Loyers bruts : qu’est-ce que c’est ? Comment les déclarer ?

Mis à jour le 24/06/2025

Avant même de s’interroger sur la rentabilité locative d’un bien ou les options fiscales les plus avantageuses, il est essentiel de savoir de quoi l’on parle lorsque l’on évoque un « loyer brut ».

Cette notion est une base incontournable pour tout propriétaire bailleur. Sa bonne compréhension est le point de départ du calcul de votre rentabilité, et un repère clé pour piloter votre investissement. Que vous soyez en location vide ou meublée, au micro ou au réel, nous vous guidons pas à pas.

Qu’est-ce qu’un loyer brut ? Définition

Loyer brut vs loyer net : quelle différence ?

Le loyer brut désigne le montant total perçu par un propriétaire bailleur, avant toute déduction. Il inclut le loyer hors charges ainsi que les charges récupérables (entretien des parties communes, ordures ménagères, etc.).

En d'autres termes, c’est le revenu locatif global encaissé par le propriétaire.

À l’inverse, le loyer net représente le revenu réellement conservé par le propriétaire, après avoir soustrait toutes les dépenses liées à la gestion du bien : charges non récupérables, frais de gestion, assurances, travaux, taxes foncières, etc.

Exemple comparatif :

À quoi sert le loyer brut pour un propriétaire bailleur ?

Le loyer brut est une donnée de référence essentielle pour un bailleur. Il permet notamment :

• De calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif.
• De déterminer la base des revenus fonciers imposables, notamment en régime réel d’imposition. Le loyer brut constitue le point de départ avant déduction des charges.
• De servir de référence pour les professionnels de l’immobilier, comme les agences de gestion locative ou les investisseurs, qui s’en servent pour comparer les performances brutes de différents biens.

Que comprend le loyer brut ?

Le loyer brut ne se limite pas au seul loyer « de base » : il intègre tous les montants perçus par le propriétaire dans le cadre de la location, y compris certaines sommes annexes. On y trouve notamment :

• Le loyer mensuel hors charges (ou « loyer nu »), fixé dans le bail.
• Les provisions pour charges, c’est-à-dire les charges récupérables payées par le locataire (eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, électricité des espaces communs, etc.).
• Les loyers encaissés en avance ou en retard, dès lors qu’ils sont perçus au cours de l’année fiscale considérée.
• Les indemnités d’assurance reçues en cas de sinistre affectant le logement loué (perte de loyers, remise en état…).
• Les subventions publiques, comme celles versées par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) pour soutenir la rénovation ou la location à loyers modérés.
• Les revenus locatifs perçus via une SCPI ou une SCI, si ces structures génèrent un revenu foncier pour l’associé bailleur.

Le loyer brut reflète donc l’ensemble des sommes rattachées à l’exploitation du bien, avant toute déduction.

Ce que le loyer brut ne comprend pas

Certaines sommes liées à la location ne sont pas incluses dans le loyer brut, car elles ne correspondent pas à des revenus locatifs directs ou réguliers.

C’est le cas notamment :

• Du dépôt de garantie, sauf si celui-ci est partiellement ou totalement utilisé pour couvrir un impayé ou financer des réparations à la fin du bail.
• Des charges payées directement par le locataire à un prestataire, sans transiter par le compte du propriétaire (exemple : contrat individuel d’électricité ou d’eau).

Comment calculer le loyer brut ?

Le loyer brut ne tient compte que des montants effectivement encaissés par le bailleur, et liés à l’usage locatif du bien.

Formule de base :

Loyer brut annuel = loyer mensuel (loyer hors charges + charges récupérables) × 12

Exemple :

Un logement est loué 850 € hors charges, avec 100 € de provisions pour charges. Le loyer brut mensuel s’élève donc à 950 €.

Loyer brut annuel = 950 € × 12 = 11 400 €

Ce montant représente le revenu locatif brut que le bailleur devra déclarer en revenus fonciers, avant déduction des éventuelles charges.

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Loyer brut et déclaration aux impôts : comment s’y retrouver ?

La manière de déclarer le loyer brut aux impôts dépend du type de location (vide ou meublée) et du régime fiscal choisi (micro ou réel).

Bien comprendre ces règles permet d’optimiser sa fiscalité tout en respectant les obligations déclaratives.

Location vide : régime micro-foncier ou réel

Régime micro-foncier

Si les revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 € par an, le propriétaire peut opter pour le régime micro-foncier.

Dans ce cas, il déclare uniquement le montant brut des loyers hors charges. L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % pour tenir compte des charges.

Simple et rapide, ce régime est adapté aux propriétaires avec peu ou pas de charges à déduire.

Régime réel

Si les revenus fonciers dépassent 15 000 € ou si le bailleur souhaite déduire ses charges réelles, il peut opter pour le régime réel.

Le propriétaire déclare l’ensemble des loyers bruts perçus, puis déduit les charges effectives : travaux d’entretien ou de rénovation, assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc. Ce régime est plus avantageux si les charges sont importantes.

Location meublée : micro-BIC ou réel ?

Les locations meublées relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux options possibles.

Régime micro-BIC

Si vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 € par an, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC.

Vous devez alors déclarer le montant brut des loyers charges comprises, avant déduction des frais ou commissions prélevés par les plateformes de location (comme les frais d’hôte Airbnb).

Beaucoup de bailleurs confondent à tort le montant viré sur leur compte avec le revenu brut à déclarer.

