Par Stéfano Demari, président de JD2M
Le régime micro-foncier est un régime fiscal simplifié applicable aux propriétaires qui louent un logement vide et perçoivent moins de 15 000 € de loyers annuels. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans avoir à justifier le montant de ses charges. Ces derniers mois, un projet de réforme envisageait de porter cet abattement à 50 % afin de rendre la location nue plus attractive. Cette mesure n'a toutefois pas été retenue dans la loi de finances.
En 2026, les règles du régime micro-foncier restent donc inchangées. Conditions d'éligibilité, plafond de revenus, déclaration, abattement et comparaison avec le régime réel : voici tout ce qu'il faut savoir.
L'essentiel :
Le régime micro-foncier est un régime d'imposition simplifié des revenus fonciers. Il s'applique automatiquement, sauf option contraire, aux bailleurs particuliers qui remplissent les conditions suivantes :
Le propriétaire-bailleur peut cumuler le régime micro-foncier avec le statut LMNP s'il loue à la fois des logements nus et des logements meublés. Chaque bien relève alors de son propre régime fiscal, sous réserve de respecter les conditions applicables à chacun.
| Condition | Règle en 2026 |
|---|---|
| Plafond de revenus | Les revenus fonciers bruts du foyer fiscal ne doivent pas dépasser 15 000 € par an, hors charges. |
| Type de bien | Le régime concerne uniquement les logements loués non meublés à usage d'habitation. Les locations meublées relèvent du régime des BIC. |
| Régime par défaut | Le micro-foncier s'applique automatiquement lorsque les conditions sont remplies, sauf option pour le régime réel. |
| Incompatibilités | Le régime ne s'applique notamment pas aux dispositifs Pinel, Malraux, aux monuments historiques, aux SCPI ou encore aux biens non détenus en pleine propriété. |
| Cumul avec le LMNP | Un même foyer peut cumuler des revenus relevant du micro-foncier (location nue) et du micro-BIC (location meublée), à condition que chaque bien relève de son régime fiscal propre. |
Le régime micro-foncier prévoit un abattement forfaitaire de 30 % appliqué sur les revenus locatifs bruts perçus au cours de l'année. Cet abattement est réputé couvrir l'ensemble des charges du propriétaire : travaux, assurance, taxe foncière, gestion locative.
Ce régime ne permet pas au propriétaire-bailleur de déduire ses charges réelles. Lorsque ses dépenses dépassent 30 % des loyers, le régime réel d'imposition peut donc devenir plus avantageux.
Un projet de réforme avait envisagé de porter cet abattement à 50 % afin d'alléger la fiscalité de la location nue. Cette mesure, inscrite dans le projet de loi de finances porté par le gouvernement Barnier, n'a finalement pas été retenue. Une nouvelle tentative lors de l'examen du budget 2026 n'a pas davantage abouti, la mesure ne figurant pas dans le texte définitivement adopté en février 2026. En 2026, le taux reste donc fixé à 30 %.
Exemple de calcul : pour un propriétaire percevant 12 000 € de loyers annuels, la base imposable est de 12 000 × 70 %, soit 8 400 €.
Si la tranche marginale d'imposition est de 30 %, l'impôt sur les revenus fonciers s'élève à 8 400 × 30 %, soit 2 520 €. Des prélèvements sociaux (17,2 %) s'appliquent également sur la base imposable et viennent s'ajouter à cet impôt.
Pour déclarer ses revenus au micro-foncier, le propriétaire bailleur doit reporter le montant de ses loyers bruts encaissés au cours de l'année sur le formulaire 2042, dans la case 4BE dédiée aux revenus fonciers. Cette déclaration a lieu lors de la campagne annuelle de l'impôt sur le revenu, généralement entre mai et juin, selon le calendrier fiscal en vigueur.
Le régime micro-foncier simplifie fortement les démarches pour le bailleur : il n'a pas besoin de remplir le formulaire 2044. Il n'a pas non plus à justifier le montant de ses charges. L'administration fiscale applique automatiquement l'abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers déclarés, sans lui demander de justificatif.
