Par Mallory Boutron, directrice du cabinet d'expertise comptable ELM Conseil
L'essentiel :
Comment savoir si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Bien souvent les conditions d'éligibilité au statut LMP ou LMNP sont floues pour le nouveau loueur en meublé.
Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si deux conditions cumulatives sont réunies : vos recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € à l'échelle du foyer fiscal, et ces recettes sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (CGI, art. 155, IV, 2).
Si une seule de ces deux conditions n'est pas remplie, vous relevez du statut LMNP.
Bon à savoir :
Une confusion fréquente consiste à penser qu'il faut à la fois réaliser moins de 23 000 € de recettes locatives et percevoir moins que ses autres revenus d'activité pour rester LMNP.
Les deux conditions du statut LMP étant cumulatives, il suffit en réalité que l'une d'elles ne soit pas remplie pour conserver le statut LMNP.
Tout d'abord, être LMNP ou LMP ne signifie pas être soumis à un régime fiscal. Il s'agit d'un statut que l'on obtient en remplissant plusieurs conditions.
Que ce soit un appartement ou une maison, le propriétaire bailleur peut louer son bien meublé :
Si le logement se situe dans un immeuble en copropriété, il faut s'assurer que le règlement de copropriété ne comporte pas d'interdiction de le louer en meublé. Par ailleurs, dans les grandes agglomérations, il existe certaines obligations légales pour la location touristique.
Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
En tant que loueur en meublé non professionnel ou professionnel, vous devez déclarer votre activité de location meublée en effectuant la démarche d'immatriculation en ligne sur le guichet unique de l'INPI. Vous devez le faire dans les 15 jours suivant le début de votre activité.
En retour, l'INSEE vous attribue votre numéro SIRET, correspondant à l'immatriculation de votre activité de loueur en meublé.
Si le ou les biens sont détenus en indivision, il est impératif de le préciser lors de la démarche en ligne : le parcours, interactif, s'adapte selon que l'activité est exercée en entreprise individuelle ou en indivision.
Vous avez le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP) si les recettes annuelles retirées de la location meublée par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal restent inférieures ou égales à 23 000 € ou inférieures ou égales aux autres revenus d'activités.
Autrement dit, vous êtes loueur en meublé non professionnel si votre occupation de loueur en meublé ne constitue pas l'activité principale des membres de votre foyer fiscal. Le statut de loueur en meublé non professionnel est le statut le plus répandu.
Ce dernier vous permet d'exploiter votre bien immobilier en bénéficiant d'un régime souple et favorable.
Pour plus d'informations sur le statut LMP, regardez la vidéo :
Vous aurez le statut de loueur en meublé professionnel si vous remplissez les deux conditions suivantes. Les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal :
Toute personne ne réunissant pas ces conditions se verra refuser le statut de loueur en meublé professionnel.
Attention, auparavant, pour avoir le statut LMP, il était également nécessaire qu'un des membres du foyer fiscal soit inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel.
Le Conseil constitutionnel, dans sa décision rendue le 8 février 2018, a censuré cette condition d'inscription au RCS. Seules les conditions relatives aux recettes doivent désormais être respectées pour bénéficier du statut LMP.
En conséquence, les propriétaires-bailleurs qui remplissent ces 2 conditions deviennent LMP.
Le traitement des déficits diffère fortement selon que vous relevez du LMNP ou LMP.
Attention, ces mécanismes ne s'appliquent que si vous êtes au régime réel.
En LMP au réel, les charges peuvent créer un déficit fiscal. Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global, ce qui réduit l'imposition de l'ensemble de votre foyer fiscal. Lorsque le déficit n'est pas entièrement utilisé au cours de l'année, il peut être reporté pendant 6 ans.
En LMNP au réel, le mécanisme est plus restreint. Les déficits ne peuvent s'imputer que sur vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels issus de la location meublée. Les déficits non utilisés peuvent se reporter pendant 10 ans, exclusivement sur des bénéfices LMNP futurs.
Et les amortissements ?
En LMNP au régime réel simplifié, l'amortissement permet de répartir chaque année la valeur du logement et du mobilier sur leur durée d'utilisation, afin de refléter leur usure naturelle et les travaux réalisés (construction, reconstruction, amélioration).
Cette déduction réduit le résultat fiscal de l'activité, mais ne peut pas générer de déficit fiscal.
En LMP, le principe est identique : les amortissements viennent diminuer le bénéfice imposable de l'activité, mais ils ne créent jamais de déficit imputable sur le revenu global du foyer.
