Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L’essentiel :
La fiscalité des meublés de tourisme a évolué avec les réformes de 2025 : abattements et plafonds de recettes revus au micro-BIC, écart accru entre meublés classés et non classés. La rentabilité d’un investissement saisonnier dépend ainsi en grande partie du cadre fiscal applicable.
Faut-il privilégier un meublé classé ou non classé en 2026 ? Faut-il opter pour le micro-BIC ou pour le régime réel ? Cet article présente les règles fiscales en vigueur selon votre situation, ainsi que les points à vérifier avant de faire votre choix.
Mise à jour du 8 octobre 2026 : ce que prévoit le PLF 2027
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, propose de plafonner l'amortissement des LMNP au régime réel (2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal, 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme) et de supprimer le report des amortissements non déduits.
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté un amendement qui supprimerait toute déduction d'amortissement pour les meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027, et un autre qui rétablirait l'abattement micro-BIC de 71 % pour les chambres d'hôtes. Ils doivent encore être adoptés en séance publique. Le statut LMNP n'est pas supprimé et rien n'est voté à ce stade : les règles présentées dans cet article restent applicables.
Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
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Un meublé de tourisme est un appartement ou une maison loué meublé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Il s’agit en principe d’un logement indépendant, loué pour une durée qui ne dépasse pas 90 jours consécutifs. Il peut constituer la résidence principale du loueur, mais pas celle du locataire.
Les caractéristiques d’un meublé de tourisme et ses différences avec la location saisonnière sont détaillées dans nos articles sur le meublé de tourisme et sur la différence entre location saisonnière et meublé de tourisme.
Bon à savoir :
La fiscalité ne dispense pas des démarches en mairie. Selon la commune et la situation du loueur, le meublé doit être déclaré ou enregistré, y compris lorsqu’il s’agit d’une résidence principale. Les règles sont présentées dans notre article sur l’obligation d’enregistrement des meublés de tourisme.
Le classement en meublé de tourisme est facultatif et prononcé par un organisme évaluateur accrédité ou agréé. Sur le plan fiscal, il conditionne le plafond de recettes et l’abattement applicables au micro-BIC. Il est en principe sans incidence en cas d’option pour le régime réel.
Les conditions et la procédure de classement sont présentées dans notre article sur le classement des meublés de tourisme. Pour peser les effets du classement, vous pouvez aussi consulter ses avantages et ses inconvénients.
La location de meublés de tourisme est ouverte aux propriétaires-bailleurs, qu’ils aient le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Une société peut également en louer : une SCI qui loue en meublé est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés, avec des conséquences fiscales différentes de la détention en nom propre.
Avant de choisir entre détention en nom propre ou via une société, vous pouvez comparer la fiscalité de chaque option avec notre simulateur SCI ou LMNP.
Attention :
Le statut LMNP ou LMP est distinct du régime fiscal (micro-BIC ou réel). Le premier dépend de la situation du loueur, le second relève d’un choix ou du niveau de recettes.
Deux textes ont modifié la fiscalité des locations meublées de tourisme :
Les revenus d’un meublé de tourisme continuent de relever des BIC, et le loueur garde le choix entre deux régimes : le micro-BIC ou le régime réel. Pour un panorama plus large de ces évolutions, notre article sur la loi Le Meur et la fiscalité de la location saisonnière les détaille.
Les locations meublées sont imposées par défaut au régime micro-BIC, sous réserve de ne pas dépasser les plafonds de recettes. Depuis la loi Le Meur, ces plafonds et l’abattement dépendent du classement du meublé :
| Type de meublé de tourisme | Plafond de recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € pour les revenus 2025 (déclarés en 2026) 83 600 € pour les revenus 2026 (déclarés en 2027) |
50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Ces règles ont réduit l’accès au micro-BIC pour les meublés non classés. Au-delà du plafond, le loueur relève du régime réel.
Le bénéfice imposable est égal aux recettes annuelles (loyers, charges et autres recettes) diminuées de l’abattement forfaitaire, qui ne peut en principe pas être inférieur à 305 €. Ce bénéfice s’ajoute aux autres revenus du foyer fiscal et est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 % pour un loueur en meublé non professionnel.
Un loueur au micro-BIC encaisse 12 000 € de recettes sur l’année. Si son meublé est non classé, le bénéfice imposable est de 8 400 € (abattement de 30 %), soit environ 1 562 € de prélèvements sociaux à 18,6 %. S’il est classé, le bénéfice imposable est de 6 000 € (abattement de 50 %), soit environ 1 116 € de prélèvements sociaux. L’impôt sur le revenu dépend ensuite de la tranche d’imposition du foyer.
Ce qu’il faut retenir :
Le micro-BIC est simple à appliquer, mais il n’est pas toujours le plus adapté, notamment pour un meublé non classé dont les plafonds sont plus bas. Une comparaison avec le régime réel est utile avant de choisir.
Bon à savoir :
Le loueur au micro-BIC peut opter pour le régime réel.
En principe, l’option s’exerce au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédant celle du changement : par exemple, au printemps 2027 pour que les revenus 2027 soient imposés au réel.
