Vous envisagez d’investir dans un logement étudiant ? Avec l’augmentation du nombre d’inscriptions dans le supérieur et la pénurie de logements dans le parc privé, ce type d’investissement séduit de plus en plus de particuliers. Pour autant, la réussite de ce projet n’a rien d’automatique. Il dépend de choix bien réfléchis : emplacement, type de bien, niveau de loyers, etc.
Dans cet article, nous vous donnons toutes les informations utiles pour prendre la bonne décision.
Chaque année, des centaines de milliers d’étudiants cherchent un logement pour leurs études. Dans certaines villes, la demande dépasse même l’offre disponible, avec des files d’attente, des loyers qui augmentent et des appartements qui se louent en quelques jours. Cette pression constante sur le marché rassure bien souvent les investisseurs débutants.
Investir dans un logement étudiant, c’est aussi :
Une rotation prévisible des locataires : vous savez à l’avance quand votre bien sera libre et pouvez anticiper votre stratégie ;
Un ticket d’entrée plus abordable : les petites surfaces coûtent moins cher à l’achat ;
Une sécurité supplémentaire grâce à la caution des parents : ce qui complète utilement les dispositifs de garantie loyer impayé en LMNP . Cela limite le risque d’impayés et est rassurant, surtout pour un bailleur débutant.
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Les + :
Un logement étudiant a souvent une petite surface. Il peut s’agir d’unstudio, d’un T1 ou parfois d'une chambre en colocation. L’idée est aussi de proposer un espace fonctionnel et proche des lieux d’études, avec un loyer adapté aux moyens d’un étudiant.
On retrouve ces logements dans :
Les résidences étudiantes : ces immeubles sont conçus spécifiquement pour les étudiants, souvent avec des services intégrés (accueil, laverie, espaces communs). La gestion locative est entièrement prise en charge par l’exploitant ;
Le parc diffus : ce sont les appartements classiques, souvent situés en centre-ville ou près des pôles universitaires. Ici, c’est le bailleur qui gère lui-même la location.
Bon à savoir :
Les étudiants cherchent souvent des logements entièrement équipés. Vous aurez donc plus de facilité à louer un
bien meublé qu’un bien vide. La location meublée est donc particulièrement adaptée, à condition de respecter la
liste des équipements obligatoires pour une location meublée
.
Louer un logement étudiant peut vous convenir si :
Vous débutez dans l’investissement immobilier : les petites surfaces sont souvent moins chères et ce type de location est plutôt sécurisé ;
Vous cherchez un complément de revenus régulier : le bail étudiant dure 9 mois. Sauf départ anticipé, vous percevez un loyer sur une grande partie de l’année ;
Votre bien se situe dans une ville à la fois étudiante et touristique : vous pouvez signer un bail étudiant de septembre à juin, puis louer à des vacanciers en été ;
Vous voulez déléguer la gestion de votre location : vous pouvez acheter un logement en résidence étudiante.
Ce type d’investissement s’inscrit pleinement dans une stratégie plus large d ’ investissement locatif meublé non professionnel, particulièrement adaptée aux petites surfaces.
La rentabilité d’un appartement étudiant varie surtout selon la ville et le type de logement :
Dans les villes moyennes, comme Saint‑Étienne, Limoges ou Valenciennes, un studio peut vous apporter un loyer annuel de 4 000 à 5 000 € pour un prix d’achat autour de 50 000 à 60 000 €. Cela correspond à un rendement brut de 6 % à 9 % ;
Dans les métropoles étudiantes attractives, comme Nantes, Toulouse, Bordeaux ou Montpellier, un studio coûte souvent 100 000 € à 120 000 €, avec des loyers autour de 5 000 à 7 000 € par an, soit un rendement brut de 4 % à 6 % ;
À Paris, les prix très élevés font que la rentabilité descend souvent à 3 % à 4 % brut, même pour des studios meublés, car le loyer ne suit pas autant que le prix d’achat.
Attention, ces chiffres sont bruts, c'est à dire avant charges, frais de gestion et périodes sans locataire. En pratique, il faut prévoir de retirer environ 20 % à 30 % pour obtenir ce que vous toucherez réellement.
Pour mesurer précisément la performance de votre projet, il est recommandé d’utiliser un simulateur de rentabilité locative afin d’intégrer l’ensemble des paramètres financiers.
