Vous êtes propriétaire d’un bien et souhaitez le louer en meublé ? Vous ne savez pas comment rédiger le bail, ou quel est le modèle de contrat de location meublé adapté à votre besoin ? Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir pour établir un bail de location meublée sans risque d’erreur !
JD2M met à votre disposition des modèles de baux gratuits pour la location meublée :
Pour bien comprendre toutes les spécificités liées aux contrats de location meublée, découvrez la vidéo explicative de Baptiste Bochart, juriste chez JD2M.
Un contrat de location meublée désigne un document juridique liant le bailleur et son locataire lors de la mise à disposition d’un logement meublé.
Pour établir un contrat de location meublée, il faut donc que le bien mis en location soit considéré comme un logement meublé. Le logement doit être équipé, au minimum, de l’ensemble des meubles et fournitures listés par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
Consultez la liste des équipements obligatoires
Le bail meublé doit contenir la mention des nom, prénom et adresse du propriétaire, et éventuellement du mandataire s’il y a lieu.
Dans le cas d’un logement en indivision, les informations de chacun des indivisaires devront figurer sur le bail.
De la même manière, le bail devra mentionner l’identité du ou des locataires, et être signé par au moins un parent ou tuteur dans le cas d’un mineur.
L’un des grands avantages de la location meublée, est qu’elle ouvre aux propriétaires le choix entre différents types de contrat, dont les durées peuvent varier.
Dans la plupart des cas, la durée du bail sera fixée à l’avance et devra figurer sur le contrat, qui prendra fin à son échéance.
Toutefois, dans le cas d’un bail meublé longue durée, c’est la durée minimale du bail, d’au moins un an, qui devra être indiquée.
Il convient de porter une attention particulière au choix de la durée d’un contrat de location de meublé en longue durée car c’est cette dernière qui sera prise en compte pour la tacite reconduction du contrat.
Le locataire peut quitter le logement meublé à tout moment, à condition de respecter un préavis d’1 mois. Il n’a pas à motiver sa décision.
Il dispose de plusieurs moyens pour transmettre son congé au bailleur :
Dans tous les cas, le préavis débute toujours à la date de réception du congé par le bailleur.
Contrairement au locataire, le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, et en respectant un préavis de 3 mois.
Le congé doit obligatoirement reposer sur l’un des motifs légaux suivants :
Notez qu’il existe des protections spécifiques pour certains locataires. Ainsi, les personnes de plus de 65 ans ne peuvent se voir donner congé par le bailleur que dans des conditions strictes. Dans certains cas, le bailleur doit justifier d’un motif légal valable et parfois proposer un relogement adapté avant de pouvoir récupérer son bien.
Si le bailleur remet un congé qui ne respecte pas la loi, celui-ci peut être annulé. Le locataire reste dans le logement et le bail se poursuit automatiquement.
Dans les cas graves, le bailleur personne physique risque une amende pouvant atteindre 6 000 €.
Il est parfaitement possible de conclure un contrat entre particuliers, sans l’intervention d’un tiers. Toutefois, procéder de la sorte demande de porter une attention particulière au moment de la rédaction du bail de location meublée, et ce quel que soit son type.
À ce titre, il peut être utile de recourir à un modèle de bail téléchargeable en PDF ou Word que vous pourrez compléter avec vos informations personnelles.
Attention, dans le cadre d’un bail meublé longue durée, ou d’un bail mobilité, certains éléments doivent impérativement figurer sur le bail.
Pour être valable, un contrat de location meublée doit impérativement contenir :
Le bail de location doit également mentionner les éléments relatifs à son exécution, à savoir :
À noter :
Dans certaines communes, les loyers sont soumis à un encadrement. Il convient donc de se renseigner à l’avance si le logement est situé dans une telle zone. Si c’est le cas, le contrat devra également mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
En cas de contrat étudiant ou de bail mobilité, il est nécessaire d’ajouter le motif justifiant l’établissement d’un tel type de bail.
Si elle n’est pas obligatoire, il reste fortement recommandé de prévoir une telle clause dans un contrat de location meublée, afin de se prémunir contre les risques de dégradations et d’impayés.
Attention toutefois : le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser celui de deux mois de loyer hors charges. Il ne peut être modifié pendant toute l’exécution du contrat.
Au départ du locataire, le délai pour restituer le dépôt de garantie est de deux mois, et passe à un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. En cas de retenue, il est capital de conserver les preuves des dégradations, comme :
Si le bailleur restitue le dépôt de garantie après le délai légal, il doit verser au locataire une somme égale à 10 % du loyer mensuel par mois de retard. Par exemple, pour un loyer de 600 € et un retard de 2 mois dans la restitution du dépôt, le bailleur devra verser 120 € (60 € par mois de retard) en plus du dépôt de garantie au locataire.
