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Mis à jour le 25/07/2025
Si ce n’est pas nécessairement le premier type d’investissement auquel on pense au moment de se pencher sur les différentes manières d’investir dans l’immobilier, il n’en demeure pas moins que les love room constituent aujourd’hui un secteur en plein essor.
S’il n’attire qu’un certain type de clientèle, ce mode de location dispose néanmoins d’attractivité grandissante, et suscite de plus en plus d’intérêt auprès des investisseurs.
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Le terme love room désigne un espace, qu’il s’agisse d’une chambre ou d’un logement entier, aménagé spécialement pour y être occupé par des couples. L’accent y est alors mis sur la création d’un environnement favorisant l’intimité des couples, dans des styles variés correspondant aux attentes de la clientèle.
Puisque cette activité consiste donc en la mise à disposition d’un espace aménagé et meublé, elle tombe donc sous le régime de la location meublée, et plus particulièrement de la location meublée de courte durée, puisque les occupants n’ont pas vocation à s’installer durablement dans le bien.
Puisque la mise en location de love room correspond à l’exercice d’une activité de location meublée, la majorité des loueurs relèveront du statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP.
Au statut LMNP, les loueurs relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pour l’imposition de leurs revenus.
Ce régime, plus favorable fiscalement que la location vide, permet donc de bénéficier d’une fiscalité plus intéressante, qui vient s’ajouter à des prix de réservation plus élevés, permettant donc d’augmenter la rentabilité d’une telle opération.
De plus, parmi les deux régimes fiscaux accessibles en location meublée, la possibilité de bénéficier du régime réel s’avère être une excellente opportunité pour les loueurs. En effet, entre la possibilité de bénéficier de la déduction des charges ainsi que de l’amortissement du bien, les loueurs sont assurés de pouvoir absorber le coût des dépenses inhérentes à une telle activité sous la forme de déductions fiscales.
En effet, la liste des charges déductibles dans le cadre du régime réel permet d’englober toutes les dépenses réalisées pour les besoins de l’activité, dont tous les frais comme ceux de ménage, de gardiennage, ou de plateforme.
Il est également possible pour les loueurs de choisir de relever du régime micro-BIC, tant que leurs recettes de location meublée ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi, ou que l’activité n’est pas exploitée en indivision.
Ce régime permet, plutôt que de déduire les charges et l’amortissement pour leur valeur réelle, de bénéficier d’un abattement, applicable sur le montant de leurs recettes annuelles, avant le calcul de leur imposition.
Toutefois, puisque la location d’une love room correspond à l’activité de location de courte durée, les plafonds et taux d’abattements ont été revus à la baisse, et sont applicables pour les revenus perçus pendant l’année 2025.
Ainsi, pour les meublés de tourisme non classés, le taux d’abattement est de 30%, et le plafond de recettes annuelles de 15 000 €. Toutefois, si le bien a fait l’objet d’un classement, le taux d’abattement passe à 50%, et le plafond de recettes annuelles à 77 700 €.
Dans la grande majorité des cas, le régime réel s’avère donc être le plus intéressant, au vu des importantes déductions qu’il rend possible. Mais pour s’en assurer, il est préférable de recourir à un simulateur.
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Pour relever du statut LMNP, les loueurs devront respecter l’une de ces deux conditions :
Si aucune de ces conditions n’est respectée, le loueur relève alors du statut de loueur en meublé professionnel, ou LMP.
Il est tout à fait possible d’ouvrir une love room sous le statut de LMNP. Pour cela, les loueurs ne devront pas oublier de se rendre sur le site de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI), afin de procéder à leur immatriculation. Cette étape leur permettra de disposer d’un numéro de SIRET pour leur activité.
En principe, l’immatriculation doit être effectuée dans les 15 jours suivant la date de début d’activité. En cas de retard, aucune sanction n’a pour l’instant été prononcée, mais il est préférable d’y procéder au plus tôt.
Comme expliqué précédemment, les avantages du statut LMNP pour une love room réside essentiellement dans la fiscalité très favorable que ce dernier propose aux loueurs.
Au-delà de la fiscalité, c’est bien évidemment la souplesse juridique du meublé qui est ici à mettre en avant, d’autant que cette souplesse peut permettre de faire évoluer l’activité vers un autre mode de location si l’aventure ne s’avère pas concluante.
Du côté des limites, c’est avant tout la réglementation qu’il sera nécessaire de garder à l’esprit, notamment celle liée à l’activité de location meublée de courte durée.
Ainsi, il est possible que les loueurs doivent procéder à l’enregistrement de leur bien auprès de la mairie de la commune où il se situe, voire qu’ils doivent solliciter une autorisation de changement d’usage.
Or, cette autorisation peut nécessiter le paiement d’une compensation, dont le montant et les conditions sont variables selon les communes. La vigilance sera donc de mise sur ce point.
Le statut LMNP est le statut sous lequel la plupart des loueurs auront tout intérêt à exercer leur activité. Pour autant, selon la situation personnelle de chacun, d’autres possibilités existent pour exercer cette activité.
S’il s’agit ici moins d’un choix que d’une affaire de recettes de location meublée et de revenus d’activité, il n’en demeure pas moins que certains loueurs peuvent, dès le début de leur activité ou au cours de cette dernière, relever non pas du statut de LMNP mais de celui de LMP.
Cela se produira si leurs recettes d’activité de location meublée dépassent la barre des 23 000€ annuels et sont également supérieurs à leurs autres revenus d’activité, comme les traitements, salaires, pensions, rentes viagères, revenus des gérants et associés, bénéfices agricoles,...
