Dispositif Jeanbrun 2026 : comment ça marche et comparaison avec le LMNP

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme fiscal introduit par la loi de finances 2026, qui permet aux investisseurs en location vide (non meublée) de bénéficier d'un amortissement sur la valeur de leur bien immobilier. Il s'agit d'une mesure inédite, puisque l'amortissement était jusqu'alors un avantage exclusif de la location meublée, dans le cadre du régime réel d'imposition (BIC).

L'objectif affiché du dispositif est double : relancer la construction de logements neufs et inciter les bailleurs privés à proposer des loyers maîtrisés, en contrepartie d'un avantage fiscal significatif.

Concrètement, le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bien (calculé sur 80 % de cette valeur), selon des taux forfaitaires qui varient en fonction du type de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social).

À retenir : le dispositif Jeanbrun ne se substitue pas au statut LMNP. Les deux régimes coexistent et s'adressent à des profils d'investissement différents : location vide encadrée pour le Jeanbrun, location meublée flexible pour le LMNP.

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Les 4 conditions d'accès au dispositif Jeanbrun

L'accession à l'amortissement dans le cadre du dispositif Jeanbrun impose aux investisseurs de respecter quatre conditions cumulatives. Certaines d'entre elles peuvent se révéler contraignantes, voire décourageantes, pour une partie des candidats à l'investissement.

1.  Acquérir un logement neuf (ou ancien avec 30 % de travaux)

Le dispositif Jeanbrun vise avant tout à dynamiser le secteur de la construction neuve. C'est pourquoi le dispositif s'adresse en premier lieu aux logements neufs.

Pour les logements anciens, une condition supplémentaire s'applique : réaliser des travaux représentant au minimum 30 % de la valeur du bien. Ce seuil a d'ailleurs été relevé par rapport aux versions précédentes du texte de la loi de finances 2026, qui exigeaient que 20 % de travaux.

Exemple : Un bien ancien acquis 200 000 € nécessitera donc 60 000 € de travaux pour ouvrir droit au dispositif Jeanbrun.

Cette exigence doit attirer tout particulièrement l'attention des investisseurs, car elle emporte deux conséquences :

• Un tel montant de travaux doit être réalisable dans le bien acquis, ce qui peut s'avérer difficile pour certains biens, notamment sur le score de DPE est déjà correct. ;
• La réalisation de travaux constitue un poste de dépense supplémentaire et risque de faire gonfler le montant emprunté pour l'investissement, ce qui, au regard des taux d'intérêt actuels, risque de réduire significativement le retour sur investissement.

«En cas de travaux réalisés dans un bien ancien, le dispositif Jeanbrun prévoit que leur coût sera intégré à la valeur du bien pour le calcul de l'amortissement forfaitaire» — Victor Peltier, Directeur général de Je Déclare Mon Meublé (JD2M).

2.  Respecter la fenêtre temporelle d'acquisition (2026-2028)

Le dispositif Jeanbrun limite strictement son champ d'application aux acquisitions nouvelles. Seuls les biens répondant à l'un de ces critères sont éligibles :

• Bien acquis (construit ou en état futur d'achèvement) entre la date d'entrée en vigueur de la loi de finances 2026 et le 31 décembre 2028 ;
• Bien que le permis de construire a été déposé durant cette même période.

Toute acquisition réalisée antérieurement est donc automatiquement disqualifiée. Les bailleurs ayant investi avant l'entrée en vigueur de la loi et souhaitant bénéficier de l'amortissement n'ont donc comme seule solution que d'opter pour la location meublée au statut LMNP.

De plus, seuls les logements situés dans des bâtiments d'habitation collectifs sont éligibles, excluant de fait les maisons individuelles du dispositif.

3.  S'engager sur une durée de location de 9 ans

Comme le dispositif Pinel avant lui, le dispositif Jeanbrun n'est accessible qu'en contrepartie d'un engagement de location irrévocable de 9 ans. Cette contrainte renforce le fossé existant entre la location vide et la location meublée.

