Par Stéfano Demari, président de JD2M
L'essentiel :
En 2026, la France fait face à un vieillissement démographique sans précédent : selon l'Insee et la Drees, les personnes de 60 ans ou plus étaient 18 millions en 2021 et leur nombre devrait continuer à augmenter dans les prochaines décennies.
Dans ce contexte, l'investissement en LMNP dans un EHPAD séduit de plus en plus de particuliers. Rentabilité, bail commercial, solidité de l'exploitant, stratégie de revente : voici ce qu'il faut savoir pour étudier votre projet avec discernement.
Mise à jour du 2 octobre 2026 : les résidences services hors du champ du PLF 2027
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, propose de plafonner l'amortissement des LMNP au régime réel (2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal) et de supprimer le report des amortissements non déduits. Dans sa version initiale, le texte exclut de ces deux mesures les logements situés dans les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD et certains établissements médico-sociaux. Rien n'est voté à ce stade : le texte peut encore évoluer au fil de son examen. Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
Un Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) est une structure médico-sociale qui accueille des personnes dont l'autonomie est partiellement ou totalement réduite. Ces établissements proposent :
Les EHPAD peuvent relever du secteur public, associatif ou privé, avec des niveaux de confort et de tarification variables selon le gestionnaire.
Il ne faut pas confondre les EHPAD avec les résidences seniors (appelées aussi résidences services pour seniors). Ces dernières s'adressent à des personnes âgées encore autonomes et ne sont pas médicalisées. Les résidences autonomie, qui relèvent d'un cadre médico-social distinct, sont également à distinguer des deux.
Bon à savoir :
Selon les projections de l'Insee et de la Drees (octobre 2025), le nombre de seniors en perte d'autonomie (GIR 1 à 4) était de l'ordre de 2 millions en 2021 et pourrait atteindre environ 2,8 millions en 2050.
Cette tendance nationale ne dit toutefois rien de la situation d'un établissement précis : les taux d'occupation et la tension sur les places varient selon les territoires, et il faut les étudier localement.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier d'investir dans une chambre ou un appartement en EHPAD tout en bénéficiant du cadre fiscal de la location meublée.
Pour en bénéficier, il faut déclarer la création de son activité auprès du guichet unique des formalités d'entreprises, géré par l'INPI.
Pour être éligible au LMNP, le logement doit être à usage d'habitation, décent et meublé a minima avec les 11 équipements obligatoires prévus par le décret du 31 juillet 2015.
Enfin, le statut LMNP suppose en principe que les recettes annuelles retirées de la location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal ne dépassent pas 23 000 € TTC, ou, au-delà, restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer.
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Les + :
Les rendements bruts mis en avant par les commercialisateurs d'EHPAD en LMNP se situent généralement autour de quelques points de pourcentage du prix d'achat, selon l'emplacement et le gestionnaire. Ils ne sont pas garantis et sont à comparer aux conditions réelles du bail et à la fiscalité.
La demande liée au vieillissement de la population peut soutenir l'occupation des établissements, mais la situation varie selon les territoires.
À noter aussi que le propriétaire de la chambre ou de l'appartement signe en principe un bail commercial avec l'exploitant de l'EHPAD. Ce bail a une durée de 9 ans ou plus, ce qui peut offrir une stabilité locative. Les loyers sont généralement indexés sur un indice (ILC ou IRL selon le bail) et peuvent donc évoluer chaque année.
Bon à savoir : Les revenus sont potentiellement réguliers, mais non garantis.
Il convient de rester vigilant face aux promesses fiscales trop séduisantes. Certaines offres annoncent un impôt nul, mais omettent de préciser les prélèvements sociaux, l'IFI ou l'impact du choix du régime fiscal.
La fiscalité à la revente doit aussi être étudiée avant l'achat : la réintégration des amortissements dans la plus-value comporte des exceptions pour certains établissements médico-sociaux, mais sous conditions (voir la partie dédiée à la revente).
De plus, le secteur des EHPAD est réglementé et sensible : la qualité de la prise en charge des résidents, la réputation du gestionnaire et les évolutions législatives, comme la loi « Bien vieillir », peuvent influencer la rentabilité et la pérennité de l'investissement.
Bon à savoir :
Ces dernières années, des difficultés de gestion ont été médiatisées dans certains EHPAD.
Pour les propriétaires, ce type de situation peut se traduire par une baisse de la valeur des actifs, une baisse des loyers et parfois des périodes sans revenus (lorsque l'exploitant quitte ou transfère son activité). Il est donc utile de vérifier la réputation et la solidité de l'exploitant avant de s'engager.
