Vous avez amorti votre bien pendant des années… et découvrez au moment de vendre que la facture fiscale peut changer. Depuis la réforme entrée en vigueur le 15 février 2025, une vente en LMNP exige une vigilance accrue entre notaire, comptable et vendeur.
Amortissements, plus-value, pièces justificatives, exceptions légales… Une erreur peut coûter cher.
Voici ce qu’il faut savoir pour sécuriser votre vente LMNP, éviter un redressement et aborder la signature avec un dossier solide.
Depuis le 15 février 2025, la réforme issue de la loi de finances a changé un point clé lors de la revente d’un bien exploité en location meublée non professionnelle (LMNP). L’article 150 VB du Code général des impôts prévoit désormais que les amortissements fiscalement déduits pendant la période de location doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière taxable lors de la cession.
Concrètement, cela réduit le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value, ce qui peut mécaniquement augmenter l’impôt dû au moment de la vente. Pour de nombreux investisseurs LMNP, l’impact peut représenter plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros selon la durée de détention et le niveau des amortissements pratiqués.
Dans ce contexte, le notaire occupe un rôle central. En tant qu’officier public, il ne se contente pas d’authentifier la vente : il calcule, prélève et reverse l’impôt sur la plus-value immobilière pour le compte de l’administration fiscale. Son calcul dépend donc directement des informations transmises par le vendeur et ses conseils comptables.
Le risque apparaît lorsque le dossier LMNP est incomplet : tableaux d’amortissement manquants, bilan comptable absent ou historique fiscal imprécis. Une omission peut entraîner une régularisation fiscale ultérieure, avec intérêts de retard, voire un redressement.
Certaines résidences spécialisées (étudiantes, seniors ou médico-sociales) restent exclues de ce mécanisme. En revanche, pour la majorité des LMNP classiques, anticiper ce point avec son notaire et son expert-comptable devient indispensable avant toute mise en vente.
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Depuis la réforme applicable aux ventes réalisées à compter du 15 février 2025, le notaire doit intégrer les amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value immobilière. Pour éviter une erreur de calcul ou une régularisation fiscale, votre dossier doit être complet.
Voici les 7 pièces à anticiper :
L’attestation des amortissements cumulés, remise par votre expert-comptable, précisant uniquement les amortissements fiscalement déduits sur l’immeuble ;
Les liasses fiscales 2031 et 2033 des années de détention, pour retracer votre historique comptable ;
La déclaration de début d’activité LMNP (formulaire P0i), permettant de dater précisément le démarrage de l’exploitation ;
Le détail des travaux immobilisés et amortis, avec ventilation entre gros œuvre, agencements et améliorations ;
Le tableau d’amortissement du mobilier, utile pour distinguer les éléments mobiliers, qui peuvent faire l’objet d’un traitement séparé ;
L’estimation de la valeur vénale du terrain à l’acquisition, nécessaire lorsque la ventilation terrain/construction n’a pas été formalisée ;
Le justificatif d’éligibilité à une éventuelle exception légale si le bien est situé en résidence services, étudiante, senior ou médico-sociale.
Les règles de calcul résultent du nouvel article 150 VB du CGI et des précisions de l’administration fiscale.
Avec la réforme entrée en vigueur en 2025, une vente LMNP ne se traite plus comme une vente immobilière classique. Avant la signature du compromis, certaines questions doivent être posées à votre notaire pour sécuriser le calcul de la plus-value.
Parmi les questions essentielles :
Certaines mentions méritent aussi d’apparaître noir sur blanc dans l’acte ou dans les annexes fiscales :
Exemples de formulations à demander :
« Le calcul de la plus-value intègre les amortissements fiscalement admis en déduction conformément à l’article 150 VB du CGI. »
« Les amortissements relatifs au mobilier et aux éléments exclus du champ immobilier n’ont pas été retenus dans l’assiette taxable. »
Le notaire collecte et reverse l’impôt lors de la cession, d’où l’importance d’un calcul exact.
Si votre notaire calcule la plus-value sans tenir compte des amortissements LMNP alors que la vente intervient après le 15 février 2025, le risque fiscal ne disparaît pas pour autant. En cas de contrôle, l’administration peut recalculer la plus-value, réclamer le complément d’impôt, les intérêts de retard, voire certaines majorations selon la situation. La réforme s’applique aux cessions réalisées depuis cette date, quelle que soit l’année de mise en location du bien.
Avant toute signature, vous pouvez vous assurer de :
transmettre à l’étude les textes officiels (article 150 VB du CGI modifié) ;
demander une note de calcul détaillée de la plus-value ;
solliciter votre expert-comptable pour produire une attestation technique ;
En dernier recours, demander un second avis auprès d’un autre notaire ou d’un avocat fiscaliste.
