Par Stéfano Demari, président de JD2M
L'essentiel :
Suite aux évolutions récentes du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) et aux mesures envisagées dans les projets de loi de finances successifs, de nombreux investisseurs s'interrogent sur le maintien de leurs avantages fiscaux. La question de l’existence d’une clause grand-père revient donc fréquemment, avec l’incertitude de conserver ou non le régime actuel.
À ce jour, aucune mesure de protection des situations acquises n’est prévue : les nouvelles règles s’appliquent donc à l’ensemble des LMNP, sans distinction d’ancienneté.
Dans cet article, nous revenons précisément sur ce qui change ou pas, et sur l’impact concret de ces évolutions sur l’imposition de votre location meublée.
Mise à jour du 8 octobre 2026 : ce que prévoit le PLF 2027
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, propose de plafonner l'amortissement des LMNP au régime réel (2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal, 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme) et de supprimer le report des amortissements non déduits.
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté un amendement qui exclut de ce plafond, et de la fin du report, la location meublée de longue durée (bail de résidence principale ou bail mobilité). Il doit encore être adopté en séance publique.
Le statut LMNP n'est pas supprimé et rien n'est voté à ce stade : les règles présentées dans cet article restent applicables.
Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
Une clause grand-père désigne un mécanisme juridique qui consiste à maintenir un régime fiscal ou réglementaire pour les personnes déjà concernées par une règle, avant l’entrée en vigueur d’une réforme. Seuls les nouveaux entrants sont alors soumis aux nouvelles dispositions.
Ce dispositif a déjà été utilisé dans l'immobilier. C'est notamment le cas du Pinel ou du Censi-Bouvard, où des conditions spécifiques ont été maintenues pour les investisseurs engagés avant leur suppression. Dans le contexte des réformes de la LMNP, c'est précisément ce mécanisme que de nombreux loueurs espèrent voir appliqué.
La position des pouvoirs publics est claire : aucune clause grand-père n'est prévue pour les investisseurs déjà en activité. Les réformes introduites par les récentes lois de finances et lois de financement de la Sécurité sociale concernent donc l'ensemble des propriétaires-bailleurs, qu'ils soient déjà en activité ou qu'ils débutent.
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Les + :
Il n’existe pas à proprement parler de « réforme LMNP » unique. Il s’agit plutôt de différentes évolutions fiscales, dont certaines sont déjà en vigueur, tandis que d’autres ont été envisagées, ou sont en cours d’examen, dans le cadre des lois de finances. Elles concernent essentiellement :
| Réforme fiscale | Statut | Qui est concerné ? |
|---|---|---|
| Réintégration des amortissements dans la plus-value | Applicable depuis le 15 février 2025 | Tous les LMNP au régime réel, hors résidences services |
| Hausse des prélèvements sociaux (17,2 % à 18,6 %) | Adoptée (LFSS 2026) | Tous les LMNP soumis aux prélèvements sociaux |
| Plafonnement de l’amortissement à 2 % | Proposé lors du PLF 2026, non retenu | Non adopté |
| Plafonnement de l’amortissement à 2,5 % et 7 000 € | Proposé dans le PLF 2027, en cours d’examen | Rien n’est voté à ce stade |
À retenir :
Les évolutions fiscales intervenues depuis 2025 concernent l’ensemble des loueurs en meublé non professionnels, y compris ceux déjà en activité. Le statut LMNP en tant que tel ne subit pas de modification dans son fonctionnement.
Pour les investisseurs au régime réel, les amortissements effectivement déduits pendant la période de location sont désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la vente du bien. Ce mécanisme conduit à une augmentation de la base imposable, dans la mesure où ces amortissements viennent minorer le prix d’acquisition retenu.
Concrètement, le calcul de la plus-value intègre désormais :
Ce mécanisme s’applique uniquement aux amortissements effectivement utilisés dans le cadre du régime réel, et non aux amortissements non déduits ou en report.
Aucune disposition transitoire ne prévoit de traitement différencié en fonction de la date d’entrée dans le régime LMNP. Les règles de calcul de la plus-value en LMNP s’appliquent de manière uniforme à l’ensemble des investisseurs, qu’ils aient débuté leur activité récemment ou depuis plusieurs années.
