Par Stéfano Demari, président de JD2M
L'essentiel :
Reims gagne en popularité auprès des investisseurs grâce à un marché immobilier encore accessible.
Ville dynamique avec une importante population étudiante, elle accueille aussi chaque année de nombreux jeunes actifs. Sa localisation stratégique, proche de Paris et au cœur de la région Grand Est, renforce son attractivité. Voici tout ce qu'il faut savoir avant de vous lancer en LMNP à Reims.
À Reims, le prix moyen d'un appartement tourne autour de 2 650 à 2 700 €/m² en 2026 (SeLoger et Meilleurs Agents). Il reste donc bien inférieur à celui d'autres grandes villes comme Paris, Lyon ou Rennes.
Les prix ont néanmoins progressé ces dernières années. Si la tendance se confirme, investir dans cette ville pourrait permettre de dégager une plus-value intéressante à la revente.
Le Grand Reims compte près de 30 000 étudiants, grâce notamment à l'Université de Reims Champagne-Ardenne (URCA) et à plusieurs écoles, comme NEOMA Business School, le campus de Sciences Po ou l'ESAD. La ville dispose aussi de pôles de recherche reconnus dans l'agroalimentaire et les sciences de la vie.
Cette dynamique entretient une forte demande locative : près de 70 % des ménages rémois sont locataires.
Située à environ 45 minutes de Paris en TGV, Reims attire les actifs franciliens à la recherche d'un cadre de vie plus calme.
La ville dispose aussi d'un réseau de transports performant, avec deux lignes de tramway et un réseau dense de bus. Cela entretient une forte demande pour des logements bien situés et facilement accessibles.
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Ces quartiers, réputés pour leur patrimoine architectural remarquable, figurent parmi les plus prisés de Reims.
La cathédrale Notre-Dame, le palais du Tau et la basilique Saint-Remi, inscrits au patrimoine mondial de l'Unesco, attirent de nombreux visiteurs. Cette attractivité touristique alimente une forte demande locative, en particulier pour les séjours de courte et moyenne durée.
Proches de plusieurs établissements d'enseignement supérieur, dont le campus Croix-Rouge de l'URCA, ces quartiers se caractérisent par une forte demande de la part des étudiants.
On y trouve une part importante de colocations et de résidences étudiantes.
Ces quartiers résidentiels sont appréciés pour leur calme et la proximité du centre-ville, accessible en quelques minutes en transport.
Les petites surfaces sont surtout recherchées par les étudiants et les jeunes actifs. Elles se louent en général facilement et nécessitent un investissement initial plus faible.
La colocation consiste à louer un logement à plusieurs occupants, chacun disposant de sa chambre. Elle peut permettre d'augmenter la rentabilité locative par rapport à une location classique.
À Reims, les quartiers de Saint-Remi et Clairmarais, proches des établissements d'enseignement supérieur et du centre-ville, enregistrent une demande étudiante dynamique.
Vous pouvez aussi investir dans une résidence étudiante à Reims. Ces logements meublés, situés principalement dans les quartiers Croix-Rouge, Saint-Remi et dans le centre-ville, bénéficient d'une demande soutenue tout au long de l'année universitaire.
La gestion est confiée à un exploitant professionnel qui s'occupe de la location, de l'entretien et des services comme l'accueil ou la sécurité. Le bail signé avec ce gestionnaire prévoit en général le versement d'un loyer, y compris en cas de vacance locative, selon les modalités du contrat.
Avec un loyer moyen d'environ 13,5 à 14 €/m² pour un prix d'achat proche de 2 700 €/m² (SeLoger et Meilleurs Agents, 2026), le rendement brut théorique se situe autour de 6 %. Il varie selon la surface, le quartier et l'état du bien.
Ce rendement est souvent supérieur à celui observé dans des métropoles plus chères comme Marseille, Lyon ou Paris, où les prix d'achat pèsent davantage sur la rentabilité.
