Mis à jour le 12/12/2025
Comment savoir si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Bien souvent les conditions d’éligibilité au statut LMP ou LMNP sont floues pour le nouveau loueur en meublé.
Nos experts récapitulent les conditions d’obtention de chaque statut de loueur en meublé, ainsi que ses conséquences sur votre fiscalité et vous proposent un tableau des différences entre la LMNP et la LMP.
Tout d’abord, être LMNP ou LMP ne signifie pas être soumis à un régime fiscal. Il s’agit d’un statut que l’on obtient en remplissant plusieurs conditions :
1. Le logement est à usage d'habitation
Que ce soit un appartement ou une maison, le propriétaire bailleur peut louer son bien meublé :
Si le logement se situe dans un immeuble en copropriété, il faut s’assurer que le règlement de copropriété ne comporte pas d’interdiction de le louer en meublé. Par ailleurs, dans les grandes agglomérations, il existe certaines obligations légales pour la location touristique.
2. Le logement doit être meublé
Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
3. Immatriculez votre activité
En tant que loueur en meublé non professionnel ou professionnel, vous devez déclarer votre activité de location meublée en remplissant un formulaire en ligne sur le guichet unique de l’INPI. Vous devez le faire dans les 15 jours suivant le début de votre activité.
En retour, vous obtiendrez de l’administration fiscale, votre numéro SIRET, correspondant à l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé.
Si le bien ou les biens ont été acquis en indivision, il est impératif de le mentionner dans le formulaire en ligne.
Vous avez le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) si les recettes annuelles retirées de la location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal restent inférieures ou égales à 23 000 € ET/OU inférieures ou égales aux autres revenus d’activités.
Autrement dit, vous êtes Loueur en Meublé Non Professionnel si votre occupation de loueur en meublé ne constitue pas l’activité principale des membres de votre foyer fiscal. Le statut de loueur en meublé non professionnel est le statut le plus répandu.
Ce dernier vous permet d’exploiter votre bien immobilier en bénéficiant d’un régime souple et favorable.
Vous avez le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) si les recettes annuelles retirées de la location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal restent inférieures ou égales à 23 000 € ET/OU inférieures ou égales aux autres revenus d’activités.
Autrement dit, vous êtes Loueur en Meublé Non Professionnel si votre occupation de loueur en meublé ne constitue pas l’activité principale des membres de votre foyer fiscal.
Le statut de loueur en meublé non professionnel est le statut le plus répandu. Ce dernier vous permet d’exploiter votre bien immobilier en bénéficiant d’un régime souple et favorable.
Pour plus d'informations sur le statut LMP, regardez la vidéo :
Vous aurez le statut de loueur en meublé professionnel, si vous remplissez les deux conditions suivantes :
Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal :Toute personne ne réunissant pas ces conditions se verra refuser le statut de loueur en meublé professionnel.
Attention, auparavant, pour avoir le statut LMP, il était également nécessaire qu’un des membres du foyer fiscal soit inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel.
Le Conseil constitutionnel, dans sa décision rendue le 8 février 2018, a censuré cette condition d’inscription au RCS. Seules les conditions relatives aux recettes doivent désormais être respectées pour bénéficier du statut LMP.
En conséquence, les propriétaires-bailleurs qui remplissent ces 2 conditions deviennent LMP.
Le traitement des déficits diffère fortement selon que vous relevez du LMNP ou LMP.
Attention, ces mécanismes ne s'appliquent que si vous vous êtes au régime réel.
En LMP au réel, les charges peuvent créer un déficit fiscal. Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global, ce qui réduit l’imposition de l’ensemble de votre foyer fiscal. Lorsque le déficit n’est pas entièrement utilisé au cours de l’année, il peut être reporté pendant 6 ans.
En LMNP au réel, le mécanisme est plus restreint. Les déficits ne peuvent s’imputer que sur vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels issus de la location meublée. Les déficits non utilisés peuvent se reporter pendant 10 ans, exclusivement sur des bénéfices LMNP futurs.
Et les amortissements ?
En LMNP au régime réel simplifié, l’amortissement permet de répartir chaque année la valeur du logement et du mobilier sur leur durée d’utilisation, afin de refléter leur usure naturelle et les travaux réalisés (construction, reconstruction, amélioration).
