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Mis à jour le 27/05/2025
En location meublée, les meubles et équipements doivent être fournis par le propriétaire. Mais que se passe-t-il quand ces derniers sont dégradés par le locataire ? Comment différencier l’usure de la dégradation ? Qui paye pour quoi ?
Si vous pratiquez la location meublée, voici tout ce que vous devez savoir au sujet des meubles qui composent votre bien !
Comme son nom l’indique, un logement loué meublé doit comporter un certain nombre de meubles et d’équipements, dont la présence est censée permettre au locataire de pouvoir y vivre directement en apportant seulement ses effets personnels.
Or, les équipements nécessaires pour parvenir à cet objectif ne sont pas laissés à l’appréciation du bailleur, qui doit, en la matière, respecter la liste des équipements obligatoires établie par le décret du 31 juillet 2015.
Ainsi, lorsque l’on évoque la question du « mobilier » en location meublée, cette expression désigne la totalité des meubles et des équipements mis à la disposition du locataire dans le logement, qu’il s’agisse de ceux que la loi impose comme obligatoires, ou de tout autre équipement ou meuble optionnel, que le propriétaire a choisi d’ajouter dans le bien.
Attention toutefois, il faudra bien veiller à ce que tout élément composant le mobilier figure dans l’état des lieux ou l’inventaire mobilier, comme nous le verrons dans la suite de cet article.
Au sujet du mobilier en location meublée, il est important de bien distinguer les dommages causés par le locataire aux différents éléments qui composent le bien et leur usure naturelle, qui résulte simplement de leur utilisation régulière par le, ou les occupants des lieux.
La constatation des dégradations ou de la simple usure, ou vétusté, des lieux pourra être réalisée par le biais de deux documents essentiels en location meublée : l’établissement d’un état des lieux et le recours à une grille de vétusté.
En la matière, toutes les règles applicables sont données par le texte du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.
Plus précisément, l’article 4 de ce décret précise que « la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».
Autrement dit, il est considéré comme normal que le logement s’« use» naturellement par le simple fait qu’il soit occupé par un locataire, sans que ce dernier ne puisse en être tenu responsable comme si des dégradations avaient été commises, ou qu’il ne doive s’acquitter du prix d’un équipement neuf pour remplacer un équipement ayant servi plusieurs années.
Bailleur et locataire ont ainsi la possibilité de s’accorder sur l’application d’une grille de vétusté, qui doit être choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter ou à l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986, tant que, comme le précise l’article 4 du décret de 2016 :
« Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire ».
Il peut parfois être difficile de différencier ce qui relève de l’usure normale et de la dégradation, et cette situation peut être à l’origine de litiges entre le propriétaire et le locataire.
Ainsi, lorsque des dégradations ne sont pas causées par une négligence, un défaut d’entretien ou encore une utilisation anormale du logement et des équipements qui s’y trouvent, elles sont considérées comme relevant de l’usure normale du logement.
Il peut par exemple s’agir du jaunissement des peintures ou d’une usure du revêtement du sol. Ces détériorations, qui ne sont dues qu’à un usage normal des locaux, ne peuvent donc être mises à la charge du locataire et ne pourront pas donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie.
Il en sera de même si certains équipements tombent en panne, sauf si la panne résulte directement d’un mauvais usage par le locataire.
Ainsi, si, lors de la sortie des lieux du locataire, certains meubles ou équipements ne sont plus aussi neufs que lors de l’entrée dans les lieux, le propriétaire ne pourra pas nécessairement se retourner contre le locataire.
Par contre, si ces derniers ont été gravement endommagés, de telle manière que la seule raison à cette dégradation ne puisse être qu’un mauvais usage par le locataire, ou par les personnes qu’il a invité à pénétrer dans son logement, le propriétaire sera fondé à demander un dédommagement au locataire, en usant, au besoin du dépôt de garantie, mais toujours en respectant la grille de vétusté.
La perspective de devoir remplacer certains meubles ou équipements qui pourraient par exemple être tombés en panne du fait de leur utilisation ne doit toutefois pas décourager les propriétaires de biens meublés.
En effet, ces derniers ne doivent pas oublier que la valeur du mobilier est amortie dans le cadre du régime réel, et leur permet donc de déduire de leur résultat fiscal une fraction de la valeur de ce mobilier chaque année, justement en raison de son usure naturelle.
De plus, la déduction des charges au régime réel peut permettre au propriétaire de déduire directement le montant de toutes les factures de réparation ou de remplacer un meuble dont le montant est inférieur à 600 € hors taxes, permettant donc également d’absorber une partie du coût du remplacement ou de la réparation d’un meuble ou équipement.
Cet avantage fiscal est également la raison pour laquelle il est souvent conseillé aux propriétaires de biens meublés, lorsque les dommages ne peuvent pas être qualifiés de dégradations de manière évidente, de procéder eux-mêmes aux remplacement ou réparations plutôt que de s’éterniser dans une opposition avec leur locataire au sujet de la responsabilité de chacun, qui peut être une perte de temps, et parfois même d’argent si des procédures sont engagées.
