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Mis à jour le 17/07/2025
Vous envisagez de faire un investissement locatif au Havre ? Avec son port international, son campus universitaire en plein essor et des prix immobiliers parmi les plus accessibles du littoral, la ville normande coche de nombreuses cases pour investir en LMNP.
La demande locative y reste soutenue, notamment sur les petites surfaces meublées, prisées par les étudiants et les jeunes actifs. Voici ce qu’il faut savoir avant de vous lancer en location meublée non professionnelle au Havre.
Premier port français pour le commerce extérieur, Le Havre s’appuie sur un écosystème industriel solide, un bassin d’emploi dynamique et de grands projets urbains en cours (réaménagement du front de mer, développement de la ligne ferroviaire Le Havre–Paris).
Le prix moyen du mètre carré s’établit à 2 210 €, un niveau bien en dessous de la moyenne nationale. Cette situation permet donc d’entrer sur le marché de la LMNP avec un budget raisonnable. Le taux de rentabilité brute oscille entre 5 % et 6,5 %, voire plus en colocation ou location courte durée.
La tension locative au Havre reste relativement élevée en 2025, avec un taux de vacance d’environ 5,8 %. Cela traduit une forte demande locative, en particulier sur les logements meublés. Notez enfin que la population havraise est majoritairement locataire, (59,3 % des ménages selon l’INSEE), un chiffre supérieur à la moyenne nationale.
Les Docks, Saint-Vincent et Saint-François bénéficient d’un cadre de vie agréable, avec la proximité du centre-ville, des commerces et des transports. Ces quartiers attirent une demande locative variée, allant des étudiants aux jeunes actifs. Les prix y sont un peu plus élevés, ce qui peut limiter l’accès pour certains budgets.
Le quartier de Sainte-Marie est proche des établissements universitaires. Il est donc prisé par les étudiants qui recherchent surtout des studios et des T1 meublés.
Caucriauville, secteur en pleine transformation urbaine, affiche des tarifs plus abordables. La demande locative y est actuellement plus modérée. Ce secteur héberge essentiellement des familles et des locataires longue durée.
En 2025, le prix moyen du mètre carré au Havre se situe autour de 2 220 € / m², avec des variations selon les quartiers.
| Quartier | Prix moyen au m² (2025) |
|---|---|
| Docks | 2 200 € |
| Saint-Vincent | 2 250 € |
| Saint-François | 2 200 € |
| Sainte-Marie | 2 200 € |
| Caucriauville | 1 900 € |
| Centre-ville | 2 300 € |
| Quartier Eure | 2 100 € |
Au Havre, la demande locative repose principalement sur trois profils :
La tension locative est forte dans les zones universitaires et le centre-ville, avec un taux de vacance locative inférieur à 6 %.
Pour vous faire un ordre d’idée, voici quelques chiffres par quartier pour un studio/T1 :
| Quartier | Loyer moyen mensuel | Prix au m² (achat) | Rentabilité brute estimée |
|---|---|---|---|
| Les Docks | 500–600 € | 2 700 €/m² | 5,5 % |
| Saint-Vincent | 600–700 € | 3 260 €/m² | 5 % |
| Saint-François | 550–650 € | 2 870 €/m² | 5,2 % |
| Sainte-Marie | 450–550 € | 2 130 €/m² | 5,4 % |
| Caucriauville | 400–500 € | 1 940 €/m² | 6 % |
La population du Havre est en légère baisse depuis quelques années, passant d’environ 172 000 habitants en 2020 à 170 000 en 2025 (INSEE). Pour l’instant, cette baisse modérée ne pénalise pas le marché locatif.
Le Havre connaît plusieurs grands projets urbains majeurs, notamment dans les quartiers du Grand Quai, d’Aplemont, de Dumont d’Urville et des Docks.
Ces opérations de rénovation et d’aménagement visent à moderniser ces secteurs en améliorant les infrastructures, les espaces publics et l’offre commerciale.
Ces transformations renforcent l’attractivité des quartiers et contribuent à la valorisation des biens immobiliers sur le long terme.
Le Havre affiche une rentabilité nette moyenne comprise entre 5,6 % et 7,8 %, selon le quartier, la surface du bien et le mode de location. Ces performances dépassent largement celles observées dans les grandes métropoles comme Paris (3 %), Nantes (4,5 %) ou Marseille (5,2 %).
Sur les 10 dernières années, les prix au mètre carré ont augmenté de 31,9 %.
Les investisseurs visant un cashflow positif (c’est-à-dire des recettes locatives supérieures aux charges mensuelles) s’orientent souvent vers des petites surfaces, comme des studios ou des T1.
Ce type de bien répond à une demande existante de la part des étudiants et des jeunes actifs. Leur stratégie consiste souvent à cibler un quartier à forte demande, tout en maîtrisant les frais annexes (travaux, charges, gestion).
Toute activité de location meublée doit être déclarée à l’administration. Pour cela, il faut remplir un formulaire en ligne sur le guichet unique de l’INPI. Vous devez le faire dans les 15 jours suivant la mise en location de votre bien.
Vous recevrez un numéro de SIRET et votre activité sera enregistrée au registre national des entreprises (RNE).
