Vous êtes propriétaire d’un bien en EHPAD ou vous envisagez d’en acheter un ? Bien qu’il s’agisse généralement d’un investissement sur le long terme, il est conseillé d’anticiper la question de la revente dès le début.
En effet, la vente d’un lot en EHPAD ne fonctionne pas comme celle d’un bien immobilier classique. Elle dépend principalement des caractéristiques du bail commercial en cours et des conditions du marché secondaire.
Conditions de cession, valeur à la revente, délais réels… Grâce à ce guide, vous saurez tout sur les règles et enjeux d’une revente en résidence EHPAD.
Investir en EHPAD consiste à acheter un lot dans une résidence services médicalisée. Celle-ci est équipée et adaptée aux personnes âgées dépendantes. Vous louez ensuite votre bien à un gestionnaire ou exploitant. C’est lui qui se charge de la gestion quotidienne de la résidence et du bon fonctionnement des services.
Les revenus que vous percevez sont garantis par un bail commercial. Même si le logement n’est pas occupé ou si la gestion change, vous continuez à percevoir un loyer tant que le bail est en cours.
La location d’un bien en EHPAD est compatible avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Il vous permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un cadre juridique et fiscal adapté.
À retenir : Lors de la revente d’un lot en EHPAD, l’acheteur s’intéresse surtout au bail commercial et aux loyers à percevoir, plutôt qu’au logement lui-même. Ce contrat détermine en grande partie le prix de vente du lot.
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Les + :
Vous pouvez décider de revendre votre bien en EHPAD parce que :
Vous avez besoin de liquidités pour un projet personnel ou professionnel ;
Vous voulez réorganiser vos investissements ou changer de type de placement ;
Vous avez atteint vos objectifs d’investissement et souhaitez récupérer votre capital ;
Vous préparez votre retraite ou la transmission de votre patrimoine.
Dans une logique patrimoniale plus globale, certains investisseurs arbitrent entre différentes formes de location meublée. Pour comparer avec d’autres stratégies, consultez notre article dédié à
investir en LMNP.
À retenir: De nombreux propriétaires choisissent de revendre leur lot avant la fin du bail commercial. Attendre, c’est en effet courir le risque que le gestionnaire change et que les loyers soient renégociés.
Le marché secondaire pour un lot en EHPAD n’est pas comparable à celui de l’immobilier classique. Le nombre d’acheteurs est plus limité. Il faut donc souvent compter plusieurs mois pour une revente.
En général, les acheteurs sont d’autres investisseurs. Ils évaluent avant tout la sécurité des revenus et la qualité de la gestion de la résidence.
Le processus de vente d’un lot en EHPAD se déroule la plupart du temps en 4 étapes :
Mise en vente du lot : vous mettez votre bien sur le marché secondaire et fournissez toutes les informations nécessaires à l’acheteur, notamment le bail commercial en cours, le montant des loyers et les conditions de gestion de la résidence ;
Vérification du bail et des loyers : l’acheteur étudie attentivement le contrat, les loyers perçus et la fiabilité du gestionnaire. Il peut demander des documents complémentaires, comme les rapports de gestion ou les justificatifs de paiement des loyers ;
Négociation du prix et des conditions de cession : vous discutez du prix de vente et des éventuelles conditions particulières, par exemple la date de transfert des loyers ou des garanties sur l’occupation future ;
Signature de l’acte de cession chez le notaire : la vente est officialisée chez le notaire. L’acheteur devient propriétaire du lot et le bail commercial continue avec le gestionnaire en place, sans interruption de loyers.
À retenir : Si vous avez rapidement besoin de liquidités, vous devez préparer cette vente plusieurs mois à l’avance.
Le prix de revente d’un lot en EHPAD dépend avant tout des loyers que vous percevez. Plus les loyers sont stables et garantis par le bail commercial, plus le lot est attractif pour un acheteur.
L’acheteur raisonne essentiellement en rendement. Il calcule le rapport entre le loyer annuel et le prix d’acquisition. Cette logique est similaire à celle d’autres investissements meublés. Pour mieux comprendre ce mécanisme, vous pouvez consulter notre article sur la rentabilité locative en meublé ou vide .
