Vous vous lancez dans l’investissement locatif mais vous hésitez encore sur le statut à adopter ? Beaucoup de loueurs débutants se tournent vers celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Est-ce une bonne idée ? Quelles en sont les limites ?
Dans cet article, nous vous donnons toutes les caractéristiques du statut LMNP, ses avantages et ses inconvénients, avec des exemples chiffrés à l’appui.
Définition :
La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un statut juridique et fiscal qui concerne les investisseurs en location meublée. Il permet de louer des biens pour de courtes durées (location saisonnière, étudiante, bail mobilité) ou sur des durées plus longues (location meublée classique).
Pour avoir le statut LMNP, il faut remplir au moins l’une de ces 2 conditions :
Les recettes tirées des activités de loueur en meublé (c'est-à-dire les loyers charges comprises) doivent être inférieures à 23 000 € ;
Les recettes issues de la location LMNP doivent être inférieures ou égales aux autres revenus d’activité générés par les personnes appartenant au foyer fiscal.
De plus, le logement mis en location doit :
être à usage d’habitation et décent ;
ne pas contrevenir au règlement de copropriété ;
être entièrement meublé, avec l’équipement minimal fixé par le décret du 31 juillet 2015 (literie, plaques, four, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires…).
En LMNP, vous pouvez choisir entre plusieurs types de contrats locatifs :
la location meublée classique longue durée (12 mois, ou 9 mois en bail étudiant) ;
la colocation meublée ;
le bail mobilité (1 à 10 mois) ;
la location saisonnière (meublés de tourisme type Airbnb, Booking, etc.) ;
le bail commercial pour les logements situés en résidence-services : étudiante, senior, affaires, tourisme, EHPAD non médicalisé.
Le LMNP est intéressant pour :
Les contribuables qui souhaitent réduire leur impôt sur leurs revenus locatifs ;
Les investisseurs cherchant à acheter des biens pour les louer sur le long terme ;
Les personnes recherchant un investissement sûr et simple à gérer ;
Ceux qui préparent un complément de revenus pour leur retraite.
Comme pour tout dispositif fiscal, le statut LMNP reste toutefois soumis aux évolutions législatives. En 2025, certaines règles concernant le régime micro-BIC et le calcul de la plus-value ont été modifiées. Il convient donc de rester vigilant et de vérifier régulièrement qu’il s’agit du bon choix pour vous.
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Les + :
Chaque investisseur a des priorités et des contraintes différentes. En parallèle, chaque type de location comporte ses avantages et ses limites. Voici quelques points de repère :
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Profil |
Objectif |
Location classique |
Colocation |
Touristique |
Résidence gérée |
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Débutant |
Sécurité |
Adaptée pour avoir un revenu stable |
Moins recommandée, nécessite plus de suivi |
Plus risquée, attention à la vacance |
Bien vérifier la qualité de l’exploitant |
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Rendement |
Rentabilité immédiate |
Rentabilité modérée, faible gestion |
Intéressante si gestion active |
Très rentable mais demande un suivi régulier |
Rentabilité moyenne, dépend de l’exploitant |
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Investisseur fortement imposé |
Optimisation fiscale |
Régime réel efficace pour réduire l’impôt |
Efficace fiscalement mais gestion plus complexe |
Efficace fiscalement mais gestion plus chronophage |
Défiscalisation possible, mais attention au choix de l’exploitant |
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Non-résident |
Gestion simplifiée |
Possible mais nécessite un mandataire local |
Gestion complexe à distance |
Gestion complexe, attention aux obligations fiscales |
Souvent la meilleure option |
Tous les revenus que vous tirez de la location d'un logement meublé sont imposables et doivent être déclarés à l'administration fiscale. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition sont possibles : le micro-BIC ou le réel simplifié.
L’évolution des
taux d’intérêt des emprunts influence directement le revenu net généré par la location.Des taux plus élevés augmentent le coût du financement et réduisent le résultat net, alors que des taux plus bas améliorent la rentabilité après charges et impôts.
De la même manière, il faut anticiper le CAPEX (travaux et renouvellement du mobilier) et les vacances
locatives. Ces derniers pèsent sur le revenu net final et conditionnent la rentabilité à long terme.
