LMNP 2027 : ce qui change (suivi du PLF 2027) 📅

Ces dernières années, le monde de la location meublée a connu plusieurs changements législatifs, notamment portés par la loi de finances 2025, et la loi Le Meur pour la location de courte durée. Et même si ces changements n’ont pas remis en cause l’intérêt d’investir en location meublée, ils ont pu faire craindre aux investisseurs la venue de nouvelles réformes. Pour vous aider à y voir plus clair, nous faisons le point sur ces questions dans cet article. 

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Ce qui est déjà acté pour 2027  

En 2027, les mesures votées lors des années précédentes continueront à s’appliquer pour les loueurs concernés. 

Pour les loueurs en meublé relevant du régime réel, la réintégration des amortissements déduits fiscalement en cas de vente du bien mis en location meublée, instaurée par la loi de finances 2025, continuera à produire ses effets. Si cette mesure avait fait grand bruit lors de son adoption au début de l’année 2025, elle n’a en réalité pas remis en cause la viabilité de l’investissement en location meublée, et cela pour 3 raisons : 

• Les nombreux dispositifs d’exonération de plus-value prévus dans le cadre du régime des plus-values immobilières des particuliers, dont relèvent les LMNP ; 

• Les abattements pour durée de détention, qui réduisent progressivement le montant de plus-value imposable, et peuvent même exonérer totalement le loueur d’une quelconque imposition passé un certain nombre d’années ; 

• L’avantage fiscal permis par l’amortissement qui permet, dans la très grande majorité des cas, aux loueurs d’économiser davantage pendant leur activité par rapport au coût théorique de la réintégration. 

Pour les loueurs de meublés de tourisme relevant du régime micro-BIC, la loi Le Meur continuera également de produire ses effets en 2027. Cette loi, entrée en vigueur au 1er janvier 2025, a entraîné une réforme du régime micro-BIC pour les loueurs de meublés de tourisme, classés ou non, en abaissant le taux d’abattement prévu (50% au lieu de 71% pour les meublés de tourisme classés, et 30% au lieu de 50% pour les meublés de tourisme non classés). Les plafonds du régime micro-BIC pour ces activités ont également été revus à la baisse. En 2027, ils seront de 83 600 € pour les meublés de tourisme classés, et de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. Tout dépassement du plafond prévu pendant deux années consécutives impose un passage au régime réel pour la déclaration suivante. 

La loi Le Meur a également diversifié l’arsenal réglementaire applicable par les communes afin d’encadrer les pratiques de location de courte durée. Les communes ayant la possibilité d’appliquer une ou plusieurs mesures de la loi Le Meur, la vigilance reste de mise pour les loueurs saisonniers en 2027, qui doivent impérativement se renseigner auprès de leur commune sur la réglementation applicable. 

Enfin, pour tous les loueurs, il conviendra, en 2027, de continuer de se pencher sur le sujet de la note de DPE des biens mis en location, car, après l’interdiction de mise en location de longue durée des biens classés G au 1er janvier 2025, la prochaine étape prévue est l’interdiction de mise en location des biens classés F au 1er janvier 2028. Pour la location saisonnière, ces interdictions n’entreront en vigueur qu’au 1er janvier 2034, mais, d’ici cette date, les activités de location saisonnière devant obtenir une autorisation de changement d’usage ne pourront le faire qu’en présentant une note de DPE minimale de « E ». 

À noter : Sur le point de la performance énergétique, de nombreux débats ont lieu sur la possibilité de modifier ce calendrier d’application. Ils seront donc à suivre avec attention sur la fin de l’année 2026 et en 2027. 

Ce qui pourrait changer avec le PLF 2027  

À l’heure actuelle, le meublé ne semble plus vraiment être au cœur de l’attention des discussions liées à la fiscalité immobilière, qui, lors de l’élaboration de la loi de finances 2026, s’étaient déjà largement concentrées sur le secteur de la location vide. Pour autant, il est possible que des sujets abordés les années précédentes, et n’ayant pas débouché sur des changements concrets, refassent surface à la fin de l’année 2026 dans le cadre des discussions liées au projet de loi de finances 2027 (PLF 2027). 

L'abattement du régime micro-BIC 

Le sujet d’un alignement de l’abattement accessible dans le cadre du régime micro-BIC avec celui accessible en location vide dans le cadre du régime micro-foncier revient régulièrement dans les discussions. Une piste probable serait une proposition visant à diminuer l’abattement applicable à la location de longue durée de 50% à 40%. Toutefois, il n’existe aucune garantie sur le fait qu’une telle proposition verra le jour dans le cadre du PLF 2027, et encore moins de certitude sur le fait qu’elle puisse être finalement adoptée. 

Bon à savoir : Le PLF 2027 sera déposé à l'Assemblée nationale aux alentours de la mi-octobre 2026. Cet article sera mis à jour dès son dépôt pour intégrer les mesures officiellement proposées.  

Ce que le propriétaire LMNP doit anticiper dès maintenant  

Même en l’absence de toute information concrète sur le futur de la fiscalité applicable à la location meublée, les propriétaires peuvent d’ores et déjà porter leur attention sur un certain nombre de points, et cela afin de s’assurer qu’ils bénéficient de tous les avantages qu’offre la location meublée. Voici donc nos conseils pour les LMNP à l’horizon 2027 : 

• Vérifiez la pertinence de votre régime fiscal : Que vous releviez actuellement du régime réel, ou, à plus forte raison, du régime micro-BIC, il est important de vérifier qu’il s’agit du régime le plus avantageux pour vous. Si vous ne l’avez pas encore fait, n’hésitez donc pas à utiliser un simulateur d’imposition. 

• Vérifiez le DPE de votre bien et prévoyez les éventuels travaux à réaliser pour rester en conformité avec les exigences réglementaires : En cas de travaux, intégrer le coût de ces derniers à votre stratégie de choix de régime fiscal, puisque le montant des travaux est amortissable dans le cadre du régime réel d’imposition. 

• Anticipez une éventuelle vente de votre bien en vous renseignant sur les conditions d’imposition de la plus-value : Des atténuations ainsi que des exonérations existent, et il est préférable de bien les connaitre afin de pouvoir adapter sa stratégie. 

Enfin, le meilleur conseil reste également, à l’approche de la période du PLF 2027, de savoir garder la tête froide au regard de l’enchainement des versions du texte, qui peuvent fortement différer entre la version initiale et le texte final. Ne prenez pas de décision patrimoniale majeure sur la base de mesures non votées, ou dont l’entrée en vigueur n’est pas certaine. 

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FAQ - Les LMNP face au budget 2027

Article rédigé par Baptiste BOCHART