Notez enfin que si le loyer est payé trimestriellement, le versement d’un dépôt de garantie n’est pas possible.
À noter :
En cas de bail mobilité, le bailleur a l’interdiction de demander le versement d’un dépôt de garantie, cette interdiction doit par ailleurs être rappelée par écrit dans le bail.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, le bailleur a l’obligation de faire figurer une clause résolutoire dans le bail de location. Celle-ci définit les situations dans lesquelles le bailleur peut rompre le contrat, sans avoir besoin de saisir un juge.
Les motifs obligatoires à inclure sont le non-paiement du loyer et/ou des charges et le non-versement du dépôt de garantie.
Il est possible aussi d’ajouter d’autres motifs, tels que :
À l’inverse, certaines clauses sont considérées comme abusives et sont donc interdites dans un bail meublé. Par exemple, le bailleur ne peut pas :
Vous pouvez retrouver l’ensemble des clauses interdites sur le site Service-Public.
L’encadrement des loyers est un dispositif légal qui fixe des limites à l’augmentation du loyer lors de la mise en location d’un logement dans le cadre d’un bail d’habitation classique ou d’un bail mobilité. Il concerne principalement les zones dites « tendues ». Dans ces communes, l’offre de logements disponibles est nettement inférieure à la demande.
Lors de la relocation d’un logement situé en zone tendue, le bail doit indiquer le dernier loyer appliqué si le locataire précédent a quitté le logement depuis moins de 18 mois. Le nouveau loyer ne pourra pas dépasser ce montant, sauf dans certains cas précis :
Dans certaines communes situées en zone tendue, les règles sont encore plus strictes. Le bail doit alors indiquer :
En pratique : le bailleur ne peut pas demander plus que ce loyer majoré, sauf si le logement offre des prestations exceptionnelles (surface plus grande, confort supérieur, équipements particuliers). Dans ce cas, il peut alors ajouter un complément de loyer.
Le bail peut inclure une clause d’indexation. Celle-ci autorise le bailleur à réviser le loyer chaque année. Cette clause doit préciser :
Exemple : pour un loyer de 800 € et un IRL ayant augmenté de 2 % sur un an, le loyer révisé sera de 816 €.
En tant que bailleur d’un logement meublé, un certain nombre d’obligations seront à votre charge :
Tout comme le propriétaire, le locataire se doit de respecter certaines obligations :
Le choix du contrat de location meublée est déterminé par la situation de votre locataire. Le logement loué sera-t-il sa résidence principale ?
Dès lors qu’il est clairement établi que le logement meublé va devenir la résidence principale de votre locataire, il vous faudra établir un contrat de location meublée longue durée, qui est la forme obligatoire pour un bail meublé en résidence principale, réglementé par la loi du 6 juillet 1989.
Rappel : La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.
Téléchargez gratuitement le modèle de contrat « résidence principale du locataire » (en PDF, Word ou bail numérique) :
Le bail de location meublée est établi pour une durée minimale d’un an, et est reconduit automatiquement à échéance.
Si vous souhaitez y mettre un terme, vous devrez respecter un délai de préavis de 3 mois avant la date anniversaire du contrat et motiver votre décision.
À noter :
Le délai de préavis ne commence à courir qu’à réception du congé par le locataire. Pour éviter tout litige, respectez les conditions imposées par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.
Dans le cas d’un locataire étudiant, vous pouvez choisir de conclure un bail meublé étudiant, qui est une variante au bail de location longue durée, et qui permet de ramener la durée du contrat à 9 mois.
Il suffit pour cela de préciser la nature du bail sur le contrat, et de recueillir la preuve du statut d’étudiant du locataire.
En contrepartie, le bail n’est pas reconductible, et prend fin à la date prévue, sans qu’il soit nécessaire de délivrer un congé à votre locataire.
Ce type de contrat peut se révéler particulièrement intéressant si vous souhaitez pouvoir profiter de votre bien une partie de l’année, notamment la période estivale.
Sur le même principe que le bail meublé étudiant, vous pouvez louer votre bien en vertu d’un bail meublé mobilité.
D’une durée comprise entre 1 et 10 mois, il peut être établi seulement si le locataire justifie, à la date de prise d’effet du bail, se trouver dans l’une des situations prévues par la loi, liées à sa formation ou son activité professionnelle. Le motif justifiant sa constitution doit impérativement figurer sur le bail.