Cette déduction réduit le résultat fiscal de l’activité, mais ne peut pas générer de déficit fiscal.
En LMP, le principe est identique : les amortissements viennent diminuer le bénéfice imposable de l’activité, mais ils ne créent jamais de déficit imputable sur le revenu global du foyer.
Vous êtes loueur en meublé non professionnel et vous craignez de passer en LMP (Location Meublée Professionnelle) ?
Dans ce cas, veillez à conserver des revenus d’activité supérieurs à ceux tirés de la location meublée, ou faites en sorte que vos revenus locatifs bruts (loyers charges comprises)
restent inférieurs à 23 000 €.
Exemples :
Pour les LMNP expatriés (non-résidents), les revenus issus de la location meublée doivent être comparés aux autres revenus d’activité imposables en France en application de la législation fiscale française et des conventions fiscales internationales.
Le passage en LMP s’apprécie année par année : dès lors que les seuils sont dépassés au cours d’une année civile, le statut change pour l’année considérée. Ce basculement entraîne plusieurs conséquences.
L’activité de LMP est considérée comme professionnelle. Vous relevez alors du régime des travailleurs indépendants et dépendez de la Sécurité sociale des indépendants.
Vous n’êtes plus soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %, mais à des cotisations sociales, comprises entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés.
Le traitement des déficits et des plus-values change immédiatement :
La qualification LMP s’applique pour l’année où les conditions sont remplies.
Le passage en LMP n’a pas d’impact sur l’assujettissement à la CFE : LMNP et LMP sont soumis à cette contribution. Les cas d’exonération (par exemple la première année d’activité) s’apprécient aussi indépendamment du statut.
Lorsque votre activité devient LMP, vous devez vous inscrire auprès de l’URSSAF / Sécurité sociale des indépendants. Cette formalité va entraîner l’ouverture d’un compte cotisant et la mise en place des appels de cotisations provisionnelles. La régularisation s’effectue ensuite selon le bénéfice réel déclaré.
L’année suivante, si vous ne remplissez plus les conditions (recettes < 23 000 € ou recettes < revenus d’activité), vous rebasculez automatiquement en LMNP.
Aucune démarche n’est requise : la qualification dépend mécaniquement des niveaux de revenus constatés année après année.
1. Suivi des recettes
2. Obligations administratives en cas de passage en LMP
3. Organisation et archivage
Pour choisir le statut le plus adapté à votre situation, vous pouvez prendre en compte les critères suivants.
Vos recettes annuelles :
La part de ces revenus dans votre foyer fiscal :
Le type de location :
Votre objectif fiscal :
La durée de détention du bien et la stratégie de sortie :
Ainsi, si vous prévoyez de revendre votre bien après quelques années :
Cas n° 1 : un salarié avec des revenus élevés
Un salarié perçoit 50 000 € par an et possède un appartement en location meublée générant 20 000 € de recettes. La location ne constitue pas son activité principale.
Le statut LMNP est donc le plus adapté.
Cas n° 2 : un foyer avec plusieurs biens générant un déficit
Une famille possède plusieurs appartements. Cela leur permet de générer 30 000 € de recettes annuelles. Les charges et amortissements sont importants, ce qui crée un déficit.
Le statut LMP est recommandé : il permet d’imputer le déficit sur le revenu global, hors amortissements, et d’optimiser la fiscalité. Il faudra toutefois comparer ces recettes aux autres revenus du foyer pour savoir si le statut LMP est possible.
Cas n° 3 : un investisseur en location courte durée en ville
Un investisseur loue un appartement en centre-ville pour de la location saisonnière. Ses recettes dépassent ou approchent les seuils du LMP. Il peut soit réduire le nombre de jours de location ou le montant des loyers pour rester en LMNP, soit accepter le passage en LMP.
Pour prendre la bonne décision, il doit estimer les impacts fiscaux et sociaux de chaque option, en simulant ses recettes, ses déficits potentiels, ses cotisations sociales et le traitement des plus-values.