Un investisseur achète à Reims un studio de 25 m² à 2 700 €/m², soit 67 500 € hors frais. Loué 350 € par mois, il rapporte 4 200 € de loyers par an, soit un rendement brut d'environ 6,2 %. Après 1 000 € de charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance), le rendement net avant impôt descend à environ 4,7 %. Ces montants sont donnés à titre d'illustration.
Bon à savoir :
Le rendement brut donne une idée rapide de la performance locative d'un bien. Il permet de comparer l'attractivité d'un investissement immobilier avec d'autres villes ou types de placements.
Cependant, cet indicateur ne prend pas en compte les charges, les impôts, les périodes de vacance, ni la gestion du bien. C'est pourquoi il faut le compléter par un calcul de rendement net.
Le propriétaire-bailleur a accès à deux régimes fiscaux pour déclarer ses revenus aux impôts : le régime réel simplifié et le micro-BIC.
Le régime micro-BIC s'applique lorsque les recettes annuelles de la location meublée restent en dessous de certains plafonds. Ce régime prévoit un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans possibilité de déduire d'autres charges ou amortissements.
Il reste simple à gérer, mais il est souvent moins avantageux fiscalement si vos charges sont importantes.
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location de longue durée, chambres d'hôtes, meublés de tourisme classés | 77 700 € pour les revenus 2025 83 600 € pour les revenus 2026 (déclarés au printemps 2027) |
50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
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Le régime réel simplifié, quant à lui, permet d'optimiser sa fiscalité grâce à la déduction des charges réelles et des amortissements. Cela peut fortement réduire votre base imposable :
En général, le régime réel simplifié permet de réaliser des économies d'impôt importantes dès lors que les charges et amortissements cumulés dépassent 50 % (ou 30 %) des recettes annuelles.
Le régime réel simplifié nécessite de tenir une comptabilité. Vous devez enregistrer l'ensemble de vos charges et calculer vos amortissements, qui ne se calculent pas tous de la même façon.
Pour profiter pleinement des avantages de ce régime, vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste de la comptabilité LMNP comme JD2M, dont les solutions sont développées avec notre cabinet comptable ELM Conseil.
Pour connaître le montant des impôts en fonction du régime que vous choisirez, n'hésitez pas à utiliser notre simulateur.
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Pour louer un bien en LMNP, vous devez déclarer votre activité. Il faut vous enregistrer auprès du guichet unique de l'INPI dans les 15 jours suivant le début de votre activité de location.
Vous recevrez un numéro SIRET et votre activité sera inscrite au Registre national des entreprises (RNE). Vos informations sont ensuite transmises à l'administration fiscale.
Reims n'est pas soumise au dispositif d'encadrement des loyers, réservé à certaines villes comme Paris, Lyon ou Lille. Vous pouvez donc en principe fixer librement le loyer à la signature du bail, dans le respect des règles de décence du logement.
Le loyer moyen d'un appartement tourne autour de 13,5 à 14 €/m² (SeLoger et Meilleurs Agents, 2026), mais il faut l'ajuster en fonction du quartier, de la surface et de la qualité des prestations du logement.
Louer un logement en meublé de tourisme à Reims suppose plusieurs démarches.
Selon les règles applicables dans la commune, une autorisation de changement d'usage peut être exigée lorsque le logement n'est pas votre résidence principale. Il convient de se renseigner auprès du service urbanisme de la mairie de Reims.
Une déclaration préalable en mairie est par ailleurs obligatoire. À Reims, elle s'effectue en priorité en ligne via le téléservice DéclaLoc. À défaut, un formulaire papier peut être déposé en mairie :
Enfin, vous devrez percevoir la taxe de séjour auprès des touristes et la reverser au Grand Reims via la plateforme de télédéclaration. Pour toute question sur la taxe de séjour, vous pouvez appeler le 03 26 77 45 10 ou envoyer un mail à reims@taxesejour.fr.