En effet, la location meublée se caractérise par une grande flexibilité, qui permet notamment aux propriétaires d'exercer une activité locative sans abandonner totalement la possibilité de profiter du bien pour eux-mêmes.

« Les loueurs qui souhaitent mettre en location une résidence secondaire tout en conservant la jouissance du bien une partie de l'année, en recourant à des baux à durée déterminée, comme les baux étudiant, mobilité, ou encore saisonnier doivent donc se tourner vers la location meublée, car la location vide ne permet pas cette flexibilité, qui constitue d'ailleurs l'une des principales raisons de l'essor de la location meublée ces dernières années. » — Baptiste Bochart, Juriste pour JD2M.

Et même en location de longue durée, il est important de rappeler qu'en meublé, le bail se conclut pour une durée d'un an, ce qui laisse annuellement une possibilité au bailleur de récupérer le bien (par exemple pour y loger un enfant pendant ses études). En location vide classique, cette opportunité n'existe que tous les 3 ans. Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, cette durée se porte à 9 ans.

4.  Respecter les conditions relatives aux locataires et aux plafonds de loyer

Les locataires occupant le bien doivent satisfaire plusieurs conditions :

• Ne pas appartenir à la famille du bailleur (jusqu'au second degré) ;
• Respecter les plafonds de ressources permettant de bénéficier du loyer intermédiaire, social ou très social fixé par le bailleur.

Le bailleur est par ailleurs tenu de respecter les plafonds de loyer correspondant à la catégorie choisie (intermédiaire, social ou très social), lesquels dépendent de la zone géographique du bien.

Plafonds de loyer du dispositif Jeanbrun par zone

Les loyers pratiqués dans le cadre du dispositif Jeanbrun sont strictement encadrés. Le tableau ci-dessous récapitule les plafonds applicables par m² de surface habitable, selon la zone géographique :

Cette exigence limite fortement l'attrait du dispositif, notamment par comparaison à la location meublée, pour laquelle le bénéfice de l'amortissement ne dépend pas du loyer fixé.

Amortissement Jeanbrun : taux, plafonds et fonctionnement

Les taux d'amortissement forfaitaires

Contrairement à la location meublée, l'amortissement prévu par le dispositif Jeanbrun fonctionne de manière forfaitaire. Les taux sont appliqués à 80 % de la valeur du bien (augmentée des travaux pour les biens anciens).

Pour les biens neufs :

Pour les biens anciens (avec travaux de 30 %) :

Exemple de calcul de l'amortissement annuel

Pour illustrer concrètement le mécanisme, voici le montant d'amortissement annuel théorique selon le loyer pratiqué :

Les plafonds annuels de déduction

Le montant d'amortissement déductible chaque année est plafonné en fonction du type de loyer :

• 8 000 € pour un loyer intermédiaire ;
• 10 000 € pour un loyer social ;
• 12 000 € pour un loyer très social.

Point essentiel : Ce plafond est apprécié non pas par bien, mais à l'échelle du foyer fiscal. En cas de location de plusieurs biens sous le dispositif Jeanbrun, le plafond d'amortissement sera partagé entre eux.

Cas particulier : location multiple à des loyers différents

« Le texte de la loi de finances 2026 précise que, en cas de location multiple à des loyers appartenant à différentes catégories, le plafond de déduction de l'amortissement applicable de 8 000 € prévu pour la location à un loyer intermédiaire est majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsqu'au moins 50 % des revenus bruts sont issus de logements affectés à la location sociale ou très sociale. » — Baptiste Bochart, Juriste pour Je Déclare Mon Meublé.

Exemple : Un investisseur acquiert deux biens éligibles au dispositif Jeanbrun : un appartement de 30 m² à Lyon (zone A) loué en loyer intermédiaire (14,64 €/m²) et un de 60 m² à Saint-Étienne (zone B2) loué en loyer social (8,76 €/m²).
Le bien de Saint-Étienne génère 6 307 € de recettes annuelles contre 5 270 € pour celui de Lyon. Les recettes du loyer social représentant plus de 50 % du total, le plafond d'amortissement global s'élève à 10 000 € (8 000 € + 2 000 €).