Le Havre n’est pas en zone tendue. La ville n’est pas donc pas soumise à l’encadrement des loyers. Lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, le propriétaire peut fixer le loyer librement.
En revanche, la révision annuelle du loyer, si elle est prévue dans le bail, doit respecter l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cet indice, publié par l’INSEE, limite la hausse maximale possible du loyer chaque année.
Si vous faites de la location saisonnière, vous devez faire une déclaration préalable en mairie et remplir un formulaire :
Vous les trouverez en ligne,sur le site Service-Public.fr.
Ensuite, il faut les renvoyer complétés au service Commerce de la mairie :
Vous recevrez un récépissé de déclaration par courrier.
Il faudra aussi collecter une taxe de séjour auprès des touristes que vous accueillez. Vous devrez ensuite déclarer l'ensemble des nuitées enregistrées et reverser la taxe de séjour à la communauté urbaine Le Havre Seine Métropole.
Pour toutes ces démarches, vous devez utiliser la plateforme de télédéclaration dédiée.
Pour tout renseignement sur la taxe de séjour, vous pouvez contacter la communauté urbaine par mail à lehavreseinemetropole@taxesejour.fr ou par téléphone au 02 35 22 33 78.
Lors de l’immatriculation, le propriétaire en LMNP doit choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel simplifié.
Le micro-BIC s’applique si vos recettes locatives ne dépassent pas certains plafonds. Vous déclarez la totalité de vos recettes locatives aux impôts.
L’administration fiscale déduit ensuite un abattement forfaitaire sur cette somme pour déterminer votre revenu imposable. Vous ne pouvez pas déduire vos charges au réel ou des amortissements.
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
Vous souhaitez déclarer vos revenus de location meublée au régime Micro BIC, mais vous avez du mal à finaliser votre déclaration seul ?
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Le régime réel simplifié permet de déduire les charges réelles (entretien, réparations, assurances, gestion, comptabilité, intérêts d’emprunt, CFE, taxe foncière, charges courantes, etc.), ainsi que les amortissements du bien, des équipements et des travaux d’amélioration.
Il nécessite la tenue d’une comptabilité, mais il permet généralement de faire des économies d’impôt. En effet, le total des charges et amortissements dépasse fréquemment 50 % (ou 30 %) des recettes annuelles.
Vous pouvez utiliser notre simulateur gratuit pour choisir le régime fiscal le plus adapté à votre projet de LMNP.
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Pour déclarer vos recettes (micro-BIC) ou votre résultat imposable (régime réel), il faut remplir le formulaire 2042 C Pro, en même temps que votre habituelle déclaration de revenus annuelle.
Si vous êtes au régime réel simplifié, vous devez aussi transmettre une liasse fiscale LMNP (formulaires cerfa 2031, 2033 et annexes) aux impôts, au plus tard en mai. Cette déclaration peut être complexe. Il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP, comme JD2M.
Le marché havrais est dynamique mais concurrentiel. Pour améliorer la rentabilité de votre investissement en location meublée non professionnelle, vous pouvez :
Nous vous le disions, des prestations soignées peuvent aussi justifier un loyer au-dessus de la moyenne.
JD2M vous propose un logiciel pour tenir la comptabilité de votre LMNP. Notre cabinet d’Expertise-Comptable est également là pour vous accompagner dans vos obligations.
Beaucoup de loueurs en meublé choisissent le régime micro-BIC par méconnaissance ou par peur des démarches liées au régime réel, alors qu’ils pourraient réaliser des économies importantes.
Avec nos deux solutions, accessibles et économiques, JD2M permet aux bailleurs de tirer pleinement parti des bénéfices fiscaux du régime réel. Nous accompagnons plus de 40 000 clients chaque année et avons déjà réalisé 170 000 liasses fiscales.
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Les + :
Le Havre est une ville universitaire, portuaire et touristique. La demande locative y est régulière et les prix d’achat restent accessibles. Le régime réel simplifié du statut LMNP permet quant à lui de profiter d’une fiscalité avantageuse.
Si vous souhaitez toucher les étudiants ou les jeunes actifs, vous pouvez investir dans les quartiers Sainte-Marie, Les Docks, Saint-Vincent ou Saint-François. Vous pouvez y louer un studio autour de 400 à 600 €/mois.
Si vous souhaitez faire de la location touristique, vous pouvez là aussi cibler Saint-François. Les prix d’achat démarrent autour de 2 700 €/m², avec une rentabilité brute souvent supérieure à 5 %.
Oui, la demande pour les logements meublés étudiants est forte au Havre, notamment à proximité des universités et des écoles.
Les studios bien situés se louent rapidement, surtout en début d’année universitaire, entre septembre et mai.
Le rendement brut moyen se situe généralement entre 4,5 % et 6 %, selon le quartier et le type de location (longue durée ou saisonnière). Au régime réel simplifié, vous pouvez optimiser votre rentabilité nette, en déduisant vos charges et amortissements.
Ce n’est pas obligatoire, mais recommandé. Un expert-comptable spécialisé en LMNP pourra vous accompagner dans la tenue de votre comptabilité, optimiser la déclaration de vos charges et amortissements.
Cela peut vous permettre de faire des économies d’impôts. N’hésitez pas à nous contacter.
Article rédigé par Stéfano Demari
