Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) occupe une place centrale dans la location meublée. Vous vous interrogez sur les obligations relatives à l'établissement d'un DPE, sur les logements concernés par ce dernier, ou sur l'éventuelle mise en conformité de votre meublé de tourisme avec les exigences de la loi Climat et de la loi Le Meur ? Cet article est fait pour vous.
Visant notamment à faciliter la lutte contre les logements qualifiés de « passoires énergétiques », le DPE suscite de nombreuses interrogations chez les propriétaires-bailleurs, d'autant plus que le décret du 18 août 2023 est venu apporter des précisions concernant directement la location meublée.
Le diagnostic DPE, et les classements qui y figurent, ont vu leur importance renforcée successivement par la loi Climat et résilience du 22 août 2021 (loi n° 2021-1104), puis par le décret du 18 août 2023 (décret n° 2023-796). Les règles applicables sont toutefois différentes selon le type de location meublée.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), les meublés de tourisme sont eux aussi soumis à des critères de performance énergétique.
Dans les communes qui appliquent la procédure de changement d'usage, toute autorisation demandée pour mettre un logement en location de courte durée doit présenter un DPE classé entre A et E, puis entre A et D à partir du 1er janvier 2034.
À partir du 1er janvier 2034, l'ensemble des meublés de tourisme devra en principe atteindre une classe comprise entre A et D en métropole, à l'exception des logements qui constituent la résidence principale du loueur. Le maire peut par ailleurs demander au propriétaire de produire le DPE du logement, sous peine de sanctions pouvant aller jusqu'à 5 000 € d'amende par logement. Pour plus de détails, consultez notre article sur le DPE en location saisonnière.
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Le décret d'août 2023 concerne les propriétaires-bailleurs ayant conclu, ou souhaitant conclure, un bail de location meublée longue durée, un bail étudiant, ou un bail mobilité. Si vous êtes dans cette situation, voici ce que vous devez garder à l'esprit :
Depuis le 1er janvier 2025, un logement dont la note figurant sur le DPE est « G », à savoir la plus basse possible, n'est plus considéré comme un logement décent et ne peut donc plus, en principe, être proposé à la location en résidence principale.
Les exigences en termes de classement augmentent ensuite progressivement. Ainsi, les logements classés « F » ne seront plus considérés comme décents à partir du 1er janvier 2028 et, à partir du 1er janvier 2034, seuls les logements dont la note est comprise entre « A » et « D » pourront être proposés à la location.
| Classe DPE | Métropole | Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte |
|---|---|---|
| G | Non décent depuis le 1er janvier 2025 | Non décent à partir du 1er janvier 2028 |
| F | Non décent à partir du 1er janvier 2028 | Non décent à partir du 1er janvier 2031 |
| E | Non décent à partir du 1er janvier 2034 | Pas d'échéance prévue à ce jour |
Point d'actualité :
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l'Assemblée nationale, prévoit notamment de clarifier les obligations de mise en conformité énergétique des logements mis en location. Tant que ce texte n'est pas définitivement adopté et promulgué, le calendrier ci-dessus reste celui qui s'applique.
Si vous avez conclu, renouvelé ou reconduit un contrat de location longue durée depuis le 24 août 2022 et que votre logement est classé « F » ou « G », vous ne pouvez en principe pas réviser annuellement le loyer en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL), ni l'augmenter lors d'une relocation. Seuls des travaux faisant passer la note du logement au-dessus de F peuvent permettre de revenir à une révision du loyer, à condition de faire réaliser un nouveau DPE pour en apporter la preuve. En outre-mer, ce gel s'applique depuis le 1er juillet 2024.
Un studio meublé classé F est loué 650 € par mois dans le cadre d'un bail reconduit en 2025. À la date anniversaire du bail, le bailleur ne peut en principe pas appliquer la révision selon l'IRL : le loyer reste à 650 €. Si des travaux d'isolation permettent ensuite d'obtenir une classe E, attestée par un nouveau DPE, la révision annuelle redevient en général possible pour les échéances suivantes.
Bon à savoir :
Deux ajustements de calcul ont modifié la note de certains logements. Depuis le 1er juillet 2024, une réforme du DPE pour les petites surfaces (moins de 40 m²) corrige des critères jugés défavorables à ces logements. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025), ce qui peut améliorer la note des logements chauffés à l'électricité.
Dans les deux cas, les propriétaires dont le DPE a été réalisé depuis le 1er juillet 2021 peuvent télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur le site de l'Ademe.
Une première dérogation concerne la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte. Pour ces territoires, le calendrier d'application de la loi est différé et les mesures assouplies. Ainsi, le seuil minimal de performance à atteindre pour louer un logement sera la classe énergie « F » à partir du 1er janvier 2028, et la classe énergie « E » au 1er janvier 2031.
Une seconde dérogation concerne les catégories de bien immobilier pouvant, peu importe leur localisation, échapper aux exigences en matière de performance énergétique. La liste est toutefois assez mince, et les conditions difficiles à réunir. Pour s'en prévaloir, le propriétaire-bailleur devra prouver que les travaux nécessaires à la mise en conformité feraient courir un risque de pathologie du bâti en affectant sa structure.
