L'essentiel :
Suite aux évolutions récentes du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) et aux mesures envisagées dans le projet de loi de finances 2026, de nombreux investisseurs s'interrogent sur le maintien de leurs avantages fiscaux. La question de l’existence d’une clause grand-père revient donc fréquemment, avec l’incertitude de conserver ou non le régime actuel.
À ce jour, aucune mesure de protection des situations acquises n’est prévue : les nouvelles règles s’appliquent donc à l’ensemble des LMNP, sans distinction d’ancienneté.
Dans cet article, nous revenons précisément sur ce qui change ou pas, et sur l’impact concret de ces évolutions sur l’imposition de votre location meublée.
Une clause grand-père désigne un mécanisme juridique qui consiste à maintenir un régime fiscal ou réglementaire pour les personnes déjà concernées par une règle, avant l’entrée en vigueur d’une réforme. Seuls les nouveaux entrants sont alors soumis aux nouvelles dispositions.
Ce dispositif a déjà été utilisé dans l'immobilier. C'est notamment le cas du Pinel ou du Censi-Bouvard, où des conditions spécifiques ont été maintenues pour les investisseurs engagés avant leur suppression. Dans le contexte de la réforme LMNP 2026, c'est précisément ce mécanisme que de nombreux loueurs espèrent voir appliqué.
La position des pouvoirs publics est claire : aucune clause grand-père n'est prévue pour les investisseurs déjà en activité. Les réformes introduites par les récentes lois de finances et lois de financement de la Sécurité sociale concernent donc l'ensemble des propriétaires-bailleurs, qu'ils soient déjà en activité ou qu'ils débutent.
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Il n’existe pas à proprement parler de réforme LMNP 2026. Il s’agit plutôt de différentes évolutions fiscales, qui pour certaines sont déjà en vigueur, tandis que d’autres ont été envisagées dans le cadre de la loi de finances 2026. Elles concernent essentiellement :
La fiscalité des plus-values : depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Cette mesure concerne l’ensemble des loueurs en meublé ;
Le taux des prélèvements sociaux applicable aux revenus LMNP : depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, celui-ci est passé de 17,2 % à 18,6 %. Cette hausse s'applique aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2026 ;
Le plafonnement des amortissements : un amendement visant à réformer la fiscalité LMNP envisageait de limiter l'amortissement déductible des locations meublées au régime réel à 2 % par an de la valeur du bien. Rejeté par l'Assemblée nationale le 21 novembre 2025, il n'a pas été retenu dans le texte final. Les loueurs en meublé au régime réel conservent donc le mécanisme d'amortissement par composants dans son intégralité.
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Réforme fiscale |
Statut |
Qui est concerné ? |
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Réintégration des amortissements dans la plus-value |
Déjà applicable depuis 2025 |
Tous les LMNP |
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Augmentation des prélèvements sociaux |
Adoptée (LFSS 2026) De 17,2 % à 18,6 % |
Tous les LMNP |
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Plafonnement de l’amortissement |
Proposé dans le PLF 2026, mais non retenu |
Non adopté à ce stade |
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Information importante : Les évolutions fiscales intervenues depuis 2025 concernent l’ensemble des loueurs en meublé non professionnels, y compris ceux déjà en activité. Le statut LMNP en tant que tel ne subit pas de modification dans son fonctionnement. |
Pour les investisseurs au régime réel, les amortissements effectivement déduits pendant la période de location sont désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la vente du bien. Ce mécanisme conduit à une augmentation de la base imposable, dans la mesure où ces amortissements viennent réduire la valeur nette comptable du bien.
Concrètement, le calcul de la plus-value intègre désormais :
le prix de cession du bien ;
le prix d’acquisition majoré des frais d’achat et des travaux ;
la réintégration des amortissements fiscalement déduits pendant la période de détention.
Ce mécanisme s’applique uniquement aux amortissements effectivement utilisés dans le cadre du régime réel, et non aux amortissements non déduits ou en report.
Aucune disposition transitoire ne prévoit de traitement différencié en fonction de la date d’entrée dans le régime LMNP. Les règles de calcul de la plus-value en LMNP s’appliquent de manière uniforme à l’ensemble des investisseurs, qu’ils aient débuté leur activité récemment ou depuis plusieurs années.
