Plus-value LMNP (2026) : Comment calculer l'impôt ?

Vous avez le statut LMNP et souhaitez vendre votre logement ? Si vous cédez votre location meublée à un prix supérieur à son prix d'acquisition, vous dégagerez une plus-value. Cette plus-value représente l'accroissement de la valeur de votre bien au fil des années de détention.

Nos experts vous expliquent dans cette nouvelle vidéo et dans cet article le mécanisme et le calcul de la plus-value immobilière des LMNP.

Qu’est-ce que la plus-value LMNP ? Définition

La plus-value LMNP correspond au gain réalisé lorsque vous vendez votre logement meublé à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez acheté. Pour la calculer, il faut appliquer la formule suivante : 

Plus-value LMNP = Prix de vente net − (Prix d’acquisition + Frais d’achat + Travaux)

Comme nous vous le disions,  la plus-value en LMNP relève du régime des particuliers. Concrètement, elle est soumise à l’impôt sur le revenu à 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %.

En revanche, vous pouvez profiter d’un mécanisme d’abattement progressif en fonction de la durée de détention du bien. Concrètement, plus vous conservez ce bien dans le temps, plus la part imposable diminue. Après 22 ans, la plus-value devient totalement exonérée d’impôt sur le revenu. Après 30 ans, elle est également exonérée des prélèvements sociaux.

Les nouveautés en 2025 : la réintégration des amortissements au régime réel BIC

Ce qui change en 2025

Pour rappel, l'amortissement est un mécanisme fiscal permettant aux loueurs en meublé non professionnels de déduire chaque année une partie de la valeur du logement (hors terrain), des travaux ou du mobilier de leur résultat fiscal. Ce mécanisme est applicable seulement pour les bailleurs ayant opté pour le régime réel d’imposition..

Depuis l’entrée en vigueur de la loi de finances 2025, il faut réintégrer les  amortissements déduits fiscalement dans le calcul de la base imposable lors de la ce ssion à titre onéreux d’un bien loué meublé. Seuls sont concernés les amortissements du logement et des travaux, hors mobilier. Concrètement, le prix d’acquisition est minoré des amortissements effectivement déduits fiscalement. Cette réforme est applicable depuis le 15 février 2025.

Il existe toutefois des exceptions : 

• Si le bien est en résidence service : EHPAD, logement étudiant, résidence pour seniors ou personnes handicapées (hors meublés de tourisme).

• Si vous récupérez le logement pour en faire votre résidence principale.

Bon à savoir :

Conformément à l’article 150 VB et à l’article 39 C du CGI, seuls les amortissements fiscalement  déduits sont réintégrés dans la plus-value. Les amortissements non encore utilisés, comme ceux en report d’une année sur l’autre, ne sont pas pris en compte. 

Exemple chiffré

Prenons l’exemple de Paul. En 2010, il a acheté un appartement pour 300 000 € qu’il a ensuite exploité en LMNP au régime réel. Au fil des années, il a déduit fiscalement 60 000 € d’amortissements. En 2025, il décide de vendre le bien pour 500 000 €.

Avant 2025, la plus-value imposable était calculée à partir du prix de vente diminué du prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition et des travaux (forfait de 7,5 % et 15 %).

Dans notre exemple :

• Prix de revient = 300 000 € + 67 500 € = 367 500 €

• Plus-value = 500 000 € – 367 500 € = 132 500 €

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits doivent être réintégrés dans le calcul.

Le calcul devient donc : 500 000 € + 60 000 € – 367 500 € = 192 500 €.

Ce montant correspond à la base de calcul de la plus-value imposable, avant application des abattements pour durée de détention et des éventuelles exonérations.

Dans la pratique, le montant réellement imposé peut donc être différent, selon la durée de détention, les exonérations ou situations particulières (donation, succession, etc.).

Comment calculer votre plus-value en LMNP ?

Le notaire est chargé de l’établissement de la déclaration et du paiement de l’impôt pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière. Pour cela, il utilise le formulaire 2048  IMM.

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Prix de cession du logement meublé :

Le prix de cession du logement meublé à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte, majoré de certaines charges et indemnités, et réduit sur justificatif du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession à condition que leur montant soit justifié (exemple : frais de diagnostics, frais de mainlevée de l’inscription hypothécaire grevant éventuellement le bien).

Prix d'acquisition du logement meublé :

Le prix d'acquisition du logement meublé à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte, majoré des frais et dépenses limitativement énumérés par la loi.

