L'essentiel :
En location meublée au régime réel, l'amortissement permet souvent de réduire fortement l'imposition sur les revenus locatifs. Le principe : déduire chaque année une fraction de la valeur du logement, des travaux et du mobilier afin de diminuer le résultat imposable. Dans certains cas, cette mécanique peut même suffire à ramener ce résultat à zéro. Dans cet article, nous vous expliquons comment fonctionne l'amortissement LMNP et comment le calculer concrètement.
Mise à jour du 2 octobre 2026 : le PLF 2027 vise l'amortissement LMNP
Le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner l'amortissement déductible des LMNP au régime réel à 2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme), et de mettre fin au report sans limite des amortissements non déduits. Les amortissements déjà en report resteraient utilisables jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année. Ce texte n'est pas voté : les règles décrites ci-dessous restent applicables à ce jour. Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
L'amortissement LMNP consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier, du mobilier et des travaux (construction, reconstruction et amélioration de l'existant) de vos revenus locatifs.
Plutôt que de déduire l'intégralité d'un investissement en une seule fois, vous répartissez son coût sur plusieurs années afin de diminuer votre résultat imposable.
Concrètement, si vos loyers annuels s'élèvent à 10 000 € et que votre amortissement annuel est de 8 000 €, votre résultat imposable tombe à 2 000 €, voire à 0 € si d'autres charges s'ajoutent. C'est l'une des principales raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs choisissent le régime réel en location meublée.
Attention toutefois : l'amortissement est accessible uniquement aux loueurs en meublé ayant opté pour le régime réel simplifié. Les propriétaires soumis au micro-BIC ne peuvent pas en bénéficier.
Si vous ne savez pas encore quel régime fiscal choisir, consultez notre guide comparatif entre le micro-BIC et le régime réel LMNP.
À retenir
Le régime réel implique des obligations comptables plus strictes que le micro-BIC. Ainsi, chaque année, le loueur en meublé doit établir et transmettre une liasse fiscale complète à l'administration. Celle-ci comprend :
Ces documents permettent de justifier le détail des charges et des déductions pratiquées.
En parallèle, il faut reporter le résultat de la liasse sur le formulaire 2042 C PRO, dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ».
Le propriétaire-bailleur doit télétransmettre sa liasse fiscale via un partenaire EDI ou un expert-comptable habilité. L'échéance est généralement fixée à mi-mai pour les revenus de l'année précédente, avec de légères variations selon le mode de transmission.
Pour connaître le calendrier complet et les démarches à effectuer, consultez notre guide consacré aux étapes clés du régime réel LMNP.
L'amortissement du logement meublé se calcule de façon méthodique et peut être source d'erreur lorsqu'on établit seul sa déclaration de revenus de location meublée.
L'administration exige que l'amortissement soit calculé par composants, conformément à l'article 311-2 du Plan Comptable Général.
Amortir par composant consiste à décomposer la valeur du bien en LMNP sur plusieurs éléments principaux, les composants : le terrain, l'aménagement intérieur ou encore le gros œuvre.
Chaque composant représente un pourcentage de la valeur du bien et a une durée d'amortissement recommandée. Pour choisir ces valeurs, il convient de respecter les durées d'utilisation normale de chaque composant, ainsi que leur proportion dans la valeur totale du logement. Ainsi, le terrain, qui représente entre 10 % et 30 % de la valeur du bien, n'est jamais amorti, même sans jardin ni terrasse.
Une fois ce tableau constitué avec les différents composants à amortir, leur valeur et leur durée d'amortissement, il faut procéder au calcul de l'amortissement de chaque composant de façon linéaire : vous devez additionner les montants d'amortissement de chaque composant pour obtenir l'amortissement annuel du bien immobilier en LMNP.
| Composant | % de la valeur du bien (fourchette usuelle) | Durée d'amortissement recommandée |
|---|---|---|
| Terrain | 10 à 30 % | Non amortissable |
| Gros œuvre | 40 à 60 % | 50 à 80 ans |
| Aménagements intérieurs | 10 à 25 % | 12 ans |
| Toiture | 5 à 10 % | 25 ans |
| Installation électrique | 5 à 10 % | 30 ans |
| Étanchéité | 5 à 10 % | 25 ans |
Ces pourcentages s'entendent en part de la valeur totale du bien, terrain compris. Une fois le terrain isolé, les composants restants sont redistribués sur la seule base amortissable, comme dans l'exemple détaillé plus bas.