D’autres éléments peuvent aussi influencer le prix qu’un acheteur sera prêt à payer pour un investissement en EHPAD :
Le rendement : l’acheteur calcule le rapport entre le loyer annuel et le prix de vente pour vérifier si l’investissement correspond à ses objectifs ;
L’emplacement : une résidence bien située, proche des services et des transports, se revend plus facilement ;
L’état de la résidence : une résidence moderne et bien entretenue rassure l’acheteur ;
L’état de la demande sur le marché secondaire : s’il y a peu de lots disponibles, le prix à la revente peut être plus élevé.
À retenir : L’acheteur d’un lot en EHPAD détermine son budget d’achat en fonction du rendement qu’il peut attendre, et non selon le prix au m² comme dans l’immobilier classique.
Nous vous le disions, l’acheteur va surtout se concentrer sur le bail commercial. Il regardera notamment :
La durée restante du bail : plus il reste d’années de loyers garantis, plus votre lot est sûr et facile à vendre ;
Les conditions de renouvellement : un bail simple à prolonger ou avec des options claires rassure l’acheteur ;
L’indexation des loyers : c’est un point fort car les loyers augmenteront régulièrement ;
La répartition des charges : l’acheteur appréciera que le bail précise clairement qui paie quoi.
À retenir : Si le bail arrive bientôt à terme ou qu’il contient des clauses floues, l’acheteur sera plus hésitant.
Quand vous achetez un lot en EHPAD, vous investissez surtout pour percevoir des loyers réguliers, pas pour voir sa valeur augmenter comme un appartement classique. Les revenus garantis par le bail sont la principale source de rentabilité.
Vous pouvez réaliser une plus-value, mais ce n’est pas automatique. En cas de revente, la fiscalité applicable dépend de votre statut et de votre situation.
Pour comprendre les règles applicables aux loueurs en meublé, consultez notre dossier sur le régime des plus-values des loueurs en meublé non professionnels .
Vous pouvez faire une plus-value, mais ce n’est pas automatique :
Si la résidence est très bien située, moderne et bien gérée, vous pouvez vendre un peu plus cher que le prix d’achat ;
Si le marché secondaire est tendu (peu de lots à vendre et beaucoup d’acheteurs), le prix peut aussi augmenter légèrement.
En revanche, la valeur peut stagner ou même baisser si :
Le bail arrive bientôt à terme ou présente des clauses floues ;
Les loyers ne sont pas bien indexés ou risquent d’être renégociés ;
La demande sur le marché secondaire est faible.
À retenir : L'EHPAD est un placement de revenus. Il est rare que la revente génère une plus-value importante.
Vendre son investissement en EHPAD comporte plusieurs avantages :
Vous continuez à percevoir vos loyers jusqu’à la vente puisque le bail reste actif ;
De nombreux investisseurs s’intéressent régulièrement aux lots d’occasion, surtout si le bail est solide et la résidence bien entretenue.
La revente présente aussi quelques contraintes qu’il faut anticiper :
La revente peut prendre plusieurs mois, car le marché secondaire est plus restreint que celui de l’immobilier classique ;
La qualité du gestionnaire influence fortement l’intérêt des acheteurs pour votre lot.
À retenir : Les acheteurs examinent souvent d’abord la réputation et la fiabilité du gestionnaire avant de se décider.
Surestimer son prix : fixer un prix trop élevé risque de bloquer la vente. Il faut comparer votre lot à des ventes récentes pour déterminer un prix réaliste ;
Négliger le bail : c’est l’élément principal que regarde l’acheteur. S’il contient des points flous, il hésitera à acheter. Vous devez préparer un dossier complet avec toutes les informations importantes pour pouvoir répondre à ses questions ;
Vendre dans l’urgence : vouloir céder rapidement peut vous contraindre à baisser votre prix ;
Ignorer l’état de la résidence : l’acheteur va aussi regarder si la résidence est bien entretenue et si les équipements sont récents. N'hésitez pas à valoriser les rénovations s’il y en a eu.
