LMNP Annecy : Faut-il investir dans cette ville en meublé ?

Mis à jour le 17/07/2025

Avec son cadre idyllique entre lac et montagnes, Annecy séduit autant les touristes que les investisseurs. Mais pour tirer pleinement parti du potentiel locatif de la ville, mieux vaut être bien préparé.

Depuis juin 2025, la location saisonnière y est strictement encadrée. Découvrez la nouvelle réglementation en vigueur et les leviers stratégiques pour optimiser la rentabilité de votre LMNP à Annecy.

Pourquoi investir à Annecy en 2025 ?

Un cadre de vie recherché

Surnommée la « Venise des Alpes », Annecy attire chaque année près de 3 millions de visiteurs, venus profiter de son lac, de ses canaux pittoresques et des Alpes environnantes. Cet attrait touristique constant en fait une ville particulièrement dynamique pour l’immobilier locatif, qu’il s’agisse de courte ou longue durée.

Mais Annecy, ce n’est pas qu’une carte postale : c’est aussi un environnement de vie exceptionnel. La ville affiche des indicateurs de sécurité rassurants, un tissu économique solide, et une offre culturelle et sportive foisonnante.

Son positionnement stratégique à proximité de la Suisse, de Lyon et des stations de ski en fait un choix privilégié pour les actifs transfrontaliers, les touristes comme les retraités.

Une croissance démographique continue

Avec près de 132 000 habitants, l’agglomération d’Annecy ne cesse de croître. On y compte environ 10 000 étudiants, ce qui entretient une forte demande en logements meublés et en colocation. De plus, les seniors représentent près d’un quart de la population,, générant un besoin croissant en résidences adaptées.

Cette diversité démographique alimente une tension sur le marché immobilier et crée de réelles opportunités pour les investisseurs avisés, qu’il s’agisse de petites surfaces, de résidences services ou de logements familiaux.

Un projet de territoire ambitieux

Investir à proximité du lac d’Annecy en 2025, c’est aussi miser sur une ville tournée vers l’avenir. À travers son plan Annecy 2050, la municipalité anticipe les grandes mutations urbaines, sociétales et environnementales.

Plusieurs quartiers clés bénéficient de réaménagements d’envergure :

• Le Vallon du Fier : création d’un vaste parc urbain, développement de logements en lisière du parc, et renforcement des industries créatives.
• Trois Fontaines – Avenue d’Aix-les-Bains – Pont-Neuf : mix entre habitat, artisanat et nouveaux lieux de travail collaboratifs, avec un accent mis sur les mobilités douces et le futur Transport collectif en site propre intégral (TCSPi).
• Le quartier des Carrés : laboratoire d’une autonomie alimentaire à l’échelle locale, reconquête des friches, renforcement du maillage vert et intégration de circuits courts.

Ces projets renforcent la durabilité et l’attractivité de la ville, tout en favorisant l’émergence de nouveaux pôles résidentiels et économiques, parfaitement alignés avec les attentes des habitants de demain.

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Quelles sont les conditions pour investir en LMNP à Annecy ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux, à condition que cette activité reste secondaire par rapport à ses revenus principaux.

Très prisé à Annecy, notamment pour la location étudiante, saisonnière ou pour les frontaliers, ce dispositif offre un cadre souple et rentable pour les investisseurs débutants ou souhaitant diversifier leur patrimoine.

Plusieurs avantages fiscaux renforcent la rentabilité d’un meublé à Annecy :

• Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (à condition de ne pas dépasser 77 700 € de recettes).
• Le régime réel, souvent plus intéressant, autorise l’amortissement du bien, du mobilier et des charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…), réduisant ainsi fortement, voire annulant, l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.

Les critères d’éligibilité à respecter

Pour être éligible au statut LMNP en 2025, l’investisseur doit remplir deux conditions strictes :

• Les revenus issus de la location meublée doivent être inférieurs à 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
• Le logement doit être meublé conformément aux normes légales, c’est-à-dire équipé du mobilier minimum indispensable à une occupation normale par le locataire (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.).

À quoi ressemble le marché locatif meublé à Annecy ?

Le prix de l’immobilier à Annecy par quartier

Avec un prix moyen au m² de 5 464 €, le marché immobilier annécien reste tendu, reflet d’une forte attractivité et d’un territoire contraint entre lac et montagnes. En hausse de +34 % sur 5 ans et +7 % sur un an, les prix confirment une valorisation durable du patrimoine et permettent de compenser une rentabilité brute moyenne de 3 % et 3,5 % à Annecy.

Les quartiers où investir à Annecy :

• Albigny (6 379 €/m²) : l’un des secteurs les plus prisés, entre lac, plages et centre-ville. Idéal pour des locations haut de gamme ou saisonnières avec vue.
• Bonlieu (6 259 €/m²) : cœur culturel de la ville, proche du centre et du lac. Très recherché pour son animation et sa centralité.
• Gare / Galbert (5 309 €/m²) : quartiers centraux et bien desservis, parfaits pour la location de courte durée ou les étudiants.
• Fiers (5 075 €/m²) : secteur résidentiel en développement, avec un bon rapport prix/localisation.
• Les Fins (4 948 €/m²) : plus accessible, c’est une zone résidentielle avec toutes les commodités tout en étant proche de la nature.

Quels sont les niveaux de loyers observés ?

En 2025, le loyer médian à Annecy atteint 21 €/m², en hausse de +4 % sur un an et +21 % sur cinq ans.

Voici les loyers moyens constatés selon la typologie du logement :

Les petites surfaces affichent les meilleurs niveaux de loyers au m², en raison de leur forte demande, notamment pour les meublés en courte ou moyenne durée.

