Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
Mise à jour du 8 octobre 2026 : La commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté des amendements qui excluent la location meublée de longue durée du plafonnement de l'amortissement. D’autres mesures ont été ajoutées par voie d’amendements, qui concernent uniquement l’activité de location meublée de courte durée. Rien n'est encore voté.
Ce que propose le PLF 2027 (texte du gouvernement)
Ce qu'a modifié la commission des finances (8 octobre)
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, propose de plafonner l'amortissement des LMNP au régime réel à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme), et de supprimer le report des amortissements non déduits.
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté un amendement qui exclut de ces règles les logements meublés loués avec un bail de résidence principale ou un bail mobilité. Elle a aussi adopté un amendement qui supprime l'amortissement des meublés de tourisme achetés à partir du 1er janvier 2027 si l’activité est exercée au statut LMNP. Pour les activités déjà existantes, l’amortissement perdurerait, dans les conditions prévues par l’article 7.
Le statut LMNP n'est pas supprimé et rien n'est voté à ce stade : l'examen du texte en séance publique devant se tenir à partir du 13 octobre, avant que le texte ne soit transmis au Sénat.
Nous mettrons régulièrement cette page à jour afin de vous tenir informés de tout changement concernant le statut LMNP en 2027.
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Le projet de loi de finances 2027 (PLF 2027) publié par le gouvernement le 1er octobre 2026 prévoit de modifier les règles d’amortissement applicables aux loueurs en meublé non professionnels relevant du régime réel d’imposition.
En l’état actuel du texte, les changements proposés visent à :
Ces propositions visent les loueurs en meublé exerçant leur activité au statut de loueur en meublé non professionnel et relevant du régime réel d’imposition.
Pour rappel, est considéré comme LMNP toute personne qui remplit l’une de ces deux conditions :
Une personne remplissant ces conditions, et ayant opté pour le régime réel d’imposition, est donc éventuellement concernée par ces propositions.
En revanche, ne sont pas concernés :
Depuis le 8 octobre 2026, la version adoptée en commission des finances ajoute à cette liste les logements meublés loués avec un bail de résidence principale ou un bail mobilité (voir ci-dessous).
En cas d’adoption du texte en l’état, les conséquences seraient différentes pour les loueurs en meublé en fonction de leur situation. Pour illustrer leur impact éventuel, prenons un exemple, basé sur la version initiale du texte.
Madame A. met en location meublée un appartement qu’elle a acheté 250 000 €, pour lequel la part terrain (non amortissable quelle que soit la situation) est valorisée à 20 %. La base amortissable pour le logement de Madame A. est donc de 200 000 €. Avec un amortissement par composants, Madame A. déduit aujourd'hui environ 6 400 € par an au titre du bâti.
Avec le PLF 2027, sa déduction serait limitée à 2,5 % de 200 000 €, soit 5 000 € par an. Madame A. perdrait donc 1 400 € d’amortissement déductible.
Toutefois, selon le prix de location du bien et le montant des dépenses déductibles permises par le régime réel, il se peut que Madame A. ne paye toujours pas d’impôts, ou voie son imposition n’augmenter que très légèrement.
Par exemple, si Madame A. loue son bien 600 € par mois, soit 7 200 € à l’année, et que son montant de charges déductibles est de 3 000 € :
Aujourd'hui
0 € de résultat imposable
Dans le système actuel, Madame A. impute 3 000 € de charges, puis utilise 4 200 € d’amortissement pour amener son résultat fiscal à 0 (7 200 € de recettes - 3 000 € de charges déductibles - 4 200 € d’amortissement). Les 2 200 € d’amortissement non utilisés sont reportables sur les années suivantes.
Avec le PLF 2027
0 € de résultat imposable
Dans le système prévu par le PLF 2027, le résultat est le même, puisque Madame A. impute toujours 3 000 € de charges, et utilise 4 200 € sur les 5 000 € d’amortissement disponibles pour amener son résultat fiscal à 0. Seule différence, les 800 € d’amortissement en trop ne seront pas reportables sur les années suivantes.
Imaginons maintenant que Madame A. loue son bien 1 000 € par mois, soit 12 000 € à l’année :
Aujourd'hui
1 264 € d'imposition
Dans le système actuel, le montant imposable de Madame A. est de 2 600 € (12 000 € de recettes - 3 000 € de charges déductibles - 6 400 € d’amortissement). Si le taux marginal d’imposition (TMI) de Madame A. est de 30 %, et en ajoutant les prélèvements sociaux à 18,6 %, l’imposition de Madame A. est de 1 264 €.
