Chaque hiver, la trêve hivernale soulève de nombreuses questions chez les bailleurs en LMNP, en particulier face aux impayés ou à une procédure d’expulsion en cours. Instaurée en 1956, cette protection des locataires vise à éviter les expulsions au cœur de l’hiver.
Point clé à retenir :
la trêve hivernale s’applique aussi à la location meublée, y compris en LMNP. Elle obéit toutefois à des règles précises et comporte des nuances importantes qu’il est essentiel de connaître pour agir correctement et sécuriser sa gestion locative.
La trêve hivernale est une période légale durant laquelle l’expulsion physique d’un occupant de son logement est suspendue, afin d’éviter des mises à la rue pendant les mois les plus froids.
Son objectif est social et sanitaire : protéger les personnes occupant un logement à titre de résidence principale, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, dès lors qu’il existe un bail et un locataire identifié.
La trêve hivernale suspend uniquement l’exécution matérielle de l’expulsion. Les démarches juridiques peuvent se poursuivre (procédure, jugement, commandement de quitter les lieux).
La trêve hivernale n’annule pas la dette locative : les loyers impayés continuent de courir et restent exigibles.
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
La trêve hivernale suit un calendrier stable, fixé par la loi. Pour la période 2025-2026, elle s’applique du 1ᵉʳ novembre 2025 au 31 mars 2026 inclus.
De novembre à mars : suspension de l’expulsion effective.
À partir d’avril : l’expulsion peut à nouveau être mise en œuvre, si une décision judiciaire exécutoire a été obtenue.
La trêve hivernale s’applique aussi en LMNP. La loi ne fait aucune distinction entre location vide et location meublée dès lors que le logement est occupé à titre de résidence principale.
Concrètement, la trêve concerne donc :
les locations meublées à usage d’habitation,
occupées par un locataire en place,
constituant sa résidence principale, même en cas d’impayés.
C’est un point essentiel à clarifier : le statut fiscal LMNP n’a aucun impact sur l’application de la trêve hivernale. Le fait de louer en meublé sous le régime LMNP ne permet ni d’y échapper, ni d’accélérer une expulsion pendant la période hivernale.
Pendant la trêve hivernale, certaines actions sont strictement interdites, y compris en location meublée.
La principale interdiction concerne
l’expulsion matérielle du locataire : aucune intervention physique ne peut être menée pour le faire quitter les lieux, même si une décision de justice a été rendue.
La trêve interdit également les coupures d’énergie visant à contraindre le locataire à partir. Gaz et électricité ne peuvent pas être interrompus volontairement par le bailleur, y compris en cas d’impayés.
Enfin, toute pression illégale est proscrite : menaces, intimidations ou tentatives de départ forcé exposent le bailleur à des sanctions pénales.
Par exemple :
Changer les serrures pendant la trêve est illégal.
Forcer le départ d’un locataire, par quelque moyen que ce soit, constitue un délit.
Contrairement à une idée répandue, la trêve hivernale ne fige pas totalement les droits du bailleur LMNP. Si l’expulsion physique est suspendue, les démarches juridiques restent possibles et même recommandées pour ne pas perdre de temps.
Le bailleur peut ainsi
engager ou poursuivre une procédure judiciaire, saisir le tribunal,
obtenir un jugement d’expulsion et faire délivrer un
commandement de payer. Ces étapes permettent de sécuriser la suite du dossier et d’anticiper une reprise rapide après la trêve.
Les
relances amiables, la négociation ou la mise en place d’un plan d’apurement restent également autorisées.
En pratique, la trêve est donc un temps de préparation, pas d’inaction.
| Action du bailleur | Autorisée pendant la trêve ? |
|---|---|
| Procédure judiciaire | Oui |
| Jugement d'expulsion | Oui |
| Expulsion physique | Non |
| Relances / négociation | Oui |
La trêve hivernale n’a aucun effet sur la dette locative. En LMNP comme en location vide, les loyers impayés continuent de courir pendant toute la période hivernale, aux mêmes conditions que le reste de l’année.
Selon la situation et les clauses du bail, des intérêts de retard ou des indemnités peuvent s’ajouter aux sommes dues. Le bailleur peut également solliciter la condamnation du locataire au paiement des loyers et charges devant le juge.
En pratique, cette période peut avoir un impact significatif sur la trésorerie du bailleur LMNP, d’autant plus que l’expulsion ne pourra être exécutée qu’après la trêve. D’où l’importance d’anticiper et d’agir juridiquement sans attendre.
Bon à savoir :
La trêve hivernale n’empêche pas le recouvrement judiciaire des loyers impayés, ni l’obtention d’un jugement condamnant le locataire au paiement des sommes dues.
La trêve hivernale comporte des exceptions strictement encadrées, applicables aussi en location meublée. Elles concernent des situations particulières dans lesquelles la protection de l’occupant cède face à des impératifs de sécurité ou d’ordre public.
La distinction entre locataire et squatteur est essentielle. La trêve hivernale protège un locataire lié par un bail, mais ne s’applique pas de la même manière en cas de présence d’un squatteur dans le logement pendant la trêve hivernale. Lorsqu’une personne occupe les lieux sans droit ni titre, des règles spécifiques s’appliquent et une procédure accélérée peut être engagée, y compris en période hivernale.
Si le logement fait l’objet d’un arrêté de péril ou présente un danger immédiat, l’évacuation peut être ordonnée afin d’assurer la mise en sécurité des occupants.
En cas de violences ou de troubles graves constatés, des décisions judiciaires spécifiques peuvent autoriser une expulsion malgré la trêve.
Les confusions entre locataire, squatteur et occupant sans droit ni titre sont fréquentes et alimentent de nombreuses idées reçues autour de la trêve hivernale. Or, les règles applicables diffèrent selon la situation juridique de l’occupant, y compris en location meublée.
