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Mis à jour le 17/07/2025
Située entre Montpellier et Avignon, la ville de Nîmes dispose de nombreux atouts pour investir dans la location meublée non professionnelle (LMNP) : rayonnement touristique, dynamisme économique et qualité de vie.
La demande locative, portée par les étudiants, les jeunes actifs et les vacanciers, y reste soutenue toute l’année. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de faire un investissement immobilier à Nîmes.
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Climat méditerranéen, patrimoine architectural remarquable, proximité de la mer et des grands axes : Nîmes bénéficie d’un cadre de vie recherché. Surnommée la « Rome française » pour ses arènes, sa Maison Carrée et son passé antique, la ville attire chaque année plus de 1,7 million de visiteurs.
Sur le plan économique, Nîmes tire parti de sa position stratégique entre Montpellier et Avignon. L’agglomération s’appuie sur un tissu d’entreprises varié : logistique, services, BTP, commerce, santé. La croissance de l’université de Nîmes et des établissements d’enseignement supérieur participe également à dynamiser le marché locatif.
Avec un prix moyen au mètre carré estimé à 2 200 € en 2025, Nîmes reste bien positionnée par rapport aux autres grandes villes du sud de la France.
À titre de comparaison, Montpellier affiche une moyenne de 3 600 €/m² et Avignon dépasse les 2 700 €/m².
Notez que les prix d'acquisition connaissent des variations selon les quartiers :
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
Cœur historique de Nîmes, l’Écusson concentre la majorité des sites antiques (Maison Carrée, Arènes, Tour Magne) ainsi que des rues commerçantes très animées. Ce secteur accueille chaque année de nombreux touristes et professionnels en déplacement. Il est particulièrement adapté pour faire de la LMNP en location saisonnière ou en moyenne durée.
À l’ouest immédiat de l’Écusson, le quartier Richelieu est en pleine transformation suite au déploiement du programme OPAH-RU (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat - Renouvellement Urbain).
Sous conditions, vous pouvez bénéficier d’aides à la rénovation. Le secteur compte de nombreux immeubles anciens à réhabiliter.
Situé entre le centre-ville et l’université de Nîmes (site Vauban), le quartier Gambetta profite d’une très bonne desserte en bus.
Les étudiants y sont nombreux, du fait de la proximité des écoles (IFSI, IUFM, etc.). Les petites surfaces (studios, T1) et les appartements en colocation y sont très demandés, avec des taux d’occupation élevés.
Situés à l’est et au nord de la ville, ces quartiers sont prisés des familles et des actifs. Courbessac, avec son ambiance village et ses maisons de ville, attire généralement les locataires à la recherche de logements spacieux.
Beausoleil et Trois-Fontaines sont des zones résidentielles, avec des commerces de proximité et des espaces verts. Ces secteurs conviennent donc plutôt pour de la location longue durée.
En 2025, la rentabilité brute moyenne des investissements en location meublée non professionnelle (LMNP) à Nîmes se situe entre 5,5 % et 6 %.
Ce niveau est plus attractif que dans d’autres grandes villes du Sud :
Là aussi, la rentabilité brute peut varier selon les quartiers :
| Quartier | Type de bien | Loyer moyen | Rentabilité brute estimée |
|---|---|---|---|
| Écusson (centre historique) | Studio / T1 | 15 – 17 €/m² | Jusqu’à 8,9 % |
| Richelieu (quartier en rénovation) | T2 / T3 à rénover | 12 – 14 €/m² | 5,8 – 6,0 % |
| Faubourg Nord Gambetta (étudiants) | Studio / T1 | 13 – 15 €/m² | 6,0 – 6,2 % |
| Courbessac / Beausoleil / Trois-Fontaines (résidentiel) | T3 / T4 | 11 – 13 €/m² | 6,0 – 7,1 % |
Sur les dix dernières années, les prix immobiliers à Nîmes ont progressé de plus de 15,7 %. Cette situation indique qu’il est possible de faire une plus-value à long terme. Vous pouvez aussi acheter un bien ancien à rénover, notamment dans des quartiers en mutation comme Richelieu.
Les prix d’acquisition y restent modérés et les travaux de rénovation permettent d’augmenter la valeur du bien.
En LMNP au réel, ces dépenses sont amortissables, ce qui peut réduire significativement votre imposition sur les recettes. Ce double mécanisme – valorisation du patrimoine et optimisation fiscale – crée un effet de levier intéressant.
Pour louer un logement sous le statut LMNP, vous devez déposer une déclaration de début d'activité auprès du Guichet unique de l’INPI. Vous devez le faire dans les 15 jours suivant le début de votre activité. Cette obligation concerne tous les loueurs de meublés (touristiques ou non).
Vous recevrez ensuite un numéro de Siret et votre activité sera immatriculée au registre national des entreprises (RNE).
Lors de cette déclaration à l’INPI, vous devrez déterminer le régime d’imposition de vos recettes locatives. Vous avez le choix entre le micro-BIC et le réel simplifié.
Au micro-BIC, vous déclarez la totalité de vos recettes. L’administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire sur cette somme afin de calculer votre revenu imposable. Vous ne pouvez rien déduire au réel.
Attention, ce régime est soumis à des plafonds.
| Type de location meublée | Plafond des recettes en 2025 | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
|
Location de longue durée Chambres d’hôtes Meublés de tourisme classés |
77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
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Avec le régime réel simplifié, vous pouvez au contraire soustraire de vos recettes :
Il faut donc tenir une comptabilité mais le régime réel permet de réaliser des économies fiscales significatives. En effet, le total des charges et amortissements dépasse souvent 50 % (ou 30 %) des recettes annuelles.
