Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
Pour un investisseur immobilier qui souhaite exercer son activité par le biais d'une SCI (société civile immobilière), l'une des décisions les plus importantes concerne le choix du régime d'imposition. Relever du régime de la SCI à l'IR ou à l'IS entraîne en effet des répercussions importantes sur l'activité : ce choix conditionne non seulement la manière dont les loyers sont imposés, mais également la fiscalité applicable en cas de revente, ainsi que les possibilités de transmission. Autant de facteurs qui ont un impact sur la stratégie patrimoniale globale.
Quelles différences entre ces deux régimes ? Quels sont leurs avantages et leurs inconvénients respectifs ? Voici les principaux repères pour vous aider à y voir plus clair dans le cadre de votre activité de location.
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique encadrée par les articles 1832 et suivants du Code civil. Comme son nom l'indique, elle a pour objet d'exercer une activité civile, et non commerciale, ce qui restreint les activités qu'il est possible d'exercer en son sein.
Une telle structure sert donc principalement à l'acquisition, la détention, la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier. Certaines activités accessoires, comme la location meublée, peuvent toutefois être exercées au sein d'une SCI, dans certaines limites.
Cette forme juridique constitue une alternative à l'indivision en cas d'achat à plusieurs. Chaque associé reçoit des parts sociales dont le nombre est en général proportionnel à son apport, et qui déterminent les revenus qu'il peut en retirer par la suite.
Parmi les principales différences avec l'indivision figure notamment la possibilité de transmettre progressivement des parts sociales à des héritiers, plutôt que de transmettre directement un ou plusieurs biens.
En revanche, les associés de la SCI ne sont pas les propriétaires directs des biens immobiliers détenus par la SCI : ces derniers appartiennent à la société.
En matière d'imposition, deux possibilités existent pour les revenus générés par une SCI :
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Les + :
La SCI à l'IR fonctionne selon le principe dit de « transparence fiscale ». Concrètement, la société n'est pas imposée en tant que telle : ce sont les associés qui sont imposés personnellement sur leur part des résultats de la SCI.
Les loyers perçus par la SCI sont répartis entre les associés à proportion de leurs quotes-parts respectives. Chaque associé déclare ensuite ces revenus dans sa déclaration de revenus personnelle.
Lorsque la SCI donne ses biens en location nue, les revenus relèvent en principe des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. L'amortissement du bien n'est pas possible dans le cadre d'une SCI à l'IR.
En cas de vente, la plus-value est calculée selon les règles des plus-values immobilières des particuliers : impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Des abattements pour durée de détention s'appliquent à partir de la 6e année de détention, jusqu'à une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe peut s'ajouter lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Lorsque la SCI opte pour l'IS, elle devient un contribuable autonome, distinct de ses associés. Le résultat fiscal est déterminé à l'échelle de la société, qui paie l'impôt en son propre nom.
La SCI doit alors tenir une comptabilité commerciale complète et établir chaque année un bilan, un compte de résultat et des annexes. Elle peut déduire les charges engagées dans l'intérêt de la société et bénéficie du mécanisme de l'amortissement pour le bien immobilier (hors terrain).
Le bénéfice est imposé au taux normal de 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice, sous conditions : chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros, capital entièrement libéré et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques.
Une SCI à l'IS remplissant les conditions du taux réduit réalise un bénéfice fiscal de 60 000 €. L'impôt sur les sociétés dû se calcule en deux tranches :
L'IS total s'élève donc à 10 750 €, avant toute distribution de dividendes aux associés.
Attention cependant : les dividendes, une fois distribués, subissent une seconde imposition. Pour les associés personnes physiques, deux possibilités existent :
À la revente d'un bien par une SCI à l'IS, la plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien. Les amortissements déduits viennent donc augmenter la plus-value, qui est imposée à l'IS sans abattement pour durée de détention.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Loyers imposés directement chez les associés, au prorata des parts. Barème progressif de l'impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. |
Bénéfice imposé au niveau de la société. IS à 25 % (15 % jusqu'à 42 500 € sous conditions). |
| Sortie des fonds | Pas d'imposition supplémentaire : les revenus sont déjà imposés chez les associés, qu'ils soient distribués ou non. | Dividendes imposés au PFU de 31,4 % ou, sur option, au barème progressif après abattement de 40 %. |
| Détermination du résultat | Revenus fonciers en location nue. Pas d'amortissement possible. |
Résultat déterminé selon les règles applicables aux sociétés. Amortissement du bien possible. |
| Imposition de la plus-value | Plus-values immobilières des particuliers. Abattements progressifs selon la durée de détention. |
Plus-value calculée sur la valeur nette comptable, amortissements déduits. Pas d'abattement pour durée de détention. |
| Obligations comptables | Allégées (pas de comptabilité commerciale complète). | Comptabilité commerciale complète, bilan et compte de résultat annuels. |
| Transmission | Possibilité de transmettre progressivement des parts sociales par donation. | Possibilité de transmettre progressivement des parts sociales par donation. |
La SCI à l'IR présente une certaine simplicité de fonctionnement. Elle évite la tenue d'une comptabilité commerciale complète, reste cohérente avec une logique patrimoniale de détention longue et permet de bénéficier des abattements pour durée de détention en cas de revente d'un ou plusieurs biens.
Du côté des inconvénients, les bénéfices de la SCI sont imposés directement chez les associés, même s'ils ne perçoivent pas systématiquement ces sommes. L'absence d'amortissement peut aussi conduire à un revenu imposable plus élevé, surtout pour des associés fortement imposés.
Une SCI à l'IR semble donc davantage adaptée à une logique de détention patrimoniale et de transmission qu'à un objectif d'optimisation de trésorerie à court terme.
