Mis à jour le 18/12/2025
L'amortissement est une des principales forces de l'investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP). C'est souvent ce mécanisme qui permet à 85 % des loueurs en meublé de payer très peu d'impôt, voire pas du tout. Découvrez dans cet article comment est calculé l'amortissement en location meublée et quels sont ses avantages.
Vous venez d'obtenir le statut LMNP ou LMP et souhaitez profiter des avantages de l'amortissement ? Cette introduction vous donnera les principales clés pour comprendre.
En comptabilité, l'amortissement correspond à la perte de valeur d'un objet utilisé dans le cadre de l'activité d'une entreprise par exemple. Cette perte de valeur, liée à l'usure normale de l'objet en question sur une période donnée, est imputée comme une charge qui va venir baisser le résultat de l'exercice sur lequel l'impôt de cette entreprise est calculé. En amortissant, l'entreprise paiera moins d’impôt, en venant minorer le résultat imposable.
En meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), nous allons estimer que le bien immobilier (ou logement) loué, s'use tous les ans, et nous allons répercuter cette perte de valeur comme une charge sur le revenu imposable. Ainsi, il sera possible de réduire ce résultat pour nous approcher d'un résultat proche ou égal à 0, et donc ne pas payer d'impôt sur l'activité de location meublée. Le LMNP amortissable est un mécanisme avantageux mais complexe qui peut nécessiter l'intervention d'un expert-comptable spécialiste du meublé.
À savoir :
Est-il est possible d'amortir un bien immobilier ancien, ou acheté il y a un certain nombre d'années ? La réponse est OUI ! ==> Tout amortissement commence à partir du moment où le logement est loué meublé, quel que soit "l'âge" du logement ou sa date d'achat.
Avec le statut LMNP, on peut opter pour deux régimes fiscaux : le micro-BIC, qui est le régime fiscal obtenu par défaut, ou le régime réel simplifié sur option.
Le réel simplifié permet de déduire les charges de location meublée et les amortissements des recettes liées à votre activité de location meublée (les recettes sont composées des loyers, des provisions pour charges et des autres services éventuels). Attention, cet avantage n'existe pas avec le régime micro-BIC !
En optant pour le réel simplifié, vous pourrez déduire l'amortissement :
Notons que l'on peut soit amortir les frais d'acquisition du bien meublé, soit les passer en charges.
En déduisant les charges et les amortissements de leurs recettes annuelles, les LMNP réduisent, voire ne payent aucun impôt sur les revenus locatifs. Utilisez notre simulateur LMNP gratuit pour calculer votre réduction d'impôt !
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Le régime réel implique des obligations comptables plus strictes que le micro-BIC. Ainsi, chaque année, le loueur en meublé doit établir et transmettre une liasse fiscale complète à l’administration. Celle-ci comprend :
la déclaration 2031-SD (bénéfices industriels et commerciaux) ;
ainsi que ses annexes 2033 A à D, dont la 2033-C consacrée aux immobilisations et amortissements.
Ces documents permettent de justifier le détail des charges et des déductions pratiquées.
En parallèle, il faut reporter le résultat de la liasse sur le formulaire 2042 C PRO, dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ».
Le propriétaire-bailleur doit télétransmettre sa liasse fiscale via un partenaire EDI ou un expert-comptable habilité. L’échéance est généralement fixée à mi-mai pour les revenus de l’année précédente, avec de légères variations selon le mode de transmission. Compte tenu de la technicité des amortissements, le recours à un expert-comptable spécialisé en LMNP est vivement recommandé.
Pour connaître le calendrier complet et les démarches à effectuer, consultez notre guide consacré aux étapes clés du régime réel LMNP.L'amortissement du logement meublé se calcule d'une façon très précise et est souvent source d'erreur lorsqu'on établit seul sa déclaration de revenus de location meublée.
En effet, depuis quelques années, l'administration exige que l'amortissement soit calculé par composants, comme le définit l'article 311-2 du Plan Comptable Général.
Amortir par composant consiste à décomposer et distribuer la valeur du bien en LMNP sur plusieurs éléments principaux (qui sont les composants) tels que le terrain, l'aménagement intérieur ou encore le gros œuvre.
Chaque composant va correspondre à un pourcentage de la valeur du bien et a une durée pour l'amortir bien précise. Lors du choix de ces valeurs, il faut bien veiller à respecter les durées d'utilisation normale de chaque composant, ainsi que leur proportion dans la valeur totale du logement (ex : le terrain qui représente entre 10% et 30% de la proportion du bien n'est jamais amorti, même si vous avez un appartement sans jardin / terrasse).
