L'essentiel :
Un meublé de tourisme est un logement meublé loué en entier à une clientèle de passage, pour de courts séjours. Le mettre en location suppose de respecter une série d'obligations : déclaration en mairie, enregistrement, collecte de la taxe de séjour et règles fiscales propres à cette activité. La loi Le Meur de 2024 a par ailleurs creusé l'écart fiscal entre meublés classés et non classés, avec un plafond micro-BIC fixé à 15 000 € par an pour les non classés.
Voici le cadre applicable en 2026
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Selon l'article L324-1-1 du Code du tourisme, un meublé de tourisme désigne un bien meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Le logement est mis à la disposition exclusive du locataire, pour un séjour à la journée, à la semaine ou au mois. La durée de location ne doit pas excéder 90 jours consécutifs à un même client par année civile.
Le bien loué peut être une résidence secondaire, un logement entièrement dédié à la location courte durée ou une résidence principale. Dans ce dernier cas, la location en meublé de tourisme est en principe limitée à 120 jours par an dans les communes ayant instauré un numéro d'enregistrement, certaines pouvant abaisser ce plafond à 90 jours.
Cette forme de location se distingue du bail meublé classique, dans lequel le locataire établit sa résidence principale, du bail mobilité, réservé aux personnes en situation de mobilité temporaire comme les salariés en mission ou les stagiaires et de la chambre d'hôtes, où le propriétaire reste présent sur place pendant le séjour. Ces distinctions sont détaillées dans notre article sur la différence entre location saisonnière et meublé de tourisme.
Bon à savoir :
Le meublé de tourisme peut être classé ou non classé. Cette distinction a pris une importance particulière depuis la loi Le Meur : les plafonds de recettes et les abattements applicables au régime micro-BIC diffèrent selon la catégorie du logement.
Le classement relève d'une démarche volontaire : rien n'oblige un propriétaire à faire évaluer son bien pour le proposer à la location saisonnière. Celui qui souhaite l'obtenir s'adresse à un organisme évaluateur accrédité par le COFRAC (Comité français d'accréditation). Un inspecteur visite alors le logement et l'évalue selon une grille de 133 critères établie par Atout France, regroupés en trois catégories : équipements et aménagements, services aux clients, accessibilité et développement durable.
À l'issue de la visite, le bien se voit attribuer une note de 1 à 5 étoiles, valable cinq ans. Le coût de la procédure varie entre 100 et 250 € selon la taille du logement et la région.
Le classement joue sur deux plans. Sur le plan fiscal, l'abattement et le plafond du micro-BIC sont plus favorables que ceux applicables aux meublés non classés. Sur le plan commercial, il atteste d'un niveau de confort auprès des voyageurs, peut améliorer la visibilité du logement sur les plateformes de réservation et justifier un tarif à la nuitée plus élevé.
La procédure complète, les critères évalués et les points de vigilance sont réunis dans notre guide du classement d'un meublé de tourisme.
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Si vous mettez un meublé de tourisme en location, vous devez le déclarer auprès de la mairie de la commune où se situe le bien. Cette obligation résulte de l'article L324-1-1 du Code du tourisme.
La déclaration s'effectue à l'aide du formulaire Cerfa n° 14004. Cette formalité permet à la commune d'identifier les logements proposés à la location touristique sur son territoire.
Dans les communes qui ont instauré une procédure d'enregistrement, elle vous permet également d'obtenir un numéro d'enregistrement. Ce numéro doit ensuite apparaître sur chaque annonce de location, y compris celles publiées sur les plateformes de réservation.
Bon à savoir :
Lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur, c'est-à-dire lorsqu'il l'occupe au moins 8 mois par an, le Code du tourisme prévoit une dispense de déclaration. Certaines communes peuvent toutefois imposer des formalités spécifiques, notamment lorsqu'un dispositif d'enregistrement a été mis en place.
Paul loue son appartement sur une plateforme de réservation, dans une commune qui impose un numéro d'enregistrement. Il publie son annonce sans avoir effectué cette démarche. Paul risque le retrait de son annonce et une amende civile pouvant aller jusqu'à 5 000 €.
Pour se mettre en règle, il doit rapidement déclarer son meublé de tourisme auprès de la mairie où se situe le bien.
Si vous souhaitez louer une résidence secondaire en meublé de tourisme dans une commune soumise à autorisation préalable, vous devez obtenir une autorisation de changement d'usage avant de démarrer votre activité. La demande se fait directement auprès de la mairie de la commune où est situé le bien.
Cette obligation concerne principalement les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que les départements de la petite couronne francilienne : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne. D'autres communes peuvent également soumettre la location touristique à une autorisation préalable.
En revanche, lorsque le logement est aussi votre résidence principale, cette autorisation n'est pas nécessaire.
Attention : l'absence d'autorisation expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 50 000 €, ainsi qu'à une astreinte journalière dans certains cas.
L'ensemble des formalités préalables est repris dans notre guide des démarches en location de courte durée.
Bon à savoir :
La loi Le Meur a renforcé les pouvoirs des communes en matière de location touristique. Certaines peuvent désormais abaisser le plafond de location des résidences principales de 120 à 90 jours par an et durcir les règles applicables aux meublés de tourisme. Avant toute mise en location, vérifiez les dispositions en vigueur dans votre commune.
