Le phénomène de logement loués sur Airbnb pour être squattés par la suite fait souvent l’objet d’une certaine attention de la presse, qui contribue à donner à cette pratique, très marginale, l’aspect d’un phénomène massif et incontrôlable, mais également à entretenir le flou sur ce que recouvre vraiment la notion de « squat » en droit français. Dans ce guide, nous vous aidons à faire la différence entre les notions juridiques qui caractérisent l’occupation illégale d’un logement loué sur une courte durée, et vous livrons tous nos conseils pour prévenir les situations à risque et savoir comment agir rapidement en cas de refus de départ de votre locataire saisonnier.
Dans le langage courant, le terme « squatteur Airbnb » désigne toute personne qui reste dans un logement après la fin de sa réservation.
Pour autant, cette situation ne correspond pas à ce que le droit français qualifie de « squat », mais à la qualification d’occupation « sans droit ni titre ».
Pour comprendre cela, il est important de préciser ce qui fait la différence entre ces deux notions :
Le « squat » désigne une situation dans laquelle la, ou les personnes occupant le logement y sont entrés par effraction, menace, violence, ou manœuvre frauduleuse. Il s’agit d’une infraction pénale qui relève de l’article 226-4 du Code pénal.
L’occupation « sans droit ni titre », quant à elle, désigne une situation dans laquelle, après avoir initialement reçu l’autorisation d’entrer dans un logement, une personne choisit de s’y maintenir à l’expiration de son droit d’occupation, qui est bien souvent à la date d’expiration du bail. Il s’agit d’une infraction civile.
En location de courte durée, la situation la plus courante est donc celle d’une occupation sans droit ni titre, puisqu’elle correspond au cas dans lequel un occupant entre dans un logement qu’il a initialement valablement réservé (et donc dans lequel il est autorisé à entrer), mais refuse ensuite d’en partir à l’échéance de la période de réservation.
Toutefois, même dans ce cas, il est possible que la qualification devienne pénale, si l’entrée dans les lieux a été obtenue par tromperie caractérisée, soit par exemple en produisant de faux documents ou une fausse pièce d’identité.
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Si le nombre de mentions d’affaires liées à l’occupation de logement loués sur des plateformes de réservation saisonnière ne fait qu’augmenter dans la presse ou sur les réseaux sociaux, il n’existe en réalité aucune donnée officielle démontrant une explosion du nombre de squats liés à Airbnb en France. Ce sentiment est avant tout alimenté par l’ effet de loupe causé par la médiatisation importante de certains cas. Cette dernière renforce la perception d’un risque généralisé, alors même que la plupart des séjours se déroulent sans incident et que les plateformes disposent de mécanismes de contrôle et de médiation.
La rapidité de résolution dépend avant tout de la qualification juridique retenue. Lorsqu’une infraction pénale est caractérisée, le délai est souvent plus rapide. Il est d’ailleurs à noter que, en matière pénale, donc un squat, la trêve hivernale ne trouve pas à s’appliquer.
À l’inverse, un litige civil mal documenté peut s’enliser, notamment si le propriétaire des lieux peine à rassembler des preuves de l’occupation sans titre (contrat clair, échanges écrits, états des lieux horodatés et preuves de propriété).
La plupart des réservations sont aujourd’hui opérées sur des plateformes, sur lesquelles il est aisé de créer de faux profils. Il est donc recommandé d’exiger des profils vérifiés, disposant d’un historique cohérent et d’avis positifs. Les profils incomplets ou récemment créés doivent faire l’objet d’une vigilance accrue.
Un échange préalable permet de demander des informations sur le motif du séjour, le nombre exact d’occupants et les dates prévues : la cohérence entre les réponses fournies et le motif de la réservation ainsi que la capacité d’accueil du bien loué est un indicateur précieux.
Le contrat est un outil de prévention essentiel, mais, en location de courte durée, la loi ne prévoit pas de mentions obligatoires, raison pour laquelle il est important d’y faire figurer des informations clés, et d’y ajouter les bonnes clauses. Ainsi, il doit, à minima, prévoir une durée déterminée, l’interdiction de changer les serrures, l’obligation de restituer les clés à l’échéance, ainsi que la possibilité de réaliser un état des lieux à distance.