En premier lieu, vous pouvez cibler les grandes villes universitaires, commeParis, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Montpellier, Nantes ou encore Strasbourg. Si vous souhaitez investir ailleurs, nous vous recommandons de regarder le nombre d’étudiants inscrits dans les universités et grandes écoles, ainsi que la croissance démographique étudiante.
Ensuite, il faut sélectionner un quartier :
À forte concentration étudiante (proche des campus ou du centre-ville) ;
Avec un accès facile aux transports (bus, tramway, métro) ;
Proche des commerces et des services utiles aux étudiants (supermarchés, bibliothèques, etc.).
La plupart des étudiants privilégient les logements situés en hyper-centre. En tant que bailleur, cela vous permet de louer plus cher, mais le prix d’achat sera plus élevé. Acheter en périphérie peut aussi être intéressant : les prix sont plus abordables et certains quartiers restent attractifs si les transports et les services sont bien présents. Il faut juste anticiper que la vacance locative peut être un peu plus longue que dans le centre.
Bon à savoir :
Il est préférable de choisir des quartiers
où la concurrence reste raisonnable. Dans les zones déjà saturées de logements étudiants ou de résidences spécialisées, votre logement peut
rester vide plus longtemps entre deux locataires, car les étudiants ont plus de choix.
Les loyers peuvent aussi être
moins élevés que prévu, car la concurrence pousse parfois les propriétaires à proposer des prix plus attractifs.
Nous vous le disions, la plupart des logements étudiants sont meublés, car les jeunes en location recherchent souvent un bien prêt à vivre, avec lit, bureau, rangements et équipements de base.
Dans ce contexte, les propriétaires particuliers choisissent le plus souvent le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) pour exercer leur activité de loueur :
Déclarer son activité est simple et rapide ;
Le LMNP permet de choisir entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC ou le régime réel ;
Vous avez accès à plusieurs types de baux (étudiant, saisonnier, mobilité, etc.). Cela vous permet d’adapter votre stratégie locative aux besoins du marché.
Si vous voulez en savoir plus, consultez notre guide complet sur la location étudiante en LMNP.
Dans une résidence étudiante gérée, votre logement fait partie d’un ensemble exploité par une société spécialisée. Vous signez un bail commercial avec l’exploitant. Celui-ci s’occupe ensuite de la location, de l’entretien et des relations avec les locataires. Le loyer est généralement garanti, même en cas de vacance. Cette solution est compatible avec le statut LMNP.
En revanche, il faut garder à l’esprit que :
Le prix d’achat est souvent plus élevé que pour un studio classique (mais en neuf, la TVA sur l'achat est récupérable) ;
Les rendements bruts tournent généralement entre 3 % et 5 %. Ils sont donc inférieurs à une location directe ;
Vos revenus dépendent de la solvabilité et de la fiabilité de l’exploitant ;
Les logements en résidence services se revendent moins facilement que des studios classiques.
À l’inverse, louer un studio en direct vous laisse le contrôle total sur votre investissement. Vous choisissez le locataire, fixez le loyer et décidez du type de bail (étudiant, mobilité, saisonnier…). En revanche, cette formule demande plus d’implication de votre part : il faut trouver chaque année un nouveau locataire, gérer les états des lieux, l’entretien et les éventuels imprévus. Vous pouvez toutefois déléguer tout ou partie de ces tâches à une agence ou à un service de gestion.
Investir dans un logement étudiant présente plusieurs avantages :
Une demande constante et structurelle : chaque année, plusieurs centaines de milliers d’étudiants cherchent un logement, surtout dans les grandes villes universitaires. En théorie, votre bien ne restera pas vide très longtemps ;
Les petites surfaces se louent facilement : studios et T1 sont très recherchés, car ils correspondent au budget et aux besoins des étudiants ;
Cet investissement est adapté à la location meublée : c’est un vrai plus car les loyers sont plus élevés qu’en location vide. Vous avez accès aux avantages du statut LMNP ;
Le risque de vacance est plus limité : dans des villes comme Toulouse, Lyon ou Bordeaux, la demande est si forte et répartie sur plusieurs quartiers que même si un étudiant quitte votre logement, il est généralement facile de le relouer rapidement.
