Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
Vous louez votre meublé à un locataire en résidence principale ? Vous songez à augmenter le loyer ? Augmenter le loyer d’une location meublée est souvent possible, à condition de respecter certaines règles. Pour vous aider, nous faisons le point sur les règles applicables depuis la loi ALUR sur la révision des loyers et nous vous expliquons comment calculer le nouveau loyer.
Il est possible d’augmenter le loyer d’une location meublée à titre de résidence principale du locataire, à condition que cela soit prévu dans le contrat de location meublée.
Toutefois, la révision d’un loyer obéit à des règles précises. Le bailleur n'est pas libre de choisir n'importe quel indice pour calculer le nouveau loyer.
De plus, la révision doit être demandée dans un délai d’un an : en cas d'oubli, le bailleur ne peut plus réévaluer le loyer de façon rétroactive pour l’année écoulée.
Enfin, si votre logement est situé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers ou à l’encadrement de leur évolution (zone tendue), des règles particulières peuvent s’appliquer, notamment lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail. Elles sont présentées dans notre article sur les règles d'encadrement des loyers.
Logements classés F ou G : la révision du loyer est en principe suspendue
Pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut en principe être ni révisé ni augmenté. La révision redevient possible si des travaux permettent d'améliorer la classe du logement, un nouveau DPE devant alors en apporter la preuve. Le calendrier des interdictions de location liées au DPE est détaillé dans notre article sur le DPE en location meublée.
À noter :
Ces règles concernent les locations en résidence principale du locataire, dont le bail de résidence principale. Pour un bail mobilité, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.
Une clause de révision qui fonctionne se prépare dès la rédaction du bail. Pour sécuriser cette clause et l’ensemble de votre contrat, découvrez notre formation aux baux de location meublée.
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Réviser le loyer d’une location meublée demande de respecter un certain formalisme, dès la rédaction du contrat de location meublée de longue durée. Notre modèle de bail meublé et notre article sur les clauses abusives du bail meublé permettent de vérifier la rédaction de la clause.
Il faut s'assurer que la révision du loyer a bien été prévue aux termes du bail. Si le contrat locatif meublé ne prévoit pas cette clause, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location. Ajouter une clause en cours de bail suppose en principe l'accord du locataire, par exemple au moyen d'un avenant au bail.
Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties et précisée dans le bail meublé ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat.
Pour que la révision s'applique dès cette date, il est préférable d'en informer le locataire avant l'échéance. Si la demande est faite plus tard, la révision prend effet à compter de la demande.
Bon à savoir :
Il est possible de demander l’augmentation après la date anniversaire du bail, mais elle ne vaut alors que pour les mois à venir : l’augmentation ne peut pas être rétroactive.
Le bailleur doit manifester sa volonté de réviser le loyer, la révision n'étant pas automatique. Aucun formalisme n'est imposé par la loi, mais il est conseillé d'adresser au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception, qui précise la date de l'augmentation, les modalités de calcul et le montant du nouveau loyer.
Pour rédiger votre courrier plus facilement, vous pouvez utiliser notre modèle :
Téléchargez notre modèle de lettre de révision du loyer
À noter :
Envoyer le courrier en recommandé avec accusé de réception permet de prouver la date à laquelle l’augmentation a été réclamée.
Si le bien loué constitue la résidence principale du locataire, l’indice à retenir est obligatoirement l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
Si la clause de révision du contrat n'a pas prévu le trimestre de référence à prendre en compte, ce n'est pas gênant en pratique. Il convient de se référer au dernier indice connu à la date de signature du bail de location meublée.