Investir en résidence services nécessite de sélectionner un exploitant fiable. La sécurité et la régularité des loyers dépendent fortement de la qualité du gestionnaire et des termes du bail commercial.
En 2025, environ 30 à 40 % des loueurs en meublé n’avaient toujours pas immatriculé leur activité auprès de l’ INPI. Cette démarche est pourtant obligatoire. Cet oubli peut entraîner un manque à gagner fiscal important si vous dépassez les plafonds du micro-BIC.
L’année 2025 a vu plusieurs modifications pour les loueurs en LMNP. Désormais, les
amortissements déduits fiscalement pendant la durée de l'activité sont
réintégrés dans le calcul de la plus-value (sauf les amortissements du mobilier).
Les règles relatives au
DPE ont également été renforcées pour les meublés de tourisme.
Premier avantage : la fiscalité du LMNP. Au réel, vous pouvez déduire toutes les charges liées à votre activité (entretien et la réparation du logement, frais d'assurance et de gestion, frais de comptabilité, intérêts d'emprunt, etc.). Vous pouvez aussi déduire l'amortissement du matériel et des locaux ainsi que des travaux (construction ou amélioration), dès lors que le logement est inscrit à l’actif. Grâce au régime réel, la plupart des LMNP ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs, et ce pendant plusieurs années.
En LMNP, vous avez le choix entre plusieurs types de baux : bail mobilité (1 à 10 mois), bail étudiant (9 mois), location saisonnière (1 à 90 jours) ou bail classique (1 an renouvelable). De plus, la résiliation du bail donné par le propriétaire est plus courte qu’en location vide (3 mois contre 6). Cette souplesse juridique vous permet d'adapter plus facilement votre stratégie locative à la demande.
Autre point fort : en cas de revente, le LMNP bénéficie du régime des plus-values des particuliers. De ce fait, le montant de plus-value imposable fait l'objet d'abattements passé la 5e année de détention, jusqu’à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans.
Enfin, en choisissant le régime réel pour votre activité de loueur en meublé, vous avez la possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou en VEFA, à condition que l’activité soit soumise à TVA (notamment via des services de parahôtellerie), ainsi que sur certaines dépenses liées à l’exploitation. Cette récupération peut entraîner une économie importante, la TVA représentant jusqu’à 20 % du prix d’achat du bien.
Malgré ces avantages, le LMNP présente certains risques et contraintes à anticiper.
Tout d’abord, les vacances locatives et le turnover des locataires peuvent impacter directement vos revenus. De plus, les CAPEX (travaux, entretien du logement et remplacement du mobilier) entraînent des dépenses récurrentes et parfois conséquentes qu’il faut intégrer dans votre prévision de rentabilité.
Sur le plan juridique, la
réglementation des meublés de tourisme peut varier
selon les communes. Vous pouvez alors être limité dans vos projets d’investissement.
Notez aussi que si vous ne remplissez plus les conditions du LMNP, le passage au statut de
Loueur en Meublé Professionnel (LMP) entraînera une imposition plus lourde : vous serez redevable des cotisations sociales (et non plus de prélèvements sociaux), en plus de l’impôt sur le revenu.
Enfin, le risque principal en résidence gérée tient au choix de l’exploitant. Un exploitant peu fiable peut retarder le versement des loyers. Des services mal gérés (entretien, ménage, accueil) peuvent aussi nuire à l’attractivité du logement.
Les risques en bref
Il faut anticiper la
vacance locative, le
turnover des locataires et les
dépenses imprévues pour le mobilier ou les travaux (CAPEX). La réglementation locale des
meublés de tourisme peut limiter votre croissance.
Le passage au statut
LMP entraîne des cotisations sociales plus élevées. Si votre bien est en
résidence services, votre rentabilité dépend fortement de la fiabilité de l’exploitant.
Julie souhaite se constituer un patrimoine grâce à la location meublée. Elle investit dans un appartement de 120 000 €, loué 600 €/mois, financé sur 15 ans à 2 % fixe. Ses charges annuelles (copropriété, assurance, entretien) s’élèvent à 2 000 €, avec un CAPEX de 5 000 € et une vacance locative estimée à 5 %.
