Par Stéfano Demari, président de JD2M
L'essentiel :
S'il est utile de prévoir, lors de la signature du contrat de location, le versement d'un dépôt de garantie (caution) par le locataire, son montant est limité à deux mois de loyer si le logement constitue la résidence principale du locataire et les délais de restitution par le bailleur après la sortie des lieux sont strictement encadrés.
Le dépôt de garantie, parfois appelé à tort « caution », est une somme que le locataire verse au propriétaire lors de son entrée dans les lieux et qui lui sera restituée en fin de contrat s'il a respecté ses obligations, notamment payé son loyer et entretenu le logement et le mobilier.
Montant, conditions de restitution, retenues possibles : ces règles se prévoient dès la rédaction du bail, qui encadre l'essentiel de la relation entre le bailleur et le locataire.
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Si le dépôt de garantie n'est pas obligatoire dans le cadre d'un bail de location meublée, il est important de le prévoir afin de protéger le bailleur contre une carence éventuelle du locataire : réparations locatives lui incombant mais qu'il n'aurait pas fait exécuter avant son départ, dégradations du mobilier, non-paiement des loyers, etc. Le dépôt de garantie peut être collecté par votre agence de gestion locative si vous ne souhaitez pas gérer les locations vous-même.
Attention !
Dans le cadre d'un bail mobilité, il est interdit de prévoir le versement d'un dépôt de garantie.
Pour plus d'informations sur la caution solidaire, consultez notre article dédié à la caution solidaire en location meublée !
Si le logement constitue la résidence principale du locataire, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer hors charges, contre un seul en location vide. Cette différence s'explique notamment par le fait que le dépôt de garantie sert également à couvrir les éventuelles dégradations du mobilier et des équipements fournis avec le logement. Ce plafond s'applique aussi au bail étudiant de neuf mois.
| Type de location | Montant maximum du dépôt de garantie |
|---|---|
| Location vide (résidence principale) | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée (résidence principale, bail étudiant inclus) | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Aucun dépôt de garantie autorisé |
| Loyer payable d'avance par trimestre ou plus | Aucun dépôt de garantie, sauf si le locataire demande un paiement mensuel |
| Hors résidence principale (location saisonnière, bail code civil) | Pas de plafond légal : montant en principe fixé librement par les parties |
Le dépôt de garantie n'est pas productif d'intérêts pour le locataire et le bailleur le conserve pendant toute la durée du bail. Contrairement au loyer, il ne peut pas être indexé et faire l'objet d'une révision durant l'exécution du contrat éventuellement renouvelé.
Attention, un dépôt de garantie ne peut pas être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le bailleur peut exiger le versement d'un dépôt de garantie.
À noter que certains locataires, qu'ils aient signé un contrat de résidence principale ou un bail mobilité, peuvent, sous conditions, bénéficier d'un cautionnement VISALE proposé par Action Logement.
Ce cautionnement, différent d'un dépôt de garantie, permet au bailleur d'être couvert en cas d'impayés, même si aucun dépôt de garantie ne peut être exigé dans le cadre d'un bail mobilité. D'autres solutions existent, comme la garantie loyer impayé.
Le bailleur devra restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite, s'il y a lieu, des sommes qui lui sont dues ou dont il pourrait être tenu responsable aux lieu et place du locataire (eau, téléphone, etc.), sous réserve qu'elles soient dûment justifiées, ainsi que de la valeur des dégradations autres que celles dues à l'usure normale du logement ou du mobilier.
Le délai de restitution est réduit à un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
Le délai s'apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l'agent immobilier), ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. À cette occasion, le locataire indique au bailleur l'adresse de son nouveau domicile.
Dans une location meublée située dans un immeuble en copropriété, le bailleur doit procéder à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une provision correspondant à 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Bon à savoir :
En cas de vente du logement en cours de bail, c'est au nouveau propriétaire qu'il revient de restituer le dépôt de garantie au locataire à la fin du bail.
À défaut de restituer le dépôt de garantie dans les délais prévus, le bailleur sera tenu de verser des pénalités à son locataire. En effet, le dépôt de garantie restant dû sera majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard commencé.
Un logement meublé est loué 800 € par mois hors charges, avec un dépôt de garantie de 1 600 €. L'état des lieux de sortie n'est pas conforme, le bailleur dispose donc de deux mois pour restituer le solde. S'il le restitue dix jours après l'expiration de ce délai, un mois de retard est commencé : la majoration est de 80 € (10 % de 800 €).
Cette majoration ne s'applique pas si le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse et que cela empêche le bailleur de lui restituer le dépôt de garantie dans les délais impartis.
Concernant le montant retenu, le locataire peut demander les justificatifs. Le bailleur doit rapporter la preuve que la déduction sur le dépôt de garantie est justifiée. En revanche, il n'a en principe pas l'obligation d'effectuer réellement les réparations ou de remplacer l'objet détérioré.
Le dépôt de garantie a vocation à être restitué au locataire : tant que le bailleur le conserve dans l'attente de la fin du bail, il ne constitue en général pas une recette de l'activité de location meublée.
En revanche, la part du dépôt de garantie conservée à la sortie du locataire pour couvrir un impayé ou des dégradations est à intégrer aux recettes de l'année concernée. Pour faire le point sur ce qui doit être déclaré, consultez notre article sur les recettes à déclarer au régime réel.
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Les + :
Lorsque le logement meublé constitue la résidence principale du locataire, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charges. (Source : service-public.gouv.fr)
Non, le bailleur ne peut pas réclamer de dépôt de garantie dans le cadre d'un bail mobilité. Le locataire peut en revanche, sous conditions, bénéficier de la garantie Visale. (Source : service-public.gouv.fr)
Le délai est d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire, à compter de la remise des clés. (Source : service-public.gouv.fr)
Le montant restant dû est en principe majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, sauf si le retard résulte de l'absence de transmission de sa nouvelle adresse par le locataire. (Source : service-public.gouv.fr)
En général, non, tant qu'il est restitué au locataire. La part conservée pour couvrir un impayé ou des dégradations doit en revanche être intégrée aux recettes de l'activité.
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