L'essentiel :
Vous avez le statut LMNP et souhaitez vendre votre logement ? Si vous cédez votre location meublée à un prix supérieur à son prix d'acquisition, vous dégagerez une plus-value. Mais attention : depuis le 15 février 2025, les règles de calcul ont changé pour les LMNP au régime réel. Les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans la base imposable de la plus-value LMNP.
Mécanisme, calcul, exonérations possibles : voici donc tout ce que vous devez savoir avant de céder votre bien.
La plus-value LMNP correspond au gain réalisé lorsque vous vendez votre logement meublé à un prix supérieur à celui auquel vous l'avez acheté.
Comme nous vous le disions, la plus-value en LMNP relève du régime des particuliers. Concrètement, elle est soumise à l’impôt sur le revenu à 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %.
En revanche, vous pouvez profiter d'un mécanisme d'abattement progressif en fonction de la durée de détention du bien. Plus vous conservez ce bien dans le temps, plus la part imposable diminue. Après 22 ans, la plus-value est en principe totalement exonérée d'impôt sur le revenu. Après 30 ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux.
Bon à savoir : La plus-value des loueurs en meublé professionnels (LMP) est calculée différemment, car elle est soumise à la fiscalité des entreprises.
Pour rappel, l'amortissement est un mécanisme fiscal permettant aux loueurs en meublé non professionnels de déduire chaque année une partie de la valeur du logement (hors terrain), des travaux ou du mobilier de leur résultat fiscal. Ce mécanisme est applicable seulement pour les bailleurs ayant opté pour le régime réel d'imposition.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi de finances 2025, il faut réintégrer les amortissements déduits fiscalement dans le calcul de la base imposable lors de la cession à titre onéreux d'un bien loué meublé. Seuls sont concernés les amortissements du logement et des travaux, hors mobilier.
Concrètement, le prix d'acquisition est minoré des amortissements effectivement déduits fiscalement. Cette réforme est applicable depuis le 15 février 2025.
Information importante :
La réintégration des amortissements ne s'applique pas dans les cas suivants :
Dans ces cas, la plus-value est calculée sans minoration du prix d'acquisition par les amortissements déduits.
Le calcul de la plus-value dépend donc de votre régime fiscal.
Au régime réel, depuis la loi de finances 2025 applicable à partir du 15 février 2025 :
Plus-value imposable = Prix de vente net − (prix d'acquisition + frais d'achat + travaux − amortissements déduits)
Les amortissements que vous avez déduits pendant la période de location viennent réduire votre prix de revient, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Au micro-BIC, pour les résidences services et pour les logements récupérés comme résidence principale :
Plus-value imposable = Prix de vente net − (prix d'acquisition + frais d'achat + travaux)
Notez enfin que, conformément à l'article 150 VB et à l'article 39 C du CGI, seuls les amortissements fiscalement déduits sont réintégrés dans la plus-value.
Les amortissements non encore utilisés, comme ceux en report d'une année sur l'autre, ne sont pas pris en compte.
Prenons le cas de Paul. En 2010, il a acheté un appartement pour 300 000 € qu'il a ensuite exploité en LMNP au régime réel.
Au fil des années, il a déduit fiscalement 60 000 € d'amortissements. En 2026, il décide de vendre le bien pour 500 000 €.
Avant 2025, la plus-value imposable était calculée à partir du prix de vente diminué du prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition et des travaux (forfaits de 7,5 % et 15 %).
Dans notre exemple :
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits doivent être réintégrés dans le calcul.
Le calcul devient donc : 500 000 € − (367 500 € − 60 000 €) = 192 500 €.
Ce montant correspond à la base de calcul de la plus-value imposable, avant application des abattements pour durée de détention et des éventuelles exonérations. Le montant réellement imposé peut donc être différent, selon la durée de détention, les exonérations ou les situations particulières (donation, succession, etc.).
En pratique, cette réforme réduit l'avantage fiscal du régime réel lors de la revente. Elle ne remet pas en cause l'intérêt du régime réel pendant la phase de détention, mais incite à anticiper la revente en tenant compte des amortissements cumulés.
Le prix de cession correspond au prix de vente stipulé dans l'acte notarié. Il peut être :
Paul vend son appartement 500 000 €. Il a réglé 3 000 € de diagnostics obligatoires et 15 000 € de commission d'agence.
