L'essentiel :
La création d'une LMNP consiste à déclarer son activité de loueur en meublé non professionnel auprès de l'administration. Cette démarche, obligatoire et gratuite, s'effectue entièrement en ligne, en principe dans les 15 jours suivant le début de l'activité.
Elle permet d’obtenir un numéro de SIRET. Bien que relativement simple, cette formalité peut entraîner de nombreux questionnements.
Quel régime fiscal choisir pour son LMNP ? Quelle date de début d’activité mentionnée ? Que faut-il faire ensuite ? Dans ce guide, nous vous expliquons concrètement les étapes à suivre pour démarrer votre activité dans les meilleures conditions.
Dans la majorité des cas, les loueurs en LMNP exercent en entreprise individuelle, c’est-à-dire seuls et en nom propre. Ils doivent faire leur déclaration de début d'activité sur le guichet unique de l’INPI. Il s’agit d’une démarche entièrement dématérialisée. L’ancien formulaire papier P0i n’existe plus.
Lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble le bien (époux, partenaires de PACS, héritiers, etc.), l'activité peut relever de l'indivision. Les démarches et les formalités diffèrent alors sensiblement de celles applicables à un propriétaire unique.
Enfin, certains investisseurs détiennent leur bien par l’intermédiaire d’une SCI. Une SCI peut exercer une activité de location meublée. Lorsque la location meublée reste accessoire, la SCI peut conserver son imposition à l’impôt sur le revenu (IR). En revanche, si l’activité de location meublée devient habituelle ou prépondérante, la SCI relève en principe de l’impôt sur les sociétés (IS).
Vous hésitez encore ? Consultez notre guide complet pour bien choisir la forme juridique de votre LMNP.
La création d'une LMNP coûte 0 €. L'immatriculation sur le guichet unique et l'obtention du numéro SIRET sont entièrement gratuites.
Les éventuels frais concernent les services d'accompagnement : expert-comptable, logiciel spécialisé, assistance administrative ou prestataire chargé de réaliser les formalités à votre place. L'administration ne facture aucun frais pour l'enregistrement de votre activité.
Il est recommandé d’effectuer les démarches liées à votre investissement locatif dès l’acquisition du bien, et avant sa première mise en location. Pour les loueurs au régime réel, renseigner la date d'achat comme date de début d'activité permet notamment de déduire les frais de notaire.
Avant de remplir le formulaire de création de votre LMNP, il vous faut choisir le régime fiscal le plus adapté à votre activité de location meublée. Cette décision peut avoir un impact direct sur le montant de vos impôts.
Le statut de loueur en meublé non professionnel donne accès à 2 régimes fiscaux :
Le régime micro-BIC : le loueur déclare ses recettes aux impôts et l’administration applique un abattement forfaitaire sur cette somme pour calculer son revenu imposable. Il n’est pas possible de déduire d’autres charges. Ce régime est ouvert sous conditions de respecter des plafonds de recettes ;
Le régime réel simplifié : il permet de déduire les charges réellement supportées et les amortissements du bien, du mobilier et des travaux.
Bon à savoir : Dans de nombreux cas, notamment pour des biens avec un emprunt en cours ou des travaux récents, le réel simplifié permet de réduire significativement l'imposition.
En 2026, le régime micro-BIC reste accessible lorsque les recettes annuelles de l’activité LMNP ne dépassent pas les plafonds suivants :
83 600 € pour les locations meublées de longue durée, les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés, avec un abattement forfaitaire de 50 % ;
15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, avec un abattement forfaitaire de 30 %.
Au-delà, le régime réel est obligatoire. Il est possible aussi d’opter volontairement pour le régime réel même lorsque les recettes restent inférieures à ces plafonds.
Vous créez une LMNP, et vous vous demandez quel est le régime d'imposition le plus adapté à votre situation? Utilisez gratuitement notre simulateur d'impôts LMNP actualisé avec les derniers changements fiscaux et prenez la meilleure décision !
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Il faut ensuite immatriculer votre LMNP directement sur procedures.inpi.fr. Cette démarche concerne aussi bien les LMNP en entreprise individuelle que ceux en indivision.
Après création de votre compte, accédez à la rubrique « Entreprises », puis cliquez sur « Déposer une formalité d'entreprise » et sélectionnez « Création d'entreprise ».
Vous devrez ensuite compléter plusieurs informations :
La forme juridique de l’entreprise (entreprise individuelle, indivision ou personne morale selon votre situation) ;
Votre identité (coordonnées personnelles, adresse, etc.) ;
Votre adresse
L’adresse de l’établissement correspondant au logement loué ;
La description de l’activité (location meublée, type de location : longue durée ou saisonnière) ;
La date de début de votre activité LMNP ;
Le régime fiscal choisi (micro-BIC ou régime réel) ;
Le régime de TVA : dans la majorité des cas, la location meublée est exonérée de TVA. Certaines activités de location meublée peuvent toutefois être soumises à la TVA, notamment lorsqu’elles proposent des prestations para-hôtelières.
Vous devez aussi transmettre des justificatifs, a minima une pièce d’identité.
Après avoir validé votre déclaration, l’administration procède à l’enregistrement de votre activité. Vous recevez ensuite votre numéro SIRET en quelques jours ouvrés en général, parfois un peu plus selon les périodes de traitement.
Besoin d’aide ? Téléchargez gratuitement notre guide sur l’immatriculation LMNP. Nous vous y expliquons toutes les démarches, étape par étape.