Bon à savoir :
La loi du 16 août 2022 pour le pouvoir d’achat avait plafonné à 3,5 % la variation annuelle de l’IRL, du 3e trimestre 2022 au 2e trimestre 2023. La loi du 7 juillet 2023 a prolongé ce dispositif jusqu’au 1er trimestre 2024. Ce plafonnement temporaire a pris fin : la révision s’appuie désormais sur la variation de l’IRL sans ce plafond. (Source : ANIL)
Le nouveau loyer s’obtient en multipliant le loyer en cours par le rapport entre le nouvel indice et l’indice de référence :
nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l’année en cours / IRL du même trimestre de l’année précédente
Un logement est loué depuis le 1er février de l’année N moyennant un loyer de 900 €. Lors de la signature du bail, le dernier indice connu était celui du 3e trimestre de l’année N–1. Le nouveau loyer au 1er février de l’année N+1 est égal à 900 € × IRL du 3e trimestre de l’année N / IRL du 3e trimestre de l’année N–1. Avec des indices fictifs choisis pour l’illustration (143 et 140), le calcul donne 900 € × 143 / 140, soit environ 919,29 €.
Si le bailleur ne manifeste pas sa volonté d’appliquer la révision dans un délai d’un an suivant la date prévue, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
En pratique, le bailleur manifeste sa volonté en indiquant le montant du loyer révisé sur l'appel de loyer qu'il adresse à son locataire quelques jours avant l'échéance, ou par courrier.
S'il le fait tardivement, mais toujours dans le délai d’un an suivant la date prévue, la révision prend effet à compter de sa demande et n'est pas rétroactive. (Source : ADIL de Paris)
Bon à savoir :
Si la location meublée ne constitue pas la résidence principale du locataire (résidence secondaire, par exemple), les règles de la loi de 1989 ne s’appliquent pas. Le bail relevant du Code civil fixe alors librement les conditions de révision du loyer, dans le respect de ce que prévoit le contrat. Il est recommandé de bien en vérifier la rédaction.
Un appartement meublé est loué en juillet de l’année N. À partir de juillet N+1, le bailleur est en droit de demander une augmentation de loyer pour l’année de bail en cours (de juillet N+1 à juillet N+2). Trois cas de figure sont possibles.
Dans ce cas, l’augmentation du loyer est effective dès le mois de juillet N+1.
L’augmentation est effective à partir du moment où elle est demandée, mais les loyers versés avant l’augmentation ne peuvent pas faire l’objet d’un rattrapage. Ainsi, si l’augmentation est demandée en décembre N+1, les loyers augmentés ne peuvent être réclamés qu’à partir de janvier N+2, et aucune somme ne peut être demandée au locataire au titre des loyers de juillet à décembre N+1.
Dans ce cas, aucun loyer ne peut être demandé de manière rétroactive. Le propriétaire peut toutefois demander l’augmentation à partir de juillet N+2 pour l’année concernée (de juillet N+2 à juillet N+3). Dans les deux premiers cas de figure, il aurait pu utiliser le loyer révisé de l’année N+1 pour calculer l’augmentation suivante. Ici, il ne peut utiliser que le loyer initial, celui de l’année N, et non un loyer calculé comme si une révision avait eu lieu, même si les sommes n’ont pas été réclamées au locataire.
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Oui, en principe, si le bail comporte une clause de révision. Le loyer est alors révisé une fois par an, à la date convenue ou à la date anniversaire, en fonction de l’IRL. Sans clause de révision, le loyer reste identique pendant toute la durée du bail.
L’indice à utiliser est l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. Si le bail ne précise pas le trimestre de référence, il s’agit du dernier indice connu à la date de signature du bail. (Source : insee.fr)
Le bailleur dispose d’un an à compter de la date prévue pour manifester sa volonté de réviser le loyer. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé à la révision pour l’année écoulée. Dans le délai, la révision prend effet à compter de la demande, sans effet rétroactif. (Source : ADIL de Paris)
En principe, non, pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022. La révision redevient possible si des travaux permettent d’améliorer la classe du logement, un nouveau DPE devant alors en apporter la preuve. (Source : ADIL de Paris)
Aucune forme précise n’est imposée par la loi, mais la lettre recommandée avec accusé de réception est conseillée pour prouver la date de la demande. Le bailleur peut aussi indiquer le loyer révisé sur l’appel de loyer.
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