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Mis à jour le 10/07/2025
Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) à Orléans en 2025 présente de nombreux avantages pour les investisseurs en quête de rentabilité, de sécurité et de dynamisme locatif. La ville combine accessibilité, prix attractifs, bassin locatif varié et croissance économique, ce qui en fait une destination à considérer sérieusement.
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Située à 120 kilomètres de la capitale, Orléans bénéficie d’une excellente desserte :
Un cadre de vie plus calme, des prix plus accessibles et une bonne connectivité attirent les actifs franciliens en quête d’équilibre entre emploi et qualité de vie.
L’un des grands atouts d’Orléans réside dans la diversité de sa population locative. Étudiants, jeunes actifs, familles, seniors… La ville attire une grande variété de profils, ce qui assure une demande soutenue aussi bien en location longue durée qu’en location meublée saisonnière.
Orléans est également devenue une destination touristique prisée, notamment pour les amateurs de nature et de patrimoine. Située aux portes des châteaux de la Loire, la ville est une étape incontournable de la Loire à vélo.
Elle bénéficie aussi d’une forte identité historique autour de Jeanne d’Arc. Tout au long de l’année, des événements culturels majeurs viennent renforcer cette attractivité : le Grand PianO Festival, le Festival de Loire ou encore Bel Été à Orléans.
La métropole compte plus de 116 000 habitants, dont 22 000 étudiants, avec un pôle universitaire majeur rassemblant plus de 18 000 inscrits. À cela s’ajoutent les nombreuses formations dispensées dans les écoles supérieures, les centres de recherche et les pôles de compétitivité. Sans surprise, 61,5 % des habitants sont locataires, un taux bien supérieur à la moyenne nationale et même à celui de Toulouse (50,5 %) ou encore de Marseille (54,7 %).
La ville connaît également une croissance démographique soutenue, particulièrement chez les jeunes : 25 % de la population a moins de 20 ans.
Cette évolution, conjuguée à une tension locative dans certains quartiers, garantit une bonne rotation des biens meublés et une occupation quasi continue.
Orléans se distingue aussi par la richesse et la diversité de son tissu économique. La ville est un pôle pharmaceutique historique : elle abrite une grande partie de la production française de médicaments, avec 70 % de la production nationale concentrée dans la région Centre-Val de Loire. Ce qui en fait le premier producteur pharmaceutique d’Europe en volume.
Elle est également au cœur de la Cosmetic Valley, un cluster national d’excellence qui regroupe de nombreuses entreprises du secteur de la cosmétique et des parfums. La région est aujourd’hui la deuxième de France dans ce domaine, derrière l’Île-de-France.
D’autres secteurs innovants s’y développent rapidement, comme le numérique avec le Lab’O, un incubateur dédié aux startups, ou encore l’agriculture de précision avec le campus AgreenTech Valley. Le futur quartier Interives, en plein aménagement, ambitionne quant à lui de devenir un hub économique et résidentiel connecté à la gare.
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Malgré cette proximité avec Paris, les prix de l’immobilier à Orléans restent très abordables. En 2025, le prix moyen au mètre carré s’élève à environ 2 530 €, soit quatre fois moins que dans la capitale. Cette accessibilité permet d’envisager un premier investissement avec un apport raisonnable, tout en bénéficiant d’une belle marge de progression.
Sur les cinq dernières années, les prix ont augmenté de +37 %, preuve de la vitalité du marché local. Cette hausse maîtrisée témoigne d’un équilibre entre offre et demande, offrant aux investisseurs un cadre rassurant pour un placement durable.
Grâce à ses prix d’achat encore modérés et à une demande locative constante, Orléans affiche une rentabilité brute moyenne de l’ordre de 5 %, ce qui la positionne favorablement face à d’autres grandes villes françaises. À titre de comparaison, Nantes offre un rendement compris entre 4 et 6 %, tandis que Strasbourg se situe autour de 3,9 %.
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Le centre historique d’Orléans concentre une grande partie de la demande locative, notamment de la part des cadres, des étudiants en école supérieure et des touristes. On y trouve des immeubles haussmanniens, des rues commerçantes piétonnes, une vie culturelle dense et tous les transports à proximité. Les biens s’y louent rapidement, en particulier les petites surfaces meublées.