Lors de l'immatriculation de son activité, le propriétaire LMNP relève du micro-BIC ou du régime réel simplifié (sur option, ou de plein droit au-delà des plafonds) :
Pour comparer les deux régimes sur votre situation, vous pouvez utiliser notre simulateur :
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Pour récupérer la TVA sur le prix d'acquisition du bien en EHPAD, plusieurs conditions doivent en principe être remplies :
Bon à savoir : Pour le logement et la nourriture dans les maisons de retraite et EHPAD autorisés, le taux de TVA applicable est en principe de 5,5 %, sous conditions (article 278-0 bis du Code général des impôts, repris par la doctrine administrative au BOFiP).
Notez aussi que si vous revendez votre bien avant 20 ans après sa livraison, il faudra en général restituer une partie de la TVA récupérée, proportionnellement aux années restantes.
Par exemple, si vous vendez après 10 ans, vous devrez en principe rendre la moitié de la TVA récupérée à l'achat.
Certaines situations permettent toutefois de conserver la TVA :
Un bien loué en meublé en EHPAD reste en principe soumis aux règles générales de l'IFI. L'exonération au titre des biens professionnels est en principe réservée aux loueurs en meublé professionnels (LMP), dont l'activité de location meublée constitue l'activité principale (conditions détaillées à l'article 975 du CGI).
Dans la pratique, pour un investisseur classique en LMNP EHPAD, ces conditions sont rarement réunies :
En résumé, investir en LMNP dans un EHPAD ne permet pas, dans la majorité des cas, de sortir le bien de l'assiette de l'IFI. Selon votre situation patrimoniale, il peut être utile de demander conseil.
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vos revenus tirés de la location d'un bien en EHPAD sont en principe soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 18,6 %. Ce taux s'applique sur le bénéfice fiscal net, après imputation des déficits LMNP des années précédentes.
Bon à savoir :
Contrairement au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), ces prélèvements n'ouvrent pas de droits spécifiques à la Sécurité sociale ou à la retraite. Ils représentent donc un coût supplémentaire à intégrer dans vos calculs de rentabilité.
Prenons un bien en EHPAD acheté 150 000 € HT, qui génère un loyer annuel de 9 000 € HT, soit un rendement brut de 6 %. Avec 1 500 € de charges annuelles (taxe foncière, assurance, comptabilité), le revenu net de charges est de 7 500 €, soit un rendement net de charges de 5 %.
Au micro-BIC, avec un abattement de 50 %, le revenu imposable est de 4 500 €. Pour une tranche marginale d'imposition de 30 %, l'impôt sur le revenu est d'environ 1 350 € et les prélèvements sociaux (18,6 %) d'environ 837 €, soit environ 2 190 € d'impôts et prélèvements. Il reste environ 5 300 €, soit un rendement net-net d'environ 3,5 %.
Au régime réel, les amortissements et les charges viennent réduire le résultat imposable, qui peut être faible, voire nul selon le cas. Dans ce cas favorable, le rendement net-net se rapproche du rendement net de charges, soit 5 %. Un achat à crédit modifie le calcul (intérêts déductibles au réel, mensualités à financer). Cet exemple est théorique : votre situation peut différer.
Un EHPAD est soumis à un Contrat Pluriannuel d'Objectifs et de Moyens (CPOM) conclu avec l'Agence Régionale de Santé (ARS) et le département. Le CPOM fixe les objectifs de qualité, encadre les tarifs et détermine les dotations financières.
Pour vous, investisseur, cela signifie que la capacité à ajuster les loyers ou les prestations peut être limitée, car les tarifs sont en partie encadrés par des conventions et des dotations publiques.
Le dispositif Censi-Bouvard permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pour les acquisitions en résidence services ou en EHPAD. Il n'est plus disponible pour les biens acquis après le 31 décembre 2022.
Il n'existe pas d'équivalent direct au Censi-Bouvard. Les investisseurs peuvent toutefois étudier d'autres leviers d'optimisation fiscale, comme le régime réel en LMNP.
Lorsque vous investissez en LMNP dans un EHPAD, vous signez en principe un bail commercial avec l'exploitant de l'établissement.
Ce document fixe les conditions de location, la durée, le montant du loyer et les obligations de chaque partie. Sa durée est généralement de 9 ans ou plus.
Bon à savoir :
Les articles 605 et 606 du Code civil définissent la répartition des charges de gros œuvre et de remise aux normes. Il est utile de vérifier que la répartition des coûts prévue au bail est conforme aux pratiques du marché.
Vous pouvez prendre en compte les critères suivants :
Bon à savoir :
Les grands groupes du secteur (par exemple Clariane, ex-Korian, Emeis, ex-Orpea, ou encore le groupe Colisée) publient des résultats financiers consultables. Il peut aussi être utile d'examiner les acteurs locaux ou associatifs.
Vous pouvez porter votre attention sur les zones où :
Pour évaluer la performance de votre investissement en EHPAD, vous pouvez calculer :
Le rendement net-net fiscal ne peut pas dépasser le rendement net de charges : au mieux, un résultat fiscal nul au régime réel permet de s'en rapprocher. Le choix du régime fiscal est donc un facteur important de la rentabilité de votre investissement (voir l'exemple chiffré plus haut).
