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Mis à jour le 18/07/2025
La ville de Toulon cumule plusieurs atouts pour les investisseurs en LMNP. Son dynamisme économique, sa forte activité portuaire et militaire, ainsi que sa population étudiante en font un territoire favorable à la location meublée.
Les loyers y restent encore abordables comparés à d’autres grandes villes du sud. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet quant à lui de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer en LMNP à Toulon.
La ville de Toulon bénéficie d’un emplacement stratégique sur le littoral méditerranéen. Son climat doux, la proximité immédiate de la mer et son cadre de vie agréable en font une destination prisée, tant par les habitants que les investisseurs.
Toulon héberge aussi l’un des plus grands arsenaux militaires d’Europe. Celui-ci emploie plus de 12 000 personnes et génère une demande régulière de logements meublés, en particulier pour les mutations et missions temporaires.
Le port de croisière, les plages et le climat méditerranéen attirent chaque année plus de 1,5 million de visiteurs, surtout entre avril et septembre.
Enfin, l’Université de Toulon accueille plus de 15 000 étudiants, dont beaucoup recherchent des logements meublés bien situés, faciles d’accès et adaptés à un budget limité. Les quartiers les plus prisés sont ceux du centre-ville, de la faculté de droit et de la ligne de bus U.
Certains quartiers de Toulon connaissent une forte tension locative, notamment ceux situés autour du centre-ville, du Mourillon ou de la gare SNCF. La demande y dépasse souvent l’offre, surtout pour les petites surfaces meublées comme les studios et T2.
En 2025, le rendement brut moyen en LMNP à Toulon se situe entre 5 % et 6,5 %, selon le quartier et le type de bien. Certains secteurs très tendus, comme Saint-Roch ou Saint-Jean du Var, peuvent avoir des rendements bruts supérieurs (entre 7 % et 8 %).
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Le Mourillon, situé à l’est du centre-ville, compte plusieurs plages urbaines très prisées, comme la plage de la Mitre ou celle du Lido.
On y trouve aussi des marchés locaux, des commerces de proximité ainsi que de nombreux restaurants et cafés. Les biens proposés à la location sont principalement des appartements anciens rénovés, souvent meublés. Ce quartier attire les familles, les touristes et les professionnels en mission de courte durée.
Le centre-ville de Toulon, autour de la place de la Liberté et de la gare SNCF, est un secteur très dynamique.
Il regroupe l’essentiel des infrastructures de transport. Ce secteur attire beaucoup d’étudiants de l’Université de Toulon, notamment ceux inscrits à la faculté de droit située à proximité. La demande de studios et petits deux-pièces meublés y est forte.
Pont-du-Las, au nord-ouest du centre, est un quartier populaire en pleine transformation. Ce secteur dispose d’un tissu commercial actif et de bonnes infrastructures scolaires. La Haute Ville, située sur les hauteurs, bénéficie d’un parc immobilier ancien qui peut être rénové pour de la location meublée.
Ces quartiers sont particulièrement adaptés aux budgets moyens et aux stratégies d’investissement axées sur le rendement locatif.
Les prix immobiliers à Toulon restent plus accessibles que dans plusieurs grandes villes françaises :
Voici également quelques données chiffrées par quartier :
| Quartier | Prix moyen au m² | Loyers moyens au m² | Rendement brut moyen |
|---|---|---|---|
| Le Mourillon | 3 200 € | 15 – 18 € | 5,5 – 6 % |
| Centre-ville / Gare | 2 800 € | 13 – 16 € | 5 – 6 % |
| Pont-du-Las | 2 000 – 2 400 € | 11 – 14 € | 6 – 7 % |
| Haute Ville | 2 000 – 2 400 € | 11 – 14 € | 6 – 7 % |
Par exemple, un appartement meublé de 40 m² à Pont-du-Las, acheté 88 000 € (2 200 €/m²), se loue en moyenne 520 € par mois (13 €/m²). Sur un an, cela représente 6 240 € de loyers, soit un rendement brut de 7,1 %.
Si vous ciblez principalement les étudiants, vous pouvez acheter un studio, notamment dans les quartiers autour de la faculté de droit et du centre-ville. La demande locative étudiante y est forte. Comptez en moyenne 60 000 à 75 000 €.
