En France, dans le courant de l’été 2024, se tiendront les Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris 2024. Plus d’une dizaine de millions de touristes provenant du monde entier ont déjà acheté leurs billets pour cet événement, qui ne se tiendra pas seulement à Paris, mais dans toute la France. De nombreuses villes françaises, dont la capitale, accueilleront ainsi des épreuves majeures et très populaires, comme les compétitions de football, de basketball, ou encore de handball. De quoi assurer un afflux important de spectateurs dans toute la France et par conséquent un fort potentiel de locataires en recherche de logements pendant la période des Jeux.
Si comme bon nombre de propriétaires, vous envisagez de louer votre bien immobilier (sur Airbnb par exemple) durant cette période, voici tout ce que vous devez savoir pour procéder à la mise en location de votre logement.
Si le bien immobilier concerné est votre résidence secondaire, ou s’il s’agit d’un appartement que vous avez acquis dans le but de le louer sans y habiter vous-même, vous pourrez le louer grâce à un bail saisonnier.
Si vous avez obtenu une autorisation de changement d’usage pour votre investissement locatif (la procédure est détaillée plus bas dans l’article), vous pouvez louer votre logement pendant toute la durée des JO ; pour une résidence secondaire en revanche, il vous faudra obtenir l’autorisation de changement d’usage ou ne faire qu’une seule location pendant la période des JO.
Si vous habitez dans un arrondissement ou une zone accueillant une ou plusieurs épreuves des jeux olympiques et paralympiques (près d’un stade à Paris, Bordeaux ou Saint-Denis par exemple), il peut être intéressant de proposer votre appartement sur des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel, afin, par exemple, de financer vos congés.
Dans la mesure où il s’agit bien de votre résidence principale, c’est-à-dire du lieu dans lequel vous habitez au moins 8 mois dans l’année, vous avez la possibilité de le louer à des touristes, sans autorisation administrative dans la limite de 120 jours par année civile.
Il peut donc être nécessaire d’anticiper les éventuelles réservations à d’autres moments de l’année afin de ne pas dépasser cette limite lors de la tenue des JO de Paris 2024.
À noter :
cette limite de 120 jours par an ne s’applique pas si vous louez une chambre dans votre appartement ou maison.
Sous-louer votre appartement est un excellent moyen de profiter de l’afflux de touristes dans une ville comme Marseille ou la capitale et de rentabiliser votre logement pendant vos propres vacances. Avant d’entamer les démarches pour sous-louer votre appartement meublé, vous devrez au préalable en informer votre propriétaire et recueillir son accord.
L’accord doit porter sur la sous-location, mais également sur son prix, qui ne peut en aucun cas excéder le montant du loyer mensuel. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. La loi prévoit que le locataire doit transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
Il est fortement recommandé de transmettre votre demande par écrit, et de recueillir le consentement de votre bailleur par la même voie, puisque vous êtes tenu de fournir une preuve de l’accord du propriétaire à votre sous-locataire.
À noter : Dans le cas d’un logement social, rappelons que la sous-location est interdite.
Quelle attitude adopter en cas de sous-location frauduleuse ?
Si vous constatez que votre locataire sous-loue son habitation sans vous en avoir informé, ou contre votre volonté, votre premier réflexe devra être de faire constater la sous-location frauduleuse par acte d’huissier (à présent appelé commissaire de justice), une capture d’écran d’une annonce de location n’étant pas suffisante.
La preuve de la sous-location frauduleuse vous permettra ensuite, si vous le souhaitez, de demander la résiliation du bail et, éventuellement, le remboursement des sommes perçues par votre locataire, ainsi que des dommages et intérêts.
Proposer votre appartement en meublé de tourisme en France vous demande de respecter cinq étapes clés, que nous vous détaillons ci-dessous.
Si votre logement se situe en copropriété, avant toute autre démarche, pensez à vérifier au préalable l’absence d’une clause interdisant la location meublée dans le règlement de copropriété de votre immeuble. Une telle interdiction est parfaitement valable à condition d’être justifiée par la destination de l’immeuble, ce qui sera toujours le cas s’il s’agit d’un immeuble d’habitation exclusivement bourgeoise, ne comprenant pas de locaux professionnels ou commerciaux.
En tant que propriétaire d’un meublé, vous aurez l’obligation de réaliser une déclaration auprès de la mairie du lieu où est situé votre hébergement meublé.
Cette déclaration se fait par l’intermédiaire du formulaire Cerfa n°14004*04. Il vous faudra l’imprimer, le compléter, puis l’adresser à la mairie à laquelle votre logement meublé est rattaché par voie postale avec accusé de réception, ou le déposer en mains propres.
Si le logement meublé est également le lieu où vous résidez au moins 8 mois par an, la déclaration n’est pas obligatoire en principe.
Toutefois, certaines villes imposent aux propriétaires une déclaration préalable, quelle que soit la nature du bien immobilier loué. Il est donc nécessaire de vous renseigner auprès de votre commune, d’autant que de nombreuses villes concernées par des épreuves olympiques ont mis en place cette obligation, comme Paris, Bordeaux, Lille, Lyon, Nice ou certaines villes d’Île de France.
L’obtention de cette autorisation est obligatoire si vous entendez conclure de manière répétée un bail locatif saisonnier. Sont concernés les logements situés dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Exception faite si le bien loué constitue votre résidence principale.
À noter :
Dans une ville moyenne, de moins de 200 000 habitants qui souhaite limiter l’offre de locations touristiques, la réglementation du changement d’usage peut également être appliquée. Il est donc nécessaire de vous renseigner au préalable auprès de votre commune.
