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Mis à jour le 24/07/2025
Avec son bassin universitaire, son pôle technologique de renommée internationale et sa qualité de vie au pied des montagnes, Grenoble bénéficie d’une demande locative soutenue.
Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) dans cette ville constitue donc une option intéressante, que l’on soit un investisseur débutant ou expérimenté. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer en LMNP à Grenoble.
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Ville universitaire, technopole tournée vers l’innovation et capitale verte européenne en 2022, Grenoble combine attractivité économique et qualité de vie. La présence de nombreux pôles de recherche, d’établissements d’enseignement supérieur et d’entreprises du numérique stimule la demande locative, notamment pour des logements meublés.
Dans ce contexte, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) représente une solution intéressante pour les investisseurs.
Pour rappel, ce dispositif s’adresse aux propriétaires qui louent un bien meublé à titre non professionnel. Il permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment grâce au régime réel qui autorise la déduction des charges liées à l’activité et des amortissements.
Grenoble accueille chaque année plus de 64 000 étudiants, ainsi qu’un grand nombre de chercheurs et de cadres en mobilité professionnelle. Cette concentration génère une demande locative constante et diversifiée.
Les logements les plus prisés restent les studios et T1 meublés, ainsi que les logements en colocation, particulièrement dans des quartiers de l’hyper-centre, Championnet, La Tronche, Europole et Meylan.
Ces secteurs bénéficient de la proximité avec les universités, les centres de recherche et les infrastructures de transport.
Grenoble est un pôle d’innovation scientifique de premier plan. Le campus GIANT regroupe plusieurs instituts de recherche, universités et entreprises technologiques, principalement dans les quartiers d’Europole, Gières et sur le site de Saint-Martin-d’Hères.
Cette dynamique place la ville au 5e rang mondial des villes les plus innovantes. Près d’un habitant sur cinq travaille dans les secteurs de la recherche ou de l’enseignement.
Nichée entre massifs montagneux et grandes métropoles comme Lyon et Turin, Grenoble a été classée 1ère des villes disposant de la meilleure qualité de vie (classement établi par Oxford Economics en 2024).
Sa situation géographique unique offre à ses habitants un cadre naturel propice aux activités de plein air, notamment la randonnée, le ski et le VTT.
La ville se distingue aussi par une vie culturelle riche, avec de nombreux festivals, musées et événements artistiques. Son réseau de transports en commun est performant et les infrastructures cyclables développées.
Enfin, Grenoble accorde une grande importance à l’environnement, avec des politiques actives en faveur du développement durable et de la préservation des espaces verts.
En LMNP, il existe deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel.
Le micro-BIC est applicable si vos recettes locatives ne dépassent pas certains plafonds. Ce régime prévoit un abattement forfaitaire sur les recettes annuelles de l'activité de location meublée. Cela facilite vos déclarations mais peut être moins intéressant fiscalement.
Vous souhaitez déclarer vos revenus de location meublée au régime Micro BIC, mais vous avez du mal à finaliser votre déclaration seul ?
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Voici les plafonds et abattements en 2025 :
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location de longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
L’option pour le réel simplifié vous permet quant à lui d’optimiser votre fiscalité grâce au mécanisme de déduction des amortissements et charges :
La mécanique comptable du LMNP au réel peut réduire significativement, voire annuler, l’imposition sur les revenus locatifs. Généralement, le total des charges et amortissements est en effet supérieur à 50 % (ou 30 %) des recettes annuelles.
Il arrive que le montant total des déductions fiscales dépasse les recettes générées par l’activité de la LMNP.
Ce déficit peut être imputé sur les bénéfices futurs de l’activité de location meublée pendant une période de 10 ans. Cela allège votre imposition sur le long terme.
Par ailleurs, comme l'amortissement ne peut pas générer un déficit fiscal, l'amortissement non déduit fiscalement et donc non utilisé peut être reporté indéfiniment.
Vous n’avez pas besoin de créer une société pour faire de la LMNP.