L'avantage principal concerne la fiscalité courante : les taux de l'IS sont souvent plus faibles que les tranches élevées du barème progressif, et ils s'appliquent à un résultat réduit par l'amortissement. Il faut toutefois garder à l'esprit la seconde imposition en cas de versement de dividendes.
En contrepartie, l'imposition de la plus-value peut s'avérer nettement plus lourde lorsqu'un bien est revendu, puisque les amortissements pratiqués augmentent la plus-value et qu'aucun abattement pour durée de détention ne s'applique.
La SCI à l'IS s'adresse donc plutôt aux investisseurs souhaitant développer un parc immobilier au sein de la société, sans nécessairement distribuer régulièrement des dividendes.
Pour choisir entre une SCI à l'IR ou à l'IS, il est essentiel d'identifier clairement l'objectif principal de la société. Le régime fiscal influence en effet la manière dont les loyers sont imposés, la capacité à capitaliser au sein de la société, ainsi que la fiscalité applicable lors de la revente ou de la transmission des parts :
Il est également important d'opérer un choix de régime fiscal cohérent avec la situation de chacun des associés, afin d'éviter un déséquilibre trop important entre eux.
Une SCI à l'IR n'a, en principe, pas vocation à exercer une activité de location meublée, considérée comme commerciale sur le plan fiscal. Il est donc important de respecter le seuil de tolérance fixé par l'administration fiscale pour la part des recettes issues de cette activité.
L'administration peut s'intéresser de près à une SCI qui semble exercer une activité de location meublée importante, par exemple lorsqu'un bien est régulièrement loué sur une plateforme de location saisonnière.
En cas de requalification, les conséquences peuvent s'avérer lourdes : assujettissement de la SCI à l'IS, remise en cause des économies fiscales réalisées, voire nouveau calcul de la plus-value pour les biens vendus.
Une erreur fréquente au moment de choisir le régime d'imposition d'une SCI consiste à se focaliser uniquement sur la fiscalité à court terme.
De nombreux investisseurs comparent les deux régimes en ne regardant que l'imposition des loyers pendant les premières années d'exploitation. Cela peut les conduire à se tourner directement vers une SCI à l'IS, sans anticiper la question de la revente des biens ou de la sortie du patrimoine.
Or, si la SCI à l'IS est souvent plus avantageuse pour l'imposition des revenus, l'économie fiscale réalisée au départ peut être en partie, voire largement, compensée par une fiscalité plus lourde au moment de la revente du bien ou de la transmission du patrimoine.
Le choix de la SCI à l'IS mérite donc de ne pas être opéré trop rapidement, d'autant que l'option devient irrévocable après les cinq premiers exercices. Une décision prise pour optimiser la fiscalité à un moment donné peut alors devenir difficile à corriger par la suite. C'est pourquoi le choix entre SCI à l'IR ou à l'IS gagne à être envisagé dans une perspective de long terme.
Une autre erreur courante consiste à reproduire un montage observé chez d'autres investisseurs, sans analyser sa propre situation patrimoniale. Dans l'investissement immobilier, certaines structures ou stratégies sont parfois présentées comme des solutions universelles.
Pourtant, la pertinence d'une structure dépend de nombreux paramètres : la situation fiscale des associés, leur horizon d'investissement, leur objectif de revenus ou de capitalisation, leur stratégie de transmission ou encore la nature des biens détenus. Une solution adaptée à un investisseur fortement imposé cherchant à capitaliser sur le long terme ne sera pas nécessairement pertinente pour un investisseur dont l'objectif principal est de percevoir des revenus complémentaires.
En somme, arbitrer entre une SCI à l'IR ou à l'IS s'inscrit dans une stratégie globale. Selon la situation, il peut aussi être intéressant d'envisager la création d'une SARL de famille.
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La différence principale porte sur le niveau d'imposition. En SCI à l'IR, les associés sont imposés directement sur leur part des loyers, au barème progressif de l'impôt sur le revenu. En SCI à l'IS, la société est imposée sur son bénéfice, puis les associés le sont à leur tour sur les dividendes qu'ils perçoivent.
Oui, une SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés auprès de l'administration fiscale. Cette option peut être révoquée jusqu'à la fin du 5e exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée. Au-delà, elle devient irrévocable. (Source : bofip.impots.gouv.fr)
La SCI à l'IS permet souvent de réduire l'imposition des loyers, grâce aux taux de l'IS et à l'amortissement. La rentabilité globale dépend toutefois fortement de la stratégie de distribution, de la durée de détention et des conditions de revente du bien.
La plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire après déduction des amortissements pratiqués. Elle est imposée à l'IS, sans abattement pour durée de détention, contrairement au régime des plus-values des particuliers.
Une tolérance existe tant que les recettes issues de la location meublée ne dépassent pas, en principe, 10 % des recettes totales hors taxes de la SCI. Au-delà, la SCI devient passible de l'impôt sur les sociétés.
Lorsque la stratégie vise la détention longue et la transmission progressive du patrimoine, la SCI à l'IR est souvent privilégiée, notamment grâce aux abattements pour durée de détention en cas de revente. Le choix dépend toutefois de la situation fiscale de chaque associé.
L'IS peut être adapté lorsque l'objectif est de capitaliser au sein de la société et de réinvestir les loyers. Il reste important d'anticiper la fiscalité applicable lors de la revente et lors de la distribution des bénéfices avant de choisir ce régime.
Le taux normal de l'IS est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice, sous conditions : chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros et capital entièrement libéré, détenu à au moins 75 % par des personnes physiques. (Source : impots.gouv.fr)
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