Comment booster la rentabilité de son investissement LMNP à Annecy ?

Diversifier sa stratégie locative

Pour maximiser les revenus, il est souvent judicieux de diversifier ses approches :

• La colocation constitue une excellente option, en particulier dans les grands appartements de 3 à 4 pièces proches du centre-ville ou des établissements d’enseignement supérieur. Elle permet de fractionner le bien en plusieurs loyers, souvent plus élevés que le loyer global d’une location classique. C’est une formule prisée des étudiants et jeunes actifs, et idéale pour optimiser le rendement au mètre carré.

• Les résidences étudiantes ou seniors, souvent gérées par bail commercial dans le cadre d’un investissement en résidence de services, offrent une gestion simplifiée et des revenus stables. L’investisseur signe un contrat avec un exploitant professionnel qui prend en charge la location, l’entretien du bien et les relations avec les occupants. Cela permet de percevoir des loyers réguliers, même en cas de vacance locative, selon les modalités prévues dans le bail.
• La location courte durée, malgré une réglementation encadrée, reste une option rentable dans certaines zones. Veillez simplement à bien respecter les quotas et les démarches administratives imposées depuis 2025.

La location saisonnière à Annecy : opportunité ou piège ?

Après Marseille, Montpellier, ou encore Lille, Annecy fait désormais également partie des communes qui restreignent la location saisonnière.

Face à la forte pression touristique, Annecy a décidé d’encadrer les locations de courte durée. En novembre 2024, la ville a voté un règlement intercommunal visant à mieux contrôler le développement des meublés de tourisme, désormais en vigueur depuis juin 2025. Le propriétaire doit solliciter une autorisation de changement d’usage de son bien.

Élément à prendre en compte dans la détermination du quartier dans lequel investir à Annecy pour de la location saisonnière, un zonage a été établi :

• Zone A (Vieille Ville, Courier, Marquisats) : 460 autorisations maximum,
• Zone B (bords du lac, intra-rocade, gare) : 1 000 autorisations,
• Zone C (reste de la commune) : 1 200 autorisations.

Chaque autorisation est valable 4 ans et limitée à un logement par propriétaire, qu’il soit particulier ou société, et permet d’obtenir un numéro d’enregistrement. L’autorisation de changement d’usage doit impérativement être demandée au nom du propriétaire, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale.

Elle ne peut pas être établie au nom d’un intermédiaire, tel qu’une plateforme numérique ou une conciergerie.

Les propriétaires qui ne respectent pas les obligations liées à la location meublée de tourisme s’exposent à des sanctions financières importantes :

• Jusqu’à 50 000 € d’amende en cas de non-respect du changement d’usage,
• Jusqu’à 80 000 € en cas de fausse déclaration,
• Jusqu’à 5 000 € si le logement ne dispose pas d’un numéro d’enregistrement obligatoire dans les communes qui l’imposent.

Comment se faire accompagner pour optimiser la fiscalité du LMNP ?

Choisir le bon régime fiscal peut considérablement influencer la rentabilité de votre investissement en LMNP. Mais entre le micro-BIC et le régime réel simplifié, difficile de savoir quelle option est la plus avantageuse sans une analyse personnalisée. C’est là qu’un accompagnement sur mesure prend tout son sens.

En faisant appel à un cabinet spécialisé, vous bénéficiez de simulations de rentabilité précises, d’un pilotage fiscal optimisé (amortissement, déduction des charges, gestion du déficit), et d’un suivi rigoureux de vos obligations déclaratives.

À Annecy, où les montants en jeu sont souvent élevés, cette expertise peut faire la différence entre un investissement neutre et un projet véritablement rentable.

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Pourquoi faire appel à JD2M pour votre projet LMNP à Annecy ?

Spécialiste du LMNP en Haute-Savoie, JD2M vous accompagne à chaque étape de votre projet d’immobilier locatif à Annecy.

Du choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel simplifié) à la déclaration comptable en passant par l’amortissement du bien meublé, nous mettons notre expertise au service de votre rentabilité.

Grâce à une optimisation rigoureuse du régime réel, 85 % de nos clients LMNP ne paient aucun impôt sur leurs loyers. Un atout majeur dans une ville comme Annecy, où le prix au m² élevé rend primordiale l’optimisation des charges pour améliorer la rentabilité d’un meublé.

En plus du volet fiscal, JD2M assure le suivi complet de vos obligations légales : tenue de la comptabilité, déclaration des revenus locatifs, prise en charge des formalités juridiques sur l’INPI (création, cessation, modification dans l’EI, etc.).

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FAQ

Comment déclarer ma location de courte durée à Annecy ?

Vous devez déclarer votre activité de location meublée de courte durée sur la plateforme officielle Déclaloc, afin d’obtenir un numéro d’enregistrement. Ce numéro est obligatoire pour toute annonce publiée, y compris sur les plateformes comme Airbnb ou Booking.

Un comptable est-il obligatoire pour faire du LMNP en Haute-Savoie ?

Non, le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire. Toutefois, il est fortement recommandé, notamment si vous optez pour le régime réel, afin d’optimiser votre fiscalité, sécuriser vos déclarations et bénéficier de conseils adaptés.

Peut-on cumuler le statut LMNP et SCI ?

Oui, mais sous conditions strictes. En 2025, l’administration fiscale autorise le cumul LMNP et SCI uniquement si les revenus tirés de la location meublée représentent moins de 10 % du chiffre d’affaires total de la société et conservent un caractère ponctuel et accessoire.

Au-delà de ce seuil, la SCI pourrait être requalifiée à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui a des conséquences fiscales importantes.

Article rédigé par Stéfano Demari