Vous envisagez de faire des travaux avant la première mise en location de votre bien en LMNP ? Vous vous demandez ce que vous pouvez déduire ou amortir ? Entre intention locative, dates de factures, régime fiscal et réforme 2025, les règles ne sont pas toujours simples à comprendre.
Voici un guide complet et à jour pour optimiser vos travaux avant location sans risque et réduire vos impôts sur la durée.
Avant toute chose, il faut savoir qu’un loueur en meublé non professionnel (LMNP) a le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel simplifié.
Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes ne dépassent pas 77 700 € par an (ou 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés). Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives (30 % pour les meublés non classés). En revanche, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles ni amortir votre bien, vos travaux et votre mobilier.
Le régime réel simplifié, lui, permet de déduire les charges liées à l’activité, ainsi que l’ amortissement du matériel, des locaux et des travaux (construction ou amélioration), dès lors que le logement est inscrit à l’actif.
Ce régime permet souvent de réduire considérablement l’imposition sur vos revenus locatifs, notamment pour les logements nécessitant des investissements importants avant la mise en location. Vous pouvez opter pour le réel dès votre immatriculation en LMNP ou plus tard.
Pour vous aider à choisir le régime fiscal le plus avantageux pour vous, nous mettons à votre disposition un simulateur gratuit vous permettant de comparer la charge fiscale s'appliquant pour chacun des deux régimes.
En LMNP, toutes les dépenses liées aux travaux ne se traitent pas de la même manière. Certains coûts doivent passer en charges déductibles, d’autres en immobilisations amortissables.
Les charges regroupent les dépenses courantes destinées à maintenir le logement en état : petites réparations, entretien, remplacement de mobilier ou d’équipements usagés.
Les immobilisations amortissables, elles, concernent les travaux durables ou d’amélioration qui augmentent la valeur ou prolongent la durée d’usage du bien. Il peut s’agir de gros travaux (toiture, électricité, chauffage) ou de mobilier initial destiné à équiper le logement. L’amortissement permet d’ étaler le coût de ces dépenses sur plusieurs années, en fonction de la durée d’usage du composant concerné. Notez que le terrain reste non amortissable.
Bon à savoir :
Les règles sont différentes en
LMP (Loueur en Meublé Professionnel). En effet, le déficit généré est imputable sur le revenu global sans limitation de montant. Si ce dernier n’est pas suffisant, l’excédent est reporté sur le revenu global des 6 années suivantes. Dans cet article, nous traiterons uniquement du cas des
LMNP.
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Les + :
Pour pouvoir déduire ou amortir les travaux réalisés avant la première location, il est indispensable de démontrer que ces dépenses sont directement liées à votre activité LMNP. L’administration fiscale attend alors des preuves concrètes de votre intention de louer le bien rapidement.
Il faut donc conserver tous vos justificatifs :
annonces immobilières datées ;
mandat confié à une agence ;
diagnostics obligatoires (DPE, électricité, gaz, plomb, amiante…) ;
échanges avec des locataires potentiels, devis ou contrats de réservation.
Le délai de mise en location après l’achèvement des travaux doit également être raisonnable. L’administration fiscale tolère généralement un délai compris entre 6 et 12 mois. Au-delà, elle peut considérer que le logement n’était pas destiné à la location et refuser la déduction ou l’amortissement des dépenses.
Attention, si vous occupez le bien vous-même, le prêtez gratuitement à quelqu’un ou laissez passer un délai trop long avant la mise en location, les impôts peuvent refuser la déduction ou l’amortissement des travaux.
Lorsque vous débutez une activité en LMNP, il est fréquent que les charges liées aux travaux soient supérieures aux premiers loyers perçus. Dans ce cas, ces charges peuvent générer un déficit. Celui-ci est reportable sur vos bénéfices futurs pendant 10 ans.
Prenons l’exemple de monsieur A. Il achète un appartement destiné à la location meublée et réalise des petits travaux d’entretien et de réparation avant la première location (remplacement d’une moquette usée), pour un montant total de 500 €. Cette dépense est considérée comme une charge déductible.
Lors de la première année de mise en location, il perçoit 3 000 € de loyers et supporte en plus en plus 2 600 € de charges courantes (assurance, taxe foncière, etc.).
Calcul du résultat imposable de la première année :
Loyers – Charges déductibles = 5 000 – (500 + 2 600) =
- 100 €
Monsieur A. a donc généré 100 € de déficit BIC non professionnel, reportable sur les 10 années suivantes.
La deuxième année, Monsieur A. perçoit 5 500 € de loyers et supporte 3 000 € de charges courantes. Le résultat fiscal (avant imputation du déficit reportable) s’élève donc à 5 500 – 3 000 = 2 500 €. Le déficit reportable de 100 € s’impute sur ce résultat : 2 500 – 100 = 2 400 € de résultat imposable pour l’année.