Il est également utile d’y inclure des clauses relatives à l’occupation strictement personnelle du logement, ou de prévoir des pénalités en cas de retard de départ.
En matière de squat ou d’occupation illégale, la sécurisation des accès est un levier majeur. Les codes temporaires, les serrures connectées et les badges à durée limitée permettent de contrôler précisément les entrées et sorties. Attention toutefois au recours aux caméras, qui peut être tentant pour les loueurs : elles sont strictement interdites dans les espaces privatifs. Elles ne peuvent être installées que dans des parties communes clairement signalées et de manière conforme à la réglementation.
Il convient de distinguer le dépôt de garantie contractuel des dispositifs intégrés aux plateformes. Ces derniers sont souvent plafonnés et soumis à des conditions strictes. Un montant de dépôt adapté peut dissuader certains abus, à condition de préciser clairement ce qui est récupérable et dans quels délais.
Dès le premier jour de dépassement de la durée prévue au contrat, et s’il apparaît évident que l’occupant désire se maintenir dans les lieux, il est capital d’agir rapidement, tout en respectant un cadre légal très strict. Ainsi, il est essentiel de ne pas se faire justice soi-même. En effet, couper l’eau, l’électricité ou changer les serrures expose le propriétaire à des sanctions pénales car, ce faisant, il porte atteinte aux conditions de vie de l’occupant, que le droit protège, quelle que soit la validité de son séjour.
Il est donc nécessaire de formaliser le litige, en adressant une mise en demeure écrite, et, éventuellement avec l’aide d’un commissaire de justice, en faisant constater les faits et rassembler toutes les preuves disponibles, y compris le contrat et les échanges sur la plateforme, au besoin en faisant des captures d’écran. Il est également important de penser à faire un signalement auprès de Airbnb afin d’ouvrir un dossier officiel, de bloquer le compte du voyageur et, le cas échéant, de préparer une demande d’assistance ou d’indemnisation. Même si la plateforme n’est pas compétente sur l’aspect juridique, elle constitue un acteur clé dans la gestion du dossier.
En l’absence de qualification pénale, ce qui sera donc le plus souvent le cas pour un voyageur qui reste dans les lieux après la période de location, la voie civile s’impose. Vous devrez donc saisir le juge des contentieux de la protection. Cette saisine peut avoir lieu en référé, voire en référé d’heure à heure en cas d’urgence caractérisée. Ces procédures spécifiques permettent à un juge d’ordonner des mesures provisoires (comme l’expulsion) avant que le litige ne soit définitivement tranché à une date ultérieure.
Il reste toutefois nécessaire de garder à l’esprit que, même dans l’urgence, la bonne tenue d’une procédure, condition sine qua non à sa réussite, tient notamment à la capacité du plaignant à produire des pièces précises, claires et cohérentes afin d’étayer le dossier. Cela entraîne donc souvent des frais d'avocat et de commissaire de justice, dont le montant est variable selon l’importance du dossier.
La voie pénale est plus rare en termes d’occupation de logements loués par des plateformes, mais peut tout de même être sollicitée d’indices d’effraction, de fraude ou de violence. Un dépôt de plainte peut alors permettre une intervention rapide des forces de l’ordre.
Cependant, la qualification pénale dépend étroitement des faits, et de la validité de leur constatation, une simple prolongation abusive du séjour n’étant pas suffisante. Chaque situation doit donc être analysée au cas par cas, idéalement avec l’aide d’un avocat, afin d’éviter un dépôt de plainte inadapté qui serait classé sans suite.
En parallèle des démarches juridiques, la relation avec la plateforme joue un rôle important. Lorsqu’un occupant refuse de partir, la plateforme peut suspendre ou supprimer son compte, ce qui limite les récidives et renforce le dossier du propriétaire.