Depuis la loi de finances 2025, pour les cessions à compter du 15 février 2025, ce prix d'acquisition est désormais minoré du montant des amortissements déduits fiscalement durant la période de location meublée au régime réel, à l'exception des logements en résidences services (EHPAD, résidences étudiantes ou seniors, établissements spécialisés pour personnes handicapées), les meublés de tourisme restant concernés par cette réintégration.

Il y a notamment :

• les frais d’acquisition à titre onéreux (par exemple une vente) retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement pour un montant de 7,5 % du prix d’acquisition ;
• les frais d’acquisition à titre gratuit (par exemple dans le cas d’un bien recueilli par succession), si ces frais et droits de mutation ont été supportés par le vendeur ;
• les travaux :
  • soit sous certaines conditions pour leur montant réel (uniquement si ces travaux ont été réalisés par une entreprise et sur facture). Pour les ventes intervenant depuis le 15 février 2025 de logements ayant fait l'objet d'une location meublée imposée au régime réel BIC, les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration admises en déduction doivent être diminuées des amortissements correspondants qui ont été fiscalement déduits en application de l'article 39 C du CGI lors de la détermination de l'impôt sur le revenu, cette minoration visant à neutraliser le double avantage fiscal entre déduction d'amortissement et majoration du prix d'acquisition.
  • soit forfaitairement pour un montant correspondant à 15 % du prix d’acquisition sans justificatif, à la condition que le contribuable cède le logement meublé plus de cinq ans après son acquisition.

⚠ À compter des ventes immobilières intervenant depuis le 15 février 2025 (date de promulgation de la loi de finances pour 2025) :

• Pour les logements loués meublés dont le résultat a été imposé selon le régime réel BIC au cours de leur détention, le prix d’acquisition doit être diminué du montant des amortissements afférents au bien cédé qui ont été déduits fiscalement pendant la période de location meublée.
• Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration doivent également être diminuées des amortissements correspondants admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI et pris en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu.
• Ne sont pas concernées par cette mesure les ventes de logements situés en résidences services hors meublés de tourisme (EHPAD, résidences étudiantes, résidences pour seniors, ou certains établissements spécialisés dans l’accueil de personnes souffrant de handicap).

En pratique, les principales dépenses susceptibles de majorer le prix d’acquisition sont donc les suivantes :

• les frais d’agence immobilière payés par l’acquéreur ;
• les droits d’enregistrement et émoluments du notaire ;
• l'indemnité d’éviction versée à un locataire ;
• les frais de voirie, réseaux et distributions (VRD) ;
• les frais de mainlevée d’hypothèque ;
• les dépenses de diagnostics obligatoires ;
• les travaux éligibles selon les règles applicables ;
• les frais de dossier liés au financement s’ils sont intégrés au coût d’acquisition.

Impôt sur la plus-value LMNP

Pour calculer la plus-value imposable pour votre location meublée, la plus-value brute est réduite d’abattements par paliers :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
• puis 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Le montant de la plus-value imposable est taxée au taux de 19 %. L’exonération d’impôt sur la plus-value est donc acquise après vingt-deux ans de détention du bien.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
• 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Prélèvements sociaux des LMNP

Le montant de la plus-value imposable est ensuite taxé au taux de 17.2 %.
L’exonération des prélèvements sociaux des LMNP est donc acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.

La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées

En plus de l’imposition classique, certaines plus-values immobilières peuvent être soumises à une surtaxe lorsque leur montant dépasse 50 000 €. Cette surtaxe est calculée par tranches, avec des taux allant de 2 % à 6 %. L’idée est de taxer de façon progressive les plus-values les plus importantes, afin que seules les cessions les plus élevées soient concernées.

Reprenons l’exemple de Paul et imaginons qu’il réalise une plus-value nette imposable de 100 000 € avec la vente de son bien (après abattements pour durée de détention). La part de la plus-value excédant 50 000 € est soumise à la surtaxe sur les plus-values élevées.

Au total, Paul paie 1 000 € de surtaxe (50 000 € x 2 %) sur cette plus-value, en plus de l’impôt sur la plus-value et des prélèvements sociaux.

Les formalités et déclaration à réaliser pour la plus–value en LMNP

Lors de la vente de votre bien meublé, vous devez vous rapprocher de votre notaire. Celui-ci se charge de liquider et de payer l’impôt sur la plus-value pour votre compte. Pour cela, il doit utiliser le formulaire 2048-IMM dédié aux plus-values immobilières.

Vous devez aussi reporter le montant de la plus-value nette sur votre déclaration de revenus complémentaire 2042-C.

