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Mis à jour le 27/05/2025
L’amortissement est un mécanisme de déduction fiscale très favorable aux loueurs en meublé, qui leur permet d’optimiser très efficacement leur investissement locatif meublé.
Mais pour en bénéficier, certaines conditions sont à respecter, dont l’obligation d’établir un tableau d’amortissement.
Définitions, calcul, et exemple : découvrez comment fonctionne un tableau d’amortissement LMNP.
Réaliser un tableau d’amortissement dans le cadre de son activité de location meublée au statut de LMNP relève autant de l’obligation que de la nécessité puisque c’est notamment grâce à cet élément que le loueur pourra réduire drastiquement son montant imposable et donc optimiser sa fiscalité.
Dans le domaine de l’immobilier, l’amortissement est un mécanisme propre à la location meublée, et n’existe pas en location nue, ce qui, entre autres avantages, permet à la location meublée d’occuper le statut d’investissement immobilier locatif le plus rentable en France.
Pour le présenter simplement, l’amortissement en LMNP est un mécanisme comptable de déduction permettant d’étaler le coût d’un bien sur sa durée d’utilisation afin de tenir compte de sa perte de valeur progressive due à son usure.
En effet, chaque année qui passe fait perdre de la valeur comptable au bien immobilier, et demande plus ou moins rapidement à son propriétaire d’engager des frais pour en changer les meubles ou en rénover certaines parties. L’amortissement est justement là pour en tenir compte.
Dans le cadre du régime micro-BIC du LMNP, l’amortissement est pris en compte, au même titre que les charges déductibles, dans le montant de l’abattement forfaitaire prévu par l’article 50-0 du CGI, tandis qu’au régime réel, les loueurs peuvent le comptabiliser pour sa valeur réelle, ce qui est dans bien des cas la manière la plus avantageuse.
Dans cette situation, ils ont donc la possibilité, chaque année, de retrancher de leur montant imposable une fraction de la valeur du mobilier présent dans le bien, des travaux entrepris, ainsi que des différents composants qui représentent le logement loué.
Mais pour que cette opération soit réalisée correctement, avec les bons montants, il est nécessaire de procéder au calcul de l’amortissement chaque année, et d’établir un tableau d’amortissement.
Comme nous le mentionnions précédemment, l’amortissement s’applique au mobilier, aux travaux entrepris, ainsi qu’au logement en lui-même.
Pour ce dernier, l’amortissement sera calculé par composant, qui sont au nombre de cinq :
La valeur de chacun de ces composants est calculée sur la base de la valeur totale du bien, diminuée de la part terrain.
En effet, la fraction de la valeur du bien correspondant à la part terrain n’est pas amortissable, car le terrain ne perd pas de valeur au cours du temps. Cette dernière représente 10 à 30% de la valeur totale du bien.
Chaque composant, ainsi que les travaux et le mobilier disposent ainsi d’une durée d’amortissement spécifique, utilisée pour réaliser le tableau d’amortissement.
Établir un tableau d’amortissement est obligatoire dans le cadre de la tenue de la comptabilité d’une activité de location meublée au régime réel, une fois que le logement est inscrit au bilan.
Un tel tableau permettra ensuite au loueur de remplir sa liasse fiscale, qui est un document obligatoire pour la déclaration des revenus de location meublée au régime réel.
Afin de gagner du temps, mais aussi de s’assurer de ne commettre aucune erreur pouvant déboucher sur un contrôle fiscal, il est fortement recommandé, voire indispensable, de se faire accompagner par un comptable spécialiste de la déclaration de revenus de location meublée au régime réel, ou au moins de recourir à un logiciel LMNP afin de se simplifier considérablement la tâche.
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Réaliser un tableau d’amortissement demande de connaître à la fois les durées d’amortissement de chaque composant du bien, ainsi que leur valeur, mais également de ne pas commettre d’erreur au moment de comptabiliser l’amortissement pour son activité.
Pour vous aider à vous y retrouver au sujet des durées d’amortissement de chaque élément, vous pouvez vous référer au tableau ci-dessous.
Attention, dans le cas de l’amortissement pour travaux, sa durée sera susceptible de varier en fonction du type de travaux réalisé.
De même, la colonne « quote-part » de la valeur du bien présente des valeurs moyennes, qui sont susceptibles de varier selon les caractéristiques propres à chaque bien.
| Élément/composant | Durée d’amortissement | Quote-part de la valeur du bien |
|---|---|---|
| Mobilier | 5 ans | Valeur totale du mobilier |
| Travaux | 10 ans | Valeur totale des travaux |
| Aménagements intérieurs | 12 ans | 18% |
| Étanchéité | 25 ans | 7% |
| Toiture | 25 ans | 8% |
| Installations électriques | 30 ans | 6% |
| Gros œuvre | 75 ans | 41% |
| Terrain | Non amortissable | 20% |
Dans le cadre du régime réel en location meublée, il est important de distinguer les déductions permises par les charges, et celles qui le sont grâce à l’amortissement.
Ainsi, il existe une limite au montant d’amortissement qu’il est possible de déduire chaque année, et qui se calcule en faisant la différence entre les recettes annuelles du loueur, et le montant de charges déductibles de l’année.
En effet, il est important de garder à l’esprit que, contrairement aux charges, l’amortissement ne peut pas créer de déficit, la part déductible est donc limitée au reliquat après la déduction des charges.