La taxe de séjour est due par le locataire. Le propriétaire la collecte auprès de ses occupants, puis la reverse à la commune ou à l'EPCI selon les modalités prévues localement.
Son montant varie selon la localisation et le classement du bien. Il est fixé par délibération du conseil municipal, dans les limites prévues à l'article L2333-30 du Code général des collectivités territoriales. Pour connaître le tarif applicable, vous pouvez vous renseigner auprès de votre mairie ou consulter le simulateur dédié sur le site des impôts.
Depuis janvier 2019, lorsqu'une location est conclue par l'intermédiaire d'une plateforme de réservation, celle-ci collecte généralement la taxe de séjour pour le compte du loueur et la reverse directement à la commune ou à l'EPCI. En cas de location en direct, la collecte et le reversement restent à votre charge.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a prévu d'instaurer un système d'enregistrement national centralisé pour les locations saisonnières.
Son entrée en vigueur, prévue pour le 20 mai 2026, a été retardée. La Direction générale des entreprises a précisé que la version finale du téléservice national sera accessible au second semestre 2026.
Une fois enregistré, vous obtiendrez un numéro unique national. Celui-ci devra figurer sur toutes vos annonces de location, qu'elles soient publiées sur une plateforme de réservation ou sur un site personnel. Les plateformes auront par ailleurs l'obligation légale de vérifier la validité de ce numéro avant toute publication d'annonce, sous peine de sanctions.
Les propriétaires qui ne respecteraient pas ces règles risquent 10 000 € d'amende pour défaut d'enregistrement et 20 000 € en cas de fausse déclaration (Code du tourisme, art. L. 324-1-1, V). La plateforme a également le droit de retirer une annonce publiée sans numéro valide, jusqu'à régularisation de la situation.
Les revenus tirés d'une activité de location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La fiscalité applicable dépend ensuite du classement du logement, du montant des recettes annuelles et du régime d'imposition retenu.
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Meublé non classé |
Meublé classé |
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Plafond du régime micro-BIC |
15 000 € |
83 600 € (revenus 2026) |
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Abattement forfaitaire |
30 % |
50 % |
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Part des recettes imposée |
70 % |
50 % |
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Au-delà du plafond |
Régime réel simplifié |
Régime réel simplifié |
Sous le plafond, le propriétaire d'un meublé non classé bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 % : l'administration fiscale ne retient que 70 % des recettes pour calculer le revenu imposable. Pour un meublé classé, l'abattement s'élève à 50 %. Dans les deux cas, aucune charge supplémentaire ne peut être déduite (CGI, art. 50-0).
Le plafond de 15 000 € applicable aux meublés non classés, entré en vigueur en 2025 dans le cadre de la loi Le Meur, a fortement réduit l'accès au micro-BIC pour les locations de courte durée.
Au-delà du plafond, ou sur option, vous relevez du régime réel simplifié, qui permet de déduire les charges effectivement supportées et d'amortir le bien, le mobilier et certains travaux. Le comparatif entre les deux régimes est développé dans notre article micro-BIC ou réel.
Camille perçoit 12 000 € de recettes annuelles grâce à la location de son meublé de tourisme.
Si son bien n'est pas classé, elle bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 %, soit un bénéfice imposable de 8 400 €. Elle reste sous le plafond du micro-BIC fixé à 15 000 € et peut donc continuer à relever de ce régime.
Si son bien est classé, elle reste sous le plafond du micro-BIC applicable aux meublés de tourisme classés (83 600 €) et bénéficie d'un abattement de 50 %. Son bénéfice imposable est alors de 6 000 €.
Le détail de l'imposition est développé dans notre article sur la fiscalité des meublés de tourisme, et le gain lié au classement dans celui consacré aux avantages fiscaux du classement.
Bon à savoir :
Depuis 2025, l'écart fiscal entre meublés de tourisme classés et non classés s'est nettement accentué. Au-delà de 15 000 € de recettes annuelles, le classement conditionne l'accès au régime micro-BIC.
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Depuis la loi Le Meur, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour les logements proposés à la location en meublé de tourisme lorsqu'ils sont soumis à une autorisation de changement d'usage. La mise en conformité suit un calendrier progressif :
depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location ;
à partir du 1er janvier 2028, cette interdiction concernera les logements classés F ;
à compter du 1er janvier 2034, seuls les logements présentant une classe énergétique comprise entre A et D pourront être loués en meublé de tourisme.
Un propriétaire bailleur soumis au régime réel peut déduire les dépenses engagées pour améliorer la performance énergétique du logement. Selon la nature des travaux réalisés, ces dépenses passent en charges ou en amortissements.
Les règles applicables à l'ensemble des locations meublées sont détaillées dans notre article sur le DPE en location meublée.
Pour situer votre propre cas, notre simulateur de régime fiscal pour la location saisonnière compare le micro-BIC et le régime réel à partir de vos recettes et de vos charges.
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Sources
Code du tourisme, articles L324-1-1 et L324-2-1
Code général des impôts, article 50-0
Code général des collectivités territoriales, article L2333-30
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale
Atout France, classement des meublés de tourisme
service-public.fr, location meublée de tourisme
Article rédigé par Stéfano Demari
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