Il est possible de modifier la durée du bail une fois, par avenant, et en cours de bail, à condition que la durée de location totale n’excède pas celle de 10 mois.
Attention, car le bail meublé mobilité n’est pas reconductible. Si le locataire souhaite rester dans le bien et que vous l’acceptez, il vous faudra conclure un bail meublé longue durée.
Si vous destinez votre logement à l’accueil d’une clientèle saisonnière, vous pouvez louer votre bien en vertu d’un bail de location saisonnière meublée. En ce cas, le bail peut être établi pour une durée comprise entre 1 et 90 jours et prend fin à la date prévue par le contrat.
À noter : Il existe une limite maximale de 90 jours d’occupation consécutifs par une même personne.
Téléchargez gratuitement le modèle de contrat de location saisonnière :
Pensez toutefois à vérifier au préalable l’absence d’une clause d’habitation bourgeoise dans le règlement de copropriété de votre immeuble. Elle pourrait vous empêcher de louer votre bien en vertu d’un bail saisonnier.
À noter : Louer un logement en vertu d’un bail saisonnier peut amener des formalités supplémentaires, comme une déclaration en mairie, ou l’obtention d’une autorisation de changement d’usage avant de démarrer votre activité.
Vous avez enfin la possibilité de conclure un bail résidence secondaire du locataire, aussi appelé bail code civil.
Ce cas de figure particulier concerne les logements que les locataires occuperont à titre de résidence secondaire, conservant leur résidence principale par ailleurs. Il concerne également les cas où le contrat de location est conclu avec une société.
À noter :
Le bail code civil (ou contrat résidence secondaire du locataire) ne comporte aucune clause obligatoire, il est donc largement recommandé de s’adresser à un professionnel pour l’établissement de ce type de contrat.
Si vous louez un logement en colocation, vous avez le choix entre deux types de contrats : un bail collectif ou un bail individuel.
Avec un bail collectif, tous les colocataires signent un seul contrat qui les lie ensemble au propriétaire :
Ce type de bail facilite la gestion pour le propriétaire car il n’a qu’un seul contrat à suivre et un seul paiement à contrôler. En revanche, il présente un risque plus élevé pour les colocataires.
Avec le bail individuel, chaque colocataire signe un contrat séparé. Le loyer et les charges sont payés individuellement, chacun étant responsable uniquement de sa part. Cette solution facilite la gestion des dépôts de garantie pour les colocataires, notamment pour ceux souhaitant bénéficier de la garantie Visale. Elle limite aussi les risques en cas de départ d’un colocataire, car la résiliation d’un contrat n’affecte pas les autres occupants.
Dans tous les cas, il est important de prévoir dans le bail :
Les règles de résiliation de son contrat
: le bail doit indiquer le délai de préavis à respecter, la forme de notification (lettre recommandée, remise en main propre, etc.) et les conditions éventuelles pour récupérer son dépôt de garantie.
Dans le cas d’un bail de location meublée, la liste des pièces à annexer au contrat peut varier selon le type de bail. Toutefois, certaines sont obligatoires quel que soit le type de contrat.
Dans le cas d’un bail en résidence principale ou d’un bail mobilité, il doit se conformer au modèle établi par le décret du 30 mars 2016, dans les autres cas, sa forme est libre.
Il est capital que ce document soit établi de la manière la plus rigoureuse qui soit lors de l’entrée dans les lieux du locataire, car c’est sur la base de ce dernier que vous pourrez constater d' éventuelles dégradations à la sortie.
Dans le cas où une ou plusieurs personnes se sont portées caution pour votre locataire, il est nécessaire de faire figurer l’acte de cautionnement au contrat.
Il faudra donc annexer au contrat le document signé par la personne se portant caution en location meublée et qui, pour être valable, devra comporter un certain nombre de mentions.
La présence de cet inventaire annexé au contrat est capitale, puisqu’en son absence, la qualification de logement meublé peut être remise en cause par le locataire.
Il contient lui-même plusieurs documents :
Notez que depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peuvent plus être loués.
Depuis la loi Le Meur de 2025, les règles ont également été durcies pour les meublés touristiques : tout logement destiné à la location saisonnière doit disposer d’un DPE compris entre A et E.
Les logements classés F peuvent encore être loués jusqu’au 31 décembre 2033, mais les propriétaires devront réaliser des travaux afin d’améliorer la performance énergétique du logement avant cette échéance.
À partir de 2034, seuls les logements classés D ou mieux pourront être proposés à la location.