En micro-BIC, Julie bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui laisse un revenu imposable net sur 15 ans d’environ 54 000 €, pour un résultat net-net avant impôt sur la plus-value de 42 000 €.
En optant pour le régime réel, elle déduit toutes ses charges et amortissements (environ 90 000 € sur 15 ans), et le résultat net-net tombe à environ 10 000 €. Le régime réel permet ainsi à Julie de payer très peu d’impôt sur ses revenus locatifs.
Marc cherche à percevoir des revenus locatifs réguliers et suffisamment élevés pour couvrir ses charges. Il investit dans un studio à 150 000 €, loué 800 €/mois, financé sur 10 ans à 2,5 % variable. Ses charges annuelles sont de 2 500 €, avec un CAPEX de 6 000 € et une vacance locative de 8 %.
En micro-BIC, Marc obtient un résultat net-net avant impôt sur la plus-value d’environ 60 000 € sur 10 ans.
Avec le régime réel, grâce à la déduction des charges et à l’amortissement (environ 85 000 €), son résultat net-net tombe à 20 000 €. Une hausse d’1 % des taux d’intérêt réduirait son résultat net de 4 000 €.
Claire est dans une tranche marginale d’imposition élevée. Elle investit dans un T2 à 200 000 €, loué 1 000 €/mois, financé sur 15 ans à 2 % fixe. Ses charges annuelles sont de 3 000 €, avec un CAPEX de 8 000 € et une vacance locative de 10 %.
Au régime réel, Claire amortit son bien et le mobilier (environ 120 000 € sur 15 ans). Cela réduit fortement son résultat imposable. Le résultat net-net avant impôt sur la plus-value est d’environ 15 000 €, avec un cash-flow réel de 35 000 €.
En micro-BIC, elle aurait un résultat net-net de 60 000 €, mais son impôt sur le revenu serait très élevé.
Vous hésitez entre micro-BIC et régime réel ? Utilisez notre simulateur pour faire le bon choix !
Attention à l’IFI
Pour les investisseurs disposant d’un patrimoine immobilier élevé, la valeur des biens loués meublés entre dans le calcul de l’assiette de l’
Impôt sur la Fortune Immobilière (déduction faite, le cas échéant, du capital restant dû au 1ᵉʳ janvier).
Si vous investissez dans l’ immobilier ancien, vous profiterez d’un prix d’acquisition généralement plus bas. En revanche, vous devrez probablement faire des travaux et cela peut ralentir votre rentabilité. La revente peut subir une décote si le bien n’est pas rénové correctement.
Avec du neuf, le prix d’achat est plus élevé, mais les logements ne nécessitent pas de travaux importants. Sous certaines conditions et en optant pour le régime réel LMNP, il est possible de récupérer la TVA sur l’acquisition du bien ou sur certaines dépenses liées à son exploitation, notamment en résidence de services. Les biens récents sont souvent plus faciles à revendre.
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Critère |
Ancien |
Neuf / Résidence services |
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Prix d’acquisition |
Plus bas |
Plus élevé |
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Rendement initial |
Moyen / élevé |
Moyen |
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Travaux / CAPEX |
Souvent nécessaires |
Faibles |
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TVA sur l’acquisition |
Non récupérable |
Récupérable sous conditions |
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Liquidité / revente |
Variable |
Meilleure |
En investissant dans une résidence gérée, vous signez un bail commercial avec un exploitant pour une durée définie, souvent de 9 ans minimum. Le gestionnaire prend en charge toutes les tâches quotidiennes : trouver les locataires, encaisser et vous reverser les loyers, assurer l’entretien des logements et des parties communes. Il ne vous restera plus que les démarches déclaratives auprès des impôts. Cette formule vous allège côté gestion, mais votre rentabilité dépend entièrement de la fiabilité de l’exploitant. La revente peut également être plus complexe sur le marché secondaire.
Alors comment choisir un exploitant en résidence gérée ?