Nous vous le disions, l’ amortissement au régime réel permet d’étaler le coût des travaux ou du mobilier sur la durée d’usage des biens, en déduction des revenus locatifs.
Mais attention, chaque composant du logement a une durée d’amortissement indicative. Voici quelques exemples :
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Type de travaux / équipement |
Durée d’amortissement indicative |
|
Gros œuvre et façade |
75 ans |
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Électricité |
30 ans |
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Toiture et étanchéité |
25 ans |
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Chauffage |
20 ans |
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Plomberie |
20 ans |
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Aménagements intérieurs |
12 ans |
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Cuisine équipée |
10 ans |
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Sols |
5 ans |
De plus, contrairement aux charges , l’amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal. Il ne s’impute que jusqu’à neutraliser le résultat positif de votre activité LMNP. Si le résultat est insuffisant, l’excédent est reportable indéfiniment, ce qui permet d’optimiser la fiscalité sur plusieurs années.
Depuis le 15 février 2025, le montant des amortissements déduits pendant la durée de location doit être réintégré dans le calcul de la plus-value imposable.
Concrètement, si vous revendez un bien en LMNP, l’administration fiscale déduira les amortissements du prix d’acquisition pour calculer la plus-value.
Bon à savoir :
Ne sont pas concernées par cette mesure les ventes de logements situés en
résidences services (hors meublés de tourisme) : EHPAD, résidences étudiantes, résidences pour seniors ou certains établissements spécialisés dans l’accueil de personnes souffrant de handicap.
Le statut LMNP reste néanmoins rattaché au régime des plus-values des particuliers. La plus-value imposable est donc taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après application des abattements pour durée de détention (exonération totale d’impôt après 22 ans et exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans).
Si vous envisagez de conserver votre bien sur le long terme, il peut être pertinent de planifier l’amortissement selon les durées fiscales applicables aux différents composants. Le déficit d’amortissement non utilisé peut être reporté sur les 10 exercices suivants, ce qui permet d’imputer ce déficit sur les résultats futurs. L’excédent d’amortissement, en revanche, ne peut pas être reporté. Il faut toutefois anticiper que ces amortissements déduits viendront réduire le prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value à la revente, augmentant ainsi votre imposition potentielle.
Pour une revente à court ou moyen terme, étaler l’amortissement sur plusieurs années permet de limiter l’impact de la réintégration des amortissements dans le prix de cession et de réduire l’imposition sur la plus-value. Cette stratégie s’avère particulièrement utile pour des biens susceptibles de générer rapidement une plus-value importante.
Voici concrètement les étapes à suivre pour optimiser votre fiscalité si vous envisagez de faire des travaux avant la première mise en location de votre bien :
Signature de l’acte d’achat : la date d’acquisition servira de référence pour vos obligations fiscales et comptables ;
Immatriculation de l’activité LMNP : déclarez votre activité sur le guichet unique de l’INPI pour obtenir votre numéro SIRET ;
Réalisation des travaux : conservez toutes les factures pour prouver que les dépenses sont bien liées à l’activité locative ;
Mise en location : publiez une annonce datée et/ou signez un mandat avec une agence pour démontrer l’intention de louer rapidement. Pour rappel, il est recommandé de ne pas laisser passer trop de temps (entre 6 et 12 mois maximum) entre la fin des travaux et la mise en location, sous peine de voir la déduction refusée ;
Premiers loyers et exercice fiscal : commencez à comptabiliser les loyers et à rattacher vos charges et amortissements à l’exercice fiscal à partir de la date de mise en location effective.
Notre conseil :
Un
dossier bien organisé et des
dates clairement justifiées faciliteront la validation fiscale de vos charges et amortissements
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Monsieur L. achète un studio étudiant pour 100 000 € et réalise des petits travaux de 2 000 €, ainsi que l’acquisition de mobilier pour 1 000 €, amortissable sur cinq ans, soit 200 € par an. Le studio est mis en location en décembre et le premier loyer encaissé s’élève à 500 €.
Le résultat fiscal de l’année se calcule ainsi : loyers encaissés (500 €) - charges déductibles (2 000 €) = -1 500 €.
L’amortissement du mobilier ne peut s’imputer que sur un résultat positif. Comme le résultat est déjà négatif, aucun amortissement n’est utilisé cette année.
Monsieur R. achète un T2 ancien classé F pour le louer en meublé. Avant la mise en location, il doit réaliser des travaux de rénovation énergétique afin de respecter la réglementation et obtenir un DPE conforme. Il décide d’isoler les murs et les combles, de remplacer les fenêtres et de moderniser le chauffage.
