Location saisonnière et meublé de tourisme sont deux expressions que tout loueur croise fréquemment lorsqu’il est question de louer un bien sur la courte durée. Mais que recouvrent réellement ces deux termes, et quelles sont leurs différences ? Voici nos réponses à ces questions.
« Meublé de tourisme » et « Location saisonnière », bien qu’ils soient régulièrement confondus, désignent en réalité des situations différentes, qu’il est nécessaire de comprendre en se penchant sur les textes de loi qui s’y rapportent.
Pour en apprendre plus sur le terme « meublé de tourisme », il est nécessaire de se tourner vers l’article L.324-1-1 du Code du tourisme, qui en donne une définition complète.
Le terme "meublé de tourisme" désigne des biens dont le locataire a l’usage exclusif, ce qui regroupe :
- Le cas des biens acquis dans le cadre d’un investissement locatif en vue de pratiquer la location de courte durée ;
- Les résidences secondaires ;
- Les dépendances ;
- Les résidences principales que les propriétaires mettent en location lorsqu’ils ne s’y trouvent pas.
Si cela englobe la plupart des situations, il reste nécessaire de garder à l’esprit que les logements considérés comme des meublés de tourisme ne sont pas les seuls à pouvoir accueillir des locataires de courte durée.
En effet, il est également possible de louer uniquement une partie de sa résidence principale. Ici, le locataire n’aura pas la jouissance exclusive du bien, qu’il partagera par définition avec les occupants habituels du logement. Pour autant, ce mode de location est tout à fait autorisé dans ce cadre d’une location de courte durée, on parle alors de « chambre chez l’habitant », et non de « meublé de tourisme ».
Puisqu’ils regroupent une catégorie particulière d’habitat, les « meublés de tourisme » obéissent à une réglementation précise, notamment en matière de formalités déclaratives et d’autorisations administratives à obtenir, mais possèdent également des avantages, comme celui du classement, dont nous vous parlerons plus longuement dans la suite de cet article.
La location saisonnière, quant à elle, désigne l’activité consistant en « la location d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs », comme la précise l’article 1-1 du Titre 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, aussi appelée « Loi Hoguet ».
Au vu des termes contenus dans la loi, il est possible de distinguer simplement ces deux termes de la manière suivante :
- La « location saisonnière » désigne le type de bail. Il s’agit donc d’une appellation équivalente à celle d’un « bail meublé de courte durée », et qui a tendance à remplacer cette dernière dans le langage courant, notamment parce qu’elle a l’avantage de permettre une meilleure distinction entre l’activité de location de courte durée et celle résultat d’un bail mobilité, dont la durée peut être également courte, mais dont la réglementation est différente ;
- Le « meublé de tourisme » désigne le logement qui accueille les locataires de courte durée. Mais il faut garder à l’esprit qu’il est possible de pratiquer la location saisonnière, alors même que le logement n’est pas considéré comme « meublé de tourisme », ce qui est par exemple le cas de la location d’une partie de sa résidence principale.
Au-delà de leur appellation, location saisonnière et meublés de tourisme sont souvent à l’origine de confusions pour les loueurs, à plus forte raison car ils partagent également certains points communs.
Quelle que soit l’appellation, location saisonnière et meublé de tourisme sont englobés sous le régime de la location de courte durée.
La particularité de la location de courte durée est que les locataires n’élisent pas domicile dans le logement, qui ne devient donc pas leur résidence principale. En conséquence, ils ne peuvent y rester qu’une durée limitée, qui est de 90 jours consécutifs pour un même locataire.
Il n’existe pas non plus de différence de fiscalité entre la location saisonnière et les meublés de tourisme. En effet, l’un et l’autre de ces termes sont reliés à la location d’un bien meublé, activité dont les revenus sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Cela permet aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime réel et le régime micro-BIC.
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En choisissant le régime réel, vous pourrez en premier lieu déduire de vos recettes locatives toutes les charges liées à votre location meublée, comme les taxes (CFE et taxe foncière), les factures d’entretien et de réparations, l’assurance PNO ou encore les factures d’électricité, d’eau, d’internet ou de téléphonie.
Et vous pourrez de plus déduire chaque année de votre imposition une fraction de la valeur du logement, du mobilier, et des éventuels travaux entrepris, en vertu du mécanisme de l’amortissement.
