Par Stéfano Demari, président de JD2M
L'essentiel :
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le principe est le suivant : seuls les amortissements effectivement consommés, c'est-à-dire ceux qui ont réellement réduit le résultat fiscal, sont concernés. Les amortissements reportés fiscalement faute de bénéfice suffisant ne sont pas réintégrés.
Cette distinction reste pourtant source de confusion pour de nombreux propriétaires au moment d'estimer leur plus-value future. Certains incluent par erreur dans leur calcul les amortissements comptabilisés en réserve (ou reportés). Or, ces amortissements n'ont jamais réduit leur impôt : les réintégrer conduit à surestimer la plus-value imposable, et donc l'imposition à la revente.
Dans cet article, nous faisons le point pour vous aider à estimer correctement votre plus-value imposable au moment de la cession de votre bien LMNP.
Mise à jour du 2 octobre 2026 : le PLF 2027 vise l'amortissement LMNP
Le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner l'amortissement déductible des LMNP au régime réel à 2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme), et de mettre fin au report sans limite des amortissements non déduits. Les amortissements déjà en report resteraient utilisables jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année. Ce texte n'est pas voté : les règles décrites ci-dessous restent applicables à ce jour. Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
En LMNP au régime réel, les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal, conformément à l'article 39 C du CGI. Le montant déductible chaque année est plafonné à la différence entre les loyers encaissés et les autres charges, hors amortissements. Ce que le propriétaire ne peut pas imputer sur l'année n'est pas perdu : il est stocké en comptabilité et reportable sans limite de durée sur les exercices suivants, selon les règles en vigueur à ce jour.
On distingue donc deux situations :
Les amortissements consommés, effectivement déduits du résultat fiscal de l'année ;
Et les amortissements en réserve, calculés comptablement mais non imputés car la capacité de déduction était insuffisante.
Un bailleur encaisse 10 000 € de loyers et supporte 8 000 € de charges hors amortissements. Sa dotation annuelle s'élève à 3 500 €, mais il ne peut en déduire que 2 000 €. Les 1 500 € restants passent en réserve.
Le fonctionnement de ce report, sa durée et sa saisie ligne 318 de la liasse fiscale sont détaillés dans notre article sur l'amortissement reportable en LMNP. Ce qui se joue ici, c'est le sort de ces deux catégories au moment de la vente.
L’article 150 VB III du CGI, introduit par la loi de finances pour 2025, prévoit que le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction au sens de l’article 39 C du CGI.
Seuls sont donc visés les amortissements qui ont effectivement été imputés sur le résultat fiscal et qui ont ainsi généré une économie d'impôt. Les amortissements restés en réserve (c'est-à-dire calculés comptablement mais non déduits faute de bénéfice suffisant) n'ont, par définition, produit aucune économie d'impôt. Ils ne devraient donc pas être réintégrés dans le calcul de la plus-value d’un LMNP.
Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 (question n° 10097) est venue préciser la portée de cette réforme. Elle indique que :
La mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date de début de la location ;
Les amortissements pratiqués avant 2025 sont également concernés : tous les amortissements effectivement déduits en application de l'article 39 C du CGI sur la période de détention sont pris en compte dans le calcul de la plus-value.
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Un propriétaire achète un bien immobilier pour 200 000 €. Il le loue en meublé pendant 10 ans au régime réel, puis le revend 280 000 €. Sur cette période, son comptable a calculé 80 000 € d'amortissements au total. Parmi ces 80 000 €, 50 000 € ont été effectivement consommés, c'est-à-dire déduits du résultat fiscal chaque année. Les 30 000 € restants sont restés en réserve : ils n'ont jamais réduit l'impôt et ne sont donc pas réintégrés.
Seuls les amortissements effectivement déduits viennent minorer le prix d'acquisition :
Exemple simplifié : les frais d'acquisition, les travaux et les abattements pour durée de détention ne sont pas pris en compte.
Certains vendeurs LMNP, par excès de prudence ou par méconnaissance du dispositif, intègrent dans leur simulation l'ensemble des amortissements comptabilisés, y compris ceux restés en réserve. C'est une erreur qui conduit à surestimer la plus-value imposable.
La logique est simple : un amortissement en réserve n'a jamais été déduit du résultat. Il n'a donc jamais procuré d'avantage fiscal. Le réintégrer dans le calcul reviendrait à faire supporter au vendeur une imposition sur un bénéfice qu'il n'a jamais réalisé.
Sur l'exemple précédent, inclure à tort les 30 000 € d'amortissements en réserve ferait passer la plus-value brute de 130 000 € à 160 000 €, soit une surestimation de 30 000 € de la base imposable.
Le calcul de la plus-value en LMNP repose sur un suivi précis des amortissements pratiqués pendant toute la durée de détention du bien. Cette reconstitution peut s'avérer complexe dans les dossiers anciens ou fortement amortis.
Il est recommandé de s'appuyer sur un document écrit délivré par votre comptable. Celui-ci doit récapituler :
Les amortissements effectivement imputés sur les résultats fiscaux de chaque année (amortissements consommés) ;
Les amortissements non imputés, suivis en comptabilité au titre du mécanisme de report (amortissements en réserve).
Seul le premier montant doit être retenu pour le calcul de la plus-value. L'attestation servira également à justifier les montants retenus en cas de contrôle fiscal.
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