Différences entre l'amortissement Jeanbrun et l'amortissement LMNP

Pour bien comprendre l'intérêt comparé des deux dispositifs, il est important de distinguer leurs mécanismes d'amortissement respectifs.

L'amortissement LMNP : un calcul individualisé et sans plafond

En location meublée, l'amortissement n'est pas calculé de manière forfaitaire. Il repose sur la valeur réelle des différents composants du bien (gros œuvre, toiture, installations techniques…), des éventuels travaux, et du mobilier. Cette approche permet généralement d'obtenir des montants d'amortissement plus élevés sur les premières années, notamment avec l'amortissement du mobilier.

Les différences clés à retenir

L'avantage structurel du LMNP réside dans l'absence de plafond d'amortissement et le calcul individualisé par bien. Ainsi, en cas de détention de plusieurs biens, le loueur en meublé peut déduire plus d'amortissements au global que dans le cadre du dispositif Jeanbrun.

En revanche, le dispositif Jeanbrun offre un avantage spécifique : la possibilité d'imputer le déficit foncier sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €/an), ce qui peut générer une économie d'impôt directe. En location meublée (régime BIC), le déficit n'est reportable que sur les bénéfices futurs de l'activité.

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Dispositif Jeanbrun vs LMNP : simulations comparatives dans 9 villes

Afin de mesurer concrètement l'impact financier de chaque dispositif, les experts de JD2M ont réalisé des simulations d'investissement dans neuf villes françaises. Ces simulations comparent la mise en location d'un bien neuf en vertu du dispositif Jeanbrun avec la mise en location d'un bien identique au statut LMNP.

Méthodologie des simulations

• Logements neufs d'une surface habitable de 50 m² ;
• Prix d'achat basés sur les prix au m² du baromètre Se Loger dans les villes concernées ;
• Loyers Jeanbrun calculés selon la formule : [plafond de loyer × surface habitable] × 12 ;
• Loyers LMNP basés sur les données clients de JD2M (tous types de location meublée confondus) ;
• Emprunt à 90 % de la valeur du bien, taux d'intérêt de 3 % ;
• Taux d'imposition de 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 % (location vide) et 18,6 % (location meublée).

Paris (Zone A bis)

Constat : À Paris, la différence de loyer est considérable (jusqu'à +183 % en meublé par rapport au loyer très social Jeanbrun). Le LMNP est le seul scénario à dégager un cashflow positif. Le dispositif Jeanbrun génère un cash flow négatif dans tous les cas, malgré l'économie d'impôt liée au déficit foncier.

Lyon (Zone A)

Constat : Le LMNP affiche un cashflow 3,5 fois supérieur au meilleur scénario Jeanbrun (loyer intermédiaire). Les options de loyer social et très social deviennent déficitaires.

Toulouse (Zone A)

Constat : C'est à Toulouse que l'écart entre Jeanbrun (intermédiaire) et LMNP est le plus faible. Le rapport prix d'achat/loyer favorable rend le dispositif Jeanbrun viable, même si le LMNP reste légèrement plus rentable.

Marseille (Zone A)

Constat : Le LMNP dégage un cashflow presque deux fois supérieur au Jeanbrun intermédiaire. L'écart se creuse significativement avec les loyers sociaux.

Lille (Zone A)

Constat : Lille présente un rapport prix/loyer favorable. Le Jeanbrun intermédiaire reste viable, mais le LMNP conserve un avantage significatif sur tous les scénarios.

Bordeaux (Zone A)

Constat : Le loyer très social devient déficitaire à Bordeaux. Le prix au m² élevé réduit la rentabilité de tous les scénarios.

Strasbourg (Zone A)

Constat : Strasbourg affiche l'écart le plus important entre LMNP et Jeanbrun, avec un cashflow LMNP 2,3 fois supérieur. Le marché locatif meublé y est particulièrement dynamique.