Vous êtes loueur en meublé non professionnel et vous craignez de passer en LMP (location meublée professionnelle) ?
Dans ce cas, veillez à conserver des revenus d'activité supérieurs à ceux tirés de la location meublée, ou faites en sorte que vos revenus locatifs bruts (loyers charges comprises) restent inférieurs à 23 000 €.
Si les recettes issues de votre activité locative sont inférieures à 23 000 € par an ou qu'elles n'excèdent pas vos autres revenus d'activité, vous resterez LMNP.
Pour les LMNP expatriés (non-résidents), les revenus issus de la location meublée doivent être comparés aux autres revenus d'activité imposables en France en application de la législation fiscale française et des conventions fiscales internationales. À compter de l'imposition des revenus 2026 (loi de finances pour 2026), l'administration tient également compte des revenus d'activité perçus à l'étranger (salaires, bénéfices…).
Le passage en LMP s'apprécie année par année : dès lors que les seuils sont dépassés au cours d'une année civile, le statut change pour l'année considérée. Ce basculement entraîne plusieurs conséquences.
L'activité de LMP est considérée comme professionnelle. Vous relevez alors du régime des travailleurs indépendants, dont les cotisations sont gérées par l'Urssaf.
Vous n'êtes plus soumis aux prélèvements sociaux applicables aux LMNP sans cotisations sociales (désormais fixés à 18,6 %), mais à des cotisations sociales, comprises en général entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés.
Le traitement des déficits et des plus-values change immédiatement :
La qualification LMP s'applique pour l'année où les conditions sont remplies.
Le passage en LMP n'a pas d'impact sur l'assujettissement à la CFE : LMNP et LMP sont soumis à cette contribution. Les cas d'exonération (par exemple la première année d'activité) s'apprécient aussi indépendamment du statut.
Lorsque votre activité devient LMP, vous devez vous faire affilier auprès de l'Urssaf au titre des travailleurs indépendants. Cette formalité va entraîner l'ouverture d'un compte cotisant et la mise en place des appels de cotisations provisionnelles. La régularisation s'effectue ensuite selon le bénéfice réel déclaré.
L'année suivante, si vous ne remplissez plus les conditions (recettes < 23 000 € ou recettes < revenus d'activité), vous rebasculez automatiquement en LMNP.
Aucune démarche n'est requise : la qualification dépend mécaniquement des niveaux de revenus constatés année après année.
1. Suivi des recettes
2. Obligations administratives en cas de passage en LMP
3. Organisation et archivage
Le statut ne se choisit pas directement : il découle de votre situation. Pour anticiper celui dont vous relèverez et ses conséquences, vous pouvez prendre en compte les critères suivants.
Un salarié perçoit 50 000 € par an et possède un appartement en location meublée générant 20 000 € de recettes. Ses recettes ne dépassent pas 23 000 € et la location ne constitue pas son activité principale : il relève donc du statut LMNP.
Une famille possède plusieurs appartements. Cela leur permet de générer 30 000 € de recettes annuelles. Les charges et amortissements sont importants, ce qui crée un déficit.
Si ses recettes excèdent aussi les autres revenus d'activité du foyer, la famille relève du statut LMP : elle peut alors imputer le déficit sur le revenu global, hors amortissements. Dans le cas contraire, elle reste LMNP et le déficit ne peut s'imputer que sur ses futurs bénéfices de location meublée.
Un investisseur loue un appartement en centre-ville pour de la location saisonnière. Ses recettes dépassent ou approchent les seuils du LMP. Il peut soit réduire le nombre de jours de location ou le montant des loyers pour rester en LMNP, soit accepter le passage en LMP.
Pour prendre la bonne décision, il doit estimer les impacts fiscaux et sociaux de chaque option, en simulant ses recettes, ses déficits potentiels, ses cotisations sociales et le traitement des plus-values.
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Les deux statuts diffèrent sur quatre points principaux. Les déficits s'imputent sur le revenu global en LMP, alors qu'ils restent cantonnés aux revenus de location meublée non professionnelle en LMNP. Les plus-values relèvent du régime professionnel en LMP et du régime des particuliers en LMNP. Le loueur professionnel verse des cotisations sociales, le non-professionnel des prélèvements sociaux. Enfin, seul le LMP ouvre une possibilité d'exonération d'IFI, sous conditions. La TVA, en revanche, suit la même règle dans les deux statuts.