Si vous débutez une activité locative meublée, vous devrez déclarer votre début d’activité auprès de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI) afin d’obtenir votre numéro SIRET correspondant à l’immatriculation de votre activité de loueur meublé non professionnel (LMNP). Cette déclaration doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de votre activité. Cette immatriculation concerne tous les particuliers propriétaires de logements meublés, qu’ils louent leur bien en entier ou seulement une chambre, pour une nuit, une semaine ou pour plusieurs mois.
À savoir :
Vous aurez le statut de LMNP si les recettes que vous percevez de votre activité de loueur en meublé n’excèdent pas 23 000 euros par an, et / ou restent inférieures aux revenus que vous percevez de vos autres activités. En revanche, si les loyers charges comprises que vous retirez de votre activité de loueur en meublé excèdent 23 000€ par an et sont supérieurs à vos autres revenus d’activité, vous aurez obligatoirement le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Cette déclaration peut se faire entièrement en ligne, en remplissant le formulaire P0i (Cerfa 11921*5) si vous exercez votre activité en tant qu’entreprise individuelle, ou le formulaire FCM si le bien est en indivision.
Les loyers que vous retirerez de votre activité de loueur en meublé sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que vous soyez LMP, ou LMNP. Cette imposition au régime des BIC rend la fiscalité de la location meublée particulièrement avantageuse. Dans ce cadre, vous pourrez choisir entre deux régimes d’imposition.
Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives, qui peut passer à 71% en cas de logement classé meublé de tourisme, à condition que vos revenus soient inférieurs à 77 700€ par an, ou 188 700€ par an pour un meublé de tourisme classé. Dans le cas contraire, vous serez obligatoirement soumis au régime réel simplifié.
Par ailleur, le classement de votre meublé de tourisme n’est pas obligatoire, mais peut avoir un réel avantage en terme de fiscalité.
Si vous êtes soumis à ce régime, il vous faudra compléter et envoyer à l’Administration fiscale une déclaration de revenus 2042-C-Pro en même temps que votre déclaration d’impôts personnelle.
Ce régime fiscal vous permet de déduire de vos recettes locatives toutes les charges liées à votre investissement immobilier meublé (les frais de conciergerie, d’assurance ou la taxe foncière par exemple), ainsi que l’amortissement de la valeur du bien, du mobilier et des éventuels travaux. La plupart du temps, le total de ces dépenses à déduire entraînera un déficit fiscal (au statut LMNP), que vous pouvez reporter jusqu’à 10 ans sur les bénéfices tirés de votre activité locative meublée.
Si vous optez pour le régime réel, vous devrez transmettre aux impôts une liasse fiscale, qui se compose des formulaires Cerfa 2031 et 2033.
Pour cela, il vous faudra compléter le formulaire n°2031-SD et ses annexes et reporter votre résultat sur votre déclaration de revenus. Les annexes comprennent un bilan simplifié, un compte de résultat de l’exercice, un tableau des amortissements et immobilisations, un relevé des amortissements dérogatoires, de provisions et des déficits à reporter, ainsi qu’un tableau de calcul de la valeur ajoutée produite au cours de l’année fiscale.
Avant d’établir un bail saisonnier, vous devrez au préalable vous assurer que votre logement constitue un logement décent et qu’il est équipé avec les 11 équipements obligatoires et nécessaires pour le qualifier de meublé.
Il est également important de garder à l’esprit que les voyageurs qui auront réservé votre bien immobilier pendant les JO, devront avoir la jouissance exclusive du bien. Ainsi, proposer une « chambre chez l’habitant » en Airbnb au sein de votre logement ne relève pas de la catégorie « Meublé de tourisme ».
Le bail saisonnier doit répondre à un certain formalisme et compter un certain nombre d’annexes. Retrouvez notre modèle de bail saisonnier, rédigé par notre experte, Maud Velter, diplômée Notaire.
Le bail que vous rédigerez pourra contenir plusieurs clauses relatives à l’occupation des lieux. Vous pourrez par exemple prévoir de fixer un nombre maximal d’occupants, d’interdire la présence d’animaux domestiques ou encore ajouter une clause relative au ménage.
À noter :
Le locataire ayant la jouissance des lieux, certaines clauses, comme l’interdiction de fumer, sont considérées comme abusives, mais cela ne vous empêche pas d’inviter votre locataire à ne pas fumer dans l’appartement.
En louant leur bien à l’aide d’une plateforme de location saisonnière, comme Airbnb ou Booking, la plupart des propriétaires font l’impasse sur l’établissement d’un bail saisonnier. Or en France la loi impose de signer un contrat locatif saisonnier entre le propriétaire et locataire (même temporaire). Nous vous recommandons fortement de faire signer à votre locataire un bail saisonnier pour formaliser la location entre vous deux. Pensez également à indiquer clairement les conditions du contrat dans votre annonce Airbnb ou Booking. Si vous ne divulguez pas les conditions du contrat dans l’annonce, votre locataire est en droit de refuser de signer le contrat et d’annuler la réservation sans pénalité.
Afin de sécuriser la réservation de votre hébergement, ou de vous garantir contre une potentielle annulation, Airbnb, Abritel ou Booking vous permettent d’appliquer des conditions d’annulation strictes.
Pendant les Jeux Olympiques de Paris 2024, votre logement meublé peut vous permettre de gagner jusqu’à plusieurs milliers d’euros supplémentaires. Gardez à l’esprit cependant que vous avez quelques règles à respecter et des formalités à accomplir. La location saisonnière apparaît pour bon nombre de loueurs en meublé comme une opportunité à ne pas manquer en vue des jeux olympiques et paralympiques prévus à l’été 2024.
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