Bon à savoir : certaines catégories de biens ne sont pas concernées par la réintégration des amortissements dans la plus-value. Il s’agit notamment des logements situés en résidences services, tels que :
Les revenus issus de la location meublée sont désormais soumis à des prélèvements sociaux au taux global de 18,6 % (contre 17,2 % auparavant), conformément à la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Ce taux comprend la CSG à 10,6 %, la CRDS à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %.
Cette évolution concerne les revenus locatifs des loueurs en meublé non professionnels. Elle ne concerne pas les loueurs dont l'activité est soumise aux cotisations sociales. En parallèle, les plus-values immobilières restent soumises au taux de 17,2 %.
Au micro-BIC, ces prélèvements sont calculés après application de l’abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon le type de location). Au régime réel, ils s’appliquent sur le résultat net, après déduction des charges et amortissements. Lorsque le résultat est nul ou déficitaire au régime réel, aucun prélèvement social n’est dû.
À titre d’exemple, pour 10 000 € de loyers annuels en location longue durée, un investisseur au micro-BIC est imposé sur une base de 5 000 €, soit environ 930 € de prélèvements sociaux au taux de 18,6 % (contre 860 € auparavant). Au régime réel, si le résultat imposable est réduit à 1 000 € grâce aux charges et amortissements, le montant sera de 186 € (contre 172 € auparavant).
Cette hausse du taux n’affecte pas les règles de calcul, mais elle renforce mécaniquement l’intérêt du régime réel pour les investisseurs dont les charges ou amortissements sont significatifs.
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Les différentes réformes ont amené de nombreux investisseurs à s’interroger sur la gestion de leurs biens dans la durée, et plus largement sur l’avenir du statut LMNP. Les options à envisager dépendent de la situation patrimoniale et fiscale de chacun :
Conserver le bien sur le long terme : même si la réintégration des amortissements dans la base de calcul de la plus-value modifie la fiscalité de sortie depuis 2025, la logique d'abattement reste inchangée : exonération progressive de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans. Pour les investisseurs ayant encore un horizon de détention long, cette stratégie reste pertinente. Elle suppose toutefois d'anticiper une plus-value taxable plus élevée qu'avant la réforme ;
Basculer vers une structure à l'IS : la SCI à l'IS permet de conserver un mécanisme d'amortissement comptable du bien, sans que ces amortissements ne viennent alourdir la fiscalité de sortie de la même façon qu'en LMNP. En contrepartie, les revenus locatifs sont imposés à l'IS chaque année et la sortie du bien génère une plus-value professionnelle calculée selon les règles de l'IS. Ce montage s'adresse davantage aux investisseurs inscrits dans une logique de transmission ou de réinvestissement que de sortie à court terme ;
Envisager une cession anticipée : pour les investisseurs qui envisagent de vendre à moyen terme, la réforme invite à recalculer précisément la fiscalité de sortie. La réintégration des amortissements augmente mécaniquement la plus-value taxable. Mais vendre tôt prive aussi des abattements pour durée de détention, qui restent le principal levier pour réduire cette imposition. L'arbitrage dépend donc du stock d'amortissements cumulés, de la durée de détention déjà acquise et de la valeur actuelle du bien.
Les débats autour de la réforme LMNP ont alimenté de nombreuses incertitudes en fin d'année 2025. Voici ce qui est aujourd'hui acté :
La loi de finances 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, applicable à toutes les cessions depuis le 15 février 2025 ;
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a acté la hausse des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus BIC, applicable à partir du 1er janvier 2026 ;
La loi de finances 2026, promulguée le 19 février 2026, confirme le rejet du plafonnement de l'amortissement à 2 %. Le régime réel sort inchangé de ces débats.
Des discussions restent ouvertes pour les prochaines lois de finances. Une éventuelle réduction de l'abattement micro-BIC de 50 % à 40 % à partir de 2027 a été évoquée, sans être confirmée à ce stade.
Nous mettrons cet article à jour au fil des évolutions législatives. N'hésitez pas à consulter également notre page dédiée à la réforme LMNP 2026 pour suivre les prochaines échéances et les changements à venir.
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Article rédigé par Stéfano Demari
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