Le tableau ci-dessous détaille chaque critère.
| Critères | LMP | LMNP |
|---|---|---|
| Imputation des déficits |
Déficit imputable sur le revenu global sans limitation. Report possible sur les 6 années suivantes si insuffisant. |
Déficit imputable pendant 10 ans sur les revenus de location meublée non professionnelle. |
| IFI |
Exonération possible si : - activité principale - recettes > 23 000 € - revenus > 50 % des revenus professionnels |
Non exonéré. Le bien est intégré dans l'assiette IFI (avec déduction du capital restant dû). |
| Régime social |
Cotisations sociales : en général 35 % à 40 % des bénéfices. Minimum d'environ 1 220 €. |
Prélèvements sociaux 18,6 %. Si location courte durée > 23 000 € : cotisations sociales. Affiliation possible au régime général sous 83 600 € (revenus 2026, pour les déclarations à partir du printemps 2027 ; 77 700 € pour les revenus 2025) |
| Plus-value |
Régime professionnel : - exonération si recettes < 90 000 € (activité exercée depuis au moins 5 ans) - exonération partielle jusqu'à 126 000 € - court terme : IR + cotisations - long terme : 12,8 % + 17,2 % |
Régime des particuliers : - exonération IR après 22 ans - exonération sociale après 30 ans - taxation : 19 % + 17,2 % - surtaxe si plus-value > 50 000 € |
| TVA |
Exonération sauf si au moins 3 prestations para-hôtelières : - accueil - petit-déjeuner - ménage - linge TVA à facturer + récupération possible. |
Même règle : exonération sauf au moins 3 prestations. TVA applicable + récupération possible. |
Comme nous avons pu le voir dans cet article, les statuts LMNP et LMP comportent des avantages et des inconvénients. L'un comme l'autre peuvent être très intéressants.
Dans les faits, cela dépend de nombreux paramètres qu'il convient d'anticiper, et notamment en cas de projet de cession, de retrait d'actif ou de la cessation complète de votre activité locative.
Article mis à jour suite à la promulgation de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, ayant modifié le taux de prélèvements sociaux applicable à certaines situations de location meublée.
Vous avez des questions sur la fiscalité des locations meublées ?
Les principales différences portent sur quatre points.
Les déficits d'abord : en LMNP ils sont reportables pendant dix ans sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle, alors qu'en LMP, ils sont imputables sur le revenu global. Les plus-values ensuite, avec le régime des particuliers en LMNP et le régime des plus-values professionnelles en LMP.
Depuis la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont par ailleurs réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Viennent enfin le traitement social, qui repose sur des prélèvements sociaux en LMNP et sur des cotisations sociales en LMP, et l'IFI, dont l'exonération n'est envisageable qu'en LMP et sous conditions.
Le tableau comparatif ci-dessus détaille chacun de ces points.
Le caractère professionnel de l'activité de loueur en meublé s'apprécie au regard des deux seules conditions prévues au 2 du IV de l'article 155 du Code général des impôts : les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € et ces recettes sont prépondérantes par rapport aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. Si ces deux conditions sont remplies, le statut est celui de LMP. (Source : impots.gouv.fr, FAQ régime des locations meublées)
Le statut LMP suppose deux conditions cumulatives, appréciées au niveau du foyer fiscal : des recettes annuelles de location meublée supérieures à 23 000 €, et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (CGI, art. 155, IV, 2). Le seuil de 23 000 € ne suffit donc pas à lui seul. Il faut que la seconde condition soit également remplie, faute de quoi le statut LMNP est conservé.
Non, il ne s'agit pas d'une option à cocher. Le statut résulte de la situation de fait, appréciée chaque année au regard des deux conditions prévues par le CGI. En revanche, un loueur peut agir sur les paramètres qui déterminent son statut, par exemple en ajustant le volume de location ou le montant des loyers, ce qui suppose d'en avoir mesuré au préalable les conséquences fiscales et sociales.
Même si vos recettes dépassent 23 000 €, vous restez LMNP tant qu'elles ne dépassent pas les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Il n'existe pas de seuil de 50 % pour la qualification LMP. Ce seuil, souvent évoqué, relève d'un autre sujet, celui de l'exonération d'IFI au titre des biens professionnels.
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Le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie au regard des seules deux conditions ci-dessous (prévues au 2 du IV de l’article 155 du Code général des impôts) :
➔ les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros et
➔ ces recettes sont prépondérantes par rapport aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Si vous remplissez ces 2 conditions, vous êtes LMP !
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