Dans certains cas, une indemnisation peut être proposée, mais attention, car les dispositifs de type AirCover visent principalement les dommages matériels et certaines pertes directes. En revanche, ils ne couvrent pas automatiquement la perte de jouissance du logement ni les frais juridiques engagés.
L’ assurance propriétaire non occupant, souvent souscrite par les bailleurs (et même obligatoire pour les immeubles en copropriété), n’est pas systématiquement adaptée aux situations d’ occupation illicite. Dans la plupart des contrats classiques, qui visent les dommages causés aux biens ainsi qu’aux occupants, ce risque est soit exclu, soit très encadré.
Dans la plupart des cas, les compagnies d’assurance peuvent proposer des extensions spécifiques pour couvrir les conséquences financières d’un occupant sans droit ni titre. Mais ces extensions sont souvent assorties de conditions strictes, comme l’obligation d’engager rapidement une procédure judiciaire et de fournir des justificatifs précis. La vigilance est donc de mise en cas de souscription d’une garantie supplémentaire, afin de s’assurer que cette dernière ne sera pas trop compliquée à actionner le cas échéant.
Les garanties proposées par les plateformes de location ne prennent bien souvent pas en compte les pertes qui résultent de ces situations, mais pourront néanmoins être activées si des dommages sont causés au logement pendant la période d’occupation. Leur efficacité reste toutefois bien moindre qu’une assurance classique, car les assurances des plateformes sont limitées par des plafonds, des délais de déclaration courts et des exigences élevées en matière de preuve. Elles doivent donc être envisagées comme un filet de sécurité ou un complément bienvenu en cas de dommage, mais pas comme une solution de protection globale et efficace.
Il arrive que des occupants sans titre ouvrent des comptes d’ électricité, de gaz ou d’ eau à l’insu du propriétaire, afin de justifier artificiellement leur présence dans le logement, et ainsi de ralentir tout procédé d’expulsion. En cas de découverte d’une telle situation, il est recommandé de déposer plainte pour usurpation ou fraude, puis de contacter immédiatement le fournisseur concerné afin d’obtenir la résiliation du contrat. Celle-ci sera généralement possible après présentation d’une preuve de propriété, ou encore du contrat de location saisonnière sur lequel figure la date de fin de bail.
Quoiqu’il en soit, tous les échanges avec le ou les fournisseurs doivent être conservés car ils peuvent s’avérer utiles au cours de la procédure devant les tribunaux.
Même au cours d’une occupation sans titre, le propriétaire n’a absolument pas le droit de couper les approvisionnements (eau, gaz, électricité, …) afin de décourager les occupants de rester dans les lieux. Une coupure volontaire constitue une infraction pénale et peut affaiblir considérablement la position du propriétaire devant un juge. Le respect scrupuleux de la procédure est donc essentiel pour éviter un retournement de situation.
Contrairement à une idée reçue relayée dans les contenus concernant des affaires outre-Atlantique, la « règle des 30 jours », applicable aux Etats-Unis, ne fait écho à aucune pratique du droit français.
En France, il n’existe ainsi aucun seuil automatique à partir duquel un occupant acquiert des droits particuliers simplement en raison de la durée de son séjour. Quelle que soit la durée d’occupation, l’analyse de chaque cas se fera sur des éléments contractuels et factuels, comme la nature du contrat, la volonté des parties, l’usage du logement et les circonstances de l’occupation.
Si l’occupant refuse de quitter les lieux à la date et à l’heure prévue dans le bail, il est nécessaire de commencer par constater le dépassement et contacter l’occupant par écrit afin de lui rappeler que le contrat de location saisonnière est arrivé à son terme. Ces échanges, s’ils ont lieu, doivent être conservés.
Parallèlement, il convient de formaliser la situation en préparant une mise en demeure écrite et en commençant à rassembler toutes les preuves utiles. Plus la réaction rapide est rapide, plus il est facile de démontrer que l’occupation est irrégulière et non tolérée. Une période d’inaction de quelques jours peut en effet peser contre le propriétaire et compliquer la suite du dossier.
