Pour un investisseur immobilier qui souhaite exercer son activité par le biais d'une SCI (Société Civile Immobilière), l'une des décisions les plus importantes est de choisir le bon régime d'imposition. En effet, relever du régime de la SCI à l'IR ou à l'IS entraîne des répercussions très importantes sur l'activité, puisque ce choix ne conditionne pas seulement la manière dont les loyers sont imposés, mais également la fiscalité applicable en cas de revente, ainsi que les possibilités de transmission. Autant de facteurs qui ont un impact sur la stratégie patrimoniale globale.
Quelles différences entre ces deux régimes ? Quels sont leurs avantages ou leurs inconvénients respectifs ? Autant de questions auxquelles nous répondons dans cet article pour vous aider à faire le bon choix pour votre activité de location meublée.
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique encadrée par les articles 1832 et suivants du Code civil. Comme son nom l'indique, elle a pour but d'exercer une activité civile, et non commerciale, ce qui restreint les activités qu'il est possible d'exercer au sein d'une SCI.
Une telle structure sert donc principalement à l'acquisition, la détention, la gestion, et la transmission d'un patrimoine immobilier. Certaines activités accessoires, comme la
location meublée, peuvent toutefois être exercées au sein d'une SCI, tant qu'elles ne remettent pas en cause son caractère civil.
Cette forme juridique constitue donc une
alternative à l'indivision en cas d'achat en commun. Chaque associé reçoit des
parts sociales dont le nombre est proportionnel à sa contribution, qui déterminent les revenus qu'il peut en retirer par la suite.
Au rang des principales différences avec l'indivision figurent notamment la possibilité de
transmettre progressivement des parts sociales à des héritiers plutôt que de transmettre directement un ou plusieurs biens.
Toutefois, les associés de la SCI ne sont pas considérés comme les
propriétaires directs du ou des biens immobiliers détenus par la SCI, puisque ces derniers appartiennent à la société.
En matière d'imposition, deux possibilités existent pour les revenus générés par une SCI :
•
L'imposition selon le régime de l'impôt sur le revenu (SCI à l'IR),
•
L'imposition selon le régime de l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IS).
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Les + :
La SCI à l'IR fonctionne selon le principe dit de
« transparence fiscale ». Concrètement, cela veut dire que la société n'est pas imposée en tant que telle, mais que ce sont les associés qui sont imposés personnellement sur les revenus qu'ils retirent de la SCI.
Bon à savoir :
Le régime de la SCI à l'IR est le régime par défaut. Pour relever du régime de la SCI à l'IS, il est nécessaire de lever l'option pour ce régime.
Les loyers perçus par la SCI sont répartis entre les associés à proportion de leurs
quotes-parts respectives. Ce sont ensuite les associés qui déclarent ces revenus lors de leur déclaration de revenus personnels.
À noter : Les revenus doivent être déclarés même si les sommes ne sont pas effectivement distribuées.
Les revenus sont soumis au
barème progressif de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux.
L'accès à l'amortissement n'est pas possible dans le cadre d'une SCI à l'IR.
En cas de vente, le calcul de la plus-value s'opère selon les règles des
plus-values immobilières des particuliers, avec un impôt sur la plus-value à
19 % et les prélèvements sociaux à
17,2 %. Des abattements réduisent progressivement le montant imposable passé
5 ans de détention.
À noter : Si une activité de location meublée est exercée dans le cadre d'une SCI à l'IR, les recettes ne devront pas excéder 10 % du chiffre d'affaires global HT de la SCI. En cas de dépassement, le régime de la SCI à l'IS devient obligatoire.
Lorsque c'est le régime de la SCI à l'IS qui est choisi, la société devient un
contribuable autonome, distinct de ses associés. Le résultat fiscal est déterminé à l'échelle de la société, qui s'acquitte de l'impôt en son propre nom.
La SCI doit tenir une
comptabilité commerciale complète et établir chaque année un bilan, un compte de résultat et des annexes. Elle peut déduire l'ensemble des charges engagées et bénéficie du
mécanisme de l'amortissement pour le bien immobilier.