Son prix de cession retenu sera de 500 000 € − 18 000 € = 482 000 €.
Le prix d'acquisition du logement meublé à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte, majoré des frais et dépenses limitativement énumérés par la loi.
Dans la grande majorité des cas, les dépenses qui majorent le prix d'acquisition sont :
Les autres dépenses éligibles sont les suivantes :
Information importante :
Pour les LMNP au régime réel, les dépenses de travaux doivent également être diminuées des amortissements correspondants admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI.
Calcul intégrant la réintégration des amortissements issue de la loi de finances 2025 et les abattements pour durée de détention. Résultat indicatif, qui ne se substitue pas à une analyse personnalisée de votre situation.
Calcul indicatif fondé sur l'article 84 de la loi de finances pour 2025 et sur les articles 150 U à 150 VH et 1609 nonies G du CGI. Régime applicable aux cessions intervenues à compter du 15 février 2025. Les logements situés en résidences services (EHPAD, résidences étudiantes ou seniors, établissements accueillant des personnes handicapées) échappent à la réintégration des amortissements : dans ce cas, le résultat est à ajuster.
En plus de l'imposition classique, certaines plus-values immobilières peuvent être soumises à une surtaxe lorsque leur montant net imposable dépasse 50 000 €. Prévue à l'article 1609 nonies G du CGI, elle concerne les cessions de biens immobiliers, à l'exception des terrains à bâtir.
Point souvent mal compris : le taux, qui va de 2 % à 6 %, s'applique à la totalité de la plus-value nette imposable, et non à la seule fraction excédant 50 000 €. Un mécanisme de lissage atténue toutefois l'effet de seuil sur les 10 000 premiers euros de chaque tranche.
| Montant de la plus-value nette imposable | Taux appliqué à la totalité de la plus-value |
|---|---|
| 50 001 € à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 € à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 € à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 € à 250 000 € | 5 % |
| 250 001 € et plus | 6 % |
Sur les 10 000 premiers euros de chaque tranche, une formule de lissage réduit le montant de la surtaxe afin d'éviter un effet de seuil brutal.
Reprenons le cas de Paul et imaginons qu'il réalise une plus-value nette imposable de 100 000 € avec la vente de son bien, après abattements pour durée de détention.
Sa plus-value relève de la tranche à 2 %, appliquée à la totalité du montant.
Paul paie donc 2 000 € de surtaxe (100 000 € × 2 %), en plus de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Lors de la vente de votre bien meublé, vous devez vous rapprocher de votre notaire . Celui-ci se charge de liquider et de payer l'impôt sur la plus-value pour votre compte. Pour cela, il doit utiliser le formulaire 2048-IMM dédié aux plus-values immobilières.
Vous devez aussi reporter le montant de la plus-value nette sur votre déclaration de revenus complémentaire 2042-C.
Pensez à préparer toutes vos pièces justificatives :
Ces documents sont importants, car ils permettent de prouver le montant réel du prix d'acquisition et des frais liés à l'achat, mais aussi de justifier les travaux réalisés et les amortissements déduits.
Si vous êtes au régime réel, votre solution de comptabilité LMNP doit vous permettre d'éditer ce tableau récapitulatif des amortissements déduits.
La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien meublé n'est pas toujours imposable. Plusieurs cas d'exonération existent, selon votre situation personnelle ou la nature du bien cédé.
Plus vous détenez le bien longtemps, plus la plus-value imposable diminue, grâce à un système d'abattements progressifs. Les abattements s'appliquent séparément pour l'impôt sur le revenu (IR) et pour les prélèvements sociaux (PS).
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Notez que la surtaxe sur les plus-values élevées, applicable au-delà de 50 000 €, se calcule sur la plus-value nette imposable, c'est-à-dire après application de ces abattements.
Le cas des LMNP non-résidents
Les loueurs en meublé non professionnels domiciliés à l'étranger sont soumis aux prélèvements sociaux, avec des règles qui dépendent de leur affiliation à un régime de sécurité sociale obligatoire dans le pays étranger :
S'agissant du représentant fiscal en France, l'obligation de le désigner n'est pas systématique. Les cédants résidant dans un État de l'Union européenne ou de l'EEE ayant conclu avec la France les conventions requises en sont dispensés.