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Depuis le décret n°2023-822 du 25 août 2023, Nîmes est officiellement classée en zone tendue. Cela signifie que la ville est soumise à un encadrement strict des loyers, lors d’une première mise en location ou du renouvellement de bail.
Concrètement, un propriétaire bailleur ne peut pas augmenter librement le loyer entre deux locataires, sauf en cas de travaux significatifs ou si le précédent loyer était manifestement sous-évalué.
Toute location touristique d'un meublé de tourisme (hors résidence principale) à Nîmes est soumise à autorisation de changement d'usage.
Vous devez aussi déclarer votre logement à la mairie. Pour cela, il faut remplir un formulaire en ligne via la plateforme DéclaLoc. Vous recevrez un accusé réception comportant un numéro d'enregistrement. Ce numéro doit figurer dans toutes vos annonces de mise en location.
Vous recevrez ensuite vos identifiants de connexion pour accéder à une plateforme dédiée à la déclaration de la taxe de séjour. Il faut déclarer le nombre de nuitées chaque mois sur la plateforme de la ville de Nîmes.
Pour toute question sur la taxe de séjour, vous pouvez envoyer un mail à nimes@taxesejour.fr ou bien appeler au 04 66 58 38 28.
Un loueur en LMNP doit obligatoirement déclarer ses recettes locatives (micro-BIC) ou son résultat d’activité (régime réel) aux impôts. Il doit envoyer le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222) complété en même temps que sa déclaration sur le revenu (formulaire 2042).
Si vous êtes au régime réel simplifié, vous devez préalablement transmettre aux impôts une liasse fiscale LMNP (formulaires cerfa 2031, 2033 et annexes), au plus tard en mai. Il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP, comme JD2M.
Vous pouvez cibler des quartiers comme l’Écusson ou autour des Arènes. Le taux d’occupation des locations saisonnières y dépasse souvent 75 %. Pour de la courte durée, le loyer moyen atteint 20 à 25 €/m², soit une rentabilité brute pouvant grimper jusqu’à 9-10 %.
N'oubliez pas de déclarer votre meublé en mairie pour respecter la réglementation.
Selon l’emplacement de la colocation, vous pouvez louer chaque chambre entre 350 et 450 € par mois.
Cela permet d’augmenter vos recettes de 20 % par rapport à une location classique sur un T3 ou T4.
Vous pouvez cibler des quartiers proches des établissements scolaires (Gambetta, Jean-Jaurès ou Mas de Mingue par exemple) et bien desservis par les transports.
Les logements anciens ont souvent un prix d’achat plus bas (environ 1 700 €/m² en moyenne dans le quartier de Richelieu). Cela vous permet d’acquérir un bien à moindre coût et de réaliser des travaux de rénovation pour le valoriser. Ces travaux augmentent la valeur du bien à la revente.
Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de mettre en location un logement classé G. Cette interdiction s’étendra aux biens classés F à partir du 1er janvier 2028.
Ces logements, appelés passoires thermiques, sont également soumis au gel des loyers. Par ailleurs, un DPE classé F ou G fait obstacle à une demande de changement d’usage, pour transformer un logement en meublé de tourisme.
Rénover ce type de bien peut être une bonne stratégie. Le statut LMNP vous permet d’amortir ces travaux de rénovation et donc de réduire votre revenu imposable. Une fois le logement rénové, vous pourrez augmenter son loyer. Il gagnera aussi en valeur.
Imaginons un investisseur qui achète un T2 dans le quartier de Richelieu, au prix moyen de 1 700 €/m². Pour un appartement de 40 m², l’investissement hors travaux s’élève à 68 000 €. En ajoutant des travaux de rénovation entre 16 000 € et 28 000 € (soit environ 400 à 700 €/m²), il améliore la qualité et la performance énergétique du bien.
Le loyer mensuel attendu après rénovation se situe entre 500 € et 600 €, soit une rentabilité brute annuelle d’environ 6 à 6,5 %. Grâce au régime LMNP, l’amortissement des travaux permet de réduire la base imposable.
Selon la stratégie choisie, l’investisseur peut louer en meublé classique ou opter pour la colocation. Richelieu est proche de plusieurs établissements scolaires (IUT, écoles paramédicales), ce qui favorise la colocation. Cette option peut faire monter la rentabilité brute jusqu’à 7 à 7,5 %.
Un expert-comptable spécialiste de la LMNP saura vous conseiller dans le choix de votre régime fiscal.
Vous pourrez lui déléguer vos obligations fiscales (calcul des charges déductibles et des amortissements, liasse fiscale, TVA). Vous êtes ainsi assuré d’avoir un dossier conforme à la réglementation, tout en profitant pleinement des avantages du statut LMNP.
Chaque année, nous accompagnons plus de 40 000 clients. Ceux-ci réalisent en moyenne 10 000 € d’économies sur 5 ans.
Nous vous aidons à déclarer votre activité auprès de l’INPI et pouvons prendre en charge vos obligations fiscales.
Si vous optez pour l’offre « Intégrale », notre cabinet d’Expertise-Comptable contrôlera également la saisie de vos données, calculera vos amortissements et préparera votre liasse fiscale.
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La rentabilité brute moyenne en LMNP à Nîmes se situe entre 5,5 % et 7,5 %, selon le quartier et le type de location (classique, colocation ou courte durée).
Pour une bonne rentabilité, vous pouvez cibler les quartiers autour des écoles et bien desservis par les transports, comme Richelieu. Vous pouvez aussi faire de la location courte durée dans les secteurs touristiques.
À Nîmes, la location saisonnière ne nécessite pas d’autorisation de changement d’usage. En revanche, vous devez faire une déclaration préalable en mairie et déclarer la taxe de séjour.
Oui, avec des prix au m² abordables et une forte demande locative, Nîmes reste un marché intéressant.
Article rédigé par Stéfano Demari
