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Mis à jour le 24/07/2025
Ville à taille humaine, Caen dispose d’un bassin d’emploi actif, d’une université en développement et de loyers encore accessibles. La capitale normande figure ainsi parmi les agglomérations les plus attractives pour un investissement locatif meublé. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer en LMNP à Caen.
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Située à 15 minutes de la mer, Caen occupe une position stratégique au carrefour de plusieurs grandes villes et axes de communication. À seulement 2h15 de Paris en train et 1h de Rouen, la situation de la ville facilite les échanges économiques et les déplacements professionnels.
Caen dispose également d’un patrimoine historique fort, notamment grâce à la proximité des plages du Débarquement, qui attirent chaque année de nombreux visiteurs.
Le port de plaisance, situé non loin du centre-ville, dynamise la vie locale avec un accès direct à de nombreuses activités nautiques.
Caen compte plus de 108 000 habitants mais reste malgré tout une ville à taille humaine, sécurisante et agréable. Elle se distingue par ses 591 hectares d’espaces verts, dont la Prairie, parc emblématique inscrit au patrimoine naturel de la ville.
Les habitants profitent aussi de nombreux équipements culturels (musées, théâtres, salles de spectacles) et sportifs (gymnases, piscines, terrains de sport et complexes multisports).
Avec plus de 30 000 étudiants, Caen s’impose comme une ville universitaire majeure en Normandie. Elle accueille plusieurs établissements reconnus, comme l’Université de Caen, l’ENSI ou l’EM Normandie.
Seuls 10 % des étudiants logent en résidence universitaire, le reste vivant dans le parc locatif privé. Cette situation crée une demande locative constante, notamment pour les studios meublés, T1 et les logements adaptés à la colocation.
Les quartiers les plus recherchés se situent autour du centre-ville, dans le quartier Vaucelles, sur la Presqu’île, ainsi qu’à proximité de la gare.
Le rendement locatif moyen en location meublée non professionnelle (LMNP) à Caen se situe autour de 5,7 % brut, avec des variations selon les quartiers.
En centre-ville, où les loyers sont plus élevés, il peut atteindre 7 à 8 %, tandis qu’à Sainte-Thérèse, quartier plus abordable mais à la demande locative moins tendue, le rendement tourne plutôt autour de 5 %.
Les prix au mètre carré varient aussi selon la localisation du bien :
| Quartier | Prix au m² (achat) | Loyer moyen au m² (meublé) |
|---|---|---|
| Centre-ville | 3 300 € | 21 à 22 €/m² |
| Saint-Jean | 3 100 € | 20 à 21 €/m² |
| Calvaire Saint-Pierre | 2 500 € | 17 à 18 €/m² |
| Beaulieu / Vaucelles | 2 500 à 2 600 € | 17 à 19 €/m² |
| Sainte-Thérèse | 2 100 € | 15 à 17 €/m² |
Un studio de 25 m² situé dans le centre-ville, acheté 82 500 €, peut se louer environ 520 à 550 € par mois, soit 6 240 à 6 600 € de recettes annuelles brutes, pour un rendement brut proche de 7 à 8 % selon les loyers pratiqués.
Selon les données notariales, les prix de l’immobilier à Caen ont progressé de 33 % en 10 ans.
Cette dynamique, soutenue par une forte population étudiante et de nombreux projets urbains, renforce l’attractivité du marché.
Des secteurs comme la Presqu’île ou Vaucelles présentent un bon potentiel de valorisation à moyen terme, ce qui peut permettre à un investisseur de réaliser une plus-value à la revente.
Le secteur de Saint-Pierre (centre historique), autour de la Place Saint-Sauveur et du Quartier des Fossés Saint-Julien, est intéressant pour un investissement en location meublée non professionnelle (LMNP).
Ce quartier historique, très vivant, attire principalement les jeunes actifs et les étudiants grâce à sa proximité avec les commerces, les restaurants et les transports en commun.
Les appartements y sont souvent situés dans des immeubles anciens rénovés. Le prix moyen au mètre carré atteint environ 3 300 €, avec un rendement locatif brut estimé entre 5,5 % et 6 %.
Le quartier du Calvaire Saint-Pierre, situé à proximité immédiate de l’Université de Caen, attire essentiellement les étudiants. Avec un prix moyen autour de 2 500 € le m², ce secteur compte de nombreux studios ou T1, souvent loués en meublé.
Le rendement locatif brut se situe entre 6 % et 6,5 %.
