Frais de notaire LMNP : Déduire ou amortir ? Guide (2026) 📋

L'avantage du régime Réel Simplifié en LMNP est de pouvoir déduire les charges et les amortissements liés à votre activité de location meublée. Concrètement, toutes les dépenses liées à l'exploitation de votre bien meublé peuvent être déduites des recettes de votre activité. C'est notamment le cas pour les frais d'acquisition. Mais est-ce plus avantageux de les déduire en charges ou de les amortir ? Notre experte en comptabilité des LMNP vous répond dans la vidéo et dans cet article !

Les frais d’acquisition en LMNP

Les frais d'acquisition correspondent à tous les coûts directement attribuables à l'acquisition du logement. Il s'agit notamment des frais liés à la signature de la transaction. Le loueur en meublé a alors un choix entre deux modes de comptabilisation de ces frais d'acquisition : il peut soit choisir l'amortissement, soit les passer en charges déductibles.

Quelle valeur d'achat du logement utiliser ?

La valeur à utiliser pour une acquisition effectuée dans l'année est la valeur d'achat. Dans la mesure où vous n'avez pas occupé le logement et qu'il était destiné à votre activité de location meublée, vous pouvez déduire vos frais d'acquisition. Pour cela, vous devez déclarer un début d'activité à la date d'acquisition et faire une déclaration de revenus locatifs LMNP cette année, même si vous n'avez pas encore perçu de recettes.
Les frais d'acquisition peuvent être :

• soit comptabilisés en charge et déduits immédiatement sur l'année de leur engagement,
• soit immobilisés (amortis) en venant majorer la valeur du logement concerné.

Si vous amortissez les frais d’acquisition :

Si vous optez pour l’amortissement, les frais d’acquisition seront incorporés dans le coût du logement, ils seront donc amortis par composants et immobilisés au même rythme que l'amortissement du logement. Ce choix est irrévocable, c'est à dire qu'une fois retenue l'option de comptabilisation des frais d'acquisition devra s'appliquer sur l'ensemble des logements ajoutés à l'activité de location meublée dans le futur.

Si vous déduisez les frais d’acquisition en charges :

Vous pouvez choisir la déduction en charge des frais d'acquisition directement la première année, c'est à dire l'année d'achat du bien en LMNP. Les frais d'acquisition ne subissent aucun retraitement fiscal et génèrent un déficit immédiat.

A noter :
La prise en compte des frais d'acquisition est uniquement possible si le bien immobilier est acquis dans un but locatif meublé et apporté immédiatement dans l'activité.

LMNP : que comprennent les frais d'acquisition ?

Les coûts d'acquisition comprennent différents frais liés à l'achat du logement :

• L’ensemble des honoraires du notaire
• Les droits de mutation (frais versés à l'État dans le cadre de chaque transaction réalisée en France)
• Les frais d'agence immobilière (uniquement s'ils sont à la charge de l'acquéreur du logement)
• Les coûts liés à l'emprunt (frais de courtage, de cautionnement)
• Les frais de dossier bancaire

Frais d’acquisition en amortissement ou en charges : lequel est le plus avantageux ?

Il n’y a pas de solution unique, tout dépendra de votre situation. Il faut tout de même retenir l’astuce suivante :

1. Si votre location meublée génère un bénéfice en année courante (amortissement compris), il semble préférable d'opter pour une comptabilisation en charge déductible des frais d'achat du bien;
2. Si votre activité de LMNP génère un déficit en année courante (amortissement compris), il est préférable d'opter pour l'amortissement, donc pour une comptabilisation des frais d'achat du logement en immobilisation.

Notez que le calcul de l'amortissement de votre bien consiste à ventiler en plusieurs composants la valeur de ce bien, et à déterminer une durée d'amortissement pour chacun de ces composants. Ces paramètres dépendent notamment du type de bien mis en location. L'amortissement de votre bien est difficilement calculable sans faire appel à un expert-Comptable spécialisé en location meublée, ou à un logiciel de comptabilité intuitif pour LMNP.

Pour plus de précisions nous vous invitons à contacter nos experts en comptabilité LMNP:

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Article rédigé par Maud Velter