Pour les autres, une dispense s'applique notamment lorsque le prix de cession n'excède pas 150 000 € ou lorsque la plus-value est exonérée du fait de la durée de détention. Ce point est à vérifier avec votre notaire.
Si le bien cédé constituait votre résidence principale au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée, sans condition de durée de détention. C'est l'exonération la plus large qui existe.
Pour un logement meublé qui servait également de résidence principale, par exemple dans le cas d'un expatrié revenant s'installer en France, les conditions d'application sont spécifiques. Il convient de vérifier sa situation avec un notaire ou un comptable.
Vous pouvez bénéficier de cette exonération si vous remplissez deux conditions cumulatives :
En cas de remploi partiel, seule la fraction du prix remployée bénéficie de l'exonération. En cas de manquement à cette condition, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement.
Si le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €, la plus-value est totalement exonérée. Ce seuil s'apprécie par cession et non par vendeur. En pratique, ce cas est rare pour un logement meublé, mais il peut par exemple concerner une cave ou un parking cédé séparément.
Prévue par l'article 150 U, II, 7° du CGI, cette exonération s'applique lorsque vous vendez votre bien à un organisme HLM ou à une société d'économie mixte gérant des logements sociaux.
Elle est souvent méconnue des LMNP, mais peut représenter une opportunité si vous envisagez de céder votre bien dans ce cadre.
Vous avez acheté un appartement 100 000 € le 30 juin 2018 et vous le vendez le 1er janvier 2026 au prix de 170 000 € net vendeur.
Les divers diagnostics vous ont coûté 600 €. Il n'y a pas d'inscription hypothécaire, et les amortissements déduits s'élèvent à 14 400 €.
| Intitulé | Montant | Intitulé | Montant |
|---|---|---|---|
| Prix de cession | 170 000 € | ||
| À déduire : diagnostics | -600 € | ||
| Prix de cession corrigé | 169 400 € | ||
| Prix d'acquisition | 100 000 € | ||
| + Frais d'acquisition (7,5 %) | 7 500 € | + Travaux (forfait 15 %) | 15 000 € |
| - Réintégration des amortissements déduits | -14 400 € | ||
| Prix d'acquisition corrigé | 108 100 € | ||
| Plus-value brute | 61 300 € | ||
| Abattement pour durée de détention 7 ans révolus, 6 % par an au-delà de la 5e année, soit 12 % |
-7 356 € | Abattement pour durée de détention 1,65 % par an sur les prélèvements sociaux, soit 3,3 % |
-2 023 € |
| Plus-value imposable à l'impôt sur le revenu | 53 944 € | Plus-value imposable aux prélèvements sociaux | 59 277 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 10 249 € | Prélèvements sociaux (17,2 %) | 10 196 € |
| Surtaxe sur les plus-values élevées | 776 € | (2 % × 53 944 €) − ((60 000 − 53 944) / 20) | |
| TOTAL DES IMPOSITIONS | 21 221 € | ||
Les abattements progressifs récompensent les vendeurs patients. Si vous approchez des 22 ans de détention, regardez de près votre date d'achat : à 21 ans, vous bénéficiez d'un abattement de 96 % sur la base imposable à l'impôt sur le revenu.
À 22 ans, vous êtes en principe totalement exonéré d'impôt sur le revenu. Attendre quelques mois peut donc représenter une économie sensible.
La réintégration des amortissements déduits en LMNP peut réduire l'intérêt du régime réel pour les investisseurs qui envisagent une cession à court ou moyen terme. Le micro-BIC n'étant pas concerné par cette réintégration, il peut être utile de comparer ces deux régimes en fonction de votre horizon de détention.
Toutefois, un changement de régime n'efface pas les amortissements déjà déduits : il est recommandé de prendre l'avis d'un expert-comptable avant toute décision.
Depuis la réforme de 2025, le suivi des amortissements pratiqués est devenu un élément déterminant dans le calcul de la plus-value en LMNP.
Il faut donc tenir une comptabilité rigoureuse pour estimer l'impact fiscal d'une future revente et adapter votre stratégie patrimoniale en conséquence. Là aussi, un expert-comptable peut vous accompagner dans le suivi de ces amortissements et réaliser des simulations.
Vous souhaitez obtenir plus d'informations sur le calcul de votre plus-value de LMNP ou, plus généralement, sur l'imposition de votre location meublée ? Contactez nos experts :
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
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