Chambres d'hôtes : Comment être exonéré d'impôt ?

La location de chambres d’hôtes consiste à louer une ou plusieurs chambres meublées au sein de son habitation. Elle s’accompagne de prestations, comme l’accueil des voyageurs et le petit-déjeuner.

Il s’agit d’une activité commerciale, même lorsqu’elle est exercée à titre occasionnel. Les revenus générés sont donc imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Sous conditions, le loueur peut toutefois bénéficier d’une exonération d’impôt, notamment lorsque les loyers perçus restent inférieurs à 760 € par an et que les chambres louées sont situées dans sa résidence principale.

Quelles sont les règles à connaître et dans quels cas précis pouvez-vous être exonéré d’impôt ? Les réponses dans cet article.

Qu’est-ce qu’une chambre d’hôtes au sens fiscal ?

Une chambre d’hôtes correspond à la location d’une chambre meublée située dans votre habitation. Il peut s’agir de votre résidence principale ou secondaire, à condition que vous occupiez les lieux pendant la location.

Cette activité implique également certaines prestations. Vous devez assurer un accueil personnalisé des clients et proposer, au minimum, le petit-déjeuner. Ces éléments rapprochent la chambre d’hôtes d’une activité para-hôtelière, même si elle reste encadrée par des règles spécifiques.

Le nombre de chambres proposées reste limité, ce qui confirme le caractère accessoire de l’activité. Elle ne peut pas être exercée comme une activité d’hébergement de grande capacité.

Il convient de ne pas confondre la chambre d’hôte avec le meublé de tourisme. Dans ce dernier cas, le logement entier est loué, sans obligation de présence du propriétaire ni de prestations de services. Le régime fiscal et les conditions d’exploitation diffèrent donc sensiblement.

Quelle imposition pour les loueurs de chambres d'hôtes ?

Les revenus issus de la location de chambres d’hôtes sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon le régime de droit commun. Cela signifie que l’administration fiscale considère cette activité comme une activité commerciale.

À la différence de la location meublée classique (LMNP ou LMP), les chambres d’hôtes relèvent de règles spécifiques, notamment en matière d’abattement fiscal et de plafonds de recettes.

Concrètement, deux régimes d’imposition existent pour les chambres d’hôtes :

• Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 € par an, vous pouvez relever du régime micro-BIC. Dans ce cas, vous déclarez simplement le montant total de vos loyers (charges comprises). L’administration applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 %, censé couvrir vos charges. Vous êtes donc imposé uniquement sur la moitié de vos recettes ;
  
  
• Vous pouvez aussi choisir le régime réel. Ici, le fonctionnement change : vous déduisez vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.), ainsi que l’amortissement du matériel, du bien et des travaux (construction ou amélioration), dès lors que le logement est inscrit à l’actif. L’impôt est alors calculé sur le bénéfice réellement dégagé.

Il existe enfin un cas particulier : si vous louez une chambre d’hôte à des personnes de passage et que les loyers perçus ne dépassent pas 760 € par an, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt.

Sous certaines conditions, cette exonération peut se cumuler avec celle applicable à la location d’une partie de votre résidence principale à un loyer raisonnable. Dans tous les cas, ces revenus doivent être déclarés à l’administration fiscale, même en cas d’exonération.

Dans quels cas les chambres d’hôtes sont-elles exonérées d’impôt ?

Pour bénéficier d’une exonération d’impôt, vous devez remplir trois conditions cumulatives. Sans cela, l’exonération ne s’applique pas.

Condition n°1 : la chambre d’hôtes est située dans votre résidence principale

Les chambres louées doivent impérativement être situées dans votre résidence principale. Il s’agit du logement que vous occupez habituellement.

Si cette location se situe dans une résidence secondaire, vous ne pouvez pas bénéficier de l’exonération.

Condition n°2 : le locataire n’y élit pas domicile

Vous devez louer cette chambre à des personnes de passage. Il doit donc s’agir d’une occupation temporaire (à la nuit, à la semaine ou au mois).

