La fiscalité des meublés de tourisme a fortement évolué suite aux réformes de 2025. Réduction des abattements, baisse des plafonds de recettes annuelles, durcissement pour les meublés non classés. La rentabilité d'un investissement saisonnier dépend désormais largement du cadre fiscal applicable et du classement du logement.
Alors faut-il privilégier un meublé classé ou non classé en 2026 ? Devez-vous opter pour le régime micro ou le régime réel ? Dans cet article, découvrez toutes les règles fiscales et les taux d'imposition en vigueur selon votre situation !
Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ? Il s'agit d'un appartement ou une maison loués meublés à une clientèle touristique. Les conditions pour la location sont les suivantes :
Bon à savoir :
Les propriétaires de meublés de tourisme doivent enregistrer leur logement en mairie avec le formulaire Cerfa n° 14004*04 sous peine d'amende.
Les propriétaires qui occupent le bien au moins 8 mois dans l'année en sont théoriquement exonérés. Dans les faits, la plupart des grandes villes ont rendu l'enregistrement obligatoire pour tous les appartements ou maisons touristiques.
Le statut fiscal du meublé de tourisme dépend directement de son classement et du régime d'imposition choisi.
Les loueurs en meublé peuvent décider de demander le classement de leur bien immobilier (Art D. 324-2 du Code du tourisme).
Le classement ou non du logement touristique est laissé à l'appréciation d'un organisme de contrôle accrédité. Le classement d'un meublé de tourisme est un point stratégique pour la fiscalité du loueur saisonnier. Il conditionne notamment le niveau d'abattement applicable dans le cadre du régime micro-BIC et influence donc directement l'imposition des recettes locatives. Le classement est en revanche sans incidence en cas d'option pour le régime réel simplifié.
La location de meublés de tourisme est accessible aux propriétaires-bailleurs qui ont le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).
Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) peuvent également en louer. Le régime d'imposition est l'impôt sur les sociétés dans la plupart des cas.
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Attention : le statut LMNP ou LMP est distinct du régime fiscal (micro-BIC ou réel).
La fiscalité des locations meublées de tourisme a été modifiée par la loi de finances 2025 et les réformes portées par la loi dite Le Meur. Ces textes marquent un durcissement ciblé sur les meublés non classés, avec une révision des abattements et des plafonds applicables. L'objectif du législateur : encadrer davantage la location saisonnière tout en maintenant un régime différencié pour les logements classés.
Le cadre fiscal des LMNP (location meublée non professionnelle) et LMP reste toutefois inchangé : les revenus issus d'un meublé de tourisme relèvent des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Le loueur a quant à lui toujours accès à deux régimes fiscaux (micro-BIC ou réel).
Voyons concrètement comment ces changements s'appliquent selon le régime fiscal applicable à votre activité.
Les locations meublées sont imposées par défaut au régime du micro-BIC, mais ce n'est pas toujours l'option la plus avantageuse fiscalement.
Cela est d'autant plus vrai depuis que la loi Le Meur, dite « anti-Airbnb », a modifié les plafonds et abattements applicables à ce régime :
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Chambres d'hôtes, meublés de tourisme classés | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
Ce changement a considérablement réduit l'accès au régime micro-BIC pour les locations saisonnières.
Le bénéfice taxable de vos revenus locatifs est égal aux recettes annuelles (loyers, charges et autres recettes) diminuées d'un abattement dont le montant, selon le texte de la loi « Le Meur » pour l'imposition des revenus 2025 est de :
💡 Exemple :
Vous louez un meublé de tourisme et générez 10 000 € de chiffre d'affaires en 2026 :
Pour calculer votre impôt de location meublée, il faudra ajouter ce résultat aux autres revenus du foyer fiscal. L'ensemble de vos revenus est ensuite soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux (taux fixe de 18,60 %).
Ce qu'il faut retenir :
Le micro-BIC reste simple à appliquer, mais il est rarement optimal pour un meublé de tourisme non classé, compte tenu du durcissement des plafonds et des abattements.
Bon à savoir :
Vous êtes loueur en meublé professionnel ou non professionnel et avez choisi le micro-BIC pour déclarer vos revenus locatifs ?