Avec le PLF 2027
1 944 € d'imposition (+680 €)
Dans le système prévu par le PLF 2027, le montant imposable de Madame A. passe à 4 000 € (12 000 € de recettes - 3 000 € de charges déductibles - 5 000 € d’amortissement). L’imposition de Madame A. passe donc à 1 944 €, soit une différence de 680 €.
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a examiné l'article 7 du PLF 2027. Elle a adopté trois amendements qui changent sa portée pour les loueurs en meublé.
L'amendement n° I-CF1588 vise à exclure du plafonnement de l'amortissement, et de la fin du report des amortissements non déduits :
Ces locations rejoindraient les résidences étudiantes, seniors, EHPAD et unités de soins de longue durée, déjà exclues dans la version initiale du texte. Le plafonnement continuerait en revanche de s'appliquer aux meublés de tourisme.
L'amendement n° I-CF776 prévoit de mettre fin à la possibilité de bénéficier du mécanisme de l’amortissement pour les meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027. Les meublés de tourisme achetés avant cette date ne seraient donc pas concernés par cet amendement s’il devait être finalement présent dans le texte final.
L'amendement n° I-CF904 rétablit un abattement de 71 % au régime micro-BIC pour les chambres d'hôtes. Cet abattement avait été ramené à 50 % par la loi Le Meur du 19 novembre 2024.
Si ces amendements ont été votés en commission des finances, rien ne garantit leur présence dans les prochaines versions du texte, et les prochains votes devant avoir lieu à l’Assemblée nationale et au Sénat devront donc être suivis avec attention.
Sources : amendements n° I-CF1588, I-CF776 et I-CF904, site de l'Assemblée nationale.
Comme pour toute loi de finances, les règles sont censées s’appliquer au jour de son entrée en vigueur, sauf précision spécifique du texte. Ces règles sont donc censées s’appliquer dès le 1er janvier 2027.
D’ici là, le texte doit encore être examiné puis voté par le Parlement. Voici les prochaines étapes prévues :
PLF 2027 : les prochaines étapes
Projet de loi de finances n° 3210 · calendrier prévisionnel, donné à titre indicatif
Calendrier prévisionnel, donné à titre indicatif. Les dates peuvent évoluer au fil de l'examen du texte, et le contenu de l'article 7 peut être modifié à chaque étape. Nous mettons cet article à jour après chaque vote.
Absolument pas. L’expérience générale des périodes d’études des projets de loi de finances successifs, et celles des propositions concernant la location meublée ces dernières années l’ont bien montré : les versions initiales de ces textes connaissent de très nombreuses modifications au gré des votes, et de nombreuses mesures disparaissent, ou connaissent des ajustements avant l’adoption de la version finale. Une semaine à peine après le dépôt du texte, la commission des finances l'a d'ailleurs déjà modifié : elle a exclu la location meublée de longue durée du plafonnement, tout en durcissant les règles pour les meublés de tourisme achetés à partir de 2027.
Ces dernières années, des propositions équivalentes, voire plus drastiques, avaient d’ailleurs été rejetées par les parlementaires, comme le plafonnement de l’amortissement LMNP à 2 %, ou encore sa suppression pure et simple.
En 2027, les mesures votées lors des années précédentes continueront à s’appliquer pour les loueurs concernés.
Pour les loueurs en meublé relevant du régime réel, la réintégration des amortissements déduits fiscalement en cas de vente du bien mis en location meublée, instaurée par la loi de finances 2025, continuera à produire ses effets.
Si cette mesure avait fait grand bruit lors de son adoption au début de l’année 2025, elle n’a en réalité pas remis en cause la viabilité de l’investissement en location meublée, et cela pour 3 raisons :
Pour les loueurs de meublés de tourisme relevant du régime micro-BIC, la loi Le Meur continuera également de produire ses effets en 2027. Cette loi, entrée en vigueur au 1er janvier 2025, a entraîné une réforme du régime micro-BIC pour les loueurs de meublés de tourisme, classés ou non, en abaissant le taux d’abattement prévu (50% au lieu de 71% pour les meublés de tourisme classés, et 30% au lieu de 50% pour les meublés de tourisme non classés).