Vous devez simplement déposer une déclaration de début d'activité auprès du Guichet unique de l’INPI. Il faut le faire dans les 15 jours suivants le début de votre activité.
Selon votre projet et la situation du locataire, vous avez le choix entre plusieurs baux de location :
Cette souplesse contractuelle assure un bon taux d’occupation et une meilleure rentabilité, surtout dans une ville où la mobilité est forte.
Nous vous le disions, Grenoble connaît une forte concentration d'étudiants, de jeunes actifs et de chercheurs souvent en mobilité. La location meublée répond donc à un besoin existant, en proposant des logements prêts à l’emploi, sans contrainte d’ameublement.
Par ailleurs, l’investissement en meublé à Grenoble affiche une rentabilité brute moyenne généralement située entre 4 % et 6 %, comme Clermont-Ferrand.
Ce niveau de performance s’explique par la forte demande locative, les loyers plus élevés que dans le parc nu et la dynamique économique de la ville.
Le cœur de Grenoble, qui comprend l’hyper-centre et le quartier Championnet, attire une population jeune et active, composée d’étudiants, de jeunes cadres et de profils mobiles.
Le cadre de vie y est animé, avec de nombreux commerces, restaurants, services culturels et une excellente desserte en transports en commun. En 2025, le prix moyen au mètre carré se situe entre 3 500 € et 4 500 €, tandis que les loyers pour les meublés avoisinent les 14 €/m².
La rentabilité brute oscille ainsi entre 4,5 % et 5,5 %. Championnet, en particulier, séduit par son ambiance de quartier-village, ses immeubles de caractère et son atmosphère conviviale.
À l’est et au nord du centre-ville, ces quartiers bénéficient d’un environnement résidentiel calme, tout en étant très bien connectés aux pôles stratégiques de la ville.
La Tronche se situe à deux pas du CHU Grenoble Alpes et des facultés de médecine. Europole, quartier d’affaires et technologique, accueille de grandes écoles, des laboratoires et des entreprises innovantes. Meylan, en périphérie, regroupe plusieurs centres de recherche et attire de nombreux cadres.
À Europole, le prix moyen au mètre carré atteint 2 600 € en 2025, pour un loyer meublé d’environ 17 €/m², ce qui permet d’envisager une rentabilité brute autour de 6 %. Ces secteurs concentrent une demande régulière, portée par les étudiants, les chercheurs et les professionnels hospitaliers.
Certains quartiers de Grenoble sont en pleine mutation et présentent donc un fort potentiel à moyen terme. C’est le cas de Villeneuve ou du Village Olympique, qui font l’objet de programmes de rénovation urbaine et d’aménagements publics.
Les nouvelles résidences étudiantes et les projets immobiliers en cours renforcent l’attractivité de ces secteurs. En 2025, les prix y restent accessibles, avec une moyenne autour de 3 200 €/m² et des loyers meublés d’environ 15 €/m².
Cela permet d’envisager des rentabilités brutes élevées, parfois supérieures à 8 %. Ces quartiers peuvent convenir aux investisseurs à la recherche de biens sécurisés avec une bonne rentabilité.
Il faut commencer par repérer les spécificités de chaque quartier grenoblois. Certains secteurs sont plus prisés par les étudiants, tandis que d’autres séduisent davantage les actifs en déplacement ou les familles.
Cela vous permettra de cibler les biens en fonction de votre budget et de la demande. En parallèle, vous pouvez comparer les loyers au mètre carré et mesurer la tension locative (équilibre entre l’offre et la demande de logements) afin d’évaluer la rentabilité potentielle de votre investissement.
Les studios et T2 proches des transports en commun, des universités et des pôles de recherche font partie des logements les plus recherchés à Grenoble.
N’oubliez pas que pour bénéficier du statut LMNP, votre bien doit impérativement être meublé. Il faut donc prévoir l’ameublement et les équipements dans votre budget de départ.