Si vous souhaitez attirer des jeunes actifs, des couples ou des salariés en mission temporaire, vous pouvez opter pour un T2 dans le quartier du Mourillon ou près de la gare. Ce secteur est très apprécié pour son cadre de vie et son accessibilité. Le prix d’achat moyen d’un T2 se situe entre 80 000 et 95 000 €.
Pour un investissement en colocation, vous pouvez cibler par exemple le secteur du Pont-du-Las. Ce quartier est proche des zones d’emploi et des écoles. Pour un T3, vous aurez besoin d’un budget autour de 100 000 à 120 000 €.
Il n’existe pas de choix idéal. Cela dépend de votre budget, de votre stratégie d’investissement et du profil de locataires que vous visez.
Vous pouvez aussi investir dans un bien situé dans une résidence gérée, qu’elle soit étudiante, senior (EHPAD) ou touristique.
La gestion du logement est confiée à un exploitant professionnel qui s’occupe de la recherche de locataires, de la gestion des contrats, de l’entretien des parties communes et des services annexes comme l’accueil ou la sécurité. Ce gestionnaire garantit souvent le versement d’un loyer, même en cas de vacance locative.
À Toulon, on compte une dizaine de résidences gérées, principalement proches de l’Université pour les étudiantes et en périphérie pour les seniors. Le rendement brut moyen reste modéré, autour de 3,5 % à 4 %.
Pour déclarer vos recettes locatives en location meublée, vous avez deux options fiscales : le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié.
Le micro-BIC est simple à appliquer. Vous déclarez l’ensemble de vos recettes locatives et l’administration applique un abattement forfaitaire au titre de vos charges. Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles ni amortir votre bien.
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Ce régime est soumis à des plafonds spécifiques :
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
Le régime réel impose quant à lui de tenir une comptabilité. Il permet de déduire au réel l’ensemble de vos charges et d’amortir votre bien immobilier ainsi que son mobilier.
Il est généralement plus avantageux car les charges et amortissements déductibles dépassent fréquemment 50 % des recettes annuelles (ou 30 % selon le type de location).
Au réel simplifié, vous pouvez déduire les amortissements et les charges suivantes :
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Par principe, la location meublée à usage d’habitation est exonérée de TVA.
Cependant, la location devient assujettie à la TVA si vous proposez au locataire au moins 3 prestations para-hôtelières parmi les 4 suivantes :
Ces services doivent être proposés dans des conditions similaires à celles des hôtels. La simple proposition des services suffit, mais vous devez pouvoir prouver leur disponibilité pour les clients.
Par ailleurs, certaines locations en résidences spécifiques, comme les résidences de tourisme classées louées dans le cadre d’un contrat long avec un exploitant engagé dans la promotion touristique, ou les locations à des exploitants d’établissements d’hébergement (EHPAD, résidences étudiantes…) soumis eux-mêmes à la TVA, peuvent aussi être assujetties.
Dans ces cas, il est possible de récupérer la TVA sur l’achat du logement, sous condition d’un engagement de conservation du bien en LMNP pendant au moins 20 ans.
En cas de revente ou de cessation anticipée, un remboursement partiel de la TVA est exigé, au prorata des années restantes.
En dehors de ces situations précises, la TVA sur l’achat d’un logement en LMNP n’est pas récupérable.
Si vous décidez de louer un bien en location meublée (saisonnière ou non) à Toulon, vous devrez déclarer votre activité auprès du Guichet unique de l’INPI dans les 15 jours suivant votre début d’activité.
Vous obtiendrez un numéro de SIRET et votre activité sera enregistrée au Registre National des Entreprises (RNE). Vos informations seront transmises aux services des impôts.
Toulon est en zone tendue. Les logements à louer sont concernés par l'encadrement des loyers. Concrètement, lors d’un changement de bail, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sauf dans les cas suivants :
Ces règles concernent uniquement les baux d’habitation soumis à la loi ALUR, c’est-à-dire les locations longue durée meublées ou non meublées. Les locations saisonnières ne sont pas concernées.
Si vous faites de la location saisonnière (meublés de tourisme ou chambre d’hôtes), vous devez faire une déclaration préalable auprès de la mairie de Toulon. Pour cela, il faut vous rendre sur le téléservice declaloc.fr.
Vous devez aussi percevoir la taxe de séjour auprès des touristes et la reverser à la Métropole Toulon Provence Méditerranée. Pour cela, il faut contacter le service dédié au 04 94 05 58 25 (disponible du lundi au vendredi, de 8h30 à 12h) ou par mail à tpm@taxesejour.fr.
Vous devez déclarer vos recettes locatives (micro-BIC) ou votre résultat d’activité (réel simplifié) aux impôts. Pour cela, il faut envoyer le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222), en même temps que votre déclaration annuelle de revenus (formulaire 2042).
Au régime réel simplifié, vous devez préalablement remplir et télétransmettre une liasse fiscale LMNP (formulaires cerfa 2031, 2033 et annexes) aux impôts, au plus tard en mai.
Vous pouvez vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP, comme JD2M.
Si vous revendez votre bien LMNP, vous serez imposé sur la plus-value réalisée, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements que vous avez déduits pendant la location seront réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente la base imposable.
Vous devrez payer :
Ces montants peuvent être diminués grâce à des abattements progressifs selon la durée de détention :
Cette taxation s’applique uniquement en cas de vente à titre onéreux. En cas de transmission par donation ou succession, la plus-value n’est pas imposée.
Par ailleurs, si le bien redevient de manière effective votre résidence principale pendant une durée significative avant la vente, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale de la plus-value.
Si vous êtes au régime réel simplifié, vous devez tenir une comptabilité et calculer précisément vos charges ainsi que vos amortissements.
Chez JD2M, nous accompagnons plus de 40 000 clients chaque année. En moyenne, ils réalisent une économie de 10 000 € sur 5 ans.
Nous pouvons vous accompagner pour déclarer votre activité à l’INPI. Vous pouvez aussi confier votre comptabilité à notre cabinet d’Expertise-Comptable.
Si vous optez pour l’offre « Intégrale », celui-ci vérifiera la saisie de vos éléments comptables, calculera vos amortissements et établira votre liasse fiscale.
Prenons l’exemple d’un investissement locatif en meublé non professionnel (LMNP) réalisé à Toulon.
Le bien a été acheté au prix de 200 000 €. Il génère des loyers annuels de 12 000 €, soit 1 000 € par mois.
Les charges annuelles s’élèvent à environ 2 500 €. Grâce au régime réel simplifié, le propriétaire peut déduire un amortissement annuel de 5 000 €. Après déduction des charges et des amortissements, le revenu locatif imposable s’établit à 4 500 €.
La rentabilité nette annuelle, une fois les impôts et charges déduits, est d’environ 3 500 €, ce qui correspond à un rendement net d’environ 1,75 % du prix d’achat, hors plus-value.
Sur une durée de 10 ans, le bien pourrait voir sa valeur évoluer à 250 000 €, tandis que les amortissements déduits fiscalement cumulés atteindraient 50 000 €. La plus-value imposable à la revente serait alors nulle dans cet exemple, car la valeur de revente serait égale au prix d’achat majoré des amortissements pratiqués. Grâce aux abattements progressifs liés à la durée de détention, l’impact fiscal à la revente resterait faible, voire nul.
Au total, la rentabilité globale sur 10 ans, incluant les loyers nets perçus et la valorisation du bien, pourrait atteindre environ 8 %.
Ce scénario reste bien sûr indicatif et doit être adapté à votre situation personnelle et aux évolutions législatives.
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Les + :
Oui. Cependant, chaque type de location doit respecter les règles spécifiques qui lui sont applicables.
Par exemple, la location saisonnière nécessite une déclaration en mairie, tandis que la location longue durée est soumise à l’encadrement des loyers.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique si vos recettes locatives annuelles, charges comprises, restent inférieures à 23 000 € et si ces gains ne dépassent pas les autres revenus de votre foyer fiscal. Si ces seuils sont dépassés, vous basculez dans le régime du Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Vous êtes alors soumis au régime des plus-values professionnelles, avec des exonérations possibles sous conditions. Ce statut implique également le paiement de cotisations sociales, pouvant représenter jusqu’à 40 % du bénéfice réalisé.
Article rédigé par Stéfano Demari