Condition n°3 : le montant des recettes annuelles ne doit pas dépasser 760 €

Les recettes annuelles tirées de la location de chambres d’hôtes ne doivent pas dépasser 760 € toutes taxes comprises.

Ce plafond inclut les loyers, mais aussi toutes les prestations annexes (petit-déjeuner, services, etc.). L’administration retient le montant total encaissé, sans déduction de charges.

Si vous dépassez le seuil de 760 €, même légèrement, vous perdez le bénéfice de cette exonération. Dans ce cas, l’ensemble de vos revenus deviennent imposables dans la catégorie des BIC, au régime micro-BIC ou au régime réel.

À retenir : Si vos recettes dépassent 760 € par an, même de quelques euros, l’exonération ne s’applique plus. Vous êtes alors imposé sur l’intégralité des recettes perçues (loyers, charges et prestations), et non uniquement sur la part qui dépasse le seuil.

Prenons deux exemples pour bien comprendre ce mécanisme :

• Sophie loue une chambre d’hôtes dans sa résidence principale pendant l’été et perçoit 700 € sur l’année. Dans ce cas, elle bénéficie d’une exonération totale et ne paie aucun impôt sur ses revenus ;

• L’année suivante, Sophie développe son activité et encaisse 900 €. Comme elle dépasse le seuil de 760 €, elle est imposée sur l’intégralité des 900 €, et non seulement sur les 140 € supplémentaires.

Peut-on cumuler l’exonération avec la location d’une partie de sa résidence principale ?

Oui. L’exonération prévue pour les chambres d’hôtes peut être cumulée avec l’exonération applicable à la location d’une partie de votre résidence principale à un loyer raisonnable.

Pour que cette seconde exonération s’applique, le loyer que vous demandez doit respecter des plafonds de loyer, calculés en euros par mètre carré et par an. Ces valeurs sont fixées chaque année par l’administration fiscale et varient selon les zones.

Jusqu’au 31 décembre 2026, le loyer annuel hors charges ne doit pas dépasser :

• 206 € par m² par an en Île‑de‑France ;
• 152 € par m² par an dans les autres régions.

Autrement dit, si vous louez une chambre à un étudiant ou à un locataire qui y élit domicile, le loyer ne doit pas dépasser ces plafonds multipliés par la surface louée.

Vous pouvez alors cumuler cette exonération avec celle applicable aux chambres d’hôtes, à condition que les recettes annuelles issues de la location de chambres d’hôtes restent inférieures à 760 €.

Par exemple, si vous louez une chambre à un étudiant avec un loyer conforme aux plafonds ci‑dessus, et que vous percevez 700 € de recettes pour vos chambres d’hôtes sur l’année, vous bénéficierez des deux exonérations.

Et si les recettes dépassent 760 € ?

Si les recettes annuelles issues de vos chambres d’hôtes dépassent 760 €, vous perdez l’exonération et devez déclarer l’ensemble des recettes perçues auprès de l’administration fiscale.

Cette somme est alors imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit au régime micro-BIC, soit au régime réel.

Comme nous vous le disions :

• Le régime micro-BIC est accessible uniquement si vos recettes annuelles sont inférieures à 83 600 € par an. Vous déclarez la totalité de vos recettes locatives et l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur cette somme pour calculer votre base d’imposition. Vous ne pouvez pas déduire de charges supplémentaires ;

• Le régime réel s’applique au-delà de 83 600 € de recettes annuelles, ou sur option : vous déduisez alors toutes les charges liées à votre activité de loueur, ainsi que les amortissements sur le bien, le mobilier et certains travaux. Ce mécanisme peut réduire significativement votre impôt.

Chambre d’hôtes ou meublé de tourisme : quelle différence fiscale ?

Les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme sont deux types de locations meublées, mais la fiscalité et les conditions d’exploitation diffèrent.

La principale distinction repose sur le type de prestations et sur le cadre légal de la location.

Quelles sont les erreurs à éviter ?