En fonction des caractéristiques de votre bien immobilier, la ventilation appliquée à chaque composant du logement varie. Pour retenir des pourcentages conformes aux usages du Plan Comptable Général, il est recommandé de faire appel à un comptable spécialiste de la fiscalité de la LMNP ou d'utiliser un logiciel de comptabilité qui intègre ces standards.
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Lorsque vous déclarez vos revenus de location meublée au régime réel simplifié, vous pouvez également amortir les travaux réalisés dans le bien loué. Les factures doivent être postérieures à votre date de début d'activité LMNP.
Le calcul reste le même quelle que soit la durée retenue : divisez le montant des travaux par le nombre d'années d'amortissement pour obtenir la somme déductible chaque année. À l'issue de cette période, l'amortissement est intégralement consommé.
Pensez aussi au prorata temporis : la première et la dernière année, il faut calculer ce montant au prorata de la date de mise en location.
Lors de la première mise en location, tous les meubles « meublants » sont obligatoirement amortis, quelle que soit leur valeur. Ensuite, par tolérance administrative, seuls les meubles dépassant 600 € TTC imposent un amortissement. Les autres sont déductibles en charge l'année d'achat.
Un canapé acheté lors de la première mise en location est obligatoirement amorti, quelle que soit sa valeur. Un canapé remplacé 3 ans plus tard pour 400 € est déduit directement en charges.
Comme pour les travaux, les dates des factures doivent être postérieures à la date de début d'activité indiquée lors de votre immatriculation sur l'INPI. Le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée représentative de sa durée de vie.
Les durées recommandées varient selon les éléments. Voici quelques exemples :
| Éléments | Durée d'amortissement recommandée | Montant annuel déductible (exemple pour 5 000 € d'achat) |
|---|---|---|
| Literie | 6 ans | 833 € |
| Table / canapé | 10 ans | 500 € |
| Électroménager | 5 ans | 1 000 € |
| Matériel informatique | 3 ans | 1 667 € |
Choisissez une durée réaliste : un canapé s'use plus vite qu'un lustre. Le calcul reste le même que pour les travaux : divisez le montant d'achat par le nombre d'années retenu pour obtenir le montant annuel déductible.
Vous possédiez des meubles avant la première mise en location ?
Leur amortissement ne se calcule pas à partir d'une facture. Il faut déterminer leur valeur vénale à l'apport, c'est-à-dire leur valeur réelle au moment où vous commencez à louer le logement. Un expert-comptable spécialisé en LMNP peut vous aider à estimer cette valeur.
Le calcul de l'amortissement en LMNP repose sur une méthode définie par le Plan Comptable Général (article 311-2). Chaque étape permet de déterminer la charge annuelle déductible du résultat imposable.
Pour bien comprendre, nous allons prendre le cas d'un logement acheté 200 000 €. Celui-ci génère environ 8 400 € d'amortissement déductible par an, soit 84 000 € sur 10 ans.
Il faut commencer par séparer la valeur du bâti de celle du terrain, car le terrain n'est jamais amortissable. Cette distinction doit refléter la réalité économique du bien. Vous pouvez vous baser sur l'acte notarié ou sur une estimation réalisée par un agent ou un expert immobilier. La pratique comptable admet couramment une valeur du terrain comprise entre 10 et 30 %, une proportion qui peut atteindre 40 % dans certaines situations.
Vous achetez un logement pour 200 000 € et le terrain représente 20 % de cette valeur.
C'est sur cette base de 160 000 € que vous calculerez l'amortissement du bâti.
Le bâti comprend la structure du logement et ses éléments fixes. Pour être conforme au Plan Comptable Général, il faut décomposer la valeur du bâti en composants, chacun avec sa durée d'utilisation spécifique, comme nous vous l'expliquions plus haut.
