Votre propriétaire vous a annoncé qu’il voulait changer votre bail vide en meublé ? La loi encadre strictement les droits des locataires dans une telle situation. La transformation d’un bail meublé est-elle possible sans l’accord du locataire ? Pouvez-vous refuser ou du moins négocier ? Dans cet article, nous vous expliquons vos droits et vos voies de recours. Nous vous fournissons également plusieurs modèles de réponses à télécharger.
En principe, un propriétaire ne peut pas transformer un bail vide en bail meublé sans votre validation. Il doit obtenir votre accord par écrit, au moyen d’un avenant signé par les deux parties. Sans votre signature, aucun changement n’est possible.
Tant que vous ne signez rien, le bail actuel reste inchangé. Si vous refusez, le bail continue normalement jusqu’à son terme, sans conséquence pour vous.
Le passage en meublé n’est donc jamais un motif valable pour mettre fin au bail. Le propriétaire ne peut le faire que dans les cas prévus par la loi du 6 juillet 1989 :
La vente du logement : même dans ce cas, le congé ne peut intervenir qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois et une notification formelle (LRAR, huissier ou remise en main propre). Le locataire reste en place jusqu’à cette date, même en cas de vente en cours de bail ;
La reprise pour y habiter : le propriétaire peut donner congé pour occuper le logement lui-même ou y installer un proche. Le motif doit être réel : le logement doit effectivement devenir une résidence principale. Là aussi, le congé ne prend effet qu’à la fin du bail, avec un préavis de 6 mois ;
Un motif légitime et sérieux : le bailleur peut mettre fin au bail en cas de comportement problématique du locataire : impayés répétés, troubles de voisinage, dégradations importantes, non-respect des clauses du bail.
Un logement est considéré comme meublé uniquement s’il respecte la définition légale de l’ article 25-4 de la loi de 1989 : il doit permettre au locataire d’y vivre « convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Le décret n°2015-981 fixe également une liste de 11 éléments obligatoires (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle minimale…). Si l’ameublement est insuffisant, le propriétaire risque une requalification du bail meublé en bail vide, avec toutes les conséquences associées : durée de 3 ans, dépôt de garantie plafonné à 1 mois, droits renforcés pour le locataire.
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
La transformation d’un bail vide en bail meublé modifie plusieurs règles importantes pour le locataire et le propriétaire :
|
Critère |
Bail vide |
Bail meublé |
|
Durée du bail |
3 ans (bailleur personne physique) |
1 an (9 mois pour un étudiant) |
|
Préavis du locataire |
3 mois (1 mois en zone tendue) |
1 mois |
|
Dépôt de garantie |
1 mois maximum |
2 mois maximum |
|
Loyer |
Généralement plus bas |
Tendance à être plus élevé, selon le marché local |
Ces changements expliquent pourquoi certains bailleurs souhaitent passer en meublé : la durée plus courte et la rotation plus rapide peuvent leur sembler avantageuses.
Dans certaines villes où les loyers sont encadrés (Paris, Lyon, Lille…), la loi fixe un loyer de référence pour chaque logement. Ce dernier sert de base pour calculer le montant maximal du loyer que le propriétaire peut demander. Par exemple, à Paris :
un 2 pièces vide a un loyer de référence d’environ 22 €/m² ;
un
2 pièces meublé à un loyer de référence d’environ 25 €/m².
L’ IRL (Indice de Référence des Loyers), quant à lui, est un outil officiel qui permet de réviser le loyer chaque année. Il est publié par l’INSEE et reflète l’évolution des prix à la consommation. Concrètement, si votre bail prévoit une révision annuelle, le propriétaire peut augmenter le loyer selon l’IRL, mais uniquement à la date prévue dans le bail.
Un locataire qui refuse de passer en meublé doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR) à son propriétaire. Dans cette lettre, il doit indiquer qu’il n’accepte pas cette modification et qu’il souhaite maintenir le bail actuel.
Voici un modèle de lettre de refus à télécharger gratuitement.
Le locataire doit conserver la preuve d’envoi de ce courrier, afin de se protéger en cas de litige avec le propriétaire.