« Je vous remercie de bien vouloir confirmer que le calcul de la plus-value intègre les amortissements admis en déduction conformément au III de l’article 150 VB du Code général des impôts, applicable aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025. À défaut, je vous remercie de m’indiquer par écrit le fondement juridique retenu. »
Outre la récente réforme, dans un dossier de revente en LMNP, le notaire calcule et collecte l’impôt sur la plus-value, mais il s’appuie rarement sur ses seules données. Le travail préparatoire du comptable devient souvent déterminant pour sécuriser le calcul.
Sa première mission consiste à établir une simulation de plus-value avant la mise en vente. En reconstituant l’historique comptable du bien, il peut identifier les amortissements réellement déduits, isoler ceux qui concernent l’immeuble, exclure le mobilier et vérifier les éventuelles dépenses qui ne doivent pas être réintégrées selon la loi.
Le comptable peut ensuite remettre une attestation officielle mentionnant notamment :
Ce document permet au notaire de justifier son calcul en cas de contrôle fiscal.
Enfin, une coordination directe entre le cabinet comptable et l’étude notariale permet d’éviter les incohérences entre les liasses fiscales, les tableaux d’amortissement et les données retenues dans l’acte de vente. Cette anticipation peut faire gagner plusieurs semaines au moment de la signature.
Certaines opérations patrimoniales rendent le calcul de la plus-value LMNP encore plus technique. Avant toute signature, le notaire et le comptable doivent alors reconstituer précisément l’historique fiscal du bien.
Lorsqu’un bien exploité en LMNP a été transmis par donation, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value correspond en principe à la valeur déclarée dans l’acte de donation. Si le bien a continué à être exploité en meublé après la transmission, la question des amortissements pratiqués par le nouveau propriétaire doit être analysée avec attention avant la revente.
En présence d’un usufruitier et d’un nu-propriétaire, la plus-value est répartie entre les titulaires des droits selon les règles fiscales applicables au démembrement. Si l’un des titulaires exploitait le bien en LMNP, les amortissements doivent être rapprochés de ses droits réels et de sa période d’exploitation.
En indivision, chaque indivisaire est imposé à hauteur de sa quote-part de droits dans le bien. La répartition des amortissements pratiqués suit en principe cette même quote-part.
Toutefois, les modalités de calcul peuvent nécessiter une analyse au cas par cas, notamment en présence d'accords particuliers entre indivisaires ou d'un historique d'exploitation différent. Il est donc important de conserver une documentation comptable permettant de retracer les amortissements pratiqués et leur affectation entre les coindivisaires.
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Oui. Pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025, le calcul de la plus-value doit intégrer les amortissements LMNP visés par le nouvel article 150 VB du Code général des impôts. Cette règle concerne la majorité des locations meublées non professionnelles, hors cas expressément exclus par la loi, comme certaines résidences étudiantes, seniors ou établissements médico-sociaux. Le notaire doit donc tenir compte de ce nouveau cadre fiscal au moment de la vente.
Cela peut arriver, notamment sur des dossiers LMNP complexes ou lors des premiers échanges avec l’étude. Le plus efficace consiste à transmettre directement à votre notaire le texte officiel de l’article 150 VB modifié, accompagné d’une attestation établie par votre expert-comptable. Avec une base juridique claire et des données comptables documentées, l’étude notariale peut sécuriser son calcul et motiver son traitement fiscal dans l’acte.
Pas pratique. Le notaire collecte et reverse l’impôt sur la plus-value, mais il ne reconstitue généralement pas seul plusieurs années de comptabilité LMNP. Il s’appuie sur les éléments fournis par le vendeur, notamment les liasses fiscales, les tableaux d’amortissement et l’attestation produite par l’expert-comptable. Sans ces pièces, le risque d’erreur ou de retraitement ultérieur augmente nettement.
Si la vente est signée sans intégrer les amortissements alors que la réforme s’applique, l’administration fiscale peut corriger le calcul lors d’un contrôle. Le vendeur peut alors devoir payer un complément d’impôt sur la plus-value, ainsi que des intérêts de retard. Selon les circonstances et le niveau d’erreur constaté, d’autres majorations peuvent aussi être examinées. D’où l’intérêt de vérifier le dossier avant la signature.
La préparation du dossier fiscal avant la vente représente généralement un coût limité au regard des enjeux. Une attestation comptable sur les amortissements cumulés coûte souvent entre 100 € et 300 €, selon la complexité du dossier et l’ancienneté de l’exploitation. Certains cabinets facturent davantage si une reconstitution complète des amortissements ou des travaux immobilisés est nécessaire. Ce coût reste souvent faible face au risque d’un redressement fiscal.
Article rédigé par Stéfano Demari
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