Le bailleur a l'obligation légale d'annexer un inventaire détaillé au contrat de bail, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire (article 25-5 de la loi ALUR). Ce document doit être signé par le propriétaire (ou l'agent immobilier) et le locataire.
En l'absence de ce document, le locataire peut demander la requalification du bail meublé en bail vide et contester l'état des lieux de sortie. Les conséquences fiscales peuvent donc être lourdes en LMNP.
En location saisonnière, l'inventaire du mobilier n'est pas obligatoire mais reste vivement conseillé.
Le décret du 31 juillet 2015 impose une liste minimale de 11 équipements à installer dans votre bien. Le locataire doit ainsi pouvoir y habiter directement, en apportant seulement ses effets personnels. Sans cela, votre logement ne pourra pas être légalement considéré comme un meublé.
Ces équipements doivent figurer dans votre inventaire. Vous pouvez aussi y recenser tout ce qui peut disparaître ou être endommagé, pièce par pièce, en précisant pour chaque élément la quantité, la description et l'état constaté (neuf, bon, moyen, usagé).
Enfin, il est conseillé de photographier chaque meuble de valeur avant l'entrée du locataire. La date et l'heure figurant automatiquement sur les photos constituent une preuve solide en cas de contestation lors de l'état des lieux de sortie.
| Équipement obligatoire | Précision pratique |
|---|---|
| Literie | Lit avec matelas, couette ou couverture. Les draps et les oreillers ne sont pas obligatoires. |
| Dispositif d'occultation des fenêtres | Volets ou rideaux. Obligatoire uniquement dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher. |
| Plaques de cuisson | Gaz ou électrique. |
| Four ou micro-ondes | L'un ou l'autre suffit. Un four combiné micro-ondes est possible aussi. |
| Réfrigérateur et congélateur | Le compartiment congélation peut être intégré au réfrigérateur (freezer), s'il permet de disposer d'une température inférieure ou égale à -6 °C. |
| Vaisselle en quantité suffisante pour les repas | Assiettes, verres, couverts, tasses en nombre proportionnel à la capacité d'accueil du logement. |
| Ustensiles de cuisine | Casseroles, poêles, spatules, etc. en quantité adaptée. Aucune liste exhaustive n'est fixée par le décret. |
| Table et sièges | Un siège par occupant prévu. La table doit permettre de prendre les repas dans le logement. |
| Étagères de rangement | Aucune dimension minimale imposée, mais espace de rangement réel exigé. |
| Luminaires | Un point lumineux fonctionnel par pièce principale. L'ampoule doit être présente et en état de marche. |
| Matériel d'entretien ménager adapté au logement | Aspirateur si moquette, balai + serpillière pour sols durs, seau. Adapté à la superficie et aux revêtements du logement. |
Pour pouvoir compléter avec soin l'inventaire obligatoire à annexer au contrat de location meublée, il convient avant l'entrée des lieux du locataire de lister un à un les meubles présents dans le logement meublé. Cet inventaire doit être préparé en amont, idéalement quelques jours avant la remise des clés, et non le jour de l'entrée dans les lieux.
Pour plus de facilité, dans le modèle d'inventaire que nous vous fournissons, chaque meuble est regroupé par pièce du logement. Le modèle fourni est à adapter à votre bien (exemple : si vous n'avez pas de deuxième chambre, mais un bureau, vous pouvez facilement remplacer la chambre 2 par le bureau).
Une fois tous les meubles présents dans le logement listés, vous devez indiquer leur état d'usure un à un. Il est fortement recommandé de commenter l'état de chaque meuble.
Enfin, cette annexe doit être signée par les deux parties : le propriétaire et le locataire. En cas de refus de signature du locataire, mentionnez sur le document : « Signé en présence du propriétaire », accompagné de la date et de la mention explicite du refus.
Pensez aussi à conserver une copie numérique de l'inventaire signé (scan ou photo). Celle-ci pourra s'avérer précieuse en cas de litige.
L'inventaire des meubles est à annexer au contrat de location meublée lors de l'entrée dans les lieux. Il doit également être complété une seconde fois, lors de la sortie des lieux, et ainsi être annexé à l'état des lieux de sortie du locataire. À noter que l'inventaire de sortie est tout aussi important que celui d'entrée : sans ces deux documents, il n'est pas possible de retenir légalement tout ou partie du dépôt de garantie.
Dans le cadre d'une location saisonnière, l'inventaire doit être réalisé à chaque nouvelle occupation, que ce soit pour un séjour d'une semaine ou d'un mois. Chaque locataire successif doit bénéficier d'un inventaire d'entrée et de sortie distinct.
En LMNP au régime réel, l'inventaire du mobilier n'est pas seulement un document juridique : il constitue également la base de calcul de l'amortissement de vos meubles. Lors de la mise en location, l'ensemble des meubles meublants doit être immobilisé et amorti, même si leur valeur unitaire est inférieure à 600 € TTC. Le seuil de 600 € TTC concerne principalement les acquisitions réalisées après le démarrage de l'activité.
L'inventaire a donc une double valeur : il protège le bailleur en cas de litige, mais il sert aussi de justificatif comptable. Pour en savoir plus, consultez notre guide complet sur l'amortissement du mobilier en LMNP.
Pour pouvoir compléter avec soin l'inventaire obligatoire à annexer au contrat de location meublée, il convient avant l'entrée des lieux du locataire de lister un à un les meubles présents dans le logement meublé.
Préparez l'inventaire avant l'arrivée de votre locataire : parcourez chaque pièce, listez tous les éléments pouvant être emportés ou abîmés, et notez leur état réel (neuf, très bon, bon, moyen). Regroupez les meubles par pièce pour une vérification rapide le jour de l'entrée dans les lieux.
Pour plus de facilité, dans le modèle d'inventaire que nous vous fournissons, chaque meuble est regroupé par pièce du logement. Le modèle fourni est à adapter à votre logement. (Exemple : si vous n'avez pas de deuxième chambre, mais un bureau, vous pouvez facilement remplacer la chambre 2 par le bureau.)
Une fois tous les meubles présents dans le logement listés, vous devez indiquer leur état d'usure un à un. Il est fortement recommandé de commenter l'état de chaque meuble.
Enfin, cette annexe doit être signée par les deux parties : le propriétaire et le locataire. Conservez une copie numérique (PDF scanné et signé) : elle sera accessible immédiatement en cas de litige, sans avoir à retrouver le papier original.
L'inventaire des meubles est à annexer au contrat de location meublée lors de l'entrée des lieux. Il doit également être complété une seconde fois, lors de la sortie des lieux, et ainsi être annexé à l'état des lieux de sortie du locataire.
En location saisonnière (type Airbnb), réalisez un inventaire à chaque changement d'occupant. Sans inventaire d'entrée signé, vous ne pouvez pas légalement retenir le dépôt de garantie en cas de casse ou de disparition de mobilier.
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