Un investissement en EHPAD peut connaître des imprévus susceptibles d'affecter votre rentabilité :
Il est conseillé d'intégrer une marge de sécurité dans vos prévisions financières, par exemple en retenant un loyer légèrement inférieur à celui annoncé ou en prévoyant une réserve annuelle pour imprévus.
Pour investir en LMNP dans un EHPAD, il faut en principe :
Si vous êtes au régime réel, vous devrez tenir une comptabilité afin de suivre vos recettes et charges, enregistrer les amortissements et préparer vos déclarations fiscales.
Quel que soit votre régime d'imposition, il faudra aussi déclarer vos recettes locatives aux impôts. Elles s'ajoutent aux autres revenus de votre foyer (après abattement forfaitaire ou au réel) pour le calcul de votre impôt sur le revenu.
La déclaration est plus complexe au régime réel simplifié, puisque vous devez préalablement transmettre une liasse fiscale à l'administration. Il peut être utile de vous faire accompagner par un spécialiste de la LMNP.
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Revendre un lot en EHPAD LMNP est souvent plus long que pour un logement classique. La valeur de votre bien dépend principalement de trois éléments :
Vous pouvez vous renseigner sur les ventes récentes afin d'avoir une idée réaliste du prix auquel vous pourriez revendre votre bien.
Il faut anticiper l'impact fiscal d'une revente :
Selon votre projet, il est possible de réduire l'impact fiscal, par exemple en réinvestissant le produit de la vente dans un autre bien immobilier.
Avant d'investir en EHPAD, il peut être intéressant de comparer cette solution aux résidences gérées :
| Type de résidence | Public accueilli | Gestion | Point d'attention |
|---|---|---|---|
| EHPAD | Personnes âgées dépendantes | Gestion complète par un exploitant | Secteur réglementé (CPOM) et dépendance à la solidité de l'exploitant |
| Résidences seniors | Personnes âgées autonomes | Gestion complète par un exploitant | Concurrence locale à surveiller |
| Résidences étudiantes | Étudiants | Gestion par un exploitant | Demande liée à la proximité des établissements d'enseignement |
| Résidences d'affaires | Clientèle professionnelle | Gestion par un exploitant | Demande liée à l'activité économique locale |
| Résidences touristiques | Touristes | Gestion par un exploitant ou gestion active | Forte saisonnalité |
Si vous recherchez un revenu potentiellement régulier sur le long terme avec une gestion déléguée, les EHPAD ou les résidences seniors peuvent être étudiés, en gardant à l'esprit que les loyers ne sont pas garantis.
Les résidences touristiques ou d'affaires s'adressent plutôt à des investisseurs prêts à accepter une plus forte variabilité des revenus, avec parfois une gestion plus active.
Les résidences étudiantes constituent une autre option, avec une demande liée à la proximité des établissements d'enseignement.
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Les EHPAD accueillent des résidents dépendants avec un suivi médical permanent et relèvent du secteur médico-social, avec un cadre réglementaire spécifique (autorisation, CPOM). Les résidences seniors s'adressent à des personnes âgées autonomes et proposent des services, sans médicalisation. Dans les deux cas, le propriétaire signe en principe un bail commercial avec un exploitant, dont la solidité est déterminante pour les loyers.
En principe, il faut acheter un bien neuf ou en VEFA, signer un bail commercial avec un exploitant assujetti à la TVA et opter pour le régime de la TVA. En cas de revente avant 20 ans, une partie de la TVA récupérée doit en général être restituée, sauf exceptions comme la reprise du bail et de l'activité par l'acquéreur.
Il faut examiner l'indexation du loyer, les franchises, les pénalités de retard, les garanties financières, les clauses de sortie et de renouvellement et la répartition des charges. Pour l'exploitant, il est utile de s'informer sur le taux d'occupation historique, le GIR moyen des résidents, la qualité des prestations, la réputation et les résultats financiers publiés.
Un bien loué en meublé en LMNP entre en principe dans l'assiette de l'IFI. L'exonération au titre des biens professionnels est en principe réservée aux loueurs en meublé professionnels (LMP) dont la location est l'activité principale, ce qui n'est pas le cas de la plupart des investisseurs en LMNP.
La revente peut prendre plus de temps qu'un logement classique : elle dépend du bail restant, de l'exploitant et de l'emplacement. La TVA récupérée peut être régularisée avant 20 ans. Pour les cessions depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans la plus-value, avec des exceptions sous conditions pour certains établissements médico-sociaux, résidences seniors et résidences universitaires.
Le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner l'amortissement LMNP à 2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal et de supprimer le report des amortissements non déduits. Dans sa version initiale, le texte exclut de ces deux mesures les logements situés dans les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD et certains établissements médico-sociaux. Rien n'est voté à ce stade et le texte peut encore évoluer.
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