Vous devrez joindre au dossier de diagnostic technique déjà existant :
Ainsi que deux autres documents :
Il vous sera nécessaire de fournir au locataire un état descriptif des lieux, ainsi que de faire remplir à tous les occupants du logement loué une fiche individuelle de police.
Le fait de meubler un logement peut apparaître comme une contrainte ; Toutefois, louer en meublé permet à son propriétaire une plus grande souplesse dans la location de ce dernier, en plus de loyers souvent plus élevés.
À cela s’ajoute la fiscalité très avantageuse des meublés par rapport aux locations vides. Pour rédiger votre contrat ou déclarer vos impôts de location meublée, faites-vous assister par un professionnel de la fiscalité du meublé !
Le bail meublé longue durée conclu pour la résidence principale du locataire est établi pour une durée minimale d’un an. Il se reconduit automatiquement à échéance, sauf congé donné par le locataire ou le bailleur selon les conditions légales. Pour un bail étudiant, la durée minimale est de 9 mois, non reconductible. Le bail mobilité varie de 1 à 10 mois et n’est jamais reconductible.
Le locataire peut donner congé à tout moment mais il doit respecter un préavis d’un mois. Le bailleur dispose d’un préavis de trois mois avant la date anniversaire du contrat. Il a l’obligation de motiver sa décision (vente, reprise pour y habiter, motif légitime). Le congé doit être notifié par lettre recommandée, acte d’huissier ou remise contre récépissé.
La liste du mobilier obligatoire dans un logement meublé est fixée par le décret n° 2015‑981 du 31 juillet 2015. Elle comprend 11 éléments : literie avec couette ou couverture, dispositifs d’occultation dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien.
Chaque année, le bailleur peut réviser le loyer à la date convenue dans le contrat, en fonction de l’évolution de l’IRL publié par l’Insee. Pour faire ce calcul, il faut multiplier le loyer actuel par le rapport entre l’IRL du trimestre de révision et celui du même trimestre de l’année précédente. Cette révision est possible uniquement si le bail prévoit une clause d’indexation.
Le bail doit mentionner le loyer de référence fixé par la commune ou l’arrondissement. Le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut pas dépasser ce montant, sauf si le logement présente des prestations exceptionnelles (surface, confort, équipements), auquel cas un loyer majoré peut être indiqué.
Au forfait, le locataire paie chaque mois un montant fixe de charges. Le propriétaire ne pourra pas régulariser cette somme, même si les dépenses réelles sont plus faibles ou plus élevées. Les provisions avec régularisation, en revanche, sont ajustées chaque année selon les dépenses réellement supportées. Le propriétaire rentre dans ses frais, mais cela nécessite un suivi plus rigoureux.
Le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges pour une location vide de longue durée et deux mois de loyer hors charges pour une location meublée de longue durée ou un bail saisonnier. Si le loyer est payé trimestriellement, le versement d’un dépôt de garantie n’est pas possible.
La clause résolutoire énumère les manquements du locataire (impayés, défaut d’assurance, absence de dépôt de garantie, etc.) qui peuvent conduire le bailleur à demander la résiliation du bail. Elle ne produit pas d’effet automatique : une mise en demeure par huissier est obligatoire, suivie d’un délai d’un mois pour régulariser la situation. La résiliation effective ne peut intervenir qu’avec l’intervention du juge.
Certaines clauses sont interdites car abusives. Par exemple, le bailleur ne peut pas obliger le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie spécifique, imposer un paiement par prélèvement obligatoire, interdire l’hébergement de tiers ou prévoir des pénalités forfaitaires disproportionnées.
Il faut inclure l’état des lieux, l’acte de cautionnement (le cas échéant), l’inventaire des meubles et équipements, ainsi que le dossier de diagnostic technique comprenant le DPE, le constat des risques d’exposition au plomb et l’état des risques et pollutions.
Selon le type de bail, il faut peut-être ajouter le diagnostic amiante, l’état des installations d’électricité et de gaz, l’état des nuisances sonores aériennes, une notice d’information sur les droits et obligations des locataires et bailleurs et les extraits du règlement de copropriété.
Pour les locations saisonnières, un état descriptif des lieux et une fiche individuelle de police pour chaque occupant sont également requis.
Le bail individuel permet de sécuriser les paiements : chaque colocataire est responsable uniquement de sa part de loyer, et le départ d’un locataire n’affecte pas les autres. En revanche, il nécessite davantage de suivi, car chaque contrat doit être géré séparément. Le bail unique simplifie la gestion de la location, mais expose le propriétaire à un risque plus élevé : si un colocataire ne paie pas, les autres peuvent être tenus responsables et l’ensemble du loyer peut être compromis.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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