Bon à savoir :
Si le propriétaire fait pression sur vous, vous pouvez demander conseil à une association de locataires ou à un avocat spécialisé.
Si le locataire décide d’accepter le passage en meublé, il doit demander au propriétaire de clarifier les nouvelles conditions de location dans un avenant écrit. Ce document doit notamment mentionner :
la liste complète des meubles et appareils électroménagers (inventaire et état) ;
le montant du loyer ;
le montant du dépôt de garantie ;
la répartition des charges entre bailleur et locataire.
Le locataire doit aussi vérifier que son assurance habitation couvre le mobilier fourni par le propriétaire et qu’il reste protégé en cas de dégâts causés dans le logement. Si ce n’est pas le cas, il doit adapter son contrat d’assurance.
Dernière option : le locataire peut proposer un accord qui arrange les deux parties :
Stockage des meubles existants : puisque le propriétaire va installer son mobilier, vous pouvez négocier pour qu’il prenne en charge le stockage temporaire de vos meubles ou leur déplacement ;
Rabais ou gel du loyer : vous pouvez demander une réduction temporaire du loyer ou que celui-ci reste stable pendant quelques mois ;
Installation progressive : le mobilier peut être installé par étapes, pour que vous disposiez de plus de temps pour vous organiser.
Voici les étapes à respecter si le propriétaire propose de transformer le bail vide en bail meublé pendant la location :
Étape 1 : le bailleur doit formuler sa demande par écrit. Dans ce courrier, il doit clairement exprimer son souhait de transformer le bail en bail meublé.
Étape 2 : le locataire peut discuter avec le propriétaire au sujet du loyer, des meubles à fournir, du calendrier d’installation et des compensations éventuelles (rabais temporaire, gel du loyer, prise en charge du stockage, etc.).
Étape 3 : il faut faire un inventaire des meubles en précisant leur état.
Étape 4 : toutes les modifications doivent être consignées par écrit dans un avenant signé par les deux parties. Il faut bien vérifier les nouvelles conditions du bail (montant du dépôt de garantie, préavis, etc.).
Besoin d’aide ? Nous avons rédigé un extrait de modèle d’avenant. Ce document vous donne la structure et les clauses essentielles à ne pas oublier.
Si le propriétaire attend la fin du bail, il doit proposer un nouveau contrat meublé. Si vous refusez le nouveau bail, vous continuez à bénéficier des droits du bail précédent jusqu’à son terme. À l’échéance, vous devez quitter le logement, sauf si vous parvenez à trouver un accord avec le propriétaire.
En cas de conflit avec votre bailleur, vous pouvez d’abord vous tourner vers l’ ADIL (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement). Les juristes de l’ intermédiation locative de l’ADIL vous conseillent gratuitement et de façon neutre sur vos droits : ils peuvent vous expliquer les règles du bail, ce que dit la loi et les démarches à engager.
Si le désaccord persiste, vous pouvez tenter une conciliation amiable (ou médiation locative). Certaines associations de consommateurs, associations de locataires ou médiateurs départementaux peuvent intervenir pour aider à clarifier les points de désaccord et proposer un compromis. Si un accord est trouvé, il faut le formaliser dans un avenant ou un document signé.
Si cela n’aboutit toujours pas, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Celle-ci est composée à parts égales de représentants des locataires et des bailleurs. Elle peut vous aider à mettre en place une médiation formelle sans passer devant un juge. Vous pouvez la contacter par courrier recommandé (avec accusé de réception), en joignant par exemple votre bail et tout document appuyant votre demande (état des lieux, correspondances, etc.). Lors de la séance, chaque partie expose son point de vue :
Si la CDC vous permet de trouver un accord, elle rédige un document signé par le locataire et le propriétaire. Cet accord devient officiel et les deux parties doivent le respecter.
Si aucune entente n’est trouvée, la CDC émet un avis motivé, qui peut être présenté devant un juge.
Louer un meublé est considéré comme une activité commerciale, même si le bailleur est un particulier. Les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire doit donc déclarer son activité à l’administration et choisir un statut. Pour cela, il faut déposer une déclaration de début d’activité sur le guichet unique de l’INPI.