Le prix moyen au mètre carré oscille entre 2 800 et 3 100 €, un tarif plus élevé, mais compensé par une excellente liquidité du bien et une occupation quasi continue.
Ces quartiers attirent une population plus jeune, à la recherche de convivialité et de proximité avec le centre. On y trouve de nombreux bars, des restaurants, des arrêts de tram, et une ambiance urbaine animée.
Le secteur Carmes-Madeleine, notamment, fait l’objet d’un projet de requalification de l’espace public et de l’habitat, avec des implantations commerciales et la création d’un pôle d’enseignement supérieur, qui renforceront son attractivité dans les années à venir.
Les prix y sont encore contenus, autour de 2 800 €/m², ce qui laisse entrevoir un bon potentiel de valorisation.
Situé au sud de la ville, le quartier de La Source concentre les grands pôles d’enseignement, les centres de recherche, le CHRO (centre hospitalier régional) et plusieurs institutions scientifiques. C’est le secteur privilégié pour cibler les étudiants, internes en médecine et chercheurs.
Les studios et petits T1 meublés y trouvent facilement preneur, avec un prix moyen attractif de 1 730 €/m². Idéal pour un investissement locatif abordable et ciblé.
Ces deux quartiers, respectivement situés au sud et à l’est d’Orléans, sont appréciés pour leur ambiance résidentielle, leur proximité avec la Loire, leurs espaces verts, ainsi que leurs commerces de proximité. Ils attirent en priorité les familles, les jeunes couples et les seniors en quête de tranquillité.
Les prix au mètre carré restent raisonnables : environ 2 873 € à Saint-Marceau et 2 900 € à Saint-Marc, avec une bonne demande en location meublée de qualité.
En s’éloignant légèrement du centre, certaines communes de la métropole offrent un bon compromis entre accessibilité, qualité de vie et rendement locatif. C’est le cas d’Olivet, au sud, qui affiche un prix moyen d’environ 2 500 €/m², ou de Fleury-les-Aubrais, au nord, plus accessible encore à 2 000 €/m².
Ces communes sont bien connectées au centre d’Orléans par le tramway ou le train (notamment la gare de Fleury, située sur l’axe Paris-Orléans), et conviennent aussi bien à des étudiants qu’à des familles.
Dans une ville universitaire comme Orléans, les petites surfaces meublées sont les plus recherchées. Les studios et T2 répondent parfaitement aux besoins des étudiants, des jeunes salariés ou encore des personnes en mission professionnelle temporaire.
La rentabilité y est généralement plus élevée, notamment en centre-ville ou dans les quartiers proches des campus (La Source, Dunois…). Le prix moyen au m² pour un studio s’établit autour de 3 155 €/m².
Exemple chiffré :
À prévoir en charges :
Même après déduction des charges, la rentabilité nette reste attractive. Ces logements se louent vite, avec une rotation régulière des locataires, et un risque de vacance limité.
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Les appartements plus spacieux — T3 ou T4 — sont moins adaptés à une location saisonnière ou étudiante classique, mais ils présentent un réel potentiel en colocation ou en location meublée familiale.
Ces typologies sont particulièrement recherchées dans des quartiers calmes et résidentiels comme Saint-Marceau, Dunois ou Olivet, où les familles et les jeunes couples sont nombreux. La colocation permet d’optimiser les loyers en louant chaque chambre séparément.
Les résidences services s’inscrivent dans le cadre du LMNP, elles permettent d’investir dans :
Ces biens sont généralement acquis en bail commercial avec un exploitant professionnel, qui s’occupe de la gestion et garantit un loyer régulier.
À savoir avant d’investir en résidence services :
| Avantages | Points de vigilance |
|---|---|
| Gestion entièrement déléguée | S’assurer de la solidité financière et juridique de l’exploitant |
| Loyer sécurisé, même en cas de vacance locative | Vérifier la durée du bail commercial et les conditions de renouvellement |
| Éligibilité au régime LMNP en amortissement réel (fiscalité souvent nulle) | Anticiper les frais de remise en état ou de travaux en fin de contrat |
Lorsque vous investissez en LMNP à Orléans, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié. Chacun présente des conditions d’accès, des modalités de calcul et des impacts fiscaux bien différents.