Le coût total des travaux s’élève à 10 000 € : 9 500 € correspondent à des travaux d’amélioration, amortissables fiscalement, et 500 € à de petites réparations, déductibles directement en charges. Pour les travaux d’amélioration, Monsieur R. a obtenu 3 000 € d’aides publiques. Seule la part réellement payée par Monsieur R., soit 6 500 €, sera prise en compte pour calculer l’amortissement. Les 500 € de petites réparations pourront être déduites intégralement comme charges de l’année.
Monsieur et Madame M. achètent un appartement de 120 m² qu’ils souhaitent transformer en colocation pour étudiants. Avant la mise en location, ils doivent réaliser plusieurs lots de travaux : rénovation des sols, peinture des chambres et du salon, remplacement des fenêtres, modernisation de la plomberie et installation d’une nouvelle cuisine.
Le coût total des travaux s’élève à 30 000 €. Ils doivent ventiler cette somme par composant :
12 000 € pour des travaux d’amélioration amortissables (cuisine, plomberie, fenêtres) ;
8 000 € pour les sols ;
500 € pour des petites réparations déductibles directement en charges (peinture, petites menuiseries).
Chaque poste a une durée d’amortissement distincte : 25 ans pour les fenêtres, 10 ans pour la cuisine, 20 ans pour la plomberie et 5 ans pour les sols.
La première année, ils encaissent 18 000 € de loyers. Les petites réparations de 500 € sont déduites en totalité, ce qui réduit le résultat imposable. Les amortissements des travaux d’amélioration sont calculés pour l’année : 400 € pour la cuisine, 200 € pour la plomberie et 160 € pour les fenêtres, soit 760 € au total. Le résultat imposable de l’année s’élève donc à 16 740 €. Aucun amortissement n’est reporté.
La deuxième année, ils perçoivent à nouveau 18 000 € de loyers et réalisent 600 € de petites réparations, déductibles de l’année. Le résultat avant prise en compte des amortissements s’élève à 17 400 €. Après imputation de 760 € d’amortissements, le résultat imposable est de 16 640 €.
Oui, à condition de démontrer qu’ils sont directement liés à votre activité LMNP. Le délai de mise en location après l’achèvement des travaux doit également être raisonnable (entre 6 et 12 mois).
Non, il n’est pas nécessaire d’encaisser des loyers la même année pour déduire ou amortir les travaux. La déductibilité des charges dépend de l’exercice au cours duquel elles sont engagées. Pour les amortissements, il n’est pas obligatoire de générer immédiatement un résultat positif : vous pouvez commencer à les imputer à partir de la mise en location effective, même en cours d’année. Un prorata s’applique alors sur la dotation aux amortissements pour tenir compte de la période réelle d’exploitation.
Il faut conserver vos annonces de location, le mandat de l'agence, vos devis, vos factures et les preuves d'échanges avec des locataires potentiels. Il est recommandé de garder ces justificatifs au moins 6 ans.
Les petites réparations et travaux d’entretien courant passent en charge. Les travaux d’amélioration ou durables qui augmentent la valeur ou prolongent l’usage du bien doivent passer en amortissements
En règle générale, tout bien ou équipement dont le prix unitaire ne dépasse pas 500 € HT (600 € TTC) peut généralement être déduit immédiatement comme charge. Toutefois, les premiers meubles meublants du logement doivent obligatoirement être immobilisés et amortis, même si leur coût unitaire est inférieur à ce seuil. La décision finale reste soumise à l’appréciation de l’administration fiscale.
La date de début d’activité LMNP détermine l’exercice fiscal à partir duquel vous pouvez commencer à déduire vos charges. Pour un bien meublé acquis dans l’année, cette date correspond soit à la date d’acquisition, soit à la date de la première dépense liée à l'activité, même si celle-ci est antérieure à la date d'acquisition du bien. Il ne faut jamais fixer une date après la signature chez le notaire pour un investissement locatif. Pour un bien déjà détenu, sans travaux ni nouvel achat, elle correspond à la date de mise en location.
Non, les amortissements non utilisés ne créent pas de déficit mais sont reportables indéfiniment.
Les durées d’amortissement varient selon le type de travaux : 75 ans pour le gros œuvre et la façade, 30 ans pour l’électricité, 25 ans pour la toiture, 20 ans pour le chauffage et la plomberie, 12 ans pour les aménagements intérieurs, 10 ans pour une cuisine équipée et 5 ans pour les sols.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués sur un bien LMNP sont ajoutés au prix d’acquisition pour calculer la plus-value imposable. Concrètement, plus vous avez amorti, plus le montant à considérer pour la plus-value augmente, ce qui peut augmenter votre imposition. Toutefois, ces conséquences sont à nuancer en fonction de la durée de détention du bien (application d’abattements).
Oui. Les aides publiques, comme celles de l’ANAH ou les certificats d’économies d’énergie, viennent réduire le coût réel payé par l’investisseur. En revanche, seule la part que vous avez réellement financée sert de base pour l’amortissement ou la déduction.
Article rédigé par Stéfano Demari
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