Une fois ce tableau dressé avec les différents composants à amortir, leur valeur et leur durée d'amortissement, il faudra procéder au calcul de l'amortissement de chaque composant de façon linéaire, en additionnant les montants d'amortissement des différents composants pour trouver l’amortissement annuel du bien immobilier en LMNP.
| Composant | Durée d'amortissement |
| Toiture | 25 ans |
| Gros oeuvre | 75 ans |
| Terrain | Non amortissable |
| Aménagements intérieurs | 12 ans |
| Installation électrique | 30 ans |
| Etanchéité | 25 ans |
En fonction des caractéristiques de votre bien immobilier, la ventilation appliquée à chaque composant du logement diffère. Afin d’appliquer des pourcentages de ventilation par composant préconisés par la réglementation, il est fortement recommandé de faire appel à un comptable spécialiste de la fiscalité de la LMNP ou à un logiciel de comptabilité qui applique des standards en conformité avec la législation.
Lorsque vous déclarez vos revenus de location meublée au régime Réel Simplifié, vous pouvez également amortir les travaux réalisés dans le bien loué. Les factures doivent être postérieures à la date de début d'activité présente sur votre formulaire P0i.
Pour l'aménagement intérieur, elle est généralement de 12 ans (peinture, cloisons etc...).
Pour les gros travaux en revanche, il faut choisir une durée plus longue. Pour les gros travaux de construction et de gros œuvre, vous pouvez amortir la toiture sur 25 ans et les travaux sur l’installation électrique sur 30 ans.
Si vous choisissez par exemple 12 ans pour amortir une dépense de travaux :
Divisez la valeur du composant par 12, et obtenez le montant à déduire annuellement de vos loyers encaissés.
À l'issue des 12 années, l'amortissement est intégralement consommé ; Attention, il peut y avoir un prorata à calculer la première et la dernière année en fonction de la date de mise en location.
Concernant le mobilier, si la valeur unitaire du bien est supérieure à 600 € TTC, l'amortissement est obligatoire: En effet, les dépenses d'acquisition des premiers meubles "meublants", lors de la mise en location, sont obligatoirement amorties. Attention: les biens de plus faible valeur sont déduits immédiatement en charges, uniquement s'il s'agit de renouvellement courant. Comme pour les travaux, les dates des factures doivent être postérieures à la date de début d'activité indiquée sur votre cerfa P0i. Le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée représentative de sa durée de vie.
En moyenne, elle est de 5 ans. Il faut choisir un chiffre réaliste, un nouveau canapé aura une durée de vie en bon état probablement plus faible qu'un lustre, par exemple.
Le principe est le même que pour les travaux même si la durée est différente.
Si vous optez pour 5 ans : vous devez comme pour les travaux diviser le montant des achats par 5 pour obtenir le montant annuel déductible des recettes.
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Le calcul de l’amortissement en LMNP repose sur une méthode définie par le Plan Comptable Général (article 311-2). Chaque étape permet de déterminer la charge annuelle déductible du résultat imposable.
Il faut commencer par séparer la valeur du bâti de celle du terrain, car le terrain n’est jamais amortissable. Cette distinction doit refléter la réalité économique du bien. Vous pouvez vous baser sur l’acte notarié ou une estimation par un agent ou expert immobilier. La pratique comptable admet une valeur du terrain entre 10 et 30 %. La doctrine fiscale pouvant aller jusqu'à 40 %.
Exemple : vous achetez un logement pour 200 000 € et le terrain représente 20 % de cette valeur.
La valeur du terrain : 200 000 × 20 % = 40 000 €
La base amortissable (bâti) : 200 000 – 40 000 = 160 000 €
C’est sur cette base de 160 000 € que vous calculerez l’amortissement du bâti.
Le bâti comprend la structure du logement et ses éléments fixes. Pour être conforme au Plan Comptable Général, il faut décomposer la valeur du bâti en composants, chacun avec sa durée d’utilisation spécifique (comme nous vous l’expliquions plus haut).
