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Mis à jour le 17/06/2025
Vous souhaitez investir en meublé à Brest en 2025 ? Cet article vous livre toutes les clés pour réussir votre projet LMNP à Brest : cadre fiscal, quartiers porteurs, stratégies d’investissement, profils d’acheteurs.
Le statut LMNP est un dispositif de défiscalisation sûr et stable depuis de nombreuses années. C’est pourquoi la LMNP reste l’investissement locatif numéro 1 en 2025.
Avantages fiscaux et flexibilité caractérisent la location meublée non professionnelle. Location vide, ou en location meublée professionnelle, régime réel ou BIC, ou encore neuf ou ancien : découvrez tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer, dans cet article.
À Brest, la demande locative est soutenue grâce à la présence d’étudiants, de jeunes actifs et de retraités. Les prix de l’immobilier y sont encore abordables, offrant un bon potentiel de rentabilité.
En combinant avantages fiscaux, gestion simplifiée et dynamisme du marché local, investir en LMNP à Brest est une opportunité pour diversifier son patrimoine et générer des revenus complémentaires stables.
Le marché immobilier à Brest connaît une dynamique particulièrement intéressante pour les investisseurs, avec un prix moyen au m² d'environ 2 300 €.
En comparaison, le prix moyen national des appartements anciens est de 3 358 € par mètre carré. Cela représente une excellente opportunité pour les investisseurs à la recherche de biens rentables à un coût d'acquisition raisonnable.
De plus, l'évolution des prix de l'immobilier à Brest est marquante, avec une hausse de +41,6 % sur les dix dernières années, ce qui témoigne de l'attractivité croissante de la ville.
La demande locative est forte, alimentée par la croissance démographique de la ville (+139 000 habitants en 10 ans) et le fait que près de 55 % des Brestois sont locataires.
Ce climat favorable offre aux investisseurs un environnement propice à l’investissement en LMNP, notamment pour les biens meublés, très recherchés par les jeunes actifs et étudiants.
Brest présente plusieurs quartiers où l’investissement en LMNP peut se révéler particulièrement judicieux.
Le centre-ville, avec sa vie nocturne animée et une forte population de jeunes actifs, connaît une demande locative importante, surtout pour les biens meublés, permettant d’optimiser les revenus locatifs.
Le quartier de Saint-Marc, prisé des familles et des touristes, bénéficie d’un bon équilibre entre la vie urbaine et la proximité des espaces verts.
À Recouvrance, les militaires et les habitants recherchent des logements avec une vue sur la mer, dans un cadre de vie agréable.
Le secteur de Bellevue, en pleine mutation, est idéal pour des projets de coliving ou de rénovation, tandis que Fontaine Margot, en développement, présente une belle opportunité pour les investisseurs à long terme.
À Brest, les locataires sont variés. La ville accueille environ 30 000 étudiants chaque année, dont 44 % d’entre eux se logent dans le parc diffus.
Les jeunes actifs, les militaires, ainsi que les retraités représentent également une part importante de la population locataire. Cette diversité de profils engendre un besoin croissant de logements meublés à court ou moyen terme, un créneau parfait pour l’investissement en LMNP.
Le statut LMNP à Brest offre des avantages fiscaux considérables, avec une fiscalité allégée et modulable selon le régime choisi. Sous le régime réel, l'investisseur peut amortir le bien immobilier et déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt, gestion).
Si vous optez pour le régime réel simplifié et que votre activité LMNP génère un déficit, celui-ci pourra être imputé sur vos bénéfices futurs pendant les dix années suivantes.
En parallèle, les amortissements non utilisés ne sont pas perdus : ils peuvent être conservés et reportés sans limite de durée.
Résultat : Vos revenus locatifs LMNP peuvent ainsi rester non imposés pendant de nombreuses années
Ce système permet ainsi de réduire l’imposition et d’optimiser le rendement. Le régime micro-BIC, quant à lui, propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, simplifiant la gestion fiscale et permettant de bénéficier d’un gain immédiat.
Une flexibilité importante existe, car l’investisseur peut basculer d’un régime à l’autre en fonction de ses objectifs fiscaux et financiers, offrant ainsi une grande souplesse pour adapter sa stratégie.
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Contrairement à Lyon, Lille ou encore Paris, Brest présente également un avantage notable pour les investisseurs en LMNP : l’absence d’encadrement des loyers.
Cela offre une grande liberté pour fixer les loyers en fonction du marché local, permettant ainsi aux investisseurs de maximiser leurs revenus locatifs en fonction de la demande et des spécificités de chaque secteur.
Dans l’agglomération de Brest, les loyers du parc locatif privé s’établissent en 2024 à une médiane de 500 € par mois, soit 9,5 €/m² hors charges, tous types de logements confondus. Pour les appartements, le loyer mensuel médian atteint 480 €, correspondant à 9,7 €/m².
On observe une nette progression par rapport à 2023, où le loyer médian au mètre carré pour les appartements était de 9,2 €/m², marquant ainsi une tendance haussière sur le marché locatif local.
On remarque également que les petites surfaces sont proportionnellement plus chères : plus la superficie est réduite, plus le prix au mètre carré augmente.
Ainsi, un logement de moins de 30 m² se loue en moyenne 14,5 €/m², tandis que les biens de 120 m² et plus plafonnent à 7,7 €/m².
Cette disparité s’explique notamment par la forte demande sur les studios et petits appartements, particulièrement recherchés par les étudiants et les jeunes actifs.
Le cadre réglementaire pour les locations meublées à Brest est souple. En location classique, les contraintes sont limitées, tandis que pour la location saisonnière, une simple déclaration suffit, avec une autorisation en cas de changement d’usage.
