Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
Vous êtes investisseur en immobilier ? Vous cherchez à payer moins d'impôts sur vos revenus locatifs, voire à les défiscaliser complètement ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) est une solution que beaucoup d'investisseurs étudient dans cette optique.
Mise à jour du 2 octobre 2026 : le PLF 2027 vise l'amortissement LMNP
Le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner l'amortissement déductible des LMNP au régime réel à 2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme), et de mettre fin au report sans limite des amortissements non déduits. Les amortissements déjà en report resteraient utilisables jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année. Ce texte n'est pas voté : les règles décrites ci-dessous restent applicables à ce jour. Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
Quand on parle de défiscaliser en location meublée non professionnelle, il s’agit tout simplement de réduire son imposition, voire de payer 0 € d’impôt sur vos revenus de location meublée par le biais du statut LMNP.
La défiscalisation est un moyen légal, donc autorisé par l’État, pour optimiser sa fiscalité immobilière.
La déduction d’un grand nombre de charges et la possibilité d’amortir le logement font de la niche fiscale LMNP un dispositif de défiscalisation très apprécié par les investisseurs en immobilier locatif.
L'investissement locatif avec le statut LMNP est un dispositif de défiscalisation particulièrement efficace. Définissons l’investissement dans le LMNP classique : il s’agit d’acheter et de mettre en location meublée un logement qui peut être ancien ou neuf. Dans tous les cas, ce sont des logements indépendants, donc qui ne sont pas rattachés à une résidence-services.
Le LMNP classique (ou « amortissable ») permet une gestion personnalisée du logement. C’est le bailleur qui gère directement le bien (en sous-traitant éventuellement la gestion à une agence de gestion locative).
Le propriétaire peut choisir d’investir à l’endroit et avec le budget le plus adapté à ses besoins afin de se constituer un patrimoine LMNP. Il est même possible d’exercer une activité de LMNP en louant une partie de sa résidence principale en location saisonnière.
Il existe deux conditions alternatives pour obtenir ou conserver le statut LMNP :
À l’inverse, si vos recettes locatives dépassent 23 000 € et sont supérieures à vos autres revenus (par exemple vos revenus salariés), vous devenez automatiquement loueur meublé professionnel (LMP).
En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez besoin d’un numéro de SIRET. Il vous sera demandé au moment de la déclaration de vos revenus. En faisant cette démarche, vous créez une entreprise en nom propre ou en indivision.
Il suffit pour créer l’entreprise de location meublée de s’immatriculer auprès du Guichet unique des entreprises sur le site de l’INPI, en suivant la procédure qui correspond à votre situation soit une immatriculation en entreprise individuelle (ancien formulaire P0i) ou en indivision (anciennement formulaire FCMB).
En dehors des informations personnelles demandées, il y a une subtilité à laquelle vous devez prêter attention. En effet, on vous demandera dans le formulaire de choisir un régime fiscal (le micro-BIC ou le réel) : c’est l’élément clé de la défiscalisation en LMNP.
Faites le bon choix dès le départ pour vous éviter des formalités administratives supplémentaires et un niveau d’imposition trop élevé dès la première année !
En tant qu'investisseur LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le réel simplifié. Leur fonctionnement fiscal et leurs obligations déclaratives sont bien distincts.
Le régime réel du LMNP permet de déduire les charges ainsi que l’amortissement de votre montant imposable, constitué par les loyers que vous retirez de votre activité de location meublée.
Le réel simplifié est obligatoire lorsque les recettes locatives dépassent les plafonds du régime micro-BIC, et accessible sur option lorsque les recettes sont inférieures à ces plafonds, établis en fonction de l’activité pratiquée, soit :
Attention, au-delà de 286 000 € de recettes annuelles (seuil applicable de 2026 à 2028, contre 254 000 € pour 2025), vous serez imposé au réel normal.
Grâce au réel simplifié, vous pourrez déduire entre autres :
Si votre bien est inscrit à l’actif, vous pourrez également déduire :
Si vous choisissez le réel simplifié, la taxe foncière sera également déductible.
Le réel simplifié est donc un puissant outil de défiscalisation qui vise à baisser fortement l’impôt sur les loyers tirés de la location meublée, voire de l’annuler.
Un loueur en longue durée perçoit 9 000 € de loyers par an. Au micro-BIC, l'abattement de 50 % ramène sa base imposable à 4 500 €.
Au réel simplifié, il déduit 4 000 € de charges, ce qui laisse un résultat de 5 000 € avant amortissement. Avec 6 000 € d'amortissements, il en impute 5 000 € (l'amortissement ne crée pas de déficit) et son résultat imposable est ramené à 0 €. Les 1 000 € restants sont reportables sur les années suivantes.
Le réel simplifié est généralement plus intéressant que le micro-BIC, au fonctionnement bien différent ! Utilisez gratuitement le simulateur LMNP de JD2M pour calculer votre économie d'impôt grâce au régime fiscal réel simplifié :
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Déclaration des revenus au réel simplifié
La déclaration de revenus au réel simplifié présente un niveau de complexité supérieur à la déclaration au micro-BIC.
L’accompagnement par un professionnel de la comptabilité du meublé vous permettra d’éviter les erreurs et leurs conséquences sur votre fiscalité immobilière.
En effet, il faut remplir une liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033. Il s’agit d’une comptabilité d’engagement dans laquelle il faut saisir les factures envoyées et reçues.
De plus, l’administration fiscale demande un calcul de l’amortissement par composants, pour lequel l’aide d’un comptable est souvent nécessaire. Le délai d’envoi de la liasse fiscale à votre centre des impôts est début mai de chaque année.
