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Mis à jour le 24/07/2025
Vous envisagez de débuter une activité de location meublée à Nancy ? Avec son patrimoine historique, sa vie culturelle animée, la présence d’universités renommées et un marché immobilier encore accessible, la capitale lorraine dispose d’un cadre idéal pour un investissement locatif meublé.
Voici tout ce qu’il faut savoir pour vous lancer dans la LMNP à Nancy.
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Le marché immobilier nancéien poursuit une dynamique positive depuis quelques années. En mars 2025, le prix moyen au m² pour un appartement à Nancy était de 2 342 €, tandis que pour une maison, il était de 2 689 €.
Ces prix restent compétitifs par rapport à d'autres grandes villes françaises, comme Strasbourg, Metz ou Reims, où les tarifs sont souvent plus élevés.
La rentabilité locative en LMNP à Nancy est également attrayante, avec un taux de rentabilité brut moyen estimé à 6,4 % (variable selon les quartiers). Cette performance est soutenue par une demande locative stable et une politique d'aménagement urbain favorable.
Nancy compte plus de 100 000 habitants, dont 70 % de locataires.
La ville accueille également près de 47 000 étudiants et 37 % de sa population a entre 15 et 30 ans. Cette situation démographique génère une demande soutenue en logements meublés, notamment pour les petites surfaces telles que les studios et T1.
Les quartiers proches des universités et des écoles supérieures, comme le centre-ville, Ville-Vieille – Léopold et Rives de Meurthe, sont particulièrement recherchés par les étudiants et les jeunes actifs.
Nancy se distingue par la richesse de son patrimoine historique, notamment la place Stanislas, classée au patrimoine mondial de l'UNESCO.
La ville profite aussi d’une vie culturelle dynamique, avec de nombreux musées, théâtres et événements tout au long de l'année. La demande de location saisonnière reste soutenue, notamment via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel.
Les étudiants recherchent principalement des studios ou T1 meublés, situés dans des quartiers proches des universités et grandes écoles, comme le secteur autour de la Faculté de Lettres et Sciences Humaines, le quartier Saint-Georges ou encore la zone de la Manufacture des Tabacs.
Les jeunes actifs préfèrent des appartements de type T2 ou T3, souvent dans des quartiers bien desservis par le tramway, tels que le centre-ville, le quartier Foch ou la Pépinière.
Quant aux touristes, ils se tournent vers des logements meublés situés dans le cœur historique de Nancy, autour de la Place Stanislas ou du Parc de la Pépinière.
Voici quelques données 2025 pour vous aider à comparer les rendements moyens par type de location :
| Quartier | Type de logement | Loyer mensuel moyen (meublé longue durée) |
Rendement net estimé (longue durée) |
Loyer moyen par nuit (courte durée) |
|---|---|---|---|---|
| Centre-ville / Stanislas | T1/T2 appartement meublé | 900 € | 7 % | 75 € |
| Ville Vieille | T2 meublé | 800 € | 7,5 % | 60 € |
| Quartier des Sciences | Studio / T1 étudiant | 650 € | 7,8 % | 50 € |
| Léopold | T2/T3 pour jeunes actifs | 750 € | 7,2 % | 55 € |
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Il est également possible d’investir dans un bien situé dans une résidence services, qu’elle soit étudiante ou destinée aux seniors. La gestion du logement est alors confiée à un exploitant professionnel.
Celui-ci prend en charge la recherche de locataires, la gestion des contrats, l’entretien des parties communes ainsi que les services annexes (accueil, sécurité, animations).
Ce gestionnaire s’engage souvent à verser un loyer garanti au propriétaire, même en cas de vacance locative. La rentabilité est généralement modérée, autour de 3,5 % à 4 %, mais l’investissement est plus sécurisé.
À Nancy, on dénombre une quinzaine de résidences services, notamment dans le centre-ville, le quartier Foch et la zone de Nancy-Brabois.
Le centre-ville de Nancy, situé autour de la Place Stanislas, est le cœur historique et économique de la ville. Ce secteur bénéficie d’une très forte demande locative, notamment de la part des étudiants, jeunes actifs et professionnels.
Les infrastructures culturelles, les commerces et la proximité des universités renforcent son attractivité. Les biens disponibles sont principalement des appartements anciens rénovés, allant du studio aux petits T3.
Les prix au m² sont élevés, oscillant entre 2 800 € et 3 200 €, en raison de cette forte demande et de la rareté des biens. Les loyers en meublé longue durée sont en moyenne compris entre 27 € et 32 € par m².
La vieille ville de Nancy est reconnue pour son architecture et son ambiance authentique, avec ses rues pavées, ses places et bâtiments historiques. Ce secteur attire une clientèle sensible au caractère et à l’histoire des logements.
Il s'agit essentiellement de jeunes cadres, étudiants et professionnels. Le marché immobilier y reste actif, avec des prix généralement situés entre 2 500 € et 3 000 € le m², un peu plus abordables que le centre-ville mais toujours élevés.
En meublé longue durée, les loyers moyens sont compris entre 25 € et 30 € par m². Un studio de 20 m² peut ainsi être loué entre 500 € et 600 € par mois.
Situé à l’est de Nancy, le quartier Saurupt se distingue par son cadre résidentiel calme et verdoyant. Il est prisé des familles et des jeunes actifs cherchant un environnement moins dense que le centre-ville.
Les prix y sont plus accessibles, entre 1 900 € et 2 300 € le m². Cela permet d’acquérir des appartements récents ou des petites maisons à des tarifs raisonnables. La demande locative y est stable, essentiellement portée par des locataires recherchant des baux de longue durée.