En matière d'imposition, les revenus sont imposés sur la base d'un
taux fixe de 25 % (15 % pour les premiers
42 500 € de bénéfices).
Attention cependant : les dividendes, une fois distribués, subissent une
double imposition. Pour les associés personnes physiques, deux possibilités existent :
• Un
taux forfaitaire unique de 31,4 %, constitué par un impôt sur le revenu à 12,8 % et des prélèvements sociaux à 18,6 % ;
• Une imposition au
barème progressif de l'IR, avec un abattement de 40 % sur le montant brut des dividendes.
En SCI à l'IS, le régime de plus-value applicable est celui des
plus-values professionnelles. Les
amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sans possibilité de bénéficier d'abattements liés à la durée de détention.
Bon à savoir :
L'option pour l'impôt sur les sociétés est en principe irrévocable. Il est donc nécessaire de prendre le temps d'évaluer les répercussions d'un tel choix avant de lever cette option.
| SCI à l'IR | SCI à l'IS | |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Loyers imposés directement chez les associés, au prorata des parts. Barème progressif de l'impôt sur le revenu. |
Loyers imposés à l'échelle de la société. Impôt sur les sociétés à 25 % (15 % sous conditions). Double imposition en cas de sortie des fonds. |
| Sortie des fonds | Imposition unique, que les fonds soient reversés ou non. Sans coût pour les associés. |
Imposition à 31,4 % sur les dividendes versés. |
| Régime applicable | Revenus fonciers. Pas d'amortissement possible. |
Revenus BIC. Amortissement possible. |
| Imposition de la plus-value | Plus-value des particuliers. Abattements progressifs selon le nombre d'années de détention. |
Plus-value des professionnels. Sans abattements pour la durée de détention. |
| Transmission | Possibilité de distribuer progressivement des parts sociales par donation pour faciliter la succession. | Possibilité de distribuer progressivement des parts sociales par donation pour faciliter la succession. |
En résumé, la SCI à l’IR présente une grande simplicité de fonctionnement. Elle évite la tenue d’une comptabilité commerciale complète et reste cohérente avec une logique patrimoniale classique de détention longue, et permet de bénéficier des abattements pour durée de détention en cas de revente d’un ou plusieurs biens.
Du côté des inconvénients, il est important de noter que les bénéfices de la SCI sont imposés directement auprès des associés, même s’ils ne récupèrent pas systématiquement ces sommes auprès de la SCI.
Une SCI à l’IR est donc davantage adaptée à une logique de détention patrimoniale et de transmission qu’à un objectif d’optimisation de trésorerie à court terme.
L'avantage principal est celui de la
fiscalité, avec des taux d'imposition souvent plus faibles que ceux du barème progressif de l'IR, appliqués à un revenu imposable réduit grâce à l'amortissement - bien qu'il faille garder à l'esprit la
double imposition en cas de versement de dividendes.
Le régime d'imposition de la plus-value est souvent
bien plus lourd si un bien exploité sort du cadre de la SCI.
La SCI à l'IS s'adresse davantage aux investisseurs désireux de développer un parc immobilier dans le cadre de leur SCI, sans nécessairement distribuer régulièrement des dividendes.
Pour choisir entre une SCI à l'IR ou à l'IS, il est essentiel d'identifier clairement l'objectif principal de la société immobilière. Le régime fiscal choisi influence en effet la manière dont les loyers sont imposés, la capacité à capitaliser au sein de la société, ainsi que la fiscalité applicable lors de la revente ou de la transmission des parts.
Ainsi, pour choisir entre une SCI à l’IR ou à l’IS, il est essentiel d’identifier clairement l’objectif principal de la société immobilière :
• Percevoir un complément de revenu immédiat. La SCI à l'IR semble davantage cohérente, puisque les loyers sont directement imposés dans la catégorie des
revenus fonciers, ce qui évite une double imposition. Mais attention, cette option reste pertinente si la
pression fiscale personnelle des associés demeure raisonnable.
• Capitaliser sur le long terme. Les loyers subiront souvent une imposition moindre et permettront de gonfler le capital de la SCI pour de futurs investissements.
Il est important d'opérer un choix de régime fiscal
cohérent avec la réalité de chacun des associés pour éviter un déséquilibre trop important.