Le secteur de Beaulieu, lui aussi, est pertinent pour faire de l’investissement étudiant. Majoritairement résidentiel et bien desservi par les transports, on y trouve surtout des appartements de 2 à 3 pièces, adaptés à la colocation ou à la location meublée.
Le prix au mètre carré avoisine les 2 500 €, avec un rendement locatif brut estimé entre 5,5 % et 6 %.
Dans le secteur de Vaucelles, le prix moyen au mètre carré est d’environ 2 600 €. Cette zone de Caen est en pleine mutation urbaine et proche de la gare.
On y trouve des appartements, souvent de 2 à 4 pièces, ainsi que des maisons anciennes rénovées. Le quartier attire les jeunes actifs et les familles. Le rendement locatif brut se situe autour de 5 à 5,5 %, avec un potentiel de valorisation intéressant.
Le quartier de Saint-Gilles, plus calme et résidentiel, affiche un prix moyen d’environ 2 500 € le m². Il attire principalement des familles et des investisseurs intéressés par des biens à rénover. Le rendement locatif brut y est légèrement plus bas, autour de 4,5 à 5 %.
Enfin, le Jardin des Plantes est un quartier verdoyant apprécié des familles et retraités, avec un prix moyen proche de 2 500 € le m².
On y trouve des maisons individuelles et de petits immeubles collectifs, avec un rendement locatif brut estimé entre 4 % et 4,5 %. Ce secteur présente également un fort potentiel de valorisation à long terme.
Il existe deux régimes fiscaux en LMNP : le micro-BIC ou le régime réel simplifié.
Au régime micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives pour calculer votre revenu imposable.
Vous ne pouvez pas déduire d’autres charges ni amortissements. Ce régime s’adresse aux bailleurs dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas certains plafonds.
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Voici les plafonds et taux d’abattement applicables en 2025 :
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location de longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
Le régime réel simplifié autorise la déduction des amortissements et de certaines charges de vos recettes locatives. Il nécessite une comptabilité rigoureuse, mais permet souvent de réduire fortement la base imposable, car les charges et amortissements représentent fréquemment plus de 50 % (ou 30 %) des recettes annuelles :
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Depuis le décret paru le 25 août 2023, la ville de Caen et ses communes voisines font partie des zones immobilières tendues.
Cependant, contrairement à certaines grandes agglomérations comme Paris ou Lille, la ville de Caen n’est pas concernée par l'encadrement des loyers. Les propriétaires peuvent en fixer librement le montant, notamment lors de la première mise en location ou après une période d'inoccupation supérieure à 18 mois.
De plus, la Ville de Caen a mis en place le dispositif « permis de louer » pour les locations saisonnières sur le secteur de la gare.
Les loueurs dont les biens se situent dans cette zone doivent désormais obtenir une autorisation préalable, valable 2 ans. Pour cela, il faut déposer une demande en mairie. Le dossier doit comprendre :
Vous pouvez déposer votre demande :
Si votre dossier est complet, vous (ou votre mandataire) serez recontacté afin de convenir d’une visite avec le service instructeur. Celle-ci permet de vérifier que le logement respecte bien les critères de sécurité et de salubrité.
Vous recevrez une réponse sous 1 mois.
Si vous proposez une location saisonnière à Caen, vous devez au préalable déclarer votre activité à la mairie en remplissant :
Ces documents sont disponibles en ligne. Vous devez les transmettre à la mairie par voie postale, par e-mail ou directement sur place. Cette déclaration n’est pas nécessaire si le logement loué est votre résidence principale.
Par ailleurs, vous êtes tenu de collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires. Chaque trimestre, vous devez déclarer les nuitées et reverser cette taxe à Caen La Mer. Toutes ces formalités se réalisent via la plateforme de télédéclaration de la communauté urbaine.
Imaginons que vous soyez propriétaire d’un studio de 25 m² en centre-ville. Vous le louez à un étudiant de septembre à juin, avec un loyer mensuel d’environ 520 €.
Ensuite, vous pouvez proposer ce même logement en location saisonnière pendant les mois de juillet et août via des plateformes de location (Airbnb, Booking, Abritel, etc.).
Le prix moyen par nuit est d'environ 80 € . Sur ces deux mois, et à condition de louer le logement à temps plein, cela pourrait générer environ 5 220 € de recettes locatives.
Cette stratégie peut vous permettre d’augmenter vos recettes annuelles d’environ 30 à 35 % comparé à une location longue durée classique.