Les loyers en meublé longue durée sont plus modérés, allant de 20 € à 24 € par m².
Il existe deux régimes fiscaux principaux en LMNP : le micro-BIC et le régime réel simplifié. Le choix entre ces deux options dépend principalement du montant de vos recettes locatives et de votre stratégie d’optimisation fiscale.
Le régime micro-BIC s’adresse aux bailleurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas certains plafonds. Pour déterminer votre revenu imposable, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans possibilité de déduire d’autres charges ou amortissements.
Vous souhaitez déclarer vos revenus de location meublée au régime Micro BIC, mais vous avez du mal à finaliser votre déclaration seul ?
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En 2025, les plafonds et abattements sont les suivants :
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location de longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
Ce régime est simple à gérer, mais souvent moins avantageux fiscalement si vos charges sont importantes.
Le régime réel simplifié autorise la déduction des charges réelles et des amortissements de vos recettes locatives. Cela peut considérablement réduire votre base d’imposition.
Les charges déductibles incluent notamment :
De plus, les amortissements du bien immobilier, du mobilier et des travaux de construction ou d’amélioration sont également déductibles.
Si vous générez un déficit fiscal (le total de vos charges et amortissements dépasse vos recettes), celui-ci peut être reporté sur les bénéfices de l’activité pendant 10 ans.
Par ailleurs, comme l'amortissement ne peut pas générer un déficit fiscal, l'amortissement non déduit fiscalement et donc non utilisé peut être reporté indéfiniment.
Le régime réel simplifié impose la tenue d’une comptabilité, mais il permet souvent une réduction significative de la base imposable.
En effet, les charges et amortissements déductibles dépassent fréquemment 50 % des recettes annuelles (ou 30 % selon le type de location). Pour connaître le montant des impôts en fonction du régime que vous choisirez, vous pouvez consulter notre simulateur.
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Toute personne souhaitant louer un bien meublé, que ce soit en location longue durée ou saisonnière, doit déclarer son activité auprès du Guichet Unique de l’INPI dans les 15 jours suivant le début de l’activité.
Cette démarche vous permet d’obtenir un numéro SIRET et d’enregistrer votre activité au Registre National des Entreprises (RNE). Le Service des Impôts des Entreprises (SIE) prend ensuite en charge votre dossier selon le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel simplifié).
Si vous souhaitez faire de la location saisonnière à Nancy, vous devez obligatoirement faire une déclaration en mairie après avoir rempli un formulaire en ligne.
Vous devez ensuite déposer votre dossier directement sur place, par mail ou par courrier.
De plus, les loueurs saisonniers doivent percevoir la taxe de séjour auprès des touristes et la reverser à la Métropole du Grand Nancy via la plateforme de télédéclaration. Pour toute question sur la taxe de séjour, vous pouvez appeler le 03 54 50 21 86 ou envoyer un mail à grandnancy@taxesejour.fr.
Vous devez déclarer vos recettes locatives (micro-BIC) ou votre résultat d’activité (régime réel) aux impôts en remplissant le formulaire 2042 C-PRO.
Au régime réel simplifié, vous devez préalablement transmettre une liasse fiscale spécifique (formulaires Cerfa 2031, 2033 et annexes) en mai, avant la déclaration annuelle de revenus.
Le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire. Néanmoins, si vous êtes au régime réel simplifié, vous devez tenir une comptabilité et calculer précisément vos charges ainsi que vos amortissements.
En pratique, cette gestion demande de la rigueur pour éviter les erreurs et la perte de certains avantages fiscaux.
Chez JD2M, nous accompagnons plus de 50 000 clients chaque année. En moyenne, ils réalisent une économie de 10 000 € sur 5 ans.
Nous pouvons vous accompagner pour déclarer votre activité à l’INPI. Vous pouvez aussi confier votre comptabilité à notre cabinet d’Expertise-Comptable.
Si vous optez pour l’offre « Intégrale », celui-ci vérifiera la saisie de vos éléments comptables, calculera vos amortissements et établira votre liasse fiscale.
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Les + :
La rentabilité brute d’un LMNP à Nancy se situe autour de 6,4 %. Elle dépend de l’emplacement du bien, du type de logement (studio, T2, colocation) et de votre stratégie locative (longue durée, bail étudiant, location saisonnière, etc.).
Les biens situés à proximité des universités ou du centre-ville présentent souvent les meilleurs ratios rendement/risque.
Oui. Le statut de la LMNP est compatible avec de la colocation dès lors que le logement est loué meublé. À Nancy, la demande étudiante est forte, notamment dans les quartiers étudiants comme Boudonville ou la Vieille-Ville. Cette stratégie peut donc être intéressante.
Vous n’avez pas l’obligation de faire appel à un expert-comptable. La déclaration de vos recettes est simplifiée au micro-BIC.
En revanche, si vous êtes au régime réel, les obligations comptables sont plus techniques (amortissements, liasse fiscale, etc.). En pratique, il est donc intéressant de se faire accompagner.
Le choix dépend de vos objectifs. La location à des étudiants vous permet de toucher des loyers réguliers sur l’année universitaire.
La location courte durée (type Airbnb ou Booking) peut générer des recettes plus élevées, mais sur des périodes plus réduites. Cela suppose aussi une gestion plus chronophage et une déclaration en mairie.
Il faut estimer correctement votre loyer, anticiper la vacance locative, ne pas sous-évaluer les charges de copropriété et le meubler conformément à la législation.
Vous devez aussi déclarer votre activité sur le guichet unique et vos recettes locatives aux impôts. Si vous faites de la location saisonnière, il faut faire une déclaration en mairie et collecter la taxe de séjour.
Article rédigé par Stéfano Demari