Bon à savoir :
Certaines catégories de biens ne sont pas concernées par la réintégration des amortissements dans la plus-value. Il s'agit notamment des logements situés en résidences services, tels que :
Les revenus issus de la location meublée sont désormais soumis à des prélèvements sociaux au taux global de 18,6 % (contre 17,2 % auparavant), conformément à la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Ce taux comprend la CSG à 10,6 %, la CRDS à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %.
Cette évolution concerne les revenus locatifs des loueurs en meublé non professionnels. Elle ne concerne pas les loueurs dont l'activité est soumise aux cotisations sociales. En parallèle, les plus-values immobilières restent soumises au taux de 17,2 %.
Au micro-BIC, ces prélèvements sont calculés après application de l’abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon le type de location). Au régime réel, ils s’appliquent sur le résultat net, après déduction des charges et amortissements. Lorsque le résultat est nul ou déficitaire au régime réel, aucun prélèvement social n’est dû.
Pour 10 000 € de loyers annuels en location longue durée, un investisseur au micro-BIC est imposé sur une base de 5 000 €, soit environ 930 € de prélèvements sociaux au taux de 18,6 % (contre 860 € auparavant). Au régime réel, si le résultat imposable est réduit à 1 000 € grâce aux charges et amortissements, le montant sera de 186 € (contre 172 € auparavant).
Cette hausse du taux n’affecte pas les règles de calcul, mais elle renforce mécaniquement l’intérêt du régime réel pour les investisseurs dont les charges ou amortissements sont significatifs.
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Les différentes réformes ont amené de nombreux investisseurs à s’interroger sur la gestion de leurs biens dans la durée, et plus largement sur l’avenir du statut LMNP. Les options à envisager dépendent de la situation patrimoniale et fiscale de chacun :
Les débats autour de la fiscalité LMNP ont alimenté de nombreuses incertitudes. Voici ce qui est aujourd'hui acté :
Ce qui est en cours d’examen : la version initiale du PLF 2027, déposée le 1er octobre 2026, propose de plafonner l’amortissement des LMNP au régime réel et de mettre fin au report des amortissements non déduits. Le texte prévoit notamment que les amortissements déjà en report resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année, et que les résidences services seraient exclues de ces mesures. Ce texte doit encore être examiné et voté par le Parlement, et peut être modifié à chaque étape.
Une piste de baisse de l’abattement micro-BIC de 50 % à 40 % a par ailleurs circulé, sans être confirmée : la version initiale du PLF 2027 n’en fait pas état à ce stade.
Cet article sera mis à jour au fil des évolutions législatives. Pour suivre les prochaines échéances, retrouvez notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027, ainsi que notre page sur la réforme LMNP 2026.
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Non. À ce stade, aucun dispositif de type clause grand-père n’a été introduit pour les loueurs en meublé. Tous sont concernés par les nouvelles règles, qu'ils soient en activité depuis un an ou depuis plus longtemps. L'ancienneté du statut ne confère aucune protection particulière.
Non. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, prévue par l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, s'applique à l'ensemble des amortissements fiscalement déduits pendant la période de location du bien, dès lors que la cession intervient à compter de l'entrée en vigueur de la réforme. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 précise que ce mécanisme s'applique quelle que soit la date de mise en location du bien, ce qui conduit à inclure les amortissements historiques dans l'assiette de calcul. (Source : assemblee-nationale.fr)
Non. Le plafonnement à 2 % proposé lors des débats du PLF 2026 a été rejeté par l'Assemblée nationale le 21 novembre 2025 et n'a pas été repris dans la loi de finances pour 2026. Le PLF 2027, déposé le 1er octobre 2026, propose un nouveau plafonnement, à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal, mais rien n'est voté à ce stade : les loueurs au régime réel conservent, à ce jour, l'amortissement par composants.
Non. Les règles issues de la réforme s’appliquent selon la date de réalisation de la cession et non selon la date d’entrée dans le dispositif. Les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 sont concernées, indépendamment de l’ancienneté du statut LMNP ou de la durée de détention du bien.
Il est utile de reconstituer l'ensemble des amortissements cumulés depuis le début de votre activité et de simuler la plus-value imposable en cas de cession. Ce calcul permet d'éclairer toute décision : vente, donation ou arbitrage vers une autre structure. Un comptable spécialisé en LMNP peut vous accompagner dans cette phase de réflexion.
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