Pensez à préparer toutes vos pièces justificatives :

• Factures de travaux ;

• Attestations de diagnostics ;

• Justificatifs de frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement, indemnités, frais de dossier) ;

• Tableau récapitulatif des amortissements (si vous êtes au régime réel).

Comment être exonéré de plus-value en LMNP ?

Il existe des cas d’exonérations de la plus-value, notamment :

• la cession de sa résidence principale ;
• la cession d’un bien d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 € en pleine propriété ;
• la première cession d’un logement autre que la résidence principale du vendeur sous réserve :
  – que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession,
  – et que le prix de vente soit remployé totalement ou partiellement dans l’acquisition ou la construction d’un logement que le vendeur affecte à sa résidence principale et ce, dans un délai de vingt-quatre mois. Étant précisé qu’en cas de remploi partiel, seule la fraction du prix remployée pourra bénéficier de l’exonération. En cas de manquement, l’exonération sera remise en cause au titre de l’année du manquement.
• la vente de la résidence en France des LMNP non-résidents.

Exemple : Vous avez acheté un appartement 100 000 € le 30 juin 2018, vous le vendez le 1er janvier 2025 au prix de 170 000 € net vendeur. Les divers diagnostics vous ont coûté 600 €. Il n’y a pas d’inscription hypothécaire.

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F.A.Q

LMNP au micro-BIC : la réforme 2025 sur les amortissements me concerne-t-elle ?

Non, la réforme 2025 sur la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value concerne uniquement les loueurs ayant opté pour le régime réel d’imposition. 

Comment prouver mes travaux si je choisis le forfait 15 % ?

Si vous appliquez le forfait de 15 % sur le prix d’acquisition pour les travaux, vous n’avez pas besoin de justificatifs. Le forfait est accepté automatiquement si la vente intervient plus de 5 ans après l’achat. En revanche, pour le montant réel, vous devez fournir les factures et preuves des travaux réalisés par une entreprise.

Que se passe-t-il en cas de moins-value immobilière en LMNP ?

Une moins-value constatée lors de la vente ne génère aucun impôt sur la plus-value. Elle peut éventuellement être reportée sur une autre cession de bien meublé dans les conditions prévues par la loi, mais elle ne peut pas être déduite de vos revenus imposables.

Puis-je être exonéré si je transforme le bien en résidence principale avant la vente ?

Oui, la plus-value sur la vente de votre résidence effective est totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, quel que soit le montant de la plus-value réalisée. Cette règle s’applique même si le bien a été précédemment loué en meublé.

Comment se calcule la surtaxe si ma plus-value dépasse 50 000 € ?

Seule la fraction de votre plus-value nette dépassant 50 000 € est soumise à la surtaxe. Le taux est progressif selon des tranches : 2 % jusqu’à 100 000 €, 3 % jusqu’à 150 000 €, 4 % jusqu’à 200 000 €, 5 % jusqu’à 250 000 € et 6 % au-delà. La surtaxe se calcule tranche par tranche. Elle s’ajoute à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Non-résident : ai-je besoin d’un représentant fiscal ? Dans quels cas ?

En principe, oui. Toutefois, si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale obligatoire dans l’EEE, au Royaume-Uni ou en Suisse, vous n’êtes soumis qu’au prélèvement de solidarité de 7,5 %. Dans ce cas, l’obligation de désigner un représentant fiscal n’est pas systématique.

Les amortissements en report doivent-ils être réintégrés ?

Non, seuls les amortissements fiscalement déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. 

Les résidences services sont-elles totalement exclues de la réforme ?

Certaines résidences services (EHPAD, étudiantes, seniors, établissements spécialisés pour handicapés) ne voient pas leurs amortissements réintégrés dans le calcul de la plus-value. En revanche, les résidences de tourisme sont concernées par cette réforme.

Quels formulaires dois-je remplir et qui les remplit ?

Le notaire se charge de déclarer votre plus-value en utilisant le formulaire 2048-IMM. Vous devez aussi reporter cette plus-value nette sur votre déclaration de revenus annuels 2042-C.

Comment la durée de détention est-elle calculée ?

Il faut la calculer à partir de la date d’acquisition inscrite dans l’acte notarié, et non la promesse de vente. En cas d’indivision ou de succession, le calcul se fait au prorata de votre part dans le bien. La date d’acquisition correspond à celle du dernier acte ayant transféré le bien à votre nom.

Article rédigé par Baptiste BOCHART