Bon à savoir : Fixer un prix trop élevé peut bloquer la vente pendant plusieurs mois (souvent 3 à 6 mois, voire plus), car les acheteurs avertis comparent rigoureusement les lots et écartent rapidement ceux qui n’offrent pas un rendement cohérent avec le marché.
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Pour tirer le meilleur parti de votre investissement en EHPAD, vous devez :
Inclure la revente dès le départ : envisagez dès l’achat comment, quand et à quel prix vous pourriez revendre. Cela vous aide à choisir un bail, une résidence et un gestionnaire qui resteront attractifs pour les futurs investisseurs ;
Suivre votre investissement dans le temps : il faut surveiller l’évolution du bail, la santé financière du gestionnaire et la performance des loyers. Cela va vous permettre d'anticiper les freins des acheteurs ;
Valoriser les points qui comptent pour l’acheteur : un bail long et bien indexé, une résidence bien située et un gestionnaire solide sont des arguments qui peuvent accélérer la revente ;
Planifier la revente en fonction de vos autres biens LMNP : si vous possédez plusieurs biens meublés, choisissez le bon moment en tenant compte des loyers que vous percevez ailleurs. Cela permet d’éviter un trou dans vos revenus et de vendre au bon prix.
Bon à savoir : Vous devez anticiper cette revente
plusieurs mois à l’avance. Vous aurez plus de marge pour choisir le bon moment, préparer un dossier complet et éviter de vendre sous pression.
Cela permet aussi de réduire le risque de voir votre lot perdre de son attractivité s’il reste trop longtemps sur le marché secondaire.
Vous l’avez compris, la revente d’un lot en EHPAD est possible, mais elle suit des règles spécifiques liées au bail commercial et au fonctionnement particulier du marché secondaire.
Il est donc important de bien se renseigner et d’être réaliste : la valeur de votre lot dépend principalement des loyers, du bail et de la qualité du gestionnaire, et non du prix au m² comme pour un bien immobilier classique.
Oui. Cependant, il est conseillé d’ anticiper la revente, car les délais sont plus longs que pour un bien immobilier classique. Durant cette période d’attente, vous pourrez préparer un dossier complet (bail, loyers, état de la résidence) et trouver le bon acheteur sans brader votre prix.
La revente d’un lot en EHPAD prend souvent plusieurs mois. Le marché secondaire est limité, avec peu d’acheteurs potentiels. Ces investisseurs étudient attentivement le bail commercial, les loyers garantis et l’état de la résidence. Il s’agit donc d’un processus relativement long.
Il faut se baser sur ce que l’acheteur pourra retirer comme revenus. Le prix dépend donc des loyers garantis par le bail, de la durée restante, de l’état de la résidence et de la solidité du gestionnaire.
Le prix au m² importe moins dans le cas d’un EHPAD. L’acheteur cherche surtout des revenus sûrs et réguliers.
Non, le bail ne peut pas vous empêcher de revendre. En revanche, c’est un document que l’acheteur examinera très précisément.
Si le bail arrive bientôt à terme ou qu’il contient des clauses peu claires ou déséquilibrées (charges imprévues, conditions de renouvellement floues), il sera plus hésitant.
Oui, mais ce n’est pas automatique comme dans l’immobilier résidentiel classique. Pour espérer une plus-value, il faut par exemple que les loyers aient augmenté au fil des années ou que la résidence ait gagné en attractivité.
Il ne faut pas investir en EHPAD pour faire grandir son patrimoine, mais plutôt pour toucher des revenus réguliers pendant plusieurs années.
Ce marché secondaire s’adresse avant tout à des investisseurs qui recherchent des revenus sûrs et immédiats en reprenant un bail commercial déjà en cours.
Cela inclut des investisseurs particuliers expérimentés dans les résidences services, des sociétés spécialisées ou des courtiers qui revendent les lots à d’autres investisseurs. Il arrive aussi parfois que des gestionnaires eux-mêmes achètent des lots pour les intégrer à leurs portefeuilles.
Ce n’est pas obligatoire, mais recommandé. Ces professionnels connaissent bien ce marché. Ils peuvent vous aider à estimer votre lot à sa juste valeur, vous aider à vérifier le bail et filtrer les acheteurs sérieux.
Article rédigé par Stéfano Demari
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