Si l'on reprend le cas de notre logement, cela donne :
Total annuel pour le bâti : 1 067 + 640 + 3 333 + 533 + 320 ≈ 5 893 €
L'amortissement commence le mois de mise en location du logement. Si vous louez en cours d'année, il faut calculer un prorata temporis, c'est-à-dire ajuster l'amortissement en fonction du nombre de mois effectivement loués.
Le logement est loué à partir du 1er juillet. Il reste donc 6 mois dans l'année.
Les travaux et le mobilier sont également amortissables, mais selon des règles différentes. Pour rappel :
En reprenant le même logement :
Total annuel travaux et mobilier : 1 000 + 500 + 1 000 = 2 500 €
Avec prorata mi-année : 2 500 × 6 ÷ 12 = 1 250 €
Pour obtenir l'amortissement total, il suffit d'additionner le bâti et les travaux ou mobilier :
Cela donne un amortissement annuel total de 8 393 €. Au prorata, pour une mise en location à mi-année (6 mois sur 12), l'amortissement déductible pour la première année sera d'environ 4 197 €.
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En LMNP, l'amortissement ne peut pas créer de déficit, conformément à l'article 39 C du Code général des impôts (CGI).
Autrement dit, si vos charges couvrent déjà la totalité de vos recettes, vous ne pouvez pas imputer l'amortissement de l'année pour faire basculer votre résultat dans le négatif. Ces amortissements non déduits sont alors stockés en comptabilité et reportés sur les années suivantes.
À savoir :
Ces amortissements réintégrables sont utilisables sans limite de temps, contrairement au déficit comptable LMNP qui n'est utilisable que sur une période de 10 ans.
Pour calculer le montant d'amortissement réellement déductible, on peut retenir la formule suivante :
Amortissements déductibles ≤ Loyers − autres charges
Concrètement :
Sur une année :
Le montant déductible se calcule ainsi : 10 000 − 8 000 = 2 000 €. Vous pouvez donc déduire 2 000 € seulement cette année. Les 1 500 € restants (3 500 − 2 000) seront stockés pour être utilisés les années suivantes.
Ce mécanisme de report est particulièrement intéressant les premières années, quand les charges (intérêts d'emprunt, travaux) sont élevées. Les amortissements stockés seront utilisables dès que le résultat redevient positif, sans limite de temps.
Jusqu'en 2024, les amortissements pratiqués en LMNP n'étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien. Vous pouviez donc déduire vos amortissements de vos revenus locatifs sans que cela n'augmente le montant de la plus-value imposable au moment de la revente.
La règle a changé avec la loi de finances pour 2025 : les amortissements déduits doivent désormais être réintégrés dans la base de calcul de la plus-value. Autrement dit, plus vous avez amorti votre bien, plus la base imposable de votre plus-value peut augmenter au moment de la vente.
Bon à savoir :
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ne s'applique pas aux biens situés dans les résidences de services destinées aux étudiants ou aux personnes âgées ou handicapées (EHPAD, résidences seniors). Les meublés de tourisme, en revanche, restent concernés par cette réintégration.
Prenons un bien acheté 200 000 €. Après 10 années de location meublée, vous avez cumulé 20 000 € d'amortissements. Vous décidez de vendre ce logement pour 250 000 €.
Jusqu'en 2024, les amortissements pratiqués n'étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. La plus-value imposable se calculait simplement en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d'achat : 250 000 € − 200 000 € = 50 000 €.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits doivent être réintégrés dans la base de calcul : 250 000 € − (200 000 € − 20 000 €) = 70 000 €.
Après 10 ans de détention, un abattement de 30 % s'applique sur la base imposable à l'impôt sur le revenu (5 années à 6 %, de la 6e à la 10e), ce qui la ramène à 49 000 €. L'impôt sur la plus-value s'élève alors à 49 000 € × 19 % = 9 310 €, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux.
Calcul, abattements, cas d'exonération : notre guide sur la plus-value LMNP répond à l'ensemble de vos questions.
Article rédigé par Mallory Boutron
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