Voici un tableau récapitulatif des caractéristiques fiscales de chaque statut :
| LMP | LMNP |
|---|---|
| Imputation des déficits de l’activité de location meublée | |
|
Le déficit généré en qualité de LMP est imputable sur le revenu global sans limitation de montant. Si ce dernier n’est pas suffisant, l’excédent est reporté sur le revenu global des 6 années suivantes |
Le déficit généré en qualité de LMNP s’impute pendant 10 ans sur les revenus de même nature, c’est-à-dire sur des bénéfices tirés de la location meublée exercée à titre non professionnel. |
| IFI – Impôt sur la fortune immobilière | |
Exonération d’IFI si :
|
Non exonéré La valeur du bien doit être prise en compte pour le calcul de l’assiette d’imposition à l’IFI (déduction faite, dans le cas d’un bien financé au moyen d’un prêt, du capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition) |
| Régime social | |
|
Cotisations sociales comprises entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés Forfait minimum en l’absence de bénéfice : 1 145 € |
Prélèvements sociaux 17,2 % des revenus imposables Cas particulier des locations saisonnières :
|
|
Régime des plus-values en cas de vente du bien loué meublé Le statut dépend du montant des recettes perçues l’année de la vente |
|
|
Régime des plus-values professionnelles avec décomposition en plus-value à court terme (détention depuis moins de 2 ans ou amortissements) et plus-value à long terme Activité exercée depuis plus de 5 ans en LMP :
le seuil d’exonération des plus-values reste fixé à 250 000 € au lieu de 90 000 €. L’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 250 000 et 350 000 € Impôt sur la plus-value à court terme : impôt sur le revenu + cotisations sociales Impôt sur la plus-value à long terme : 12,8 % + prélèvements sociaux 17,2 % |
Régime des plus-values des particuliers avec abattements légaux sur l’impôt sur le revenu (exonération après 22 ans de détention) et sur les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans)
|
| TVA et para-hôtellerie | |
Exonération de TVA sauf si au moins 3 prestations para-hôtelières sont fournies parmi les 4 suivantes :
|
Exonération de TVA sauf si au moins 3 prestations para-hôtelières sont fournies parmi les 4 suivantes :
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|
Dans ce cas, la TVA doit être facturée et déclarée. Le loueur peut récupérer la TVA sur l’acquisition du bien et les charges liées à l’activité. |
Dans ce cas, la TVA doit être facturée et déclarée. Le loueur peut récupérer la TVA sur l’acquisition du bien et les charges liées à l’activité. |
Comme nous avons pu le voir dans cet article, les statuts LMNP et LMP comportent des avantages et des inconvénients. L’un comme l’autre peuvent être très intéressants.
Dans les faits, cela dépend de nombreux paramètres qu’il convient d’anticiper, et notamment en cas de projet de cession, de retrait d’actif ou de la cessation complète de votre activité locative.
Vous avez des questions sur la fiscalité des locations meublées ?
FAQ
Le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie au regard des seules deux conditions ci-dessous (prévues au 2 du IV de l’article 155 du Code général des impôts) : les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros et ces recettes sont prépondérantes par rapport aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si vous remplissez ces 2 conditions, vous êtes LMP !
LMNP ou LMP : les conditions sont-elles cumulatives ou alternatives ?
Les conditions pour être LMP sont
cumulatives. Il faut à la fois dépasser 23 000 € de recettes annuelles issues de la location meublée
ET que ces recettes soient supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si l’un de ces deux critères n’est pas rempli, vous restez LMNP.
Puis-je rester LMNP si mes recettes dépassent 23 000 € mais sont inférieures à 50 % de mes revenus ?
Même si vos recettes dépassent 23 000 €, vous restez LMNP tant qu’elles
ne dépassent pas les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Il n’y a pas de seuil de 50 %. Il s’agit d’une confusion fréquente qui ne figure pas dans la réglementation officielle.
Vous avez des questions sur la fiscalité des locations meublées ?
Contactez-nous
Le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie au regard des seules deux conditions ci-dessous (prévues au 2 du IV de l’article 155 du Code général des impôts) :
➔ les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros et
➔ ces recettes sont prépondérantes par rapport aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Si vous remplissez ces 2 conditions, vous êtes LMP !
Article rédigé par Mallory Boutron