Dans le même sens, une mise en conformité ne pourra être exigée si les modifications de l'état des parties extérieures ou de certains éléments d'architecture par les travaux font l'objet d'un refus par l'autorité administrative compétente. Les motifs invoqués par cette dernière devraient alors se baser sur les dispositions du code du patrimoine, de l'urbanisme ou de l'environnement.
Le décret d'août 2023 a également adapté les contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Le bail doit notamment mentionner la classe énergétique du logement figurant sur le DPE et rappeler le niveau de performance minimal qu'un logement doit respecter pour être considéré comme décent.
Bon à savoir :
Toute annonce de mise en location, qu'elle soit publiée par un particulier ou par une agence immobilière, doit indiquer les classes de performance énergétique et d'émissions de gaz à effet de serre telles qu'elles figurent sur le DPE du logement.
Classe énergétique, mentions obligatoires, conditions de révision du loyer : de nombreuses règles liées au DPE se traduisent directement dans la rédaction du bail.
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Afin que votre DPE soit conforme aux exigences de la législation française, vous devrez veiller aux éléments qui s'y trouvent, ainsi qu'à leur date de validité, mais également vous assurer que le professionnel sollicité est un diagnostiqueur certifié.
Pour être considéré comme valable en France, un DPE doit contenir 8 à 9 mentions obligatoires :
1) Les caractéristiques pertinentes du logement et la description de ses équipements de chauffage
Sont ainsi concernés tous les équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Les conditions d'utilisation et de gestion ayant des incidences sur les consommations d'énergie doivent être précisées pour chaque catégorie d'équipement.
2) L'indication de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d'équipements
3) L'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre (GES) en rapport avec la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée
4) Une note d'information sur les énergies d'origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure dans le logement et qui sont utilisés par ses occupants
5) Le classement du logement en fonction de l'échelle de référence Énergie (échelle de A à G)
Matérialisé par une lettre et une couleur (du « A » vert foncé au « G » rouge), ce classement est opéré en prenant en compte divers paramètres :
6) Le classement du logement en fonction de l'échelle de référence Climat (échelle de A à G)
Matérialisé par une lettre et une couleur (du « A » de couleur blanche ou bleu clair au « G » bleu foncé ou violet), ce classement est opéré en prenant en compte divers paramètres :
7) Une liste de recommandations visant à améliorer la performance énergétique du logement.
De valeur strictement indicative, cette liste regroupe les conseils de bon usage du bien immobilier et de ses équipements.
8) Des éléments d'appréciation sur la capacité du logement à assurer un confort thermique en période estivale
9) Le cas échéant, le dernier rapport du contrôle périodique de la chaudière ou une attestation d'entretien annuel.
À noter : dans le cas où le logement n'est pas loué en totalité, les exigences des points 1, 4, 5, 6 et 8 portent uniquement sur la partie concernée par la location.
En principe, la durée de validité d'un DPE est de 10 ans.
Toutefois, les DPE réalisés avant la réforme du 1er juillet 2021 ont vu leur durée réduite. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont cessé d'être valables au 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 au 31 décembre 2024. Autrement dit, seuls les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 peuvent encore être utilisés aujourd'hui.
Tout propriétaire-bailleur doit donc s'assurer du respect de la validité de son DPE et, le cas échéant, en faire réaliser un nouveau par un professionnel certifié.
En la matière, et avant toute considération sur le prix, il est particulièrement important de noter que seul un diagnostiqueur certifié peut réaliser un DPE. Pour éviter toute erreur, il est possible de consulter l'annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés, disponible en ligne.
Le prix d'un DPE n'est pas réglementé : il est librement fixé par chaque professionnel et peut varier selon la surface et la localisation du logement. Il est donc conseillé de comparer plusieurs devis.
Si ce prix est à la charge du bailleur, les loueurs en meublé ayant opté pour le régime réel d'imposition seront heureux d'apprendre que les sommes engagées pour la réalisation d'un DPE entrent dans la catégorie des charges déductibles !
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Les + :
Qu'il s'agisse d'un DPE réalisé avant une mise en location ou dans le cas d'une vente, des règles particulières s'appliquent.
Avant toute location d'un bien, le propriétaire doit fournir au locataire un DPE à jour. Il s'agit d'un document obligatoire pour tous les contrats de location en résidence principale, ainsi que dans le cas d'un bail mobilité. Le DPE doit donc avoir été réalisé avant l'entrée dans les lieux et être toujours valable au premier jour de la mise en location.
Bon à savoir :
La surface du logement utilisée pour le DPE désigne la surface au sol de l'habitation, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Certains espaces sont exclus du calcul de la surface : les combles non aménagés, les caves et sous-sols, ainsi que les remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas non chauffées et dépendances. De plus, les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre et les locaux communs ne sont pas non plus pris en compte dans le calcul.
En cas de vente d'un bien, le DPE doit être mis à la disposition de tout acheteur potentiel.
Il doit également figurer en annexe de la promesse de vente ou de l'acte authentique de vente.