Du côté des inconvénients, il faut retenir que :
Votre bien peut rester vide durant l’été : le bail étudiant dure 9 mois. Si vous ne louez pas à des vacanciers en juillet-août, vous ne percevez pas de loyer ;
La rotation des locataires est élevée : les étudiants changent de logement chaque année. En plus du turn-over, votre bien est exposé à un risque d’usure plus élevé ;
Votre rentabilité dépend directement de la vie universitaire : une baisse des effectifs peut impacter la location ;
Mal choisir votre emplacement peut réduire l’attractivité de votre bien : s’il est trop loin des campus, des transports ou des services, il peut rester vacant plus longtemps.
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Acheter uniquement pour le rendement : se focaliser sur le montant du loyer peut être trompeur. Il faut vérifier que le logement correspond réellement aux attentes des étudiants, sinon il risque de rester vacant ;
Négliger l’emplacement : un logement bien situé, proche des transports, des écoles et des commerces, se loue beaucoup plus facilement ;
Sous-estimer le temps nécessaire à la gestion : trouver les locataires, gérer les entrées et sorties et assurer l’entretien peut être chronophage. Vous pouvez déléguer cette partie à une agence ;
Oublier les charges et travaux : la taxe foncière, les charges de copropriété et les éventuelles réparations peuvent réduire la rentabilité de votre investissement ;
Penser que tout est garanti : même dans une ville à forte concentration étudiante, il faut anticiper des départs imprévus ou quelques semaines de vacance locative.
Nous l’avons vu, investir dans un logement étudiant est une option intéressante, mais la réussite de votre projet n’est pas automatique. Vous devez vérifier la demande locale, comparer les biens et réfléchir à la façon dont vous allez gérer ce logement (trouver les locataires, suivre l’entretien, etc.). Il faut aussi choisir un bien qui restera attractif et rentable sur plusieurs années. Côté administratif, le statut LMNP reste le plus utilisé pour ce type d’investissement. Il est donc important de bien se renseigner en amont pour en tirer pleinement parti, notamment sur le plan fiscal.
Oui, à condition de choisir correctement votre bien. La rentabilité dépend de la demande locale, du prix d’achat, des loyers et des charges. Il est important de privilégier les villes et quartiers où la demande étudiante est forte et régulière. Il faut aussi anticiper les périodes de vacances et choisir le bon régime fiscal.
Rien ne vous y oblige, mais dans les faits, la majorité des étudiants recherchent des logements équipés. La location meublée permet aussi d’appliquer des loyers plus élevés qu’en location nue. De plus, ce type de location est compatible avec le statut LMNP, un choix particulièrement intéressant pour réduire votre imposition. Au régime réel, vous pouvez en effet déduire certains amortissements, en plus de vos charges.
Dans les grandes villes universitaires comme Lyon, Bordeaux ou Toulouse, il se situe souvent entre 100 000 et 200 000 €, et peut dépasser 250 000 € en hyper-centre. Il faut ajouter les frais de notaire (environ 7 à 8 % du prix d’achat), les charges de copropriété et prévoir un budget pour d’éventuels travaux ou rénovations. Pensez aussi au mobilier si vous louez un meublé.
Cela dépend de votre budget et du temps que vous pouvez consacrer à la gestion de votre bien. En résidence étudiante, l’exploitant s’occupe de la location, de l’entretien et des services aux étudiants. Les loyers sont souvent sécurisés, mais le prix d’achat est plus élevé et la revente peut être plus longue. Un studio classique loué en direct coûte généralement moins cher. Vous avez plus de liberté pour fixer le loyer et choisir vos locataires. En revanche, il demande davantage de suivi au quotidien.
Oui, le bail étudiant dure 9 mois. Votre logement peut donc rester vide pendant l’été. Selon la ville, vous pouvez alors le louer à des touristes pour compenser cette perte financière. Les biens très demandés et bien situés sont souvent loués rapidement, même en juillet-août. Toutefois, il est recommandé d’inclure une période de vacance locative dans vos simulations de rentabilité.
Oui, car les petites surfaces coûtent moins cher et trouvent plus facilement preneur. C’est une bonne façon de se lancer avec un risque limité. Attention toutefois : il est important de choisir un bien attractif et de préparer rigoureusement votre projet. Vous pouvez demander conseil à un expert-comptable spécialisé pour vérifier la solidité de votre futur investissement.
Oui, selon le type de bien et la période. Vous pouvez louer à de jeunes actifs, en colocation ou à des vacanciers pendant l’été si le logement est meublé. Cela peut limiter les périodes de vacance. Toutefois, le marché étudiant reste le plus stable et prévisible dans les villes universitaires.
Article rédigé par Stéfano Demari
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