Article rédigé en collaboration avec Cocoonr
Vous gérez un meublé de tourisme et vous envisagez de déléguer à une conciergerie ?
C'est une option qui fonctionne bien, à condition de savoir exactement ce que vous signez. Au-delà de l'aspect pratique, le choix d'une conciergerie a des répercussions directes sur votre statut LMNP : régime fiscal, cotisations sociales, obligations déclaratives. Autant de sujets qui méritent d'être clarifiés en amont. Voici les points clés à avoir en tête avant de signer.
Il existe deux grandes catégories de conciergeries, et leur différence de statut a un impact direct sur votre situation en tant que LMNP.
Une conciergerie classique intervient comme prestataire de services : elle prend en charge les check-in, le ménage, la communication avec les voyageurs. Elle n'est pas titulaire d'un mandat de gestion locative au sens légal. Vous restez l'exploitant direct du bien, avec toutes les conséquences fiscales qui en découlent.
D'autres conciergeries sont titulaires d'une carte professionnelle d'agent immobilier délivrée en application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ». Ce statut leur permet d'exercer une gestion locative pour le compte de tiers, dans un cadre juridique formalisé, avec mandat écrit.
Cette distinction a une conséquence fiscale précise, qui porte sur les cotisations sociales.
Un loueur LMNP dont les recettes annuelles de location courte durée dépassent 23 000 € est en principe redevable des cotisations sociales auprès de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI).
Une réponse ministérielle (RM Pellois du 5 décembre 2017, n°3619) a toutefois apporté une nuance importante : lorsqu'un propriétaire non professionnel confie son bien à une société détentrice de la carte d'agent immobilier (loi Hoguet), il n'est pas assujetti aux cotisations sociales des indépendants, même si ses revenus locatifs saisonniers bruts dépassent 23 000 €.
C'est le cas de Cocoonr, dont le statut d'agent immobilier permet aux propriétaires qui lui confient leur bien de bénéficier automatiquement de cette exonération.
À noter : les prélèvements sociaux (18,6%) restent dus sur les revenus nets imposables, l'exonération porte uniquement sur les cotisations SSI.
Un point à vérifier lors de tout choix de conciergerie, d'autant que l'écart peut représenter plusieurs milliers d'euros par an selon le niveau de recettes.
Le contrat signé avec une conciergerie a une valeur comptable et fiscale, au-delà du simple accord commercial.
La nature de la prestation : Le contrat gagne à distinguer clairement ce qui relève du mandat de gestion locative et ce qui correspond à des prestations annexes (ménage, accueil, maintenance). Cette distinction oriente directement la façon dont les frais seront comptabilisés et, le cas échéant, déduits.
Le mode de facturation des honoraires : La commission est-elle prélevée sur les recettes brutes avant reversement, ou fait-elle l'objet d'une facturation séparée ? La question n'est pas anodine : certaines plateformes comme Airbnb reversent un montant net de commission. Pour autant, c'est le montant brut des loyers qui doit figurer dans votre déclaration fiscale, pas le net. Ce point est à clarifier avec votre conciergerie pour sécuriser votre comptabilité.
Les documents de fin d'année : Une attestation annuelle des recettes brutes encaissées est nécessaire pour établir votre liasse fiscale, que vous soyez au micro-BIC ou au régime réel. Vérifiez que la conciergerie s'engage à vous fournir ce document.
Mandat de gestion : ce que ça implique
Lorsque la conciergerie dispose d'un mandat de gestion, elle agit en votre nom. Cela couvre aussi les questions de responsabilité en cas de litige avec un voyageur, de dommages ou d'impayés. Le mandat doit être écrit, daté, signé, et il doit préciser sa durée ainsi que les conditions de résiliation.
En savoir plus sur l'offre Intégrale
Confier son bien à une conciergerie peut avoir une influence sur le régime fiscal le plus avantageux pour vous. Voici les principaux éléments à peser.
La loi Le Meur, entrée en vigueur au 1er janvier 2025, a changé les règles d’imposition de la location de courte durée au régime micro-BIC, en diminuant les plafonds de recettes et les taux d’abattement accessibles.
Pour les meublés de tourisme non classés : leur plafond a été ramené à 15 000 € de recettes annuelles, et l’abattement de 30 %, contre 77 700 € de plafond et 50% d’abattement auparavant
Pour les meublés de tourisme classés : leur plafond a été ramené à 77 700 € et l’abattement à 50%, contre 188 700 € de plafond et 71% d’abattement auparavant.