Le régime micro-BIC est accessible si vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 € par an pour une location meublée classique et de tourisme classé. En revanche, si vous louez un meublé de tourisme non classé, le plafond est abaissé à 15 000 €. En dessous de ces seuils, vous pouvez bénéficier de ce régime de manière automatique, sans formalité particulière.
Le régime réel simplifié devient obligatoire dès que vous dépassez les seuils du micro-BIC. Il est également accessible sur option, même en dessous des plafonds, si vous souhaitez bénéficier d’une fiscalité plus fine et généralement plus avantageuse.
Côté imposition, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire :
En régime réel simplifié, il n’y a pas d’abattement : vous déduisez les charges réelles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion et d’entretien…) ainsi que les amortissements du bien, du mobilier, des travaux et des frais d’acquisition (qui peuvent également être déduits en charges).
Cela permet souvent de réduire fortement, voire d’annuler, le bénéfice imposable pendant plusieurs années.
Le régime micro-BIC est simple à gérer, puisqu’aucune comptabilité n’est requise. Il suffit de déclarer vos revenus dans votre déclaration annuelle. À l’inverse, le régime réel nécessite une comptabilité complète avec bilan, compte de résultat et parfois l’intervention d’un expert-comptable.
Pour être reconnu comme Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez répondre à plusieurs critères à la fois juridiques, fiscaux et déclaratifs. Voici les principaux éléments à connaître avant de vous lancer.
1. Un logement meublé conforme aux normes
Le bien que vous mettez en location doit impérativement répondre aux critères de décence définis par la loi, et comporter l’équipement minimum requis pour être qualifié de logement meublé.
La liste des éléments obligatoires inclut notamment : une literie, une table et des sièges, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, des rangements, des luminaires, etc. Le logement doit permettre au locataire d’y vivre immédiatement avec ses seuls effets personnels.
2. Une déclaration d’activité obligatoire
Avant de pouvoir exercer, vous devez déclarer votre début d’activité en ligne sur le site de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle), via le guichet unique des formalités des entreprises.
Cette déclaration doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début d’activité. À l’issue de cette démarche, vous obtiendrez un numéro SIRET, indispensable pour bénéficier du statut LMNP et effectuer vos déclarations fiscales.
3. Des seuils de revenus à respecter
Pour être considéré comme loueur non professionnel, vous devez également respecter les conditions suivantes :
Dès lors que ces deux conditions ne sont plus remplies, vous basculez dans le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), qui répond à d'autres obligations fiscales.
Orléans est classée en zone tendue, ce qui implique des règles spécifiques applicables à la location meublée.
La première conséquence est une réduction du préavis pour le locataire : il peut donner congé avec un mois de préavis seulement au lieu de trois mois dans une zone non tendue. Cela peut entraîner une rotation plus rapide des locataires, à anticiper dans votre stratégie de gestion locative.
Par ailleurs, si Orléans ne fait pas encore partie des villes ayant instauré un encadrement des loyers, cette mesure pourrait être envisagée à l’avenir si la tension locative se renforce. Il est donc recommandé de suivre l’évolution de la réglementation locale, notamment en ce qui concerne les autorisations pour la location touristique.
Investir en LMNP à Orléans demande une certaine rigueur et expertise. JD2M, spécialiste de la location meublée, vous accompagne à chaque étape : choix du régime fiscal, immatriculation, tenue de comptabilité, déclarations obligatoires et optimisation de votre fiscalité.
Fort de plus de 170 000 déclarations sans redressement, JD2M vous offre un accompagnement fiable, adapté à votre situation, tout en tenant compte des spécificités du marché orléanais.
En optant pour JD2M, vous gagnez du temps, sécurisez vos revenus locatifs et bénéficiez de conseils personnalisés pour maximiser la rentabilité de votre bien. Que vous soyez primo-investisseur ou expérimenté, JD2M simplifie vos démarches et vous aide à faire les bons choix pour un investissement serein, rentable et conforme aux obligations légales du statut LMNP.
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Article rédigé par Stéfano Demari