Pour autant, l’amortissement qui ne peut être déduit chaque année est loin d’être perdu pour le loueur, puisque l’amortissement est reportable d’année en année, et ce sans limite de temps, afin de pouvoir venir s’imputer sur le résultat fiscal au moment où le loueur en a besoin pour réduire son montant imposable ou le ramener à 0.
Afin d’illustrer la manière dont se calcule le montant d’amortissement déductible chaque année, prenons un exemple, sous la forme du tableau des amortissements ci-dessous, à mettre en rapport avec le tableau précédent relatif à la quote-part ainsi qu’à la durée d’amortissement de chaque composant.
Dans le cas de notre exemple, la valeur du bien est de 300 000 € et le coût du mobilier est de 5 000 €.
| Valeur amortissable (valeur totale du mobilier ou quote-part de la valeur du bien) |
Amortissement annuel | |
|---|---|---|
| Mobilier | 5 000 € | 1 000 € |
| Aménagements intérieurs | 54 000 € | 4 500 € |
| Étanchéité | 21 000 € | 840 € |
| Toiture | 24 000 € | 960 € |
| Installations électriques | 18 000 € | 600 € |
| Gros œuvre | 123 000 € | 1 640 € |
| Total | 5 000 € (100%) de mobilier et 240 000 € (80%) pour le logement |
9 540 € |
Dans notre exemple, le loueur pourra ainsi déduire, chaque année, 9 540 € de son montant imposable au titre de l’amortissement.
Pour étudier d’autres cas, consultez notre article sur les exemples de comptabilité pour LMNP.
Dans le cadre du régime réel, les amortissements se déclarent chaque année par le biais d’une liasse fiscale qu’il est nécessaire d’adresser à l’administration fiscale, avant de reporter le résultat de cette liasse fiscale sur le formulaire 2042 C Pro qui sert à la déclaration des revenus de location meublée des LMNP et des LMP.
Avant toute chose, la première étape pour tout loueur, qu’il relève ou non du régime réel, est l’immatriculation de son activité sur le site de l’INPI, afin d’obtenir le numéro SIRET nécessaire à la déclaration de ses revenus.
C’est d’ailleurs lors de cette déclaration que le loueur devra renseigner sa date de début d’activité, qui sera un élément essentiel puisque c’est seulement à partir de cette date que l’amortissement pourra commencer à être déduit.
Opérer le calcul de son amortissement sans recourir à l’aide d’un spécialiste de la LMNP décuple le risque de commettre une erreur, et ainsi de faire perdre tout l’avantage de l’amortissement au loueur.
Parmi les erreurs les plus fréquentes, les loueurs en meublé ont ainsi souvent tendance à commencer le calcul de l’amortissement à partir d’une date erronée, qui ne correspond pas à leur date de début d’activité réelle.
Autre erreur très courante, celle de perdre les justificatifs permettant d’établir l’amortissement du mobilier ou des travaux, qui ne peuvent ainsi pas être pris en compte. Dans un registre similaire, les loueurs ignorent souvent qu’il est possible d’amortir le mobilier même lorsque celui-ci est d’occasion, ou le coût des travaux s’ils les ont effectués eux-mêmes.
De plus, nombreux sont ceux qui ignorent qu’un bien immobilier peut être amorti alors même qu’il a déjà fait l’objet d’une activité de location nue ou de location meublée dans le cadre du régime micro-BIC de la LMNP. Mais dans ce dernier cas, le calcul de l’amortissement devra tenir compte de ces durées, renforçant sa complexité.
Enfin, de nombreuses erreurs de calcul peuvent être commises, notamment si les loueurs se trompent dans le choix de la durée d’amortissement à appliquer à chaque composant, ou la valeur à prendre en compte. À ce sujet, il importe également de ne pas confondre les dépenses amortissables et les dépenses qui constituent des charges déductibles.
Pour un tour d’horizon complet des erreurs qu’il est possible de commettre lorsque l’on commence ou pratique une activité de location meublée non professionnelle, vous pouvez aller écouter notre podcast sur le sujet :
D’une manière générale, les erreurs commises dans le calcul de l’amortissement peuvent déboucher sur un contrôle fiscal de la part de l’administration fiscale si celle-ci repère une anomalie.
Ce contrôle fiscal pourra ensuite déboucher sur un redressement fiscal, qu’il est important d’éviter pour tout loueur en meublé non professionnel afin de préserver l’intérêt du régime réel, et qui souligne à nouveau la nécessité d’avoir recours à un spécialiste de la LMNP comme JD2M qui, depuis plus de 10 ans, a télétransmis plus de 170 000 liasses fiscales, sans aucun redressement à ce jour.
Il est peu recommandé de faire son tableau d’amortissement sur Excel, car ce logiciel est peu adapté à la gestion complexe de l’amortissement en LMNP.
De plus, recourir à Excel ne sera d’aucune aide pour le loueur en meublé non professionnel au moment de remplir sa liasse fiscale, et ce dernier pourra donc également commettre des erreurs à ce moment, même si ses calculs s’avèrent corrects.
Il est ainsi préférable de passer par un comptable spécialisé en location meublée, ou tout au moins un logiciel spécifique aux LMNP qui calculera l’amortissement pour le loueur, et réalisera automatiquement sa liasse fiscale.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