• Confondre chambre d’hôtes et meublé de tourisme : contrairement au meublé de tourisme, la chambre d’hôtes nécessite la présence du propriétaire et des prestations para-hôtelières. Cette différence a un impact concret sur la fiscalité applicable ;

• Oublier de déclarer votre activité de location saisonnière en mairie : vous devez déclarer votre logement, même s’il s’agit d’une résidence secondaire. Dans les communes de plus de 200 000 habitants (Paris, Lyon, Marseille, etc.), il faut aussi obtenir un numéro d’enregistrement ;

• Dépasser 760 € de recettes et ne pas les déclarer : l’administration peut considérer vos loyers non déclarés comme un revenu dissimulé ;

• Mal interpréter la notion de « loyer raisonnable » : si vous louez une chambre et que le loyer est trop élevé par rapport aux plafonds fixés par l’administration, vous perdez le bénéfice de l’exonération. L’administration peut alors procéder à un redressement fiscal et exiger le paiement de pénalités.

Vous l’avez compris, louer une chambre d’hôtes dans votre résidence principale vous donne droit à une exonération d’impôt tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas 760 €.

Au-delà, vous êtes imposé dans la catégorie des BIC. Vous avez alors le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel.

Vous hésitez entre chambres d’hôtes et location meublée (LMNP/LMP) ? Le choix du statut a des conséquences fiscales importantes.

FAQ

Quel est le plafond d’exonération pour une chambre d’hôtes ?

L’exonération s’applique tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas 760 € toutes taxes comprises.

Au-delà, vos recettes seront imposées dans la catégorie des BIC, soit au régime micro-BIC, soit au régime réel simplifié.

Les chambres d’hôtes sont-elles imposables ?

Oui, les revenus tirés de la location de chambres d’hôtes sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le principe veut qu’ils soient imposables. En revanche, vous pouvez être exonéré d’impôt si vous remplissez les 3 conditions suivantes : le logement loué fait partie de votre résidence principale, le locataire n’y élit pas domicile et le montant total de vos recettes annuelles ne dépasse pas 760 €.

Que se passe-t-il si je dépasse 760 € ?

Si vos recettes dépassent 760 €, l’exonération ne s’applique plus et vos recettes deviennent imposables.

Ne pas déclarer cette somme peut entraîner un redressement fiscal, avec le paiement des impôts dus et éventuellement des pénalités.

Peut-on cumuler chambre d’hôtes et location étudiante ?

Oui, vous pouvez cumuler l’exonération pour vos chambres d’hôtes avec celle applicable à la location d’une partie de votre résidence principale à un loyer raisonnable, dans le respect des plafonds fixés par l’administration (en €/m²/an).

Quelle est la différence entre chambre d’hôtes et meublé de tourisme ?

Les chambres d’hôtes exigent la présence du propriétaire, l’accueil personnalisé et le petit-déjeuner. Les recettes tirées de cette activité peuvent être exonérées d’impôt sous conditions.

Les meublés de tourisme, en revanche, ne nécessitent pas la présence du propriétaire et ne comprennent pas obligatoirement de prestations para‑hôtelières.

Les loyers perçus sont imposables dès le premier euro et ne peuvent pas bénéficier du plafond de 760 €.

Faut-il déclarer les revenus même en dessous de 760 € ?

Non. Lorsque les recettes issues de la location de chambres d’hôtes ne dépassent pas 760 € par an, elles sont exonérées d’impôt et n’ont pas à être mentionnées dans la déclaration de revenus. Au-delà de ce seuil, l’ensemble des recettes devient imposable dans la catégorie des BIC.

Le régime micro-BIC s’applique-t-il aux chambres d’hôtes ?

Oui, si vos recettes dépassent le seuil d’exonération mais restent inférieures à 83 600 €, le régime micro-BIC s’applique automatiquement, avec un abattement de 50 % au titre de vos charges. Vous pouvez également opter pour le régime réel si vos charges sont élevées, afin de les déduire pour leur montant exact.

Article rédigé par Stéfano Demari