Ce cadre favorise une gestion simplifiée et plus souple pour les propriétaires.
L’un des moyens d’optimiser son investissement en LMNP à Brest est d’investir dans des biens anciens à rénover.
Les prix d’achat sont généralement plus attractifs, ce qui implique un investissement initial plus faible. Les travaux de rénovation, notamment pour améliorer la performance énergétique du bien (DPE), permettent d'offrir un bien conforme aux nouvelles normes environnementales.
Une fois rénové, le bien bénéficie également d’une valorisation, ce qui optimise le retour sur investissement à long terme.
Sous le régime réel, les travaux de rénovation, de type remise en état, réaménagement, et amélioration de la performance énergétique, sont généralement directement amortis.e.
Une autre stratégie efficace est de viser les résidences services qui répondent à des besoins spécifiques de la population locale.
À Brest, la demande est particulièrement forte pour des logements adaptés aux étudiants, aux seniors, aux professionnels en déplacement ou encore pour les EHPAD.
Ces résidences services à Brest offrent un rendement stable et une gestion simplifiée, tout en répondant à des besoins réels sur le marché.
Acheter un bien en LMNP à Brest pour le transformer en coliving, est une tendance montante répondant à une demande croissante pour des solutions de logement flexibles de la part des jeunes actifs ou étudiants en mobilité.
Ce format propose un logement partagé avec des services collectifs, comme la cuisine ou les espaces communs, tout en offrant une expérience sociale enrichissante.
Le coliving en LMNP présente un fort potentiel de rentabilité, car il permet de louer à plusieurs occupants, augmentant ainsi le rendement locatif.
Brest connaît plusieurs projets d'urbanisme qui renforcent son potentiel locatif. La mise en place d’une deuxième ligne de tramway, prévue pour 2025, va améliorer la mobilité et l'accessibilité de la ville, rendant certains quartiers plus attractifs pour les locataires.
La rénovation de Bellevue et des Hauts de Jaurès vise à revitaliser ces quartiers, en améliorant le cadre de vie et en attirant de nouveaux habitants.
L’aménagement de l’écoquartier des Capucins de 16 hectares, qui se distingue par son architecture moderne, son dynamisme et sa mixité urbaine, contribue à la transformation du paysage brestois. Il sera relié par le premier téléphérique urbain de France.
Ces projets participent à l'augmentation de l’attractivité de Brest, renforçant la valorisation du patrimoine local et offrant ainsi une plus-value potentielle pour les investisseurs.
Ces développements génèrent un environnement propice à des investissements locatifs rentables et durables.
Le statut LMNP à Brest séduit plusieurs profils d’investisseurs. Les retraités, en particulier, sont nombreux à rechercher des revenus complémentaires stables et peu risqués, et le LMNP leur offre une solution avantageuse pour générer des loyers tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée.
Les jeunes actifs, quant à eux, privilégient le LMNP comme un placement long terme sécurisé. En optant pour ce statut, ils assurent un revenu passif tout en diversifiant leur patrimoine immobilier.
Les investisseurs patrimoniaux ou fiscaux auront aussi intérêt à se tourner vers le LMNP. Les premiers cherchent à valoriser leur patrimoine sur le long terme, tandis que les seconds apprécient les avantages fiscaux et la possibilité d’amortir le bien.
Enfin, le LMNP peut être un tremplin pour ceux souhaitant élargir leur portefeuille d’investissement.
Brest offre de nombreux atouts pour un investissement LMNP réussi. Son marché immobilier dynamique, avec une forte demande locative (étudiants, jeunes actifs, militaires), associée à des prix d'achat attractifs, en fait un choix judicieux.
Les projets urbains en cours, tels que le développement du tramway et l’écoquartier des Capucins, renforcent encore l’attractivité de la ville.
De plus, l’absence d’encadrement des loyers et une fiscalité avantageuse font de Brest un terrain de choix pour les investisseurs en meublé.
Au vu des spécificités de la location meublée, il est recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé en fiscalité des LMNP à Brest pour vous accompagner dans votre projet.
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Les + :
Le quartier de Saint-Marc est idéal grâce à sa proximité avec les universités et les écoles. Le centre-ville et les quartiers comme Recouvrance et les Capucins sont aussi recommandés pour leur accessibilité et forte demande locative.
Oui, acheter un studio ancien à rénover peut être rentable. Les prix sont attractifs, et les travaux de rénovation permettent de valoriser le bien et d’améliorer la rentabilité locative. Assurez-vous d’évaluer les coûts de rénovation avant l’achat.
Il n’y a pas d’aides spécifiques à Brest, mais des dispositifs nationaux comme MaPrimeRénov’ pour la rénovation énergétique et les subventions de l'ANAH peuvent être accessibles.
Oui, la colocation en LMNP est possible à Brest et peut augmenter la rentabilité en louant plusieurs chambres. Assurez-vous de respecter les normes de superficie et les besoins des colocataires.
Pour un projet LMNP à Brest, il est recommandé de faire appel à un comptable spécialisé. Ce professionnel pourra vous guider dans le choix du régime fiscal le plus adapté à votre situation et de vous assister dans l’accomplissement de ces obligations fiscales et déclaratives.
Cela permet d’éviter toute erreur et de garantir que vous puissiez bénéficier pleinement des avantages fiscaux associés à la location meublée à Brest.
La rentabilité se situe généralement entre 4 % et 6 %, avec des quartiers bien desservis et proches des universités offrant des rendements plus élevés.
Privilégiez un emplacement stratégique. Le bien doit être entretenu et adapté aux attentes des locataires. Une gestion active et une réactivité face aux besoins d’entretien permettent de réduire les périodes de vacances locatives.
Article rédigé par Stéfano Demari
