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Mis à jour le 17/07/2025
Reims gagne en popularité auprès des investisseurs grâce à un marché immobilier encore accessible.
Ville dynamique avec une population étudiante en croissance, elle accueille aussi chaque année de nombreux jeunes actifs. Sa localisation stratégique, proche de Paris et au cœur de la région Grand Est, renforce son attractivité. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer en LMNP à Reims.
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À Reims, le prix moyen au mètre carré tourne autour de 2 500 €. Il est donc bien inférieur à celui d’autres grandes villes comme Paris (environ 10 500 €/m²), Lyon (5 500 €/m²) ou Rennes (4 500 €/m²).
Néanmoins, sur les 10 dernières années, les prix à Reims ont progressé d’environ 30 %. Si la tendance se confirme, investir dans cette ville peut donc permettre de bénéficier d’une plus-value intéressante à la revente.
Reims compte plus de 30 000 étudiants, grâce notamment à l’Université de Reims Champagne-Ardenne et plusieurs écoles spécialisées comme l’ICOGES et l’ESAD. La ville dispose aussi de pôles de recherche reconnus dans l’agroalimentaire et les sciences de la vie.
Cette dynamique entraîne une forte demande locative. La ville de Reims compte 71 % de locataires, essentiellement concentrés dans les quartiers proches des campus et du centre-ville.
Située à seulement 45 minutes de Paris en TGV, Reims attire les actifs franciliens à la recherche d’un cadre de vie plus calme.
La métropole dispose aussi d’un réseau de transports performant, avec deux lignes de tramway et un réseau dense de bus.
Cela entretient une forte demande pour des logements bien situés et facilement accessibles.
Ces quartiers, réputés pour leur patrimoine architectural remarquable, concentrent plus de 10 000 logements et figurent parmi les plus prisés de Reims. Leur attractivité touristique — près d’un million de visiteurs par an — alimente une forte demande locative.
Les logements meublés y affichent généralement des taux d’occupation élevés, souvent compris entre 65 % et 80 %, en particulier pour les séjours de courte et moyenne durée.
Proches de grandes écoles comme Sciences Po, Neoma Business School (plus de 5 000 étudiants) et l’ESAD, ces quartiers se caractérisent par une forte demande de la part des étudiants.
Le taux de locataires y atteint 75 %, avec une part importante de colocations et résidences étudiantes.
Ces quartiers résidentiels comptent près de 8 000 logements. Les habitants apprécient leur calme et la proximité du centre-ville (à moins de 10 minutes en transport).
Les prix au m² y ont augmenté de 15 % ces 5 dernières années. La rentabilité locative moyenne y reste stable, autour de 5 %.
Ils représentent environ 60 % des demandes locatives à Reims et sont surtout recherchés par les étudiants et les jeunes actifs.
Voici quelques chiffres pour 2025 :
| Type de bien | Prix moyen au m² | Taux de vacance locative |
|---|---|---|
| Studio | 2 800 € | 4 % |
| T1 | 2 700 € | 5 % |
| T2 | 2 600 € | 6 % |
La colocation consiste à diviser un logement en plusieurs chambres louées séparément, ce qui permet généralement d’augmenter la rentabilité locative de 15 à 20 %.
À Reims, les quartiers de Saint-Remi et Clairmarais, proches des établissements d’enseignement supérieur et du centre-ville, enregistrent une demande étudiante dynamique.
Environ 22 % des étudiants rémois sont en colocation.
Vous pouvez aussi investir dans une résidence étudiante à Reims. Ces logements meublés, situés principalement dans les quartiers Croix-Rouge, Saint-Remi et dans le centre-ville, bénéficient d’une forte demande toute l’année.
La gestion est confiée à un exploitant professionnel qui s’occupe de la location, de l’entretien et des services comme l’accueil ou la sécurité. Ce gestionnaire garantit souvent le versement d’un loyer, même en cas de vacance locative. La rentabilité moyenne se situe entre 3,5 % et 4 % brute.
Le loyer moyen d’un studio à Reims se situe autour de 440 € par mois. Avec un prix moyen au mètre carré autour de 2 700 €, cela permet d’atteindre un rendement brut compris entre 6 % et 7,2 %.
Ce rendement dépasse celui observé dans des métropoles plus grandes comme Marseille (environ 5,2 %), Lyon (environ 5 %), Paris (3 à 4 %) ou Nantes (5,5 %).
Notez également que le taux de vacance locative reste inférieur à 5 %. Les délais de relocation, quant à eux, sont généralement inférieurs à 10 jours.
Le propriétaire-bailleur a accès à deux régimes fiscaux pour déclarer ses revenus aux impôts: le régime réel simplifié et le micro BIC.
Le régime micro-BIC s’applique lorsque les recettes annuelles de la location meublée restent en dessous de certains plafonds. Ce régime prévoit un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans possibilité de déduire d’autres charges ou amortissements.
Il reste simple à gérer, mais il est souvent moins avantageux fiscalement si vos charges sont importantes.
Vous souhaitez déclarer vos revenus de location meublée au régime Micro BIC, mais vous avez du mal à finaliser votre déclaration seul ?
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| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location de longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
Le régime réel simplifié, quant à lui, permet d’optimiser sa fiscalité grâce à la déduction des charges réelles et des amortissements. Cela peut fortement réduire votre base imposable :
Le régime réel simplifié permet souvent de réaliser des économies d’impôt importantes dès lors que les charges et amortissements cumulés dépassent 50 % (ou 30 %) des recettes annuelles.
