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Mis à jour le 15/07/2025
Avec des prix encore abordables, une forte demande locative et un cadre de vie recherché, la capitale picarde présente de nombreux atouts pour se lancer en Location Meublée Non Professionnelle.
Ce guide complet vous aide à décrypter le marché amiénois, identifier les quartiers à cibler, comprendre la fiscalité applicable et adopter les bonnes stratégies pour optimiser votre investissement locatif à Amiens.
Située entre Paris, Lille et Londres, Amiens bénéficie d’un positionnement géographique idéal. Elle est desservie par les autoroutes A16 et A29, dispose d’une gare TGV, et se trouve à proximité des aéroports de Beauvais et Roissy.
À l’horizon 2026, la nouvelle ligne TGV Roissy–Picardie facilitera encore davantage les déplacements vers la capitale et l’international.
Cette accessibilité fait d’Amiens un territoire attractif pour les actifs en mobilité comme pour les étudiants venus de toute la France. La ville allie taille humaine et connectivité, ce qui en fait un terrain favorable à l’investissement locatif meublé.
Amiens est une ville résolument étudiante, avec plus de 31 000 étudiants répartis dans des établissements tels que l’Université de Picardie Jules Verne, UniLaSalle (école d’ingénieurs en énergie et numérique), ou encore l’ESC Amiens.
Cette population jeune et mobile alimente en continu la demande de logements meublés, notamment les studios et petites surfaces proches des campus, ainsi qu’en résidence étudiante à Amiens.
La ville recense plus de 132 000 habitants, dont 67 % sont locataires. Un chiffre révélateur d’une forte tension locative, favorable à l’investisseur. Outre les étudiants et les jeunes actifs, les touristes participent eux aussi à dynamiser le marché du meublé à Amiens.
Le centre historique, les hortillonnages – 300 hectares de jardins flottants – et les quartiers comme Saint-Leu offrent un cadre agréable, prisé pour sa convivialité et son charme architectural.
Côté culture, la ville accueille de nombreux événements et festivals tout au long de l’année, et possède deux monuments classés au patrimoine mondial de l’UNESCO : la cathédrale Notre-Dame et le beffroi.
La Maison Jules Verne, la proximité des commerces, des transports en commun et des services en centre-ville viennent compléter ce cadre de vie attractif tant au quotidien qu’en tant que destination touristique.
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Situé entre les canaux, les bars animés et les établissements d’enseignement supérieur, le quartier Saint-Leu est sans doute le plus emblématique d’Amiens. Très prisé par les étudiants pour son ambiance conviviale et sa proximité immédiate avec les universités, il séduit également les touristes grâce à son patrimoine et son atmosphère unique.
Avec un prix moyen au mètre carré dépassant les 2 800 euros, ce secteur reste un investissement patrimonial de choix, combinant rentabilité saisonnière et forte demande locative en meublé longue durée.
À l’est de la ville, les quartiers Saint-Honoré et Saint-Maurice bénéficient d’un fort potentiel de développement. La présence de la ZAC Intercampus, du CHU d’Amiens et de plusieurs résidences étudiantes en fait des zones particulièrement attractives pour cibler une population jeune et mobile.
Idéal pour l’investissement dans des studios ou des colocations, ces quartiers affichent des prix moyens oscillant entre 2 200 et 2 400 euros le mètre carré.
Henriville est un quartier résidentiel apprécié pour ses belles bâtisses, son calme et sa proximité avec le centre-ville. Ce secteur propose un bon compromis entre valorisation patrimoniale et accessibilité, avec un environnement de qualité et des services à proximité immédiate : commerces, écoles, transports...
Avec un prix moyen autour de 2 900 euros le mètre carré, Henriville et le centre-ville sont particulièrement adaptés aux investisseurs recherchant un bien de standing, destiné à une clientèle de jeunes actifs ou de couples.
Amiens offre un rendement locatif brut moyen d’environ 6 %, ce qui en fait l’une des villes les plus intéressantes pour investir en LMNP.
Ce taux est supérieur à celui de Clermont-Ferrand (environ 5 %) et se rapproche de ceux observés dans des villes étudiantes et dynamiques comme Lille ou Montpellier, où les rendements dépassent également les 6 %. À titre de comparaison, Bordeaux affiche des taux autour de 4 à 5 %, tandis qu’à Marseille, ils varient entre 5,3 % et 7 % selon les quartiers.
Avec un prix moyen au mètre carré de 2 491 euros, Amiens reste bien plus abordable que les grandes métropoles françaises. Cela permet aux investisseurs d’entrer sur le marché avec un budget maîtrisé, tout en ciblant une forte demande locative.
La rentabilité peut être optimisée grâce à une bonne stratégie : choix du quartier, location meublée en colocation ou en courte durée, proximité des campus ou des hôpitaux.
Outre le rendement locatif, le marché amiénois présente également une dynamique de plus-value intéressante. Les prix de l’immobilier y ont progressé de 9 % en un an et de 38 % sur les cinq dernières années.