Si l’on reprend l’exemple de notre logement, cela donne :
Gros œuvre : 160 000 × 50 % = 80 000 € → amortissement annuel = 80 000 ÷ 75 ≈ 1 067 €
Toiture : 160 000 × 10 % = 16 000 € → 16 000 ÷ 25 = 640 €
Aménagement intérieur : 160 000 × 25 % = 40 000 € → 40 000 ÷ 12 ≈ 3 333 €
Électricité : 160 000 × 10 % = 16 000 € → 16 000 ÷ 30 ≈ 533 €
Étanchéité : 160 000 × 5 % = 8 000 € → 8 000 ÷ 25 = 320 €
Total annuel pour le bâti : 1 067 + 640 + 3 333 + 533 + 320 ≈ 5 893 €
L’amortissement commence le mois de mise en location du logement. Si vous louez en cours d’année, il faut calculer un prorata temporis, c’est-à-dire ajuster l’amortissement en fonction du nombre de mois effectivement loués.
Exemple : le logement est loué à partir du 1er juillet. Il reste donc 6 mois dans l’année.
Amortissement annuel du bâti : 5 893 €
Prorata pour la première année : 5 893 × 6 ÷ 12 =
2 947 €
Lestravaux et le mobilier sont également amortissables, mais selon des règles différentes. Pour rappel:
Travaux d’aménagement intérieur (peinture, cloisons…) : 12 ans
Gros travaux (toiture, électricité, structure) : 25 à 30 ans
Mobilier de plus de 600 € TTC : 5 ans
Les petits biens (moins de 600 €) peuvent être déduits directement en charges, s’il s’agit d’un renouvellement courant.
Exemple :
Travaux intérieurs : 12 000 ÷ 12 = 1 000 € / an
Gros travaux : 15 000 ÷ 30 = 500 € / an
Mobilier : 5 000 ÷ 5 =
1 000 € / an
Total annuel travaux + mobilier : 1 000 + 500 + 1 000 = 2 500 €
Avec prorata mi-année : 2 500 × 6 ÷ 12 =
1 250 €
Pour obtenir l’amortissement total, il suffit d’ additionner le bâti et les travaux/mobilier :
Bâti : 5 893 €
Travaux et mobilier : 2 500 €
En LMNP, l’amortissement ne peut pas créer de déficit, conformément à l’article 39 C du Code Général des Impôts (CGI).
Ainsi dans une situation où vos charges couvrent déjà la totalité de vos recettes, vous ne pourrez pas imputer l'amortissement au titre de l'année pour obtenir un résultat négatif pour votre LMNP. Au lieu de cela, votre expert-comptable LMNP va «stocker» ces amortissements non-déduits en comptabilité pour les imputer si besoin sur les années suivantes.
À savoir :
Ces amortissements réintégrables sont utilisables sans limite de temps, contrairement au déficit comptable LMNP qui n'est utilisable que sur une période de 10 ans.
Pour calculer le montant d’amortissement réellement déductible, on peut retenir la formule suivante :
Amortissements déductibles ≤ Loyers – autres charges
Concrètement :
On déduit d’abord les amortissements stockés des années précédentes ;
Puis, si besoin, on utilise les
déficits BIC reportables (valables 10 ans maximum).
Exemple :
Loyers encaissés sur l’année : 10 000 €
Autres charges (entretien, taxes, assurances…) : 8 000 €
Amortissement annuel calculé : 3 500 €
Pour cette année, le montant déductible se calcule ainsi : 10 000 – 8 000 = 2 000 €.
Vous pouvez donc déduire 2 000 € seulement cette année.
Les 1 500 € restants (3 500 – 2 000) seront stockés pour être utilisés les années suivantes.
Jusqu’en 2024, les amortissements pratiqués en LMNP n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien. Vous pouviez donc déduire vos amortissements de vos revenus locatifs sans que cela n’augmente le montant de la plus-value imposable au moment de la revente.
La règle a changé avec la loi de Finances pour 2025 : les amortissements déduits doivent désormais être réintégrés dans la base de calcul de la plus-value. Autrement dit, plus vous avez amorti votre bien, plus la base imposable de votre plus-value peut augmenter au moment de la vente.
Bon à savoir:
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
ne s’applique pas aux biens situés dans les résidences de services destinées aux étudiants ou aux personnes âgées/handicapées (EHPAD/seniors).
Exemple :
Prenons un bien acheté 200 000 €. Après 5 années de location meublée, vous avez cumulés 20 000 € d’amortissements. Vous décidez de vendre ce logement pour 250 000 €.
Jusqu'en 2024, les amortissements pratiqués n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. La plus-value imposable se calculait simplement en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat :
250 000 € − 200 000 € = 50 000 €
La plus-value imposable était donc de 50 000 €.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits doivent être réintégrés dans la base de calcul. Il faut donc calculer la plus-value imposable comme suit :
250 000 € − (200 000 € − 20 000 €) = 70 000 €
La base imposable passe donc à 70 000 €.