Quimper (Zone B1)

Constat : Même dans une ville de zone B1 avec des prix modérés, le LMNP conserve un avantage significatif. C'est le premier scénario où le LMNP génère une imposition (1 369 €), signe que les charges et l'amortissement ne suffisent pas à absorber totalement les revenus — mais le cash flow reste très favorable.

Niort (Zone B2)

Constat : En zone B2, les plafonds de loyer Jeanbrun sont plus bas, mais les prix d'achat aussi. Le LMNP reste environ deux fois plus rentable en cash flow annuel.

Conclusions de l'étude comparative

L'analyse des neuf villes met en évidence plusieurs constats convergents :

Le LMNP reste structurellement plus rentable.

Dans l'ensemble des scénarios étudiés, la location meublée au statut LMNP dégage un cash flow supérieur à celui du dispositif Jeanbrun. Cela s'explique principalement par des recettes locatives nettement plus élevées (loyers libres) et par l'absence de plafond d'amortissement.

La rentabilité du Jeanbrun dépend fortement de l'imputation du déficit foncier.

Contrairement au LMNP, une part significative de l'avantage fiscal du dispositif Jeanbrun repose sur la capacité des contribuables à imputer un déficit foncier sur leur revenu global. L'impact réel de cet avantage varie selon le taux marginal d'imposition de l'investisseur.

Le zonage et le prix d'achat sont déterminants.

La rentabilité du dispositif Jeanbrun dépend très largement de la zone géographique (qui détermine le plafond de loyer) et du prix au m² du logement. Les villes présentant un ratio favorable entre prix d'achat et plafond de loyer (comme Toulouse ou Lille) offrent les meilleurs résultats.

Le loyer très social impacte fortement la rentabilité.

Malgré un taux d'amortissement plus élevé (5,5 % pour le neuf), opter pour un loyer très social réduit considérablement les recettes locatives et, par conséquent, le cashflow. Dans plusieurs villes (Paris, Bordeaux), ce scénario génère un cash flow négatif.

Les plafonds limitent la capacité d'investissement.

Passé un certain seuil de prix d'achat, les plafonds d'amortissement (8 000 à 12 000 €) et de déficit foncier imputable (10 700 €) empêchent les investisseurs de rentabiliser efficacement des biens situés dans les marchés les plus chers.

FAQ – Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le statut LMNP ?

Non. Le dispositif Jeanbrun et le statut LMNP coexistent. Le premier concerne la location vide avec des conditions strictes (loyers plafonnés, engagement de 9 ans, logement neuf ou ancien avec travaux). Le second s'applique à la location meublée et offre une flexibilité bien supérieure. Un investisseur ayant acquis un bien avant 2026 ne peut pas bénéficier du dispositif Jeanbrun, mais peut opter pour le LMNP.

Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun et le statut LMNP ?

Oui, il est possible de détenir simultanément des biens en dispositif Jeanbrun (location vide) et en LMNP (location meublée). Chaque bien relève de son propre régime fiscal. Attention toutefois : le plafond d'amortissement Jeanbrun s'applique au foyer fiscal, pas par bien.

Les maisons individuelles sont-elles éligibles au dispositif Jeanbrun ?

Non. Seuls les logements situés dans des bâtiments d'habitation collectifs sont éligibles. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif.

Quelle est la différence entre le dispositif Jeanbrun et l'ancien dispositif Pinel ?

Les deux dispositifs partagent une logique similaire (incitation fiscale en contrepartie de loyers plafonnés et d'un engagement de durée), mais le mécanisme fiscal diffère. Le Pinel offrait une réduction d'impôt proportionnelle à la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans). Le dispositif Jeanbrun propose un mécanisme d'amortissement, inédit en location vide, qui permet de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.

Comment déclarer ses revenus locatifs en LMNP ?

La déclaration des revenus de location meublée au régime réel nécessite la tenue d'une comptabilité et le dépôt d'une liasse fiscale. JD2M accompagne les loueurs en meublé dans cette démarche depuis 2012, avec deux offres adaptées : l'Offre Essentielle (289 €) et l'Offre Intégrale (599 €).

Immatriculer son activité de loueur en meublé

Article rédigé par Baptiste BOCHART