Bon à savoir :
La loi Le Meur a renforcé l'encadrement des meublés de tourisme. Elle prévoit notamment un enregistrement obligatoire dans toutes les communes via un téléservice national, avec un numéro à faire figurer sur toutes les annonces. Prévu au plus tard pour le 20 mai 2026, ce téléservice est annoncé pour la fin de l'année 2026.
La location d'une résidence principale reste plafonnée à 120 jours par an, mais la commune peut décider de limiter cette durée à 90 jours. Il convient donc de se renseigner auprès de la mairie.
Vous devez obligatoirement déclarer vos recettes locatives (micro-BIC) ou votre résultat d'activité (régime réel) aux impôts. Ces montants sont ajoutés aux autres revenus de votre foyer pour le calcul de votre impôt sur le revenu.
Pour cela, il faut remplir le formulaire 2042 C-PRO (Cerfa n° 11222) en même temps que votre déclaration annuelle de revenus (formulaire 2042).
Au régime réel simplifié, vous devez au préalable remplir et télétransmettre aux impôts une liasse fiscale LMNP (déclaration n° 2031 et annexes n° 2033), en général en mai.
Le régime réel simplifié nécessite de tenir une comptabilité rigoureuse. Cette obligation permet de suivre précisément vos recettes et dépenses liées à votre activité de location meublée.
Grâce à ce régime, vous pouvez réduire votre impôt en déduisant plusieurs charges, ainsi que l'amortissement du bien immobilier, du mobilier et des équipements.
Par ailleurs, vous devez remplir et déposer des déclarations fiscales spécifiques, notamment la déclaration n° 2031 et ses annexes n° 2033. Vous devez aussi gérer d'éventuelles régularisations en cas d'erreurs ou d'ajustements.
Pour ces raisons, de nombreux loueurs en LMNP décident de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé. Cela permet de profiter pleinement des avantages de ce régime et de réaliser des économies d'impôts.
En moyenne, nos clients réalisent plus de 10 000 € d'économie d'impôts sur 5 ans, et 85 % d'entre eux ont payé 0 € d'impôts ces 5 dernières années. Nous avons déjà télétransmis plus de 120 000 liasses fiscales.
Nous pouvons vous accompagner pour déclarer votre activité à l'INPI. Vous pouvez aussi confier votre comptabilité à notre cabinet d'expertise comptable ELM Conseil. Si vous optez pour l'offre « Intégrale », celui-ci vérifiera la saisie de vos éléments comptables, calculera vos amortissements et établira votre liasse fiscale.
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Les + :
En général, si vos charges et amortissements dépassent 50 % (ou 30 % pour un meublé de tourisme non classé) de vos recettes locatives, le régime réel simplifié est plus intéressant que le micro-BIC. Ce régime peut permettre de réduire significativement votre imposition. (Source : economie.gouv.fr)
Les secteurs de Jean-Jaurès, Clairmarais, Saint-Remi, Courlancy ou encore Croix-Rouge présentent en général un bon équilibre entre prix d'achat et demande locative, notamment auprès des étudiants et des jeunes actifs.
Elle peut l'être. Les prix d'achat restent accessibles par rapport à d'autres grandes villes, avec un prix moyen proche de 2 700 €/m² pour un appartement en 2026. La présence d'une importante population étudiante et la proximité avec Paris soutiennent la demande locative. Le rendement brut théorique se situe autour de 6 %, et varie selon le bien et son emplacement.
Les petites surfaces (studio ou T1 bis de 15 à 30 m²) répondent à un besoin important. Elles se louent en général facilement, offrent souvent un bon rendement et nécessitent un investissement initial plus faible.
La location meublée est en principe exonérée de TVA. Elle devient assujettie si vous proposez au moins 3 des 4 services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge). Il est alors possible de récupérer la TVA sur l'achat du bien, mais une régularisation peut être due en cas de vente ou d'arrêt de l'activité dans les 20 ans. La récupération est aussi envisageable, sous conditions, dans certaines résidences gérées (EHPAD, résidences étudiantes avec services). En dehors de ces cas, la TVA n'est en principe pas récupérable.
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