À noter : tout propriétaire qui met en vente une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété doit fournir un audit énergétique au futur acquéreur lorsque le logement est classé F ou G (depuis le 1er avril 2023) ou E (depuis le 1er janvier 2025). Cette obligation doit s'étendre aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.
Si les règles en matière d'établissement et de communication du DPE ne sont pas respectées, le propriétaire du logement peut faire l'objet de sanctions administratives et civiles.
Tout propriétaire qui ne fait pas appel à un diagnostiqueur certifié pour faire réaliser son DPE encourt en principe une amende de 1 500 €, pouvant être doublée en cas de récidive. Tout diagnostiqueur non certifié qui réalise un DPE encourt, par ailleurs, les mêmes sanctions. Pour les professionnels, l'absence d'informations sur le DPE dans les annonces peut également être sanctionnée par une amende pouvant atteindre 15 000 €.
Si le DPE est erroné, c'est avant tout la responsabilité du diagnostiqueur qui sera recherchée. Toutefois, le propriétaire pourra voir sa propre responsabilité engagée si l'erreur a été provoquée de son fait, par la communication volontaire de fausses informations sur le logement ou ses équipements.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : le locataire peut s'en prévaloir contre le bailleur. En matière de location, la responsabilité du bailleur peut être engagée s'il ne transmet pas le DPE au locataire, ou si son élaboration est frauduleuse. Le locataire peut alors, selon les cas, demander des dommages et intérêts ou une réduction de loyer. Si le logement ne respecte pas le niveau de performance minimal, il peut également demander au bailleur la réalisation de travaux de mise en conformité.
En matière de vente, la responsabilité du vendeur peut être engagée s'il ne transmet pas le DPE au futur acquéreur, ce qui est peu probable en pratique car le notaire devant lequel la vente est conclue engage également sa responsabilité en cas de vente en l'absence de DPE. Si cela devait toutefois advenir, ou en cas de DPE réalisé de manière frauduleuse, l'acquéreur pourrait demander des dommages et intérêts, voire, dans certains cas, l'annulation de la vente.
Si l'amélioration de la note de performance énergétique d'un logement passe bien souvent par la réalisation de travaux de rénovation, être bien accompagné s'avère tout aussi important.
En matière d'accompagnement, il est possible de se tourner vers un professionnel qualifié, en fonction des travaux que vous souhaitez entreprendre. Certains dispositifs d'aides proposent également un accompagnement pour les particuliers. C'est notamment le cas de MaPrimeRénov' qui, au-delà d'une aide financière pour les travaux liés aux installations de chauffage, à l'isolation ou à la ventilation, prévoit un accompagnement pour certains projets de rénovation.
À noter : pour bénéficier de cette aide pour des travaux dans un logement que vous mettez en location, ce dernier doit notamment constituer la résidence principale du locataire, et le bailleur doit s'engager à le louer pendant une durée minimale après les travaux. Les conditions exactes sont précisées dans notre article dédié.
En la matière, les travaux de rénovation entrepris vont principalement cibler l'isolation ainsi que les dispositifs de chauffage et de ventilation. Ainsi, entreprendre des travaux d'isolation du toit, des murs, ou des fenêtres d'un logement peut contribuer à réduire la déperdition de chaleur dans ce dernier et donc faire diminuer sa consommation énergétique. Dans le même sens, installer des dispositifs de ventilation modernes permet une meilleure qualité de l'air et une meilleure maîtrise des consommations.
Une autre possibilité serait de changer les anciens systèmes de chauffage et/ou de production d'eau chaude sanitaire pour les rendre plus efficaces et économes en énergie. Pour faire le point sur les dispositifs disponibles, consultez notre article sur la rénovation énergétique en LMNP.
Les exigences en matière de performance énergétique incitent les propriétaires-bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation, potentiellement coûteux, pour continuer à pouvoir louer leur logement meublé. Par extension, elles peuvent également les inciter à considérer un passage au régime réel d'imposition : au régime réel, les travaux d'entretien et de réparation sont en général déductibles, tandis que les travaux d'amélioration sont amortis sur plusieurs années, ce qui permet d'en absorber progressivement le coût. Pour en savoir plus, consultez notre article sur les travaux en LMNP.
Vous avez des questions sur la fiscalité des locations meublées ?
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Oui, un DPE valide doit être remis au locataire pour toute location meublée à titre de résidence principale, y compris dans le cadre d'un bail étudiant ou d'un bail mobilité. (Source : service-public.gouv.fr)
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus considéré comme décent en métropole et ne peut donc plus, en principe, être loué en résidence principale, que la location soit vide ou meublée.
Depuis la loi Le Meur, un DPE classé entre A et E est exigé pour obtenir une autorisation de changement d'usage. À partir de 2034, la plupart des meublés de tourisme devront présenter une classe comprise entre A et D, sauf s'ils constituent la résidence principale du loueur.
Un DPE est en principe valable 10 ans. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont toutefois plus valables et doivent être refaits en cas de nouvelle location ou de vente.
Oui, au régime réel, les frais de réalisation du DPE font partie des charges déductibles de l'activité de location meublée. Au régime micro-BIC, ils sont en revanche couverts par l'abattement forfaitaire.
01.59.13.49.12