Le régime réel simplifié nécessite de tenir une comptabilité. Vous devez enregistrer l’ensemble de vos charges et calculer vos amortissements. Tous ne se calculent pas de la même façon.
Pour profiter pleinement des avantages de ce régime, vous pouvez vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP, comme JD2M. Nous accompagnons plus de 40 000 clients chaque année.
Pour connaître le montant des impôts en fonction du régime que vous choisirez, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur.
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Pour louer un bien en LMNP, vous devez déclarer votre activité. Il faut vous enregistrer auprès du guichet unique de l’INPI dans les 15 jours suivant la mise en location de votre bien.
Vous recevrez un numéro de SIRET et votre activité sera inscrite au Registre National des Entreprises (RNE). Toutes vos informations seront automatiquement transmises aux impôts.
Reims n’est pas classé en zone tendue. Les bailleurs ne sont donc pas soumis à l'encadrement des loyers. Vous pouvez fixer librement vos tarifs.
Le loyer moyen observé tourne autour de 10 €/m², mais il faut l’ajuster en fonction du quartier et de la qualité des prestations du logement.
| Quartier | Loyer moyen au m² |
|---|---|
| Centre-ville | 12 € |
| Clairmarais | Entre 10,5 et 11,5 € |
| Saint-Remi | 10 € |
| Croix-Rouge | Entre 9,5 et 10 € |
| La Neuvillette | Entre 9 et 9,5 € |
Pour louer un bien en meublé de tourisme (autre que votre résidence principale), vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage.
Cette démarche permet de transformer un logement classique en location touristique. Pour cela, vous pouvez contacter le service urbanisme de la mairie de Reims ou passer par la plateforme declaloc.fr.
Il faut aussi déposer une déclaration préalable à la mairie. Dès réception, vous obtiendrez un numéro de déclaration qui devra apparaître dans toutes vos annonces de location.
Pour cela, il faut utiliser :
Là aussi, vous pouvez faire cette déclaration en ligne via le site declaloc.fr. C’est la solution recommandée.
Enfin, vous devrez percevoir la taxe de séjour auprès des touristes et la reverser à la Métropole Grand Reims via la plateforme de télédéclaration. Pour toute question sur la taxe de séjour, vous pouvez appeler le 03 26 77 45 10 ou envoyer un mail à reims@taxesejour.fr.
Vous devez obligatoirement déclarer vos recettes locatives (micro-BIC) ou votre résultat d’activité (régime réel) aux impôts. Ces montants seront ajoutés aux autres revenus de votre foyer pour le calcul de votre impôt sur le revenu.
Pour cela, il faut envoyer le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222) en même temps que votre déclaration annuelle de revenus (formulaire 2042).
Au régime réel simplifié, vous devez préalablement remplir et télétransmettre aux impôts une liasse fiscale LMNP (formulaires cerfa 2031, 2033 et annexes), au plus tard en mai.
Le régime réel simplifié nécessite de tenir une comptabilité rigoureuse. Cette obligation permet de suivre précisément vos recettes et dépenses liées à votre activité de location meublée.
Grâce à ce régime, vous pouvez réduire votre impôt en déduisant plusieurs charges, ainsi que l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des équipements.
Par ailleurs, vous devez remplir et déposer des déclarations fiscales spécifiques, notamment les formulaires 2031 ou 2033, selon la nature de votre activité. Vous devez aussi gérer d’éventuelles régularisations en cas d’erreurs ou d’ajustements.
Pour ces raisons, de nombreux loueurs en LMNP décident de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé. Cela garantit de profiter pleinement des avantages de ce régime et de réaliser des économies d’impôts.
Nous accompagnons plus de 40 000 clients chaque année. En moyenne, ils réalisent une économie de 10 000 € sur 5 ans. Nous avons déjà réalisé plus de 170 000 liasses fiscales.
Nous pouvons vous accompagner pour déclarer votre activité à l’INPI. Vous pouvez aussi confier votre comptabilité à notre cabinet d’Expertise-Comptable. Si vous optez pour l’offre « Intégrale », celui-ci vérifiera la saisie de vos éléments comptables, calculera vos amortissements et établira votre liasse fiscale.
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
Si vos charges et amortissements sont supérieurs à 50 % (ou 30 %) de vos recettes locatives, le régime réel simplifié est plus intéressant que le micro-BIC. Ce régime permet de réduire significativement votre imposition.
Les secteurs de Jean-Jaurès, Clairmarais, Saint-Rémi, Courlancy ou encore le campus Croix-Rouge présentent un bon équilibre entre prix d’achat et demande locative, notamment auprès des étudiants et jeunes actifs.
Oui. Les prix d'achat restent accessibles comparés à d'autres grandes villes. La présence d’une forte population étudiante et la proximité avec Paris assurent une demande locative soutenue. La rentabilité brute varie de 5 à 7 % selon le bien et son emplacement.
Les petites surfaces (studio ou T1 bis de 15 à 30 m²) répondent à un besoin existant. Elles se louent généralement facilement, génèrent un bon rendement et nécessitent un investissement initial plus faible.
La location meublée est en principe exonérée de TVA. Elle devient assujettie si vous proposez au moins 3 services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, ménage, linge). Il est alors possible de récupérer la TVA sur l’achat du bien, à condition de conserver le logement pendant 20 ans.
La récupération est aussi envisageable dans certaines résidences gérées (EHPAD, résidences étudiantes). En dehors de ces cas, la TVA n’est pas récupérable.
Article rédigé par Stéfano Demari