Vos futurs loyers doivent couvrir vos charges ;
Le taux d’occupation dans la résidence doit être stable ;
Le contrat doit prévoir des conditions claires de résiliation et la possibilité de renégocier si nécessaire ;
Le gestionnaire dispose d’une bonne réputation. Il n’a pas fait l’objet d’incidents ou de fermetures signalés dans les médias ou par les autorités.
Les prestations proposées aux locataires sont qualitatives.
Ces types de location peuvent vous apporter des revenus plus élevés mais :
La colocation implique de gérer plus fréquemment les départs et arrivées des locataires. Le risque de vacance est plus important ;
Le meublé de tourisme est très encadré, avec des déclarations obligatoires et parfois des autorisations spécifiques selon la commune ;
Le bail mobilité est d’une durée courte. Vos revenus sont moins stables et les vacances plus fréquentes.
Avant d’investir dans la location meublée, il faut vérifier que :
La demande locative est suffisante dans votre secteur ;
Vous avez bien évalué votre budget CAPEX ;
Votre régime fiscal est adapté à votre situation (micro-BIC ou réel).
Vos loyers couvrent les mensualités de votre prêt ;
Vous connaissez la réglementation encadrant votre location et vos obligations déclaratives.
Vous devez déclarer votre activité de location meublée sur le guichet unique de l’INPI. Le formulaire P0i n’existe plus. Vous devez le faire dans un délai de 15 jours après le début de votre activité. Vous obtiendrez un numéro SIRET.
En optant pour le réel simplifié, vous pourrez déduire l'amortissement des locaux, du mobilier et de certains travaux (construction, reconstruction et amélioration de l'existant). Pour bénéficier de la déduction de l'amortissement, les locaux, le mobilier et les travaux doivent être inscrits à l'actif. La durée d’amortissement varie selon le composant (de 5 ans pour le mobilier jusqu’à 75 ans pour le gros œuvre).
Oui, la valeur du bien immobilier entre dans le calcul de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, déduction faite du capital restant dû au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition.
La plus-value en LMNP suit le régime des particuliers. Si vous êtes au régime réel, les amortissements du bien (hors mobilier) sont réintégrés dans le calcul depuis 2025. Le montant imposable bénéficie d’ abattements progressifs : réduction après 5 ans, exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans. Certaines situations permettent une exonération anticipée, par exemple si le bien a été la résidence principale ou si la vente finance l’achat d’une résidence principale.
Si vous louez votre résidence principale, et que la commune où se situe le bien n’applique pas la réglementation sur le changement d’usage, vous n’aurez rien à faire. Dans le cas contraire, vous devrez faire une déclaration préalable soumise à enregistrement. Si vous louez un autre bien (résidence secondaire, investissement locatif, dépendance) et que la commune où il se situe applique la réglementation sur le changement d’usage, vous devrez établir une déclaration préalable soumise à enregistrement. Dans le cas contraire, une simple déclaration suffira. Dans tous les cas, vous devez collecter la taxe de séjour. Enfin, notez que la location meublée de courte durée d’une résidence principale est limitée à 120 jours par an. Depuis la loi Le Meur, cette durée peut être abaissée à 90 jours par les communes.
Le bail mobilité est conclu pour 1 à 10 mois et est non renouvelable. Il s’applique aux locataires en formation ou mission temporaire. Les loyers relèvent des BIC et peuvent être imposés au micro-BIC ou au réel.
Il faut vérifier que les recettes tirées des activités de loueur en meublé (c'est-à-dire les loyers charges comprises) restent inférieures à 23 000 € et/ou que les recettes issues de votre location LMNP restent inférieures ou égales aux autres revenus d’activité générés par les personnes appartenant au foyer fiscal. Vous devez donc suivre vos loyers tout au long de l’année.
Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de bénéficier des avantages Pinel ou Pinel + , pour de nouveaux investissements. Le dispositif Denormandie s’applique aux biens non meublés. Il n’est donc pas compatible avec le LMNP.
Votre rentabilité dépend de la fiabilité de l’exploitant. Vous pouvez faire face à des problèmes de gestion, de paiement des loyers ou de résiliation anticipée.
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Article rédigé par Stéfano Demari
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