La trêve hivernale protège avant tout
le locataire occupant le logement à titre de résidence principale, même en cas d’impayés ou de fin de bail. À l’inverse, un squatteur, entré sans autorisation ni contrat, ne bénéficie pas de la même protection.
De même,
un occupant sans titre présentant un comportement violent (ordonnance de protection ou décision du juge aux affaires familiales) ne bénéficie pas de la suspension liée à la trêve hivernale.
| Situation | Trêve hivernale applicable ? |
|---|---|
| Locataire en bail meublé | Oui |
| Locataire après fin de bail | Oui, en principe |
| Squatteur | Non, sous conditions |
| Occupant sans titre violent | Non, sur décision judiciaire |
En principe, la trêve hivernale ne s’applique pas à la location saisonnière ou de courte durée. La raison est simple : ce type de location n’a pas vocation à constituer la résidence principale de l’occupant, condition essentielle pour bénéficier de la protection liée à la trêve hivernale.
Ainsi, un logement loué pour quelques jours ou quelques semaines, dans le cadre d’une location touristique ou professionnelle, n’entre pas dans le champ classique de la trêve hivernale.
Toutefois, certains cas particuliers doivent être maniés avec prudence. Une occupation prolongée, une requalification du contrat ou des éléments laissant penser à une résidence principale peuvent modifier l’analyse juridique. Dans ces situations, le juge apprécie les faits au cas par cas.
Pour le bailleur, la vigilance est donc de mise afin d’éviter toute confusion entre location meublée d’habitation et location saisonnière.
Avec JD2M, n°1 en France des services comptables pour LMNP :
Prenez un premier rendez-vous gratuit et sans engagement pour en parler !
Certaines erreurs reviennent régulièrement chez les bailleurs en
location meublée, souvent nourries par des raccourcis ou des promesses excessives.
La première consiste à croire que le meublé permettrait « d’éviter » la trêve hivernale. En réalité,
la trêve hivernale en location meublée s’applique dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire.
Autre erreur fréquente : attendre la fin de la trêve pour agir. Or, les démarches judiciaires peuvent être engagées pendant cette période et permettent d’anticiper une reprise rapide après le 31 mars.
Confondre pression et procédure est également risqué. Les initiatives illégales exposent le bailleur à des sanctions pénales, sans accélérer l’expulsion.
Enfin, mal qualifier l’occupant (locataire, squatteur, occupant sans droit) peut conduire à une stratégie inadaptée et à une perte de temps juridique.
Anticiper la trêve hivernale est un levier clé pour limiter les risques en location meublée. La première étape repose sur la prévention des impayés : sélection rigoureuse du locataire, vérification des garanties et suivi attentif des règlements dès les premiers retards.
Disposer d’un
dossier solide est tout aussi essentiel. Un
bail conforme, des échanges tracés et des pièces complètes facilitent les démarches si une procédure devient nécessaire.
La
réactivité joue enfin un rôle déterminant : intervenir rapidement permet d’éviter l’aggravation des situations avant l’entrée en trêve.
Ces bonnes pratiques s’inscrivent dans une gestion locative professionnelle, fondée sur un suivi administratif rigoureux et une connaissance précise du cadre juridique. En LMNP, cette anticipation permet de sécuriser la relation locative tout en restant conforme aux règles applicables pendant la trêve hivernale.
La trêve hivernale en LMNP s’applique aussi à la location meublée dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. Elle
suspend uniquement l’expulsion physique, sans bloquer les démarches judiciaires ni le recouvrement des loyers impayés.
Certaines
exceptions existent, notamment en cas de squatteur, de logement dangereux ou de troubles graves, mais elles restent strictement encadrées.
Pour le bailleur LMNP, la meilleure protection repose sur une anticipation rigoureuse : prévention des impayés, réactivité juridique et gestion locative structurée permettent de limiter les risques et d’aborder la trêve hivernale avec des repères clairs.
Oui. La trêve hivernale s’applique aussi aux
locations meublées, y compris en LMNP, dès lors que le logement est occupé comme
résidence principale. La loi ne distingue pas la location vide de la location meublée. Le statut fiscal du bailleur (LMNP) n’a donc aucune incidence sur l’application de la trêve.
Non. Pendant la trêve hivernale,
l’expulsion physique du locataire est interdite, même si un jugement a été rendu. En revanche, cela ne signifie pas que tout est bloqué : seules les mesures matérielles d’expulsion sont suspendues jusqu’à la fin mars.
Non. Les loyers impayés pendant la trêve hivernale ne sont pas annulés. La dette continue de courir normalement et reste exigible. Le locataire reste redevable des loyers et charges dus, même si l’expulsion ne peut pas être exécutée immédiatement.
Il existe des
exceptions pendant la trêve hivernale, notamment en cas de logement dangereux, d’arrêté de péril ou de troubles graves à l’ordre public. Dans ces situations, le juge peut autoriser une expulsion malgré la trêve, au cas par cas.
Pas de la même manière. En cas de présence d’un squatteur dans le logement pendant la trêve hivernale, des règles spécifiques s’appliquent. Un squatteur, entré sans droit ni titre, ne bénéficie pas de la protection accordée au locataire titulaire d’un bail.
Oui. La trêve hivernale en LMNP n’empêche pas d’engager ou de poursuivre une procédure judiciaire. Le bailleur peut saisir le tribunal, obtenir un jugement et préparer le dossier. Seule l’expulsion physique est reportée après la trêve.
En principe, non. La location saisonnière ou de courte durée ne constitue pas une résidence principale. Elle n’entre donc pas dans le champ d’application classique de la trêve hivernale, sauf situation particulière appréciée par le juge.
Article rédigé par Stéfano Demari
01.70.39.10.60