S’il peut paraitre peu probable que la location d’une love room soit de nature à faire relever le loueur du statut de LMP, une telle activité peut néanmoins venir faire pencher la balance si elle se cumule avec la mise en location d’autres logements.
Ainsi, tout loueur s’approchant des limites fixées par le statut de LMNP et risquant ainsi de passer au statut LMP a tout intérêt à se renseigner sur les spécificités de ce statut, dont le passage entrainera des conséquences fiscales, que ce soit pendant l’activité mais également au moment de la vente du bien.
Au statut LMNP, l’activité est exercée de manière individuelle, ce qui peut conduire des entrepreneurs souhaitant faire évoluer leur activité et avoir des associés à envisager la création d’une EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ou d’une SARL (société à responsabilité limitée).
La création d’une EURL s’adressera donc aux entrepreneurs individuels pensant faire ensuite évoluer leur activité. En effet, si la création d’une EURL demande davantage de formalités par rapport à l’entreprise individuelle, ce qui est bien évidemment un point à prendre en compte, elle offre néanmoins deux avantages à ceux qui choisissent cette forme :
De plus, l’EURL permet également de bénéficier du mécanisme de l’amortissement, et ce même une fois le bien transmis.
La création d’une SARL pourra résulter de l’évolution d’une EURL, ou être réalisée afin d’exercer directement l’activité entre plusieurs associés. Dans le cas où ces associés appartiendraient à la même famille, il est d’ailleurs possible de recourir à la forme de la SARL de famille.
Comme son nom l’indique, la SARL de famille est une société à responsabilité limitée constituée de membres d’une même famille, pouvant être soit des parents en ligne directe (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants), soit des frères et sœurs, soit des conjoints ou partenaires ou simultanément des membres de l’un et l’autre de ces groupes.
Chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu'au deuxième degré, soit par un lien matrimonial.
Du côté des avantages, la SARL de famille permet à ses membres d’opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes, et donc d’éviter l’impôt sur les sociétés, et ainsi de voir les bénéfices de la SARL de famille qu’ils perçoivent imposés sur le revenu à proportion de leur participation respective.
Elle a également pour avantage de faciliter la transmission du patrimoine immobilier entre ses membres, même le gérant majoritaire de la SARL devra obligatoirement être affilié au régime de la sécurité sociale des indépendants.
Toutefois, la création d’une SARL de famille doit être mûrement réfléchie, notamment en raison des aléas qui peuvent venir modifier les liens entre les associés, comme une séparation ou un décès, mais aussi au regard de ses formalités de création, plus lourdes et plus élevées en cas de recours à un prestataire spécialisé.
Autre possibilité offerte aux loueurs, la création d’une société civile immobilière, ou SCI. Ce choix doit toutefois s’intégrer dans une stratégie précise et pensée à l’avance car, mal opérée, la création d’une SCI peut avoir des répercussions importantes, notamment sur la rentabilité du bien ou sur la possibilité pour le gérant de disposer des revenus générés comme bon lui semble.
En effet, ce schéma impose aux loueurs une double taxation sur les bénéfices de leur activité puisqu’ils sont à la fois soumis à l’impôt sur les sociétés, et également à un impôt sur les dividendes lorsqu’ils sont versés aux loueurs.
Or, là où les LMNP en entreprise individuelle peuvent directement avoir recours aux loyers qui leur sont versés, puisqu’ils le sont directement sur leur compte bancaire, les exploitants de la SCI sont dans l’obligation de réaliser des bénéfices pour pouvoir toucher des dividendes, ce qui n’est pas toujours le cas en raison du jeu des amortissements qui peuvent amener un résultat comptable déficitaire.
Ce mécanisme peut toutefois avoir également un avantage puisque la SCI n’impose pas à ses membres de se verser des dividendes, ce qui peut permettre de réinvestir les bénéfices, mais cette décision devra recueillir l’accord de tous les membres.
Si la love room appartient encore aujourd’hui à la catégorie des locations atypiques, elle peut, en raison d’une demande en augmentation, s’avérer un bon moyen de diversifier un investissement immobilier en s’adaptant aux caractéristiques propres aux surfaces disponibles à la location.
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Si le statut de LMNP apparaît comme le plus probable, et certainement le plus avantageux pour la plupart des loueurs, il reste néanmoins possible de considérer d’autres statuts, comme celui de LMP, ou encore la création d’une EURL.
Et dans le cas d’une activité exercée à plusieurs, il est possible de passer par le biais d’une SARL, d’une SCI ou, plus rarement et uniquement dans certaines situations bien précises, par une SAS ou une SNC.
Au vu des spécificités de la love room, notamment en termes d’aménagement et de décoration, il est important de bien budgétiser la création d’une telle activité.
S’il est difficile d’évaluer le coût total d’une telle opération, au vu de l’espace alloué pour cette activité et des style choisi, il reste important de bien prévoir la meilleure manière d’absorber ce coût afin de dégager une bonne rentabilité le plus rapidement possible.
C’est la raison pour laquelle le régime réel d’imposition semble particulièrement indiqué pour ce type d’activité.
Comme pour toute activité nouvelle, la rentabilité d’une telle opération dépendra de l’étude menée en avant sur l’existence d’une demande et son importance afin de garantir un bon taux de réservation.
À cette donnée s’ajouteront bien évidemment les considérations sur le coût de l’aménagement et les frais courants, ainsi que le prix des réservations et le poids de la fiscalité. Mais si tous ces paramètres sont correctement évalués, il est tout à fait possible de dégager une bonne rentabilité de la location d’une love room.
Article rédigé par Stéfano Demari