À noter : Pour la période 2026-2028, le plafond applicable aux meublés de tourisme classés a été revalorisé, et se porte désormais à 83 600 €. En revanche, le plafond applicable aux meublés de tourisme non classés a été maintenu à 15 000 €
Contrairement au régime réel, les honoraires de conciergerie ne sont pas déductibles dans le cadre du régime micro-BIC, puisque l'abattement forfaitaire est censé couvrir l'ensemble des charges. Pour un propriétaire qui verse 20 à 30 % de ses recettes en commissions, cet abattement couvre parfois moins que les charges réelles.
Au régime réel simplifié, les frais de gestion de la conciergerie sont déductibles au même titre que les autres charges d'exploitation :
commissions et honoraires de gestion
frais de ménage facturés par la conciergerie
abonnements aux outils de gestion proposés par la conciergerie
S'y ajoutent les charges classiques du régime réel : taxe foncière, primes d'assurance, charges de copropriété, intérêts d'emprunt, et les amortissements du bien immobilier hors terrain (sur 30 ans), des gros travaux (sur 10 ans) et du mobilier (sur 5 ans).
Pour un propriétaire qui recourt à une conciergerie et dont les charges réelles sont significatives, le régime réel est souvent plus avantageux que le micro-BIC. Une simulation reste la meilleure façon de trancher, notamment lorsque les recettes dépassent 15 000 €.
Pour comparer les deux régimes selon votre situation, il est fortement conseillé de recourir à un simulateur d’imposition.
La délégation opérationnelle à une conciergerie ne modifie pas vos obligations fiscales en tant que LMNP. Trois postes restent à votre charge.
Elle est collectée auprès des voyageurs et, le plus souvent, reversée directement par les plateformes. Si ce n'est pas le cas, c'est à vous ou à votre conciergerie, si le mandat le prévoit, de la reverser à la commune. Un point à vérifier dans le contrat ou le mandat.
Tout loueur LMNP est en principe redevable de la CFE. Certaines exonérations ou réductions peuvent s’appliquer selon la situation du logement et les décisions de la commune. La conciergerie n'intervient pas dans ce poste.
Micro-BIC ou régime réel, les revenus locatifs doivent être déclarés chaque année. Au régime réel, cela passe par le dépôt d'une liasse fiscale (déclaration n°2031 et tableaux annexes) et le report du résultat sur la déclaration personnelle (formulaire 2042-C pro). Cette obligation ne relève pas de la conciergerie et pour s’en acquitter, il est fortement recommandé de recourir à l’aide d'un expert-comptable ou d'un service spécialisé LMNP, à plus forte raison dans le cadre du régime réel d’imposition.
Avec JD2M, n°1 en France des services comptables pour LMNP :
Prenez un premier rendez-vous gratuit et sans engagement pour en parler !
Un récapitulatif des points à vérifier, dans une optique LMNP :
La conciergerie est-elle titulaire d'une carte professionnelle d'agent immobilier (loi Hoguet) ? Si non, vous serez susceptible d’être assujetti aux cotisations SSI dès 23 000 € de recettes.
Quel document comptable la conciergerie vous remet-elle en fin d'année ? Vous avez besoin d'une attestation des recettes brutes, pas seulement d'un relevé de vos reversements nets.
Comment sont facturés les honoraires, en déduction des loyers ou en facturation séparée ? La réponse influence votre comptabilité, notamment au régime réel.
La conciergerie collecte-t-elle et reverse-t-elle la taxe de séjour, ou est-ce à votre charge ?
Avez-vous comparé l'impact du coût de la conciergerie sur vos deux options fiscales (micro-BIC vs réel) ? Depuis la réforme de 2025, ce calcul mérite d'être refait, surtout pour les meublés non classés dont le plafond micro-BIC et l’abattement forfaitaire ont été fortement abaissés.
Déléguer la gestion de son meublé à une conciergerie est une option qui fonctionne bien pour de nombreux LMNP. Pour en tirer le meilleur parti, il s'agit surtout de bien comprendre ce que le contrat couvre et ce qu'il ne couvre pas.
Le statut juridique de la conciergerie, les modalités de facturation et leur impact sur le régime fiscal sont les trois variables qui méritent le plus d'attention. Des acteurs comme Cocoonr, titulaires de la carte professionnelle d'agent immobilier, combinent gestion déléguée et avantages fiscaux spécifiques, notamment sur les cotisations sociales. Pour le reste (déclaration, comptabilité, choix du régime) un accompagnement par un spécialiste de la comptabilité LMNP reste la meilleure façon de sécuriser votre situation.
Article rédigé par Stéfano Demari
01.59.13.49.12