Les plafonds du régime micro-BIC pour ces activités ont également été revus à la baisse. En 2027, ils seront de 83 600 € pour les meublés de tourisme classés, et de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. Tout dépassement du plafond prévu pendant deux années consécutives impose un passage au régime réel pour la déclaration suivante.
La loi Le Meur a également diversifié l’arsenal réglementaire applicable par les communes afin d’encadrer les pratiques de location de courte durée. Les communes ayant la possibilité d’appliquer une ou plusieurs mesures de la loi Le Meur, la vigilance reste de mise pour les loueurs saisonniers en 2027, qui doivent impérativement se renseigner auprès de leur commune sur la réglementation applicable.
Enfin, pour tous les loueurs, il conviendra, en 2027, de continuer de se pencher sur le sujet de la note de DPE des biens mis en location, car, après l’interdiction de mise en location de longue durée des biens classés G au 1er janvier 2025, la prochaine étape prévue est l’interdiction de mise en location des biens classés F au 1er janvier 2028.
Pour la location saisonnière, ces interdictions n’entreront en vigueur qu’au 1er janvier 2034, mais, d’ici cette date, les activités de location saisonnière devant obtenir une autorisation de changement d’usage ne pourront le faire qu’en présentant une note de DPE minimale de « E ».
À noter : Sur le point de la performance énergétique, de nombreux débats ont lieu sur la possibilité de modifier ce calendrier d’application. Ils seront donc à suivre avec attention sur la fin de l’année 2026 et en 2027.
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Aucune mesure n'est encore votée pour 2027. Bien que le texte propose un plafonnement de l’amortissement des LMNP à 2,5 % de la valeur amortissable (1,5 % pour la location de courte durée) et de son montant déductible à 7 000 € par an et par foyer fiscal (5 000 € pour la location de courte durée), le chemin est encore long avant l’entrée en vigueur d’une telle mesure. Et des modifications sont à prévoir. Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a d'ailleurs déjà modifié le texte, en excluant de ce plafond la location meublée de longue durée et en supprimant l'amortissement des meublés de tourisme achetés à partir de 2027. Ces modifications doivent encore être confirmées en séance publique.
Une piste de convergence des abattements micro-BIC vers 40 % circule depuis l'été 2026, mais elle n'a été ni confirmée, ni déposée dans un texte de loi à ce jour. La version initiale du PLF 2027 ne fait, à l’heure actuelle, pas état d’une telle modification. Seule évolution du micro-BIC à ce stade : un amendement adopté en commission des finances le 8 octobre 2026 rétablit l'abattement de 71 % pour les chambres d'hôtes, ramené à 50 % par la loi Le Meur. Il doit encore être confirmé en séance publique.
Non. La mesure proposée ne remet pas en cause l’intérêt du régime réel pour de très nombreux loueurs en meublé, et il n’existe aucune garantie qu’elle soit maintenue dans les versions successives du texte.
La réintégration de l'amortissement s'applique depuis l'entrée en vigueur de la loi de finances 2025, au mois de février de la même année. Pour autant, de nombreux dispositifs d'exonération ou d'atténuation du montant de plus-value imposable existent, permettant bien souvent aux loueurs de réduire leur imposition, même en cas de réintégration de l'amortissement.
Cet article intègre la version initiale du PLF 2027, déposée le 1er octobre 2026, et les amendements adoptés en commission des finances le 8 octobre 2026. Il sera mis à jour à l'issue de chaque vote devant l'Assemblée nationale et le Sénat, qui devraient, en principe, avoir lieu avant la fin de l'année 2026.
Non. À l'heure actuelle, le texte de l'article 7 du PLF 2027 proposé par le gouvernement ne concerne que les loueurs relevant du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Plus dans la version adoptée par la commission des finances le 8 octobre 2026. L'amendement n° I-CF1588 exclut du plafonnement, et de la fin du report des amortissements, les logements meublés loués avec un bail de résidence principale ou un bail mobilité.
Pas si l'amendement n° I-CF776, adopté en commission des finances le 8 octobre 2026, est maintenu : l'amortissement d'un meublé de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027 ne serait plus déductible. Les meublés de tourisme achetés avant cette date resteraient soumis au plafond de 1,5 % et 5 000 € par an et par foyer fiscal, si ces règles n’évoluent elles-mêmes pas dans le texte du PLF 2027.
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