Vous pouvez commencer par faire une simulation bancaire précise afin de déterminer votre capacité d’emprunt. Cette simulation doit prendre en compte votre situation financière ainsi que les revenus locatifs prévisionnels.
Les banques prennent souvent en compte ces revenus locatifs pour ajuster le montant du prêt, ce qui peut vous permettre d’emprunter davantage grâce à l’effet de levier.
Le logement que vous souhaitez mettre en location doit être décent et comporter les 11 équipements minimum obligatoires fixés par le décret du 31 juillet 2015 (literie, four, réfrigérateur, table, etc.).
Au-delà de cette obligation, miser sur des meubles de qualité améliore l’attractivité du bien. Un logement bien équipé fidélise les locataires et réduit les périodes de vacance.
Si vous souhaitez faire de la location saisonnière à Grenoble, vous devez préalablement faire une déclaration en mairie.
Votre dossier doit contenir :
Vous avez 3 possibilités pour transmettre ces documents :
Vous recevrez un numéro d’identification à mentionner obligatoirement sur vos annonces de mise en location.
Vous devez déclarer vos recettes (micro-BIC) ou votre résultat d’activité (régime réel) aux impôts en utilisant le formulaire 2042 C-PRO.
En micro-BIC, cette déclaration suffit. En revanche, si vous êtes au régime réel simplifié, vous devez aussi transmettre une liasse fiscale LMNP avant le mois de mai.
Cette obligation vous concerne quel que soit le type de location (longue durée ou saisonnière).
La fiscalité de la LMNP nécessite de tenir une comptabilité rigoureuse, notamment pour la bonne gestion de vos déclarations fiscales et le calcul de vos amortissements.
Vous pouvez faire appel à un expert-comptable spécialisé LMNP pour éviter les erreurs qui pourraient vous coûter cher.
Chez JD2M, nous accompagnons plus de 50 000 clients chaque année et avons déjà réalisé plus de 170 000 liasses fiscales.
Notre offre débute à 240 € TTC par an, après déduction fiscale. Vous gagnez du temps et êtes assuré de respecter vos obligations comptables, fiscales et administratives.
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Les + :
On l’a vu, Grenoble dispose d’une demande locative solide. Par ailleurs, certains quartiers de la ville présentent un fort potentiel de plus-value, notamment les secteurs en développement et proches des pôles universitaires et scientifiques.
La fiscalité LMNP comporte quant à elle des avantages réels, notamment grâce à la possibilité d’amortir le bien et de déduire ses charges. Pour sécuriser votre projet et optimiser votre gestion, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel.
La rentabilité brute moyenne d’un investissement LMNP à Grenoble se situe entre 4 % et 6 %. Ce rendement varie selon le quartier, le type de bien et les périodes de vacance locative.
Le choix entre ancien et neuf dépend de votre budget, de votre stratégie et de vos choix fiscaux. Dans l’ancien, vous aurez des prix d’achat plus accessibles et un potentiel de rénovation intéressant.
Un logement neuf dispose d’une meilleure performance énergétique, d’une garantie décennale et de charges réduites à court terme.
Vous devez d’abord déterminer votre régime fiscal (micro-BIC ou régime réel). Si vous optez pour le régime réel, il faut tenir une comptabilité et remplir la liasse fiscale n° 2031, en y intégrant les charges et amortissements.
Dans les deux cas, vous devez remplir une déclaration de revenus n° 2042-C-PRO.
L’expert-comptable peut tenir la comptabilité de la LMNP à votre place. Il optimise le calcul des amortissements et vous accompagne dans vos déclarations fiscales. Vous gagnez du temps et évitez les erreurs coûteuses.
Oui, la location meublée en colocation est possible à Grenoble. Cet investissement est intéressant car il répond aux besoins des étudiants et jeunes actifs. Le taux de rentabilité se situe autour de 5 à 7 % brut, selon l’emplacement et la nature du bien.
Article rédigé par Stéfano Demari