Vous pouvez changer d'avis et opter pour le régime réel. Si votre activité existait déjà en 2025, l'option doit être exercée avant mai-juin 2026 pour s'appliquer aux revenus de 2026. En cas de création en 2026, vous pouvez exercer cette option jusqu'à mai-juin 2027 pour une application aux revenus de 2026.
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Le régime réel simplifié s'applique de plein droit aux loueurs de bien immobilier de tourisme dont les recettes annuelles issues de leur activité locative dépassent les plafonds du micro-BIC et jusqu'à 945 000 € hors taxes. Mais tout contribuable peut également demander à en relever, sans montant de recettes minimum.
Cette option peut se révéler très avantageuse grâce au mécanisme de déduction des charges et amortissements.
Le régime réel normal concerne les propriétaires-bailleurs percevant des recettes supérieures à 840 000 € par an.
En bénéficiant du réel simplifié, vous avez la possibilité de déduire vos amortissements et vos charges de vos revenus de location meublée.
Il s'agit d'une solution particulièrement avantageuse si vous avez des travaux de rénovation ou de construction à effectuer après l'achat de votre logement.
Vous pouvez également déduire un grand nombre de charges :
Dans de nombreux cas, le régime réel permet de neutraliser l'imposition pendant plusieurs années. La déduction des charges et amortissements a donc un impact réel sur le niveau d'imposition !
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Attention, le statut du loueur en meublé est différent du régime fiscal ! Il s'agit d'un statut juridique déterminé selon des conditions de revenus annuels.
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), il faut remplir les deux conditions suivantes :
Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).
| Statut | Conditions |
|---|---|
| LMP (Location Meublée Professionnelle) | Recettes locatives > 23 000 € et supérieures aux autres revenus du foyer fiscal |
| LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) | Recettes < 23 000 € ou inférieures aux autres revenus du foyer fiscal |
Le statut LMNP ou LMP entraîne des conséquences fiscales spécifiques aux meublés de tourisme.
Pour le loueur en meublé professionnel (LMP) :
Pour le loueur en meublé non professionnel (LMNP) :
Ce qu'il faut retenir :
Les LMP bénéficient de seuils d'exonération plus élevés et d'une distinction entre court et long terme. Les LMNP ne sont imposables qu'en cas de vente, avec des abattements progressifs selon la durée de détention.
Le régime social applicable varie selon le statut du loueur et le type de location.
Pour le loueur en meublé professionnel (LMP) :
Pour le loueur en meublé non professionnel (LMNP) :
A retenir :
L'activité de LMP est considérée comme professionnelle. Le loueur relève du régime des travailleurs indépendants et dépend de la Sécurité sociale des indépendants. Il n'est plus soumis aux prélèvements sociaux classiques des LMNP (18,6 %), mais aux cotisations sociales comprises entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés.
Le traitement des déficits fiscaux dépend aussi du statut du loueur.
Pour le loueur en meublé professionnel (LMP) :
Pour le loueur en meublé non professionnel (LMNP) :
Ce qu'il faut retenir :
Le déficit fiscal en LMP peut réduire l'ensemble des revenus du foyer et se reporter pendant 6 ans. Le déficit LMNP ne s'applique qu'aux revenus de location meublée et est reportable pendant 10 ans.
Voici les taxes applicables aux logements touristiques et les cas d'exonération :
Les propriétaires-bailleurs qui proposent en location ou sous-location une partie de leur logement personnel au titre de « meublé de tourisme » en résidence principale ou secondaire sont exonérés de CFE. Attention, les collectivités locales peuvent tout de même délibérer et appliquer la taxe.
Si le meublé de tourisme est la résidence principale du loueur, ce dernier est exonéré de taxe d'habitation. Par contre, il devra dans ce cas payer la CFE (Cotisation foncière des Entreprises).
Beaucoup de communes touristiques imposent une taxe de séjour aux locataires de passage. La taxe de séjour est comprise entre 1 et 5 % du prix de la nuitée et peut être calculée au réel ou au forfait. En principe c'est le propriétaire-bailleur qui la collecte auprès du locataire et qui la reverse à la commune.
Depuis janvier 2019, les plateformes intermédiaires de location qui permettent de gérer la location saisonnière à distance (comme Airbnb ou Booking) doivent collecter la taxe de séjour pour les loueurs en meublé non professionnels faisant appel à leurs services.