Depuis l'imposition des recettes perçues en 2025 à déclarer en 2026, le taux d’abattement forfaitaire automatiquement appliqué par l’administration fiscale est de :

• 50 % pour les meublés de tourisme classés,
• 30 % pour les meublés de tourisme non classés.

Ce régime reste simple : aucune charge n’est à justifier, et aucune déclaration comptable détaillée n’est nécessaire.

Régime réel

Le régime réel permet de déduire toutes les charges, comme pour la location vide, mais aussi d’amortir le bien immobilier et le mobilier en LMNP.

Ce régime offre souvent une fiscalité très avantageuse sur le long terme, mais demande une comptabilité rigoureuse.

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Où et comment déclarer le loyer brut ?

Le formulaire à utiliser dépend du type de location et du régime fiscal choisi :

• Micro-foncier (location vide) : case dédiée sur la déclaration 2042.
• Micro-BIC (location meublée) : via le formulaire 2042 C PRO.
• Régime réel foncier : formulaire 2044, à joindre au 2042.
• Régime réel BIC (location meublée) : formulaire 2031-C, 2033-A à 2033-G (à adresser au SIE) puis, le résultat fiscal est ensuite reporté sur le formulaire 2042 C PRO.

En cas de doute, l’aide d’un comptable ou d’un conseiller fiscal peut s’avérer précieuse, notamment pour le régime réel ou pour vous aider à déterminer le bon régime d’imposition pour optimiser votre investissement. 

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Bail brut, bail net : quel impact sur le loyer brut ?

Le bail brut : le propriétaire prend tout en charge

Dans un bail brut, le loyer versé par le locataire correspond au loyer brut, charges comprises. Toutes les charges (entretien, taxes, assurances, etc.) sont intégrées dans le montant du loyer et assumées par le propriétaire.

Ce type de bail est le plus courant dans les locations résidentielles. Il offre une meilleure lisibilité pour le locataire, mais peut entraîner un coût de gestion plus élevé pour le bailleur.

Le bail net : le locataire prend en charge les charges

À l’inverse, un bail net prévoit que le locataire règle directement certaines charges, indépendamment du loyer de base. Cela peut inclure l’assurance du bien, la taxe foncière, les travaux d’entretien courant, voire certaines charges de copropriété.

Ce type de bail est plus fréquent dans les baux commerciaux, où la répartition des charges est souvent négociée de manière plus fine.

Le loyer brut doit alors être reconstitué à partir des différents paiements reçus ou dus, ce qui nécessite une gestion plus rigoureuse.

Nos conseils pour les bailleurs

Pour bien gérer la déclaration du loyer brut et optimiser votre fiscalité, voici quelques bonnes pratiques à adopter :

• Tenir une comptabilité claire et précise des encaissements mensuels, en distinguant les loyers de base, les charges, les indemnités éventuelles et les régularisations.
• Conserver tous les justificatifs de charges (factures, quittances, avis de taxe) pour faciliter la déclaration en régime réel et pouvoir déduire ce qui est autorisé par la loi.
• Anticiper l’impact fiscal dès la signature du bail, en choisissant en connaissance de cause le type de bail (brut ou net) et le régime fiscal le plus adapté (micro ou réel).
• Utiliser un logiciel de gestion locative ou s’entourer d’un expert-comptable pour fiabiliser les déclarations et gagner du temps dans la gestion courante. Commencez à louer un meublé en étant bien accompagné grâce au leader de la comptabilité LMNP-LMP.

FAQ

C’est quoi le loyer brut ?

Le loyer brut est le montant total encaissé par le propriétaire, incluant le loyer de base et les provisions pour charges (eau, entretien, chauffage, etc.). Il s’agit du revenu locatif avant déduction des frais et charges.

Quelle est la différence entre le loyer brut et le loyer net ?

Le loyer brut correspond à la somme totale perçue, charges comprises. Le loyer net est ce qu’il reste au propriétaire après déduction des dépenses liées à la location (travaux, assurance, impôts fonciers, frais de gestion…). Le loyer net reflète donc la rentabilité réelle du bien.

Quel montant de loyer déclarer aux impôts ? 

Tout dépend du régime fiscal :

• Micro-foncier (location vide) : déclaration du loyer brut hors charges.
• Micro-BIC (location meublée) : déclaration du loyer brut charges comprises.
• Régime réel (foncier ou BIC) : déclaration du loyer brut perçu, puis on déduit les charges effectives.

Doit-on inclure les charges dans la déclaration du loyer brut ?

Oui, si les charges sont versées au propriétaire (via les provisions pour charges), elles font partie intégrante du loyer brut à déclarer. En revanche, les charges payées directement par le locataire (comme la taxe d’habitation ou certaines charges de copropriété) ne sont pas incluses.

Peut-on déduire les travaux ou charges du loyer brut ?

Oui, mais uniquement si vous êtes au régime réel (foncier ou BIC). Vous pouvez alors déduire les dépenses réellement engagées : travaux, intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, etc. Dans les régimes micro-foncier ou micro-BIC, ces charges ne sont pas déductibles individuellement, mais un abattement forfaitaire s’applique.

Pourquoi mon loyer brut est important pour ma rentabilité locative ?

Le loyer brut est la base de calcul de la rentabilité brute de votre investissement. Il permet de mesurer vos revenus locatifs avant charges, de comparer plusieurs biens entre eux, ou encore d’évaluer la valeur d’un bien à l’achat. Il sert également de référence fiscale pour vos déclarations.

Article rédigé par Stéfano Demari