Ces déductions se révèlent particulièrement profitables, car les charges déductibles et l’amortissement non utilisés l’année où ils sont générés peuvent être reportés, pendant 10 ans pour les charges et indéfiniment pour l’amortissement.
Pour en savoir plus, consultez notre article sur la déclaration de revenus Airbnb au régime réel !
Bon à savoir : Dans le cadre d’un investissement locatif, si vous déclarez la date d’achat du bien comme étant la date de votre début d’activité, vous pourrez également déduire les frais de notaire et la commission d’agence immobilière, soit comme charge déductible, soit en optant pour l’intégrer à l’amortissement. Attention, ce choix, une fois fait, sera le même pour tous les logements qui vous pourriez acquérir par la suite.
Le régime micro-BIC fonctionne selon un principe d’abattement forfaitaire, dont le montant peut différer en fonction du type de location, ou de certains facteurs.
Depuis la loi de finances 2024, l’activité de location meublée de courte durée offre la possibilité de bénéficier d’un abattement de 30% sur le montant des recettes annuelles de l’activité avant le calcul de l’imposition.
Le seul cas de figure dans lequel le classement d’un meublé de tourisme peut permettre une fiscalité plus avantageuse nécessite la réunion de 3 conditions :
- Le meublé de tourisme doit être classé ;
- Il doit être situé en dehors d’une « zone tendue » ;
- L’ensemble des recettes annuelles liées à l’activité de location meublée du propriétaire du bien ne doivent pas dépasser 15 000 €.
La réunion de ces 3 conditions permet au loueur de bénéficier d’un abattement de 21% supplémentaire, portant donc ce dernier à 51%.
Cette exception met l’accent sur une spécificité propre aux meublés de tourisme : l’accès au classement.
Auparavant très avantageux, le classement d’un meublé de tourisme pourrait également donner lieu à un abattement plus important sous certaines conditions après le vote de la proposition de loi n°1176. Cette possibilité n’est toutefois ouverte qu’aux biens pouvant prétendre à la qualification de meublés de tourisme, et non aux biens affectés à une activité de location saisonnière. Il s’agit donc ici d’une différence qui peut entraîner des conséquences importantes au régime micro-BIC.
Directement lié à la question fiscale, vient la question du classement du meublé de tourisme.
Or, cette procédure, qui a pour but d’attester de la qualité de d’un bien sous la forme d’un classement allant de 1 à 5 étoiles, est réservée aux logements considérés comme des meublés de tourisme, on parle alors de « meuble de tourisme classé ».
Ce classement, qui est facultatif, s’obtient par une démarche volontaire, qui demande au LMNP (loueur en meublé non professionnel) de contacter un organisme spécialisé, qui délivrera ensuite le classement après la réalisation d’une visite d’inspection.
Cette visite d’inspection, qui soumet le logement à une évaluation sur la base de 133 critères répartis en 3 catégories, donnera lieu à une proposition de classement qui, si elle est acceptée, sera valable 5 ans et pourra être mise en valeur dans les annonces de mise en location ainsi que directement sur la façade du bien.
Au-delà de l’éventuel avantage fiscal obtenu au régime micro-BIC que nous vous avons présenté précédemment, le classement d’un logement a également d’autres avantages, comme celui de bénéficier, en principe, et sauf décision contraire de la commune, d’une exonération du paiement de la CFE si le bien constitue la résidence principale ou secondaire du loueur en dehors des périodes de location.
Pour les loueurs concernés par le paiement des cotisations sociales (LMP ou LMNP réalisant plus de 23 000 € de chiffre d’affaires annuel en location de courte durée), le classement permet également d’obtenir un abattement supplémentaire au moment du calcul de ces cotisations.
Enfin, le classement est synonyme d’une meilleure attractivité pour les touristes, ce qui permet bien souvent de louer le bien plus cher.
Pour tout savoir des avantages du classement en meublé de tourisme, vous pouvez consulter notre article dédié.
S’il s’agit de deux termes finalement très proches, il est important de ne pas confondre ou mal interpréter leur signification, afin d’être à même de respecter les spécificités de chacune de ces appellations et d’éviter certaines erreurs ou déconvenues.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
Un conseiller LMNP répond à vos questions !