L'essentiel :
Vous avez amorti votre bien pendant des années… et découvrez au moment de vendre que la facture fiscale peut changer. Depuis la réforme entrée en vigueur le 15 février 2025, une vente en LMNP exige une vigilance accrue entre notaire, comptable et vendeur.
Amortissements, plus-value, pièces justificatives, exceptions légales… Une erreur peut coûter cher.
Voici ce qu’il faut savoir pour sécuriser votre vente LMNP, limiter le risque de redressement et aborder la signature avec un dossier solide.
Mise à jour du 2 octobre 2026 : le PLF 2027 vise l'amortissement LMNP
Le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner l'amortissement déductible des LMNP au régime réel à 2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme), et de mettre fin au report sans limite des amortissements non déduits. Les amortissements déjà en report resteraient utilisables jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année. Ce texte n'est pas voté : les règles décrites ci-dessous restent applicables à ce jour. Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
Depuis le 15 février 2025, la réforme issue de la loi de finances a changé un point clé lors de la revente d’un bien exploité en location meublée non professionnelle (LMNP). L’article 150 VB du Code général des impôts prévoit désormais que les amortissements admis en déduction pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière taxable lors de la cession.
Concrètement, cela réduit le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value, ce qui peut mécaniquement augmenter l’impôt dû au moment de la vente. Pour de nombreux investisseurs LMNP, l’impact peut être significatif selon la durée de détention et le niveau des amortissements pratiqués.
Dans ce contexte, le notaire occupe un rôle central. En tant qu’officier public, il ne se contente pas d’authentifier la vente : il calcule, prélève et reverse l’impôt sur la plus-value immobilière pour le compte de l’administration fiscale. Son calcul dépend donc directement des informations transmises par le vendeur et ses conseils comptables.
Le risque apparaît lorsque le dossier LMNP est incomplet : tableaux d’amortissement manquants, bilan comptable absent ou historique fiscal imprécis. Une omission peut entraîner une régularisation fiscale ultérieure, avec intérêts de retard, voire un redressement.
Certains biens situés dans des résidences ou établissements spécifiques (résidences destinées à l’accueil de publics particuliers, comme certaines résidences étudiantes, et établissements pour personnes âgées ou handicapées) sont exclus de ce mécanisme, sous conditions. Pour la majorité des LMNP classiques, en revanche, il est utile d’anticiper ce point avec son notaire et son comptable avant toute mise en vente.
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Les + :
Pour les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, le notaire doit intégrer les amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value immobilière. Pour éviter une erreur de calcul ou une régularisation fiscale, votre dossier doit être complet.
Voici les 7 pièces à anticiper :
L’attestation des amortissements cumulés, remise par votre comptable, précisant les amortissements effectivement déduits (et non ceux restés en réserve, voir notre article sur les amortissements consommés et en réserve) ;
Les liasses fiscales 2031 et 2033 des années de détention, pour retracer votre historique comptable ;
La déclaration de début d’activité LMNP (selon la date, via l’ancien formulaire P0i ou le guichet unique de l’INPI), permettant de dater précisément le démarrage de l’exploitation ;
Le détail des travaux immobilisés et amortis, avec ventilation entre gros œuvre, agencements et améliorations ;
Le tableau d’amortissement du mobilier, utile pour distinguer les éléments mobiliers, qui peuvent faire l’objet d’un traitement séparé ;
L’estimation de la valeur vénale du terrain à l’acquisition, nécessaire lorsque la ventilation terrain/construction n’a pas été formalisée ;
Le justificatif d’éligibilité à une éventuelle exception légale si le bien est situé dans une résidence ou un établissement concerné (par exemple résidence étudiante ou établissement pour personnes âgées ou handicapées).
Les règles de calcul résultent de l’article 150 VB du CGI et des précisions de l’administration fiscale.
À noter :
Les amortissements portant sur des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration font l’objet d’un traitement particulier dans la notice de la déclaration de plus-value (formulaire 2048-IMM), afin d’éviter une double prise en compte. Faites valider ce point avec votre notaire et votre comptable.