Vous pouvez aussi envisager la colocation meublée, particulièrement adaptée aux quartiers caennais fréquentés par les étudiants, comme le secteur Université–Esquay ou le quartier Hastings, bien desservis par le tram B.
La demande y reste soutenue, notamment en début de semestre. Certains propriétaires choisissent aussi d’aménager de grands appartements dans des immeubles des années 70, nombreux dans ces secteurs, afin d’optimiser la rentabilité en divisant le bien en trois ou quatre chambres.
Autre possibilité : investir dans des résidences étudiantes récentes à proximité immédiate du campus 1 (centre-ville) ou du campus 2 (nord de Caen, quartier Côte de Nacre). Ces logements affichent généralement un taux d’occupation supérieur à 95 %.
Ils sont administrés par des gestionnaires professionnels et proposent des services inclus (buanderie, local vélo, internet, etc.), ce qui permet de proposer des loyers souvent plus élevés que ceux d’un studio classique.
Le quartier EPOPEA, au nord de Caen, accueille le futur CHU (livraison prévue en 2026), ainsi qu’un vaste écosystème dédié à la recherche et à l’innovation.
Ce pôle comprendra des logements, des espaces d’activités tertiaires et des infrastructures R&D. À terme, le quartier vise à devenir un centre de référence en santé et biotechnologies. Cela stimulera la demande locative, notamment auprès des professionnels de santé et des étudiants.
Installé dans les anciens locaux du centre des congrès, MoHo est un lieu hybride unique en Europe, mêlant coworking, entrepreneuriat, culture et innovation.
Ouvert aux startups comme aux grandes entreprises, ce pôle attire une population jeune, mobile et diplômée. Ce dynamisme soutient l’attractivité résidentielle du centre-ville et du quartier Saint-Jean, à proximité immédiate.
Enfin, le réseau de tramway va s’étendre, avec une nouvelle ligne vers le quartier Presqu’île et une autre vers Fleury-sur-Orne.
Ce projet vise à améliorer l’accessibilité aux zones en développement, à densifier l’offre de transport et à valoriser les secteurs périphériques.
Pour les investisseurs, ces futurs tracés peuvent représenter des opportunités d’achat dans des quartiers encore abordables, mais appelés à prendre de la valeur.
L’option pour le régime réel simplifié en LMNP nécessite la tenue d’une comptabilité, ainsi qu’un calcul rigoureux de vos charges et amortissements. Faire appel à un professionnel peut vous permettre d’optimiser votre fiscalité.
Chez JD2M, nous prenons en charge les démarches liées à votre début d’activité, de l’immatriculation jusqu’à l’obtention du numéro SIRET.
Vous pouvez également confier votre comptabilité à notre cabinet d’Expertise-Comptable. Si vous optez pour l’offre « Intégrale », celui-ci vérifiera la saisie de vos éléments comptables, calculera vos amortissements et établira votre liasse fiscale.
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Les + :
À Caen, vous pouvez trouver un studio dès 80 000 € dans les quartiers périphériques comme La Grâce de Dieu ou La Pierre-Heuzé. Pour un bien mieux situé, proche des universités (campus 1 ou Côte de Nacre) ou du centre-ville, prévoyez plutôt un budget compris entre 100 000 et 120 000 €.
Oui, la location saisonnière est autorisée à Caen, y compris en centre-ville. Toutefois, la zone de la gare est soumise à un « permis de louer ». Pensez aussi à déclarer votre activité en mairie et à respecter les obligations relatives à la taxe de séjour.
Vous pouvez cibler les quartiers Saint-Jean, Vaucelles et Côte de Nacre, très prisés par les étudiants et jeunes actifs.
Tout dépend de votre stratégie d’investissement. Si vous choisissez l’ancien, vous bénéficiez généralement de prix d’achat plus bas et de possibilités de rénovation pour valoriser le bien. Avec du neuf, vous profitez d’un meilleur DPE, d’une garantie décennale et de charges souvent plus faibles au départ.
Vous devez déclarer vos recettes locatives (micro-BIC) ou votre résultat d’activité (régime réel) aux impôts en remplissant le formulaire 2042 C-PRO.
Au micro-BIC, cette déclaration suffit. Si vous êtes au régime réel simplifié, vous devez préalablement transmettre une liasse fiscale à l’administration avant le mois de mai. Vous pouvez vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé, comme JD2M.
Article rédigé par Stéfano Demari