En cas de début d’activité, l’option peut être exercée jusqu’à la date limite de la première déclaration.
Le calendrier exact dépend de la situation de chacun : il est recommandé de le vérifier auprès de votre Service des impôts des entreprises. Nos articles sur le choix entre micro-BIC et réel et sur les changements de régime précisent les modalités.
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Le régime réel simplifié s’applique de plein droit au loueur dont les recettes annuelles dépassent les plafonds du micro-BIC, jusqu’à 286 000 € hors taxes pour une activité de location meublée. Au-delà, le régime réel normal s’applique. Tout loueur peut aussi opter pour le réel, quel que soit son niveau de recettes.
Au réel, vous pouvez déduire vos amortissements et vos charges de vos revenus de location meublée. Cette option est en principe intéressante en présence de travaux de rénovation ou d’un investissement récent. Les charges déductibles comprennent notamment :
Dans certains cas, la déduction des charges et des amortissements permet de réduire fortement, voire de neutraliser, l’imposition pendant plusieurs années. Le résultat dépend de chaque situation. La liste détaillée figure dans notre article sur les charges et amortissements déductibles au réel.
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Pour aller plus loin, vous pouvez écouter notre podcast dédié à la fiscalité des meublés de tourisme, dans lequel nos experts détaillent les mécanismes d’imposition et partagent des conseils pratiques.
Le statut de loueur en meublé est un statut fiscal déterminé selon le niveau de recettes et la situation du foyer, distinct du régime d’imposition.
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), il faut remplir deux conditions : les recettes annuelles tirées de l’activité par l’ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 €, et ces recettes sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres BIC, etc.). À défaut, le loueur est en principe considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP).
| Statut | Conditions |
|---|---|
| LMP (loueur en meublé professionnel) | Recettes supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal |
| LMNP (loueur en meublé non professionnel) | L’une au moins de ces deux conditions n’est pas remplie |
Le statut entraîne des conséquences propres, présentées ci-dessous de façon synthétique. Chacune fait l’objet d’un article dédié pour aller plus loin.
Les montants dépendent de chaque situation : voir notre article sur les prélèvements sociaux en location meublée.
Ce qu’il faut retenir :
Le statut LMP offre des possibilités d’imputation plus larges mais entraîne des cotisations sociales. Le statut LMNP est plus encadré sur les déficits mais relève des prélèvements sociaux. Pour le détail, voir notre article sur le déficit reportable en LMNP.
La location meublée est en principe une activité soumise à la CFE. Plusieurs exonérations existent, notamment lorsque les recettes ne dépassent pas 5 000 € ou dans certains cas de location d’une partie de l’habitation personnelle. Des exonérations facultatives, par exemple pour certains meublés de tourisme classés, peuvent aussi être supprimées par délibération de la commune. La situation doit donc être vérifiée auprès de votre service des impôts. Voir notre article sur la CFE en location meublée.
Un meublé de tourisme qui n’est pas l’habitation personnelle du loueur n’est en principe pas imposable à la taxe d’habitation. Si le loueur s’en réserve la jouissance quelques jours dans l’année, il peut en devenir redevable. Dans certaines communes situées en zone de revitalisation rurale, une exonération peut être accordée par délibération pour les locaux classés. Il est conseillé de se renseigner auprès de la mairie.
De nombreuses communes touristiques instaurent une taxe de séjour à la charge des voyageurs, calculée selon un tarif fixé par la commune dans le cadre du Code général des collectivités territoriales. En principe, elle est collectée par le loueur, ou par la plateforme lorsque la location passe par un intermédiaire, puis reversée à la commune. Voir notre article sur qui paye la taxe de séjour et celui sur les obligations des plateformes.
La location meublée est en principe exonérée de TVA. La TVA peut s’appliquer lorsque le loueur propose au moins trois prestations para-hôtelières sur quatre (petit-déjeuner, nettoyage régulier, accueil de la clientèle, fourniture du linge de maison) à une clientèle qui reste en principe 30 jours ou moins. Le loueur peut toutefois bénéficier de la franchise en base de TVA lorsque ses recettes restent inférieures à 85 000 €.
Attention :
La qualification des prestations s’apprécie au cas par cas, selon l’organisation réelle de la location. En cas de doute, il est recommandé de se rapprocher de votre service des impôts ou d’un professionnel. Voir notre article sur la TVA en location meublée.
La déclaration dépend du régime d’imposition.
Les recettes sont reportées sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, à remplir en même temps que la déclaration de revenus. La date limite est fixée chaque année au printemps, en mai ou juin selon le département et le mode de dépôt.
Il faut d’abord établir une liasse fiscale, qui comprend notamment le formulaire 2031 et les annexes 2033 (bilan simplifié, compte de résultat, tableau des amortissements et des immobilisations, déficits à reporter). Une fois la liasse transmise au Service des impôts des entreprises, le résultat est reporté sur la déclaration 2042-C-PRO. La déclaration se fait par voie électronique. Notre article sur la liasse fiscale LMNP détaille chaque étape.
Bon à savoir :
La déclaration au réel est plus technique, en particulier pour l’amortissement par composants. De nombreux loueurs se font accompagner pour la tenir.
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Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
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