Une SCI à l'IR n'a, en principe,
pas vocation à accueillir une activité de location meublée. Il sera donc important de respecter le cadre de tolérance déterminé par l'administration fiscale, relatif à la part des recettes générées par la location meublée.
Un
contrôle fiscal peut être déclenché si une SCI semble avoir une activité de location meublée importante, comme si un bien est régulièrement loué sur une plateforme de location saisonnière.
En cas de
requalification, les conséquences peuvent s'avérer particulièrement lourdes : remise en cause des économies fiscales,
imposition rétroactive à l'IS, ou encore nouveau calcul de la plus-value pour les biens vendus.
La principale erreur commise par les associés au moment de choisir leur régime d’imposition en SCI consiste à se focaliser uniquement sur la fiscalité à court terme.
En effet, de nombreux investisseurs comparent les deux régimes en se focalisant uniquement sur l’imposition des loyers pendant les premières années d’exploitation, ce qui les conduit souvent à se tourner directement vers une SCI à l’IS, sans prendre garde à la question de la sortie du patrimoine des biens exploités.
En effet, si la SCI à l’IS est souvent plus avantageuse au regard de l’imposition des revenus, l’économie fiscale réalisée au départ peut être largement compensée par une fiscalité plus lourde au moment de la revente du bien ou de la transmission du patrimoine.
Ainsi, le choix de la SCI à l’IS ne doit pas être opéré trop rapidement, à plus forte raison car, une fois levée, l’option pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable. Elle limite donc la possibilité de changer de stratégie patrimoniale en cours d’activité. Une décision prise pour optimiser la fiscalité à un moment donné peut alors devenir difficile à corriger par la suite.
C’est pourquoi le choix entre SCI à l’IR ou à l’IS doit toujours être envisagé dans une perspective à long terme.
L’autre erreur la plus courante chez les associés d’une SCI consiste à reproduire un montage observé chez d’autres investisseurs sans analyser leur propre situation patrimoniale. Dans le domaine de l’investissement immobilier, certaines structures ou stratégies ont parfois tendance à être présentées comme des solutions universelles.
Pourtant, la pertinence d’une structure dépend de nombreux paramètres : la situation fiscale des associés, leur horizon d’investissement, leur objectif de revenus ou de capitalisation, leur stratégie de transmission ou encore la nature des biens détenus.
Une solution adaptée à un investisseur fortement imposé cherchant à capitaliser sur le long terme ne sera pas nécessairement pertinente pour un investisseur dont l’objectif principal est de percevoir des revenus complémentaires.
En somme, arbitrer entre une SCI à l'IR ou à l'IS doit s'inscrire dans une
stratégie globale. Par ailleurs, selon la situation, il peut être intéressant d'envisager la création d'une
SARL de famille.
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La différence principale réside dans le
niveau d'imposition. En SCI à l'IR, les associés sont imposés directement sur les loyers selon le barème progressif. En SCI à l'IS, la société est imposée, puis les associés le sont éventuellement sur les dividendes.
Oui, une SCI peut choisir de passer du régime de l'IR à celui de l'IS via une
option fiscale exercée auprès de l'administration. Toutefois, ce choix est en principe
irrévocable.
La SCI à l'IS permet souvent une
meilleure rentabilité du point de vue de l'imposition des loyers. Toutefois, la rentabilité globale dépend fortement de la
stratégie de détention et de sortie du bien.
La plus-value relève du régime des
plus-values professionnelles.
Il n'existe pas d'abattements pour durée de détention, contrairement au régime des particuliers.
Une tolérance existe tant que la location meublée représente
moins de 10 % du chiffre d'affaires de la SCI. Si l'activité devient significative, la SCI peut être automatiquement soumise à l'IS.
Lorsque la stratégie vise la
détention longue et la transmission progressive du patrimoine, la SCI à l'IR peut être privilégiée, avec une fiscalité plus lisible en cas de revente à long terme.
L'IS est adapté lorsque l'objectif est de
capitaliser au sein de la société et de réinvestir les loyers. Il est indispensable d'
anticiper la fiscalité applicable lors de la revente avant de choisir ce régime.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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