Tant que l’occupant est physiquement présent dans le logement, changer les serrures sans décision judiciaire constitue une expulsion illégale. Même si l’occupant se maintient lui-même illégalement dans les lieux, cette initiative expose le propriétaire à des poursuites pénales et peut affaiblir considérablement sa position devant le juge.
Toutefois, si les circonstances ont permis une intervention policière ayant conduit à l’évacuation immédiate des lieux, et donc que l’occupant ne s’y trouve plus, il est conseillé de faire changer les serrures sans tarder, si besoin est.
La police peut intervenir sans attendre une décision du juge civil lorsqu’il existe une qualification pénale claire, à savoir les situations d’ effraction, de fraude manifeste, d’usurpation d’identité, de violences ou de menaces.
En revanche, un simple refus de départ après une location consentie relève le plus souvent d’un litige civil. Dans ce cas, les forces de l’ordre renvoient généralement le propriétaire vers le juge des contentieux de la protection. Toute la difficulté réside donc dans la qualification juridique des faits, qui doit être appréciée au cas par cas.
La trêve hivernale protège principalement les occupants d’un logement à usage de résidence principale contre les expulsions civiles. Elle ne s’applique donc pas aux situations de squat, qui relèvent du pénal.
Toutefois, en pratique, lorsqu’un litige relève du civil et non du pénal, la trêve hivernale peut compliquer l’exécution d’une décision d’expulsion. C’est pourquoi il est essentiel d’agir rapidement et de bien qualifier la situation dès le départ.
Le référé d’heure à heure est une procédure d’urgence exceptionnelle qui permet de saisir un juge dans des délais extrêmement courts, parfois sous quelques jours. Il est réservé aux situations où l’attente d’une audience classique causerait un préjudice grave et immédiat.
Dans le cadre d’un refus de départ, ce référé peut être envisagé lorsque le logement est menacé de dégradations, que l’activité professionnelle du propriétaire est gravement impactée ou que les circonstances rendent la situation particulièrement urgente. Son usage reste toutefois encadré et nécessite un dossier solide.
Les procédures avancent plus vite lorsque les preuves sont claires, datées et cohérentes. Les éléments les plus déterminants sont le titre de propriété, le contrat de location saisonnière à durée déterminée, les échanges écrits avec l’occupant, les mises en demeure, ainsi que les constats de commissaire de justice.
Les preuves techniques, comme des états des lieux vidéo horodatés ou des journaux d’accès de serrures connectées, peuvent également renforcer le dossier.
Le doute profitant à l’occupant, tout élément permettant de le dissiper renforce les chances du propriétaire d’obtenir gain de cause rapidement.
Airbnb peut, dans certains cas, proposer une indemnisation via ses dispositifs de protection, notamment pour des dommages matériels ou des frais directement liés à l’incident. En revanche, la perte de revenus sur une longue période et les frais judiciaires complets ne sont pas systématiquement pris en charge.
L’indemnisation dépend fortement de la qualité du dossier transmis, du respect des délais de déclaration et des conditions prévues par la plateforme. Il est donc essentiel de conserver toutes les preuves et factures.
La demande de pièces d’identité doit respecter les règles fixées par la plateforme et par la réglementation sur la protection des données personnelles. En pratique, il est donc préférable de passer par les outils intégrés proposés par la plateforme, qui encadrent la collecte et la conservation de ces informations.
Demander des documents en dehors de ce cadre peut exposer le propriétaire à des difficultés juridiques, notamment en matière de RGPD.
La prévention passe par une gestion active des abonnements. Il est conseillé de conserver les contrats d’énergie au nom du propriétaire ou d’un gestionnaire, et de surveiller régulièrement les relevés et courriers des fournisseurs.
En cas d’ ouverture frauduleuse, la seule réaction appropriée est le dépôt de plainte et le contact immédiat avec le fournisseur concerné, accompagné de preuves de propriété. Toute coupure volontaire réalisée par le propriétaire est interdite et pénalement sanctionnée.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
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