Suite à la création de votre LMNP et à l’obtention de votre numéro SIRET, vous devenez automatiquement redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), quel que soit votre régime fiscal (micro-BIC ou réel).
Dans ce cadre, l’administration vous transmet une déclaration initiale de CFE (formulaire 1447-C-SD). Vous devez le compléter et le transmettre à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 31 décembre de l’année de création de votre activité. Ce document permet à l’administration fiscale de calculer le montant de votre cotisation en fonction, notamment, de la surface et de la localisation de votre bien.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article sur la CFE en LMNP.
À noter : les loueurs en meublé bénéficient d’une exonération de CFE la première année d’activité. D’autres cas d’exonération existent.
Vous devez déclarer vos revenus LMNP lors de la déclaration d’impôt de l’année suivant le début de votre activité :
Au régime micro-BIC, la déclaration est simple : vous reportez vos recettes sur le formulaire 2042-C-PRO, au moment de votre déclaration annuelle de revenus ;
Au régime réel, la démarche est plus technique : vous devez d’abord déposer une liasse fiscale (formulaire 2031), puis reporter votre résultat sur la déclaration 2042-C-PRO.
Le régime réel implique donc une comptabilité plus complète (calcul des charges et amortissements, tenue d’un tableau d’amortissement, etc.). Il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable ou de passer par un service spécialisé pour sécuriser sa déclaration et optimiser sa fiscalité.
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En principe, vous devez enregistrer votre activité sur le guichet unique dans les 15 jours qui suivent votre début d'activité. En pratique, l’administration se montre généralement tolérante. Vous pouvez rectifier votre situation, même en cas de retard.
Ce décalage, récupérable sur le plan administratif, peut toutefois avoir des conséquences fiscales si vous êtes au régime réel : si la date de début d’activité déclarée est postérieure à la date réelle de mise en location ou d’achat, vous ne pourrez pas déduire certaines charges liées au démarrage (comme les frais d’acquisition ou de mise en location).
Vous souhaitez créer votre LMNP ? Pour bien choisir votre régime fiscal, nous vous conseillons vivement de faire une simulation de votre imposition sur vos revenus de location meublée.
De nombreux LMNP choisissent le micro-BIC pour sa simplicité. Pourtant, selon la situation (montant des loyers, niveau des charges, présence d’un emprunt), le régime réel peut s’avérer nettement plus avantageux.
En effet, le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion…) ainsi que les amortissements du bien, du mobilier et des travaux (construction ou amélioration). Dans certaines situations, ces déductions permettent de réduire fortement l’imposition, voire de neutraliser le résultat imposable.
Par exemple, un LMNP percevant 10 000 € de loyers annuels avec 8 000 € de charges et amortissements ne sera imposé que sur 2 000 € de revenus au régime réel. Au micro-BIC, l’imposition s’applique après un abattement forfaitaire : avec un abattement de 30 %, la base imposable est de 7 000 €, et avec un abattement de 50 %, elle est de 5 000 €.
Bon à savoir : Il est possible de changer de régime fiscal en envoyant un courrier de levée d’option, mais il est généralement plus simple et plus stratégique de choisir le bon régime dès la création de votre LMNP.
Au moment de vous immatriculer vous devrez renseigner une date de début d’activité. Si vous venez d’acheter le bien immobilier et que vous vous trompez de date, vous risquez de passer à côté d’une économie d’impôt !
Notre conseil : indiquez la date d'achat comme date de début d'activité lors de votre immatriculation en ligne sur le guichet unique. Si vous choisissez le régime réel simplifié, vous pourrez déduire les frais de notaire dans votre déclaration de revenus LMNP aux impôts !
Dans certains cas, lorsque des travaux ont été engagés avant la mise en location, la date de la première dépense peut également être retenue comme point de départ de l’activité. Cela permet de prendre en compte certaines charges dès la première année.
Même si vous êtes informé de la fiscalité et de la réglementation des locations meublées, l’accompagnement d’un expert-comptable ou d’un comptable spécialiste de la LMNP est un atout certain.
La déclaration de revenus au réel implique notamment la tenue d’une comptabilité, le suivi des charges et la gestion des amortissements. Sans accompagnement, le propriétaire-bailleur est plus exposé aux erreurs. Or celles-ci peuvent impacter directement son résultat fiscal et donc son imposition.
Faire appel à un expert-comptable spécialisé LMNP change la donne. Vous sécurisez votre déclaration et optimisez votre imposition. Les frais de comptabilité sont par ailleurs déductibles des revenus locatifs au régime réel. Des solutions d’accompagnement existent pour vous aider à simplifier, comme les offres proposées par JD2M.
Après l’immatriculation de votre LMNP, il ne faut pas oublier de compléter et renvoyer le formulaire 1447-C-SD au Service des Impôts des Entreprises (SIE). Cette formalité est indispensable pour permettre le calcul de la CFE.
Même si cela n’est pas obligatoire, il est également recommandé d’ouvrir un compte bancaire dédié à votre activité. Cela facilitera le suivi de vos recettes et vos dépenses.
Enfin, pensez à conserver l’ensemble de vos factures et justificatifs dès le début de votre activité (travaux, mobilier, frais divers) et ce, quel que soit votre régime fiscal. Ce conseil est d’autant plus valable si vous êtes au régime réel. Vous aurez besoin de ces documents pour déclarer vos revenus aux impôts.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
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