Cette tendance haussière, portée par le dynamisme économique, les projets d’aménagement (comme la future ligne TGV Roissy–Picardie) et la tension locative, constitue un levier supplémentaire pour sécuriser et valoriser un investissement sur le long terme.
Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement fiscal automatique sur vos recettes locatives, sans avoir à justifier de vos dépenses. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire vos charges ni amortir votre bien.
Les taux d’abattement en vigueur depuis la loi de finances 2024 sont les suivants :
Ce régime est accessible à condition de ne pas dépasser un certain plafond de revenus locatifs (77 700 € pour les meublés classiques et les meublés classés).
Plus complet, le régime réel permet de déduire l’ensemble de vos charges liées à l’activité locative : frais d’entretien, taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion, transport, mais aussi frais de notaire et commissions d’agence (sous forme d’amortissement si vous le souhaitez).
Vous pouvez également amortir votre bien, c’est-à-dire déduire chaque année une partie de sa valeur pour compenser son usure dans le temps.
Résultat : une forte réduction, voire une annulation de votre imposition, pendant plusieurs années.
Autre avantage : les éventuels déficits générés (lorsque les charges dépassent les recettes) sont reportables pendant 10 ans. Et l’amortissement non utilisé est reportable sans limite de durée.
C’est pourquoi le régime réel est souvent recommandé, notamment pour les investisseurs souhaitant maximiser leur rentabilité.
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Amiens ne fait pas partie des zones dites « tendues ». En conséquence, les loyers ne sont pas soumis à un encadrement réglementaire, et le préavis du locataire en location meublée est de trois mois, sauf cas particulier.
Ce contexte réglementaire assoupli offre une plus grande liberté dans la fixation du loyer, ce qui peut contribuer à améliorer la rentabilité de votre investissement.
Si vous souhaitez louer votre bien en meublé de tourisme, vous devez impérativement en faire la déclaration auprès de la mairie d’Amiens.
Le non-respect de cette obligation est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 450 €.
Cette option de location saisonnière peut s’avérer être un excellent levier de rentabilité, notamment pendant les périodes de vacances universitaires, lorsque de nombreux logements étudiants se libèrent temporairement.
À Amiens, la forte population étudiante génère une demande continue pour des logements meublés, en particulier les studios proches des campus ou du centre-ville.
Ce format, simple à gérer, offre une bonne rentabilité et une vacance locative limitée.
Autre option intéressante de LMNP à Amiens : la colocation, qui permet d’optimiser les loyers perçus.
Par exemple, un appartement T5 acheté 188 000 € peut être aménagé en colocation de 4 chambres louées 400 € chacune, soit 1 600 € de loyers mensuels, soit une rentabilité brute supérieure à 10 %. Une solution particulièrement adaptée dans des quartiers comme Saint-Honoré ou Saint-Maurice, bien desservis et proches des pôles universitaires.
Pour les investisseurs recherchant la simplicité de gestion, les résidences étudiantes avec bail commercial représentent une alternative sécurisée. Ces biens sont loués à un exploitant qui se charge de la gestion, de l’occupation, et garantit les loyers.
Ce type d’investissement offre une rentabilité plus modérée, mais reste attractif pour ceux qui souhaitent un placement stable, sans implication directe.
Faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP à Amiens est vivement conseillé, surtout si vous optez pour le régime réel. Un professionnel de la fiscalité de la location meublée peut prendre en charge :
Une démarche qui permet de déléguer sereinement la partie technique de votre investissement, tout en maximisant vos gains.
Gérer un bien en location meublée non professionnelle peut rapidement devenir complexe, surtout lorsque l’on souhaite optimiser sa fiscalité. C’est là que l’accompagnement d’un expert-comptable spécialisé en LMNP prend tout son sens.
JD2M accompagne depuis plus de 12 ans les investisseurs en LMNP partout en France, y compris à Amiens. Grâce à une parfaite maîtrise du régime réel simplifié, l’un des plus avantageux pour les bailleurs, JD2M aide les propriétaires à tirer pleinement parti des possibilités de déduction et d’amortissement.
Pourquoi est-ce utile pour vous ?
Faire appel à JD2M, c’est choisir un accompagnement clair, rigoureux et adapté aux spécificités de la location meublée à Amiens. Un premier rendez-vous gratuit et sans engagement permet d’évaluer les gains potentiels selon votre projet.
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Les + :
Le rendement locatif brut moyen à Amiens avoisine les 6 %.
Les quartiers d’Étouvie et d’Amiens Nord sont généralement moins recommandés pour un investissement en location meublée, en raison d’un contexte d’insécurité et d’une attractivité plus faible auprès des étudiants et jeunes actifs.
Non, l’intervention d’un expert-comptable LMNP à Amiens n’est pas obligatoire. Cependant, si vous optez pour le régime réel (souvent le plus avantageux fiscalement), faire appel à un professionnel est fortement recommandé. Il vous aidera à tenir une comptabilité conforme, à amortir votre bien et à sécuriser vos déclarations fiscales.
Article rédigé par Stéfano Demari