Le montant de la taxe de séjour est fixé par la commune d'après le barème de tarification présenté dans l'article L2333-30 du Code général des collectivités territoriales. Vous pouvez visualiser son montant dans votre commune sur le site des impôts dédié à la taxe de séjour.
La location meublée est en principe exonérée de TVA. Dans ce cas, le loueur ne collecte donc pas cette taxe et ne peut pas la récupérer.
La TVA s'applique uniquement si le bailleur propose au moins trois prestations para-hôtelières parmi les quatre suivantes :
Toutefois, si le chiffre d'affaires tiré de la location meublée reste inférieur à 85 000 €, le loueur bénéficie de la franchise en base de TVA. Il n'a donc aucune formalité administrative à accomplir.
Attention :
Le simple fait de remettre un logement propre avec du linge fourni est désormais considéré comme une prestation de nettoyage et de fourniture de linge.
Pour éviter la TVA, vous pouvez supprimer le petit-déjeuner ou automatiser la remise des clés via une boîte sécurisée. Si le client a le choix entre remise manuelle ou boîte à clés, l'administration considérera la prestation comme réalisée.
La déclaration de vos revenus locatifs dépend de votre régime d'imposition.
Vous devrez compléter une déclaration de revenus 2042-C-Pro. Il faut la remplir en même temps que votre déclaration d'impôt sur les revenus.
La date limite de déclaration est en mai ou juin de chaque année.
Il faut d'abord établir une liasse fiscale. Celle-ci comprend notamment le formulaire 2031‑SD et les annexes 2033.
Les annexes 2033 incluent quant à elles :
Une fois cette liasse complétée et transmise au Service des Impôts des Entreprises, vous reportez votre résultat sur votre déclaration de revenus n°2042‑C‑PRO.
La déclaration complète doit être télétransmise à l'administration fiscale ou envoyée au centre des impôts dont dépend votre meublé de tourisme. Attention, si vous choisissez d'envoyer votre déclaration en version papier vous subirez une majoration des droits de 0,2 %, cette majoration ne pouvant être inférieure à 60 €.
Bon à savoir :
La date limite de réception de la déclaration de revenus locatifs meublés au réel simplifié est en mai de chaque année !
Remplir la déclaration de revenus au réel simplifié est plus complexe. En effet, il faut réussir le calcul des amortissements par composants demandés par l'administration fiscale. Faites-vous accompagner pour la comptabilité de votre location meublée et déclarez vos revenus locatifs en toute sérénité !
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La fiscalité des meublés de tourisme dépend du statut du loueur (LMNP ou LMP) et du régime fiscal applicable (micro-BIC ou réel). Les revenus sont imposés au titre des BIC. Les micro-BIC bénéficient d'un abattement forfaitaire (30 % ou 50 %) pour le calcul de leur résultat imposable. Le régime réel permet de déduire les charges liées à l'activité et amortissements sur le bien, le mobilier et certains travaux.
Les meublés classés bénéficient de plafonds et d'abattements plus favorables au micro-BIC : 77 700 € de recettes annuelles et 50 % d'abattement, contre 15 000 € et 30 % pour un logement non classé. Au réel, la différence tient surtout à la possibilité d'amortir le mobilier, le bien et certains travaux.
Le plafond micro-BIC varie selon le classement du bien. Pour un meublé de tourisme classé, il est fixé à 77 700 € de recettes annuelles. Pour un meublé non classé, le plafond est beaucoup plus faible : 15 000 €. Au-delà de ces montants, le loueur doit passer au régime réel pour déclarer ses revenus.
Au micro-BIC, les meublés classés bénéficient d'un abattement de 50 %, tandis que les meublés non classés bénéficient d'un abattement de 30 %. L'abattement couvre automatiquement les charges et frais liés à la location. Il ne permet donc pas de déduire ses dépenses réelles.
Le régime réel est souvent plus intéressant lorsque les charges et amortissements sont élevés. Il permet de déduire toutes les dépenses réelles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, amortissement du bien et du mobilier, etc.). Cela peut neutraliser totalement l'imposition pendant plusieurs années.
Oui, vous pouvez louer un meublé de tourisme en LMNP si les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal ne dépassent pas 23 000 € sur l'année civile et qu'elles sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
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