Si le loueur perçoit également des revenus issus de la location meublée, il doit les déclarer séparément dans la catégorie des BIC, en utilisant le formulaire 2042-C PRO.
Le régime micro-foncier et le régime micro-BIC s'appliquent à deux catégories de revenus distinctes. Le premier concerne exclusivement les revenus issus de la location nue, tandis que le second s'applique aux recettes de la location meublée, quel que soit le statut fiscal du bailleur, notamment LMNP ou LMP.
Dans les deux cas, l'administration fiscale applique un mécanisme simplifié reposant sur un abattement forfaitaire. Le contribuable n'a pas à justifier ses charges réelles, mais il ne peut pas non plus les déduire. Ces régimes s'appliquent automatiquement dès lors que les conditions de seuil sont respectées, sauf option pour le régime réel d'imposition.
| Critère | Micro-foncier | Micro-BIC |
|---|---|---|
| Type de location | Location nue | Location meublée |
| Nature des revenus | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Abattement forfaitaire | 30 % | 50 % ou 30 % selon la nature de la location meublée |
| Plafond de revenus | 15 000 € de revenus fonciers bruts | 77 700 € pour les recettes 2025 et 83 600 € à partir des recettes 2026, ou 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés |
| Déclaration | Formulaire 2042, case 4BE | Formulaire 2042-C PRO |
| Déduction des charges | Non | Non, possible uniquement au régime réel |
| Régime appliqué par défaut | Oui, si conditions remplies | Oui, si conditions remplies |
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le guide comparatif de Selectra sur la location meublée ou vide.
Le micro-foncier est un régime fiscal dont le fonctionnement est simplifié. La déclaration des loyers aux impôts ne nécessite aucun calcul de charges. Le loueur n'a pas besoin de tenir une comptabilité. L'abattement forfaitaire de 30 % s'applique automatiquement.
Cette simplicité a toutefois une contrepartie : les dépenses réelles ne sont pas prises en compte. Le micro-foncier peut donc devenir moins favorable lorsque les dépenses réelles dépassent significativement le niveau de l'abattement, notamment en cas de travaux importants ou de charges élevées.
Dans ce cas, le régime réel peut devenir plus intéressant. Il permet de déduire chaque charge engagée. Cette option dure trois ans minimum. Le retour au micro-foncier n'est pas possible avant ce délai, même si les charges diminuent entre-temps.
Enfin, et comme nous vous le disions, le micro-foncier n'est pas compatible avec certains dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux). Les revenus issus d'un logement loué meublé, quant à eux, relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
Si l'abattement forfaitaire de 30 % du régime micro-foncier ne couvre pas les charges réelles, le passage au régime réel peut être pertinent. Ce régime permet de déduire l'ensemble des dépenses liées à la location, à l'exception des travaux de construction ou de reconstruction : travaux d'entretien ou de rénovation, intérêts d'emprunt, frais de gestion, charges de copropriété, assurance ou encore taxe foncière. Lorsque ces charges dépassent 30 % des loyers bruts, l'imposition peut être réduite.
Ce choix reste possible même si les revenus fonciers sont inférieurs au plafond de 15 000 €. Il peut notamment se justifier lorsque les charges sont ponctuellement élevées, par exemple à la suite d'un ravalement de façade, d'une rénovation énergétique ou d'une remise en état du logement entre deux locations.
Un propriétaire perçoit 10 000 € de loyers annuels. Au micro-foncier, il bénéficie d'un abattement de 30 %, soit 3 000 €. Il est donc imposé sur 7 000 €.
Cependant, ses charges réelles s'élèvent à 4 000 € (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété). S'il était au régime réel, il pourrait déduire ce montant intégralement. Il serait alors imposé sur 6 000 € de revenus fonciers.
Attention : l'option pour le régime réel engage le loueur pour une durée minimale de trois ans, sans retour possible au régime micro-foncier avant ce délai, même si la situation évolue.
D'autres solutions existent en matière de location : vous pouvez aussi passer de la location vide à la location meublée. Au régime réel, en plus de la déduction des charges, vous profiterez alors de la déductibilité des amortissements.
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