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Les + :
Pour calculer le bénéfice taxable des LMNP qui sont imposés au régime micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur les recettes annuelles de l’activité locative, et dont le montant varie en fonction de l’activité pratiquée.
La location d’un meublé sur la longue durée permet donc de bénéficier d’un abattement de 50 %. Dans le cas des meublés de tourisme, l’abattement est aujourd'hui de 30 % pour les meublés de tourisme non classés, et de 50 % pour les meublés de tourisme classés.
En location longue durée, les recettes sont donc divisées par deux pour obtenir le bénéfice taxable ou résultat imposable.
Ensuite, le bénéfice est ajouté aux autres revenus. L’ensemble des revenus déclarés est finalement soumis à votre taux marginal d'imposition et aux prélèvements sociaux de 18,6 %.
L’abattement forfaitaire du micro-BIC ne permet aucune déduction supplémentaire et se révèle souvent moins intéressant fiscalement pour les investisseurs en meublé.
En effet, surtout en début d’activité, les coûts liés à l’acquisition, à la remise en état et à l’ameublement du logement pour l’adapter à la location meublée sont particulièrement élevés.
Ainsi, déduire les nombreuses charges et les amortissements permet généralement au loueur en meublé qui a opté pour le réel de payer moins d’impôts qu’au micro-BIC.
Déclarer ses revenus au micro-BIC
Pour déclarer vos revenus, il suffit de compléter le formulaire 2042 C Pro avec le montant des loyers charges comprises perçus dans l’année et de le joindre à votre déclaration d’impôt sur le revenu (IR) en mai/juin de chaque année.
C’est l’administration fiscale qui appliquera elle-même l’abattement forfaitaire de 30 ou 50 % selon votre activité.
Comme nous l’avons vu précédemment, la déduction des charges et amortissements au régime réel font du LMNP un outil de défiscalisation particulièrement attrayant pour l’investisseur en immobilier locatif.
Si l’on compare le LMNP à la location vide, l’avantage va généralement à la location meublée.
En effet, si vous louez en vide, vous ne pourrez pas amortir la valeur du logement, ni les travaux de construction et d’agrandissement. Au niveau des charges, seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles en location vide.
Les frais d’acquisition qui comprennent les frais de notaire ainsi que la commission de l’agence immobilière par laquelle vous êtes passé pour trouver le logement ne sont jamais déductibles en location vide.
C’est pour cette raison que l’on ne parle pas de dispositif de défiscalisation dans le cas de la location vide classique. Les possibilités de déduction des charges sont trop limitées par rapport à la location meublée.
Bon à savoir :
En vide, il est tout de même possible d’avoir un déficit foncier en réalisant des travaux et ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et jusqu’à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, sous conditions.
Outre ses avantages fiscaux, le LMNP ancien ou neuf offre une grande flexibilité en comparaison des autres dispositifs de défiscalisation immobilière.
Le dispositif Malraux, par exemple, permet aux investisseurs disposant d’un budget important de bénéficier de réductions d’impôts, à condition d’engager des travaux de rénovation importants sur le bien. Ces travaux sont soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France ; vous devez en outre louer le bien en location nue pendant une durée de 9 ans minimum.
Rien de tout cela avec la location meublée non professionnelle ! Vous pouvez investir dans tous types de logements meublés (en respectant les critères de décence obligatoires) du studio à la villa de vacances et adapter précisément votre budget à vos besoins de rentabilité.
Vous pouvez en outre revendre votre logement quand vous le souhaitez, dans le respect des conditions du bail signé avec votre locataire.
Parmi les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf, on peut citer le Pinel et le Censi-Bouvard. Mais peut-on les cumuler avec le statut LMNP ?
La loi Censi-Bouvard était compatible avec la location meublée non professionnelle jusqu’à la fin de l’année 2022.
Il s’agissait d’investir dans des résidences de services rénovées, neuves ou en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement). Ces résidences gérées par un exploitant s’adressent à une clientèle spécifique : étudiants, seniors ou clientèle d’affaires.
Le Censi-Bouvard permettait d’obtenir des avantages fiscaux, notamment une réduction d’impôt de 11 % du prix de vente HT dans une limite de 300 000 €.
La loi de finances 2023 n’a pas prolongé le dispositif Censi-Bouvard, qui a donc pris fin au 31 décembre 2022.
Mise à jour Loi de finances 2025 : La loi de finances 2025 n’a pas prolongé le dispositif Pinel qui a pris fin au 31 décembre 2024 et ne pourra pas concerner les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2025.
Le Pinel était un autre dispositif de défiscalisation qui convenait à l’investissement en immobilier neuf. Toutefois, pour un même logement il n’est pas possible de cumuler le dispositif Pinel et le statut LMNP pour faire de l'optimisation fiscale.
Les avantages fiscaux du Pinel étaient relatifs à la durée d’engagement de location du bien : la réduction d’impôt dépendait de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans) et de la version du dispositif (Pinel classique ou Pinel Plus, soumis à des critères de localisation ou de performance énergétique supplémentaires).
Encore une fois, le LMNP offre plus de flexibilité. En effet, l’investissement Pinel concernait des logements neufs situés dans des zones dites tendues. De plus, les loyers en Pinel étaient plafonnés.
En location meublée non professionnelle en revanche, vous restez libre de choisir l’emplacement de votre bien et le montant du loyer, en général plus élevé en meublé qu’en location nue (même en tenant compte des règles de plafonnement des loyers mises en place dans certaines grandes villes).
En conclusion, on peut dire que défiscaliser en location meublée non professionnelle reste une option à étudier pour optimiser sa fiscalité immobilière. Entre les deux régimes fiscaux possibles, vous avez généralement intérêt à étudier le réel simplifié pour faire des économies d’impôt !
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