Avec la réforme entrée en vigueur en 2025, une vente LMNP ne se traite plus comme une vente immobilière classique. Avant la signature du compromis, certaines questions peuvent être posées à votre notaire pour sécuriser le calcul de la plus-value.
Parmi les questions essentielles :
Certaines mentions méritent aussi d’apparaître noir sur blanc dans l’acte ou dans les annexes fiscales :
« Le calcul de la plus-value intègre les amortissements fiscalement admis en déduction conformément à l’article 150 VB du CGI. »
« Les amortissements relatifs au mobilier et aux éléments exclus du champ immobilier n’ont pas été retenus dans l’assiette taxable. »
Le notaire collecte et reverse l’impôt lors de la cession, d’où l’importance d’un calcul exact.
Si votre notaire calcule la plus-value sans tenir compte des amortissements LMNP alors que la vente intervient après le 15 février 2025, le risque fiscal ne disparaît pas pour autant. En cas de contrôle, l’administration peut recalculer la plus-value et réclamer le complément d’impôt, les intérêts de retard, voire certaines majorations selon la situation. La réforme s’applique aux cessions réalisées depuis cette date, quelle que soit l’année de mise en location du bien.
Avant toute signature, vous pouvez :
transmettre à l’étude les textes officiels (article 150 VB du CGI) ;
demander une note de calcul détaillée de la plus-value ;
solliciter votre comptable pour produire une attestation technique.
En dernier recours, vous pouvez demander un second avis auprès d’un autre notaire ou d’un avocat fiscaliste.
« Je vous remercie de bien vouloir confirmer que le calcul de la plus-value intègre les amortissements admis en déduction conformément au III de l’article 150 VB du Code général des impôts, applicable aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025. À défaut, je vous remercie de m’indiquer par écrit le fondement juridique retenu. »
Outre la récente réforme, dans un dossier de revente en LMNP, le notaire calcule et collecte l’impôt sur la plus-value, mais il s’appuie rarement sur ses seules données. Le travail préparatoire du comptable devient souvent déterminant pour sécuriser le calcul.
Sa première mission consiste à établir une simulation de plus-value avant la mise en vente. En reconstituant l’historique comptable du bien, il peut identifier les amortissements réellement déduits, isoler ceux qui concernent l’immeuble, exclure le mobilier et vérifier les éventuelles dépenses qui ne doivent pas être réintégrées selon la loi.
Le comptable peut ensuite remettre une attestation détaillée mentionnant notamment :
Ce document permet au notaire de justifier son calcul en cas de contrôle fiscal.
Enfin, une coordination directe entre le cabinet comptable et l’étude notariale permet d’éviter les incohérences entre les liasses fiscales, les tableaux d’amortissement et les données retenues dans l’acte de vente. Cette anticipation peut faire gagner du temps au moment de la signature.
Certaines opérations patrimoniales rendent le calcul de la plus-value LMNP plus technique. Avant toute signature, le notaire et le comptable doivent alors reconstituer précisément l’historique fiscal du bien.
Lorsqu’un bien exploité en LMNP a été transmis par donation, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value correspond en principe à la valeur déclarée dans l’acte de donation. Si le bien a continué à être exploité en meublé après la transmission, la question des amortissements pratiqués par le nouveau propriétaire doit être analysée avec attention avant la revente.
En présence d’un usufruitier et d’un nu-propriétaire, la plus-value est répartie entre les titulaires des droits selon les règles fiscales applicables au démembrement. Si l’un des titulaires exploitait le bien en LMNP, les amortissements doivent être rapprochés de ses droits réels et de sa période d’exploitation.
En indivision, chaque indivisaire est imposé à hauteur de sa quote-part de droits dans le bien. La répartition des amortissements pratiqués suit en principe cette même quote-part.
Toutefois, les modalités de calcul peuvent nécessiter une analyse au cas par cas, notamment en présence d'accords particuliers entre indivisaires ou d'un historique d'exploitation différent. Il est donc important de conserver une documentation comptable permettant de retracer les amortissements pratiqués et leur affectation entre les coindivisaires.
Pour aller plus loin :
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