Pour déterminer l’impôt réellement dû, il faut ensuite appliquer les abattements pour durée de détention. Ces abattements réduisent progressivement la plus-value imposable en fonction du nombre d’années de détention du bien. L’exonération commence à partir de la 6ᵉ année et est totale à 30 ans de détention.
Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres :
Grâce au statut LMNP avec le régime réel simplifié, vous pouvez déduire un grand nombre de dépenses de vos loyers encaissés. Ces dépenses amortissables sont effectuées dans le but d'aménager le logement meublé (avec l'achat de mobilier, d'éléments de décoration par exemple) ou d'améliorer son état par le biais de travaux. Leur montant est généralement supérieur à 600 € TTC et la durée d'amortissement choisie doit être adaptée à la nature de la dépense.
Bon à savoir :
Lors de la première mise en location, tous les équipements achetés pour équiper le logement doivent être immobilisés et amortis , car ils représentent un investissement initial. En revanche, lorsque vous remplacez des meubles ou réalisez de petits achats, les biens de faible valeur (moins de 600 € TTC) ou renouvelés régulièrement peuvent être passés directement en charges.
Les durées d’amortissement recommandées sont les suivantes :
| Catégorie | Éléments | Durée d’amortissement |
|---|---|---|
| Mobilier et équipements | Literie | 6 ans |
| Table / canapé | 10 ans | |
| Électroménager | 5 ans | |
| Matériel informatique | 3 ans | |
| Travaux et améliorations | Peinture | 10 ans |
| Parquet | 15 ans | |
| Électricité / toiture | 25 à 30 ans |
Les dépenses que vous engagez après le début officiel de votre activité de location meublée peuvent être amorties, à condition que les factures comportent une date postérieure à votre déclaration de début d’activité.
Si vous possédiez déjà certains meubles avant cette première mise en location, leur amortissement ne se calcule pas à partir d’une facture. Il faut déterminer leur valeur vénale à l’apport, c’est-à-dire leur valeur réelle au moment où vous commencez à louer le logement.
Effectivement, vous pouvez amortir la valeur de votre bien même s'il a été acheté il y a longtemps et que vous venez récemment de le passer en location meublée par exemple. Pour cela, vous devrez renseigner la valeur actuelle, c'est-à-dire la valeur estimée du bien à la date d'inscription à l'actif de votre entreprise individuelle de location meublée.
La règle pour pouvoir amortir les meubles est qu'une facture est indispensable. Toutefois, vous pouvez évaluer et apprécier vous-même la valeur d'occasion de vos premiers meubles et équipements, qui vous ont servi à meubler le logement lors de la 1re mise en location, par rapport à la valeur marché du même type de bien, et ainsi les amortir. Cette évaluation se fait une seule fois, lors de la création de l'activité.
Oui, vous pouvez amortir le bien hérité, puisque vous en êtes le propriétaire.
Vous pouvez amortir le montant correspondant à votre droit d'usufruit (voir sur l'acte notarié). Il est préférable de consulter un Expert-Comptable.
"Depuis l'entrée en vigueur de la loi de finances 2025, les amortissements déduits fiscalement pendant la durée de l'activité sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (sauf les amortissements du mobilier). Toutefois, le montant de plus-value imposable fait l'objet d'abattements passé la 5e année de détention, ce qui réduit donc le montant imposable. De plus, dans certains cas, il est possible d'être exonéré de plus-value, même en cas de vente (usage du bien à titre de résidence principale par son propriétaire avant la vente, ou, sous conditions, vente du bien loué pour financer l'achat d'une résidence principale)."
Afin de déterminer la valeur à utiliser pour le calcul des amortissements, il vous faudra évaluer votre bien en prenant en compte la valeur ajoutée apportée par les travaux. Attention, vous ne pourrez pas additionner le prix d'achat et les différentes factures de travaux.
Vous avez investi cette année dans un appartement, y avez effectué des travaux et acheté du mobilier avant de le mettre en location meublée : il vous faudra utiliser la valeur d'achat. Les travaux devront être immobilisés. Quant au mobilier, s'agissant des premiers meubles "meublants", il devra être amorti quel qu'en soit le montant.
Vous devez prendre la valeur vénale estimée de votre logement à la date d'apport de celui-ci dans l'activité. Pour déterminer la valeur actuelle de votre bien, nous vous recommandons de faire appel à un expert immobilier.
Article rédigé par Mallory Boutron