Les dégradations du mobilier sont souvent couvertes par les assurances habitation, raison pour laquelle, en location meublée de longue durée, le propriétaire a tout intérêt à insérer dans le bail une clause imposant au locataire la souscription d’une assurance multirisque habitation.
Il pourra ensuite demander à son locataire de lui fournir le justificatif d’assurance pour s’assurer que cette dernière est régulièrement acquittée par ce dernier.
En location de courte durée, il peut néanmoins être compliqué de demander au locataire de souscrire une assurance pour le temps de son séjour.
Dans cette hypothèse, mieux vaut souvent, pour le propriétaire, souscrire une assurance pour le logement en son nom et en répercuter le coût sur le prix à la nuitée.
Toutefois, il est important de garder à l’esprit que les assurances ne protègent bien souvent que des dommages causés uniquement de manière accidentelle, ou par des tiers n’ayant pas été invités à pénétrer dans le logement, comme des cambrioleurs.
Pour des dommages causés au mobilier par le locataire, il faudra certainement davantage se tourner vers le dépôt de garantie, ou la caution versée en location de courte durée, afin de compenser les dégradations commises.
En principe, la réponse à cette question dépend bien évidemment de l’usage qui a été fait du meuble ou de l’équipement, et de son ancienneté.
Ainsi, un équipement qui tombe en panne devra être remplacé par le propriétaire, alors que s’il est cassé par le locataire, les frais entraînés par sa réparation ou son remplacement seront à la charge de ce dernier.
Bien évidemment, et notamment pour les équipements les plus imposants, dont le remplacement peut dénaturer l’aspect visuel du logement, il peut être préférable pour le propriétaire et le locataire de se coordonner si c’est le locataire qui doit remplacer l’équipement.
Pour savoir comment procéder si un locataire refuse les meubles présents dans le logement, vous pouvez aller consulter notre article dédié.
Lors de l’établissement d’un bail meublé à titre de résidence principale, il est capital de prendre le temps d’établir un état des lieux.
En effet, c’est sur la base de ce document que le propriétaire pourra faire constater les dégradations intervenues dans le logement pendant la durée de la location, par comparaison entre les mentions figurant sur l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.
S’il n’est pas vraiment possible d’empêcher l’éventuelle dégradation des meubles du logement, il reste toutefois possible d’éviter, ou de très largement limiter, les litiges qui pourraient naître d’une telle situation. Pour cela, nos spécialistes vous partagent leurs meilleurs conseils :
Conserver les factures d’achat de votre mobilier
Conserver les factures d’achat de votre mobilier pourra vous permettre d’attester du prix du mobilier éventuellement dégradé sur la base duquel vous pourrez calculer la somme à la charge du locataire en n’oubliant pas, le cas échéant, d’appliquer la grille de vétusté.
Prendre une assurance PNO
Comme mentionné précédemment dans cet article, vous pouvez souscrire une assurance PNO (Propriétaire non occupant) afin d’assurer votre bien pendant les périodes de vacances locatives ou si vous le louez sur de courtes durées. Et en cas de location de longue durée, n’oubliez pas de demander à votre locataire de vous fournir une attestation d’assurance multirisque habitation.
Etablir une grille de vétusté
En cas de dommages causés par le locataire, pensez à prendre en compte la perte de valeur des biens pour décider du montant auquel votre locataire est réellement tenu si vous remplacez le meuble, et ce afin d’éviter toute contestation.
Faire un inventaire précis lors de l’entrée des lieux
Si l’état des lieux vise à vous sécuriser sur d’éventuelles dégradations commises dans le bien, l’inventaire mobilier vise, quant à lui, à prouver la présence des éléments mentionnés dans l’inventaire dans le logement au moment de l’entrée dans les lieux du locataire. Il permet donc par exemple d’éviter qu’un locataire enlève un meuble présent dans le bien et invoque ensuite son absence pour remettre en cause la qualification de logement meublé.
Notez toutefois que vous serez tenu de remplacer tout bien figurant sur l’inventaire mobilier si ce dernier vient à tomber en panne par exemple, qu’il s’agisse ou non d’un meuble ou équipement obligatoire.
Chiffrer le coût de la réparation
Pour prouver le coût de la réparation ou du remplacement d’un meuble, pensez bien à produire les factures correspondantes, qu’il s’agisse des factures originales, ou de la facture émise par un artisan ou réparateur par exemple.
Informer le locataire
Toute retenue que vous pourriez faire sur le dépôt de garantie vous impose bien évidemment d’en informer votre locataire, en produisant les justificatifs adaptés comme mentionné au point précédent.
Notez également que, si, au départ du locataire, vous effectuez des retenues sur le dépôt de garantie, ces dernières pourront être justifiées soit par la production d’une facture, soit par la présentation d’un devis.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