Le statut le plus courant est le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Il s’adresse aux bailleurs qui génèrent moins de 23 000 € de loyers par an et/ou dont les recettes locatives ne dépassent pas les autres revenus du foyer fiscal.
Bon à savoir :
Si les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée sont supérieures à 23 000€ (loyers charges comprises) et qu’elles excèdent les autres gains professionnels de votre foyer fiscal, alors vous pouvez opter pour le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
En LMNP/LMP, le propriétaire doit choisir entre deux régimes d’imposition :
le régime micro-BIC : ce régime prévoit un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles de l'activité de location meublée (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés). Aucune déduction supplémentaire de charges ou d'amortissements n'est possible
le régime réel : il permet de déduire de nombreux coûts (entretien et réparation du logement, frais d'assurance et de gestion, frais de comptabilité, intérêts d'emprunt, etc.), mais aussi l'amortissement du matériel, des locaux et de certains travaux (construction ou amélioration).
De plus, le propriétaire du bien devient redevable de la
Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Son montant dépend de la valeur locative du logement et du taux fixé par la commune. Notez qu’il existe toutefois quelques cas d’exonérations (première année, chiffre d’affaires annuel inférieur à 5 000 €, etc.).
Information importante :
Si le propriétaire décide de louer ce logement en
courte durée (meublé de tourisme), il doit
déclarer son activité à la mairie.
Dans certaines zones (villes de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne), il doit également
obtenir une autorisation de changement d’usage, conformément à l’
article L631‑7 du Code de la construction et de l’habitation.
Si le locataire perçoit des allocations logement, il doit informer la CAF de ce changement de bail. Il peut le faire par téléphone ou via son espace personnel en ligne. La CAF peut alors recalculer le montant de ses aides (APL, AL…), car la valeur des meubles peut être déduite du loyer dans certains calculs.
Le locataire doit également conserver tous les justificatifs : bail, avenant, inventaire des meubles, quittances de loyer… Ces documents servent de preuve en cas de contrôle ou de litige.
Dans le cadre d’une colocation, chaque locataire peut signer un bail meublé individuel ou un bail commun. Il est recommandé de détailler l’inventaire des meubles par chambre afin d’éviter tout litige. Il faut aussi préciser la répartition des responsabilités (entretien, réparations, charges) dans le bail ou l’avenant afin que chacun sache ce qu’il doit prendre en charge.
Si le bien se trouve dans :
une copropriété : le propriétaire doit vérifier que le règlement ne limite pas les locations meublées, notamment si la copropriété a une clause « d’habitation bourgeoise » très stricte ;
une résidence étudiante : il est fréquent que les baux soient limités à 9 mois pour correspondre à l’année universitaire.
S’il s’agit d’un
logement HLM ou d’un autre type de
logement social, des contraintes supplémentaires peuvent s’appliquer sur les loyers, la colocation et les conditions d’occupation. Le bailleur doit respecter les règles internes de son organisme et la réglementation sur les loyers.
Un meublé d’habitation est un logement destiné à être loué pour que le locataire y habite durablement. Il relève du droit des baux d’habitation (loi 6 juillet 1989 pour les meublés). Un meublé d’habitation sert à loger un occupant à titre de résidence principale.
À l’inverse, un meublé de tourisme (type Airbnb) est pensé pour des séjours de courte durée par une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (vacanciers, professionnels en déplacement par exemple).
Cette différence a plusieurs conséquences juridiques, notamment concernant
le type de contrat et sa durée ;
les droits et protections du locataire ;
les obligations du bailleur.
Vous l’avez compris, votre propriétaire ne peut pas vous imposer le passage d’un bail vide à un bail meublé sans votre accord écrit. Si vous acceptez, la signature d’un bail meublé modifie plusieurs points du contrat qui vous lie (durée de bail et de préavis, montant du dépôt de garantie, etc.). En cas de désaccord, vous pouvez contacter l’ADIL, des services de médiation ou la Commission Départementale de Conciliation.
Avec JD2M, n°1 en France des services comptables pour LMNP :
Prenez un premier rendez-vous gratuit et sans engagement